Ce qu’acheter une maison en Crète coûte vraiment au-delà du prix
Taxe de mutation, notaire, avocat, cadastre, ingénieur, agent — un exemple chiffré sur une maison à 300 000 €, plus la question de la TVA sur le neuf qui peut déplacer le chiffre d’un quart.
L’annonce dit 300 000 € et c’est le chiffre que vous négociez, sur lequel vous empruntez, et que vous annoncez à vos amis. Ce n’est pas le chiffre que vous payez. En Grèce, les frais au-delà du prix sont réels, pour la plupart inévitables, et payés en bloc dans les deux dernières semaines — exactement le moment où les gens les découvrent. Voici l’article qui empêche que cela arrive.
Je ne suis pas comptable et les taux changent ; les chiffres ci-dessous sont les règles telles que vérifiées en août 2026, et l’exemple chiffré est de l’arithmétique, pas un devis. Votre avocat et votre notaire vous donneront des chiffres exacts pour votre bien avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Les coûts en une minute. Taxe de mutation 3,09 % de la valeur imposable. Notaire environ 0,8 à 1 %, dégressif sur les prix plus élevés. Avocat 0,5 à 1 % ou un forfait. Cadastre environ un demi pour cent. Ingénieur et certificats dans les quelques centaines d’euros. Agent environ 2 % si vous en avez engagé un — plus 24 % de TVA sur presque chaque honoraire. Disons 8 à 11 % avec un agent, 6 à 8 % sans. Le neuf : pas de TVA tant que la suspension tient, ce qui est le plus gros chiffre de cette page.
La taxe de mutation, et le chiffre sur lequel elle est calculée
La taxe de mutation est de 3 % de la valeur imposable du bien, et s’y ajoute une surtaxe municipale de 3 % de la taxe — le taux effectif est donc de 3,09 %. Elle est déclarée sur la plateforme en ligne de l’administration fiscale, reconnue par les deux parties dans leurs comptes fiscaux, et payée par l’acheteur avant la signature de l’acte — sa place dans le calendrier est dans l’article sur la procédure. Pas de paiement, pas d’acte.
Ce qui surprend les gens, c’est la base de calcul. La valeur imposable est la plus élevée entre le prix du contrat et la valeur « objective » officielle — l’évaluation du bien par l’État lui-même, fondée sur des prix de zone et une formule. Sur la majeure partie de la côte nord, le prix du contrat est le plus élevé des deux et la taxe suit le prix. Pour une maison de village bon marché, ou partout où les prix de zone ont été révisés à la hausse, la valeur objective peut se situer au-dessus de ce que vous avez réellement payé, et la taxe repose sur celle-ci. Demandez tôt la valeur objective au notaire ; c’est une consultation, pas un mystère.
Le notaire, l’avocat, le cadastre
Le notaire n’est pas facultatif : une mutation immobilière grecque n’existe que sous forme d’acte notarié. Les honoraires suivent un barème dégressif fixé par règlement — environ 0,8 à 1 % aux prix habituels ici, en baisse à mesure que le prix monte, plus quelques euros par page et le coût des copies et certificats — et portent 24 % de TVA.
L’avocat est le vôtre et ses honoraires aussi, couramment 0,5 à 1 % du prix ou une somme fixe convenue au départ. Convenez-en au départ. Un bon avocat immobilier en Crète est l’argent le mieux dépensé de toute cette liste, parce que c’est lui qui trouve le problème avant que vous n’en soyez propriétaire. 24 % de TVA également.
L’enregistrement de l’acte au cadastre coûte de l’ordre d’un demi pour cent. Puis les petites choses : l’inspection et le certificat de l’ingénieur, typiquement quelques centaines d’euros ; les traductions certifiées de l’acte et de la procuration, de deux cents à cinq cents selon la quantité de papier ; la procuration elle-même chez un notaire ; les frais bancaires pour déplacer l’argent. Individuellement dérisoires, collectivement un millier ou deux.
L’agent
Les honoraires de l’agent sont librement négociables en Grèce, et la convention courante sur les reventes est d’environ 2 % plus TVA de chaque côté. Deux choses à savoir. Premièrement, vous ne devez des honoraires qu’à un agent avec lequel vous avez un accord écrit — la loi exige un mandat de courtage écrit et l’acte lui-même consigne qui a servi d’intermédiaire et ce qu’il a été payé, donc aucune ambiguïté là-dessus. Deuxièmement, sur le neuf le promoteur paie souvent entièrement la part de l’agent. Demandez-le, par écrit, avant de visiter.
Un exemple chiffré : 300 000 €, revente, avec un agent
- Taxe de mutation à 3,09 % : environ 9 270 €, en supposant que le prix est la valeur imposable.
- Notaire à environ 1 % plus TVA : environ 3 700 €.
- Avocat à 0,75 % plus TVA : environ 2 800 €.
- Cadastre à environ 0,5 % : environ 1 500 €.
- Ingénieur, traductions, procuration, banque : disons 1 000 €.
- Agent à 2 % plus TVA : 7 440 €.
Environ 25 700 €, soit 8,6 % au-delà du prix. Retirez l’agent et c’est environ 18 300 €, un peu plus de 6 %. Ce sont des chiffres ronds sur des hypothèses rondes ; ce qui compte, c’est la forme, et la forme est qu’une maison à 300 000 € est un achat à 320 000–325 000 €.
La question de la TVA sur le neuf
Voici le chiffre qui compte le plus si vous regardez le neuf, ce que font beaucoup de ceux qui lisent ceci. Depuis 2006, la vente d’un logement neuf par un promoteur porte en principe 24 % de TVA au lieu de la taxe de mutation. Cette TVA est suspendue depuis 2020, la suspension a été prolongée d’année en année, et en août 2026 elle court jusqu’à fin 2026, une prolongation en 2027 étant annoncée comme probable mais pas encore votée.
Tant que la suspension tient, un logement neuf paie la même taxe de mutation de 3,09 % que n’importe quel autre bien. Si elle expire, un logement neuf à 300 000 € porterait environ 72 000 € de TVA au lieu d’environ 9 000 € de taxe de mutation. Deux conséquences pratiques. Si vous achetez un neuf achevé maintenant, la suspension est une économie réelle et importante. Si vous achetez sur plan pour une livraison l’an prochain, lisez l’article sur l’achat sur plan et assurez-vous que le contrat dit qui supporte la TVA si les règles changent avant l’acte — cette clause vaut plus que toute autre dans le document.
Ce que paie le vendeur, et ce que vous ne payez pas
Le côté du vendeur est plus léger que le vôtre. L’impôt de 15 % sur les plus-values immobilières existe sur le papier mais est suspendu jusqu’à fin 2026, si bien qu’en pratique un vendeur particulier paie son propre agent, s’il en a un, et ses propres certificats — le certificat énergétique, le certificat d’ingénieur, la preuve que la taxe foncière est payée. La régularisation d’éventuelles constructions illégales est par convention à la charge du vendeur sauf accord contraire, et vous devriez obtenir cet accord par écrit avant l’acompte, parce que c’est le poste le plus susceptible d’être important. L’article sur la vie à l’année explique pourquoi un neuf correctement isolé peut valoir une prime en factures ; celui-ci vous rappelle seulement que la prime est aussi taxée à 3,09 %.
Le véritable inconvénient
Il n’y a pas moyen de contourner la plupart de tout cela. La taxe est la taxe ; le notaire est obligatoire ; le cadastre est obligatoire ; l’avocat est la seule ligne facultative et la dernière à couper. L’argent est dû en bloc, dans la dernière quinzaine, en euros, par une banque grecque, et si vous le déplacez depuis l’étranger il y a une étape de change et une étape de conformité qui prennent chacune des jours que vous n’aviez pas prévus. Et la règle de la valeur objective signifie que moins la maison est chère, plus il est probable que la taxe soit calculée sur un chiffre que vous n’avez jamais vu dans l’annonce. Budgétez dix pour cent, soyez agréablement surpris, et ne laissez jamais les extras être ce que vous découvrez au bureau du notaire.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Rien dans cet article ne nomme un promoteur, un bien ou un professionnel, et ce ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous traitez dix pour cent en plus comme une partie du prix dès le premier jour. Passez votre chemin si ces dix pour cent supplémentaires font la différence entre pouvoir vous offrir la maison et ne pas le pouvoir — parce qu’alors vous ne pouvez pas vous l’offrir.
À combien s’élèvent les frais d’achat au-delà du prix en Grèce ?
Comptez environ 8 à 11 % du prix quand vous payez un agent, et autour de 6 à 8 % sans. La taxe de mutation seule représente 3,09 % de la valeur imposable ; le reste, ce sont le notaire, l’avocat, le cadastre, l’ingénieur et de petits certificats, dont la plupart portent 24 % de TVA en plus des honoraires.
Quelle est la taxe de mutation immobilière en Grèce ?
3 % de la valeur imposable, plus une surtaxe municipale de 3 % de cette taxe — 3,09 % en pratique. La valeur imposable est la plus élevée entre le prix du contrat et la valeur « objective » officielle, si bien que pour une maison de village bon marché la taxe peut reposer sur un chiffre supérieur à ce que vous avez payé.
Y a-t-il une TVA sur les logements neufs en Crète ?
Pas pour le moment. La TVA de 24 % sur le neuf est suspendue jusqu’à fin 2026 et une prolongation en 2027 était en discussion en août 2026 ; tant qu’elle tient, un logement neuf ne paie que la taxe de mutation de 3,09 %. Sur une maison à 300 000 €, c’est la différence entre environ 9 000 € et environ 72 000 €.
Qui paie l’agent immobilier en Grèce ?
Celui qui a signé un accord avec l’agent. Les honoraires sont librement négociables et la convention courante est d’environ 2 % plus TVA de chaque côté, mais sur le neuf le promoteur prend souvent en charge la part de l’agent. Lisez ce que vous signez ; si vous n’avez rien signé, vous ne devez rien.
Dois-je payer le notaire et l’avocat séparément ?
Oui. Le notaire est obligatoire et facture selon un barème dégressif, environ 0,8 à 1 % aux prix habituels et en baisse à mesure que le prix monte. L’avocat est le vôtre, couramment 0,5 à 1 % ou un forfait convenu à l’avance. Les deux ajoutent 24 % de TVA.
Existe-t-il une exonération de première résidence pour les étrangers ?
Il existe une exonération de taxe de mutation pour la première résidence, mais elle est conçue pour les personnes vivant en Grèce et comporte des conditions de résidence et autres. La plupart des acheteurs étrangers de résidence secondaire n’y auront pas droit ; si vous vous installez ici définitivement, demandez à votre avocat si vous y avez droit avant de supposer quoi que ce soit.
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