Was ein Hauskauf auf Kreta über den Preis hinaus wirklich kostet
Grunderwerbsteuer, Notar, Anwalt, Grundbuch, Ingenieur, Makler — ein Rechenbeispiel für ein Haus zu €300.000, dazu die Mehrwertsteuerfrage bei Neubauten, die die Zahl um ein Viertel verschieben kann.
Das Inserat sagt €300.000, und das ist die Zahl, die Sie verhandeln, beleihen und Ihren Freunden nennen. Es ist nicht die Zahl, die Sie zahlen. In Griechenland sind die Kosten über den Preis hinaus real, größtenteils unvermeidbar und werden in den letzten zwei Wochen auf einen Schlag fällig — genau dann, wenn die Leute sie entdecken. Dieser Artikel verhindert das.
Ich bin kein Steuerberater, und Sätze ändern sich; die Zahlen unten sind die Regeln, wie sie im August 2026 geprüft wurden, und das Rechenbeispiel ist Arithmetik, kein Angebot. Ihr Anwalt und Ihr Notar nennen Ihnen die genauen Zahlen für Ihr Objekt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Die Kosten in einer Minute. Grunderwerbsteuer 3,09 % des steuerlichen Werts. Notar etwa 0,8–1 %, bei höheren Preisen sinkend. Anwalt 0,5–1 % oder Pauschale. Grundbuch etwa ein halbes Prozent. Ingenieur und Bescheinigungen im niedrigen Hunderterbereich. Makler etwa 2 %, wenn Sie einen beauftragt haben — plus 24 % Mehrwertsteuer auf fast jedes Honorar. Nennen Sie es 8–11 % mit Makler, 6–8 % ohne. Neubauten: keine Mehrwertsteuer, solange die Aussetzung gilt — die größte einzelne Zahl auf dieser Seite.
Die Grunderwerbsteuer, und die Zahl, auf die sie erhoben wird
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des steuerlichen Werts der Immobilie, und obendrauf kommt ein kommunaler Zuschlag von 3 % der Steuer — der effektive Satz ist also 3,09 %. Sie wird auf der Online-Plattform der Steuerbehörde erklärt, von beiden Seiten in ihren Steuerkonten bestätigt und vom Käufer vor der Unterzeichnung der Urkunde bezahlt — ihr Platz im Zeitplan steht im Artikel zum Ablauf. Keine Zahlung, keine Urkunde.
Was die Leute überrascht, ist die Bemessungsgrundlage. Der steuerliche Wert ist der höhere von Vertragspreis und amtlichem „objektivem“ Wert — der eigenen Bewertung des Staates nach Zonenpreisen und einer Formel. An den meisten Stellen der Nordküste ist der Vertragspreis der höhere der beiden, und die Steuer folgt dem Preis. Bei einem billigen Dorfhaus, oder überall dort, wo die Zonenpreise nach oben korrigiert wurden, kann der objektive Wert über dem liegen, was Sie tatsächlich gezahlt haben, und die Steuer beruht darauf. Fragen Sie den Notar früh nach dem objektiven Wert; das ist eine Abfrage, kein Geheimnis.
Notar, Anwalt, Grundbuch
Der Notar ist nicht optional: Eine griechische Immobilienübertragung existiert nur als notarielle Urkunde. Das Honorar folgt einer per Verordnung festgelegten gleitenden Skala — etwa 0,8–1 % bei den hier üblichen Preisen, sinkend mit steigendem Preis, plus ein paar Euro pro Seite und die Kosten für Kopien und Bescheinigungen — und trägt 24 % Mehrwertsteuer.
Der Anwalt ist Ihrer, und das Honorar auch, üblich sind 0,5–1 % des Preises oder eine zu Beginn vereinbarte Pauschale. Vereinbaren Sie sie zu Beginn. Ein guter Immobilienanwalt auf Kreta ist das billigste Geld auf dieser ganzen Liste, weil er derjenige ist, der das Problem findet, bevor es Ihnen gehört. Ebenfalls 24 % Mehrwertsteuer.
Die Eintragung der Urkunde im Grundbuch kostet in der Größenordnung eines halben Prozents. Dann die kleinen Dinge: Besichtigung und Bescheinigung des Ingenieurs, typischerweise ein paar hundert Euro; beglaubigte Übersetzungen der Urkunde und der Vollmacht, zwei- bis fünfhundert je nach Papiermenge; die Vollmacht selbst beim Notar; Bankgebühren für den Geldtransfer. Einzeln unbedeutend, zusammen ein- bis zweitausend.
Der Makler
Die Maklerprovision ist in Griechenland frei verhandelbar, üblich sind bei Bestandsimmobilien rund 2 % plus Mehrwertsteuer von jeder Seite. Zwei Dinge sollten Sie wissen. Erstens schulden Sie nur einem Makler eine Provision, mit dem Sie eine schriftliche Vereinbarung haben — das Gesetz verlangt einen schriftlichen Maklervertrag, und die Urkunde selbst hält fest, wer vermittelt hat und was bezahlt wurde, hier gibt es also keine Unklarheit. Zweitens zahlt bei Neubauten der Bauträger die Maklerseite oft komplett. Fragen Sie, schriftlich, vor der Besichtigung.
Ein Rechenbeispiel: €300.000, Bestand, mit Makler
- Grunderwerbsteuer 3,09 %: etwa €9.270, angenommen der Preis ist der steuerliche Wert.
- Notar etwa 1 % plus Mehrwertsteuer: etwa €3.700.
- Anwalt 0,75 % plus Mehrwertsteuer: etwa €2.800.
- Grundbuch etwa 0,5 %: etwa €1.500.
- Ingenieur, Übersetzungen, Vollmacht, Bank: sagen wir €1.000.
- Makler 2 % plus Mehrwertsteuer: €7.440.
Etwa €25.700, also 8,6 % über dem Preis. Ohne Makler sind es etwa €18.300, etwas über 6 %. Das sind runde Zahlen auf runden Annahmen; es geht um die Form, und die Form ist: Ein Haus für €300.000 ist ein Kauf für €320.000–325.000.
Die Mehrwertsteuerfrage bei Neubauten
Hier ist die Zahl, die am meisten zählt, wenn Sie sich Neubauten ansehen, was viele Leser tun. Seit 2006 trägt der Verkauf eines Neubaus durch einen Bauträger im Prinzip 24 % Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer. Diese Mehrwertsteuer ist seit 2020 ausgesetzt, die Aussetzung wurde Jahr für Jahr verlängert, und Stand August 2026 gilt sie bis Ende 2026, eine Verlängerung ins Jahr 2027 wird als wahrscheinlich berichtet, ist aber noch kein Gesetz.
Solange die Aussetzung gilt, zahlt ein Neubau dieselben 3,09 % Grunderwerbsteuer wie alles andere. Läuft sie aus, würde ein Neubau für €300.000 etwa €72.000 Mehrwertsteuer tragen statt etwa €9.000 Grunderwerbsteuer. Zwei praktische Folgen. Wenn Sie jetzt einen fertigen Neubau kaufen, ist die Aussetzung eine echte und große Ersparnis. Wenn Sie vom Plan kaufen mit Übergabe im nächsten Jahr, lesen Sie den Artikel zum Kauf vom Plan und stellen Sie sicher, dass der Vertrag regelt, wer die Mehrwertsteuer trägt, falls sich die Regeln vor der Urkunde ändern — diese Klausel ist mehr wert als jede andere im Dokument.
Was der Verkäufer zahlt, und was Sie nicht
Die Verkäuferseite ist leichter als Ihre. Die 15 % Wertzuwachssteuer auf Immobilienverkäufe existiert auf dem Papier, ist aber bis Ende 2026 ausgesetzt, sodass ein privater Verkäufer in der Praxis seinen eigenen Makler, falls vorhanden, und seine eigenen Bescheinigungen zahlt — Energieausweis, Ingenieursbescheinigung, Nachweis der bezahlten Grundsteuer. Die Legalisierung etwaiger Schwarzbauten ist üblicherweise Sache des Verkäufers, sofern nichts anderes vereinbart ist, und diese Vereinbarung sollten Sie vor der Anzahlung schriftlich haben, denn das ist der Posten, der am ehesten groß wird. Der Artikel zum ganzjährigen Leben erklärt, warum ein neuer, ordentlich gedämmter Bau bei den Rechnungen einen Aufpreis wert sein kann; dieser hier erinnert nur daran, dass auch der Aufpreis mit 3,09 % besteuert wird.
Der ehrliche Haken
Um das meiste davon führt kein Weg herum. Die Steuer ist die Steuer; der Notar ist Pflicht; das Grundbuch ist Pflicht; der Anwalt ist der einzige optionale Posten und der letzte, den Sie streichen sollten. Das Geld ist auf einen Schlag fällig, in den letzten zwei Wochen, in Euro, über eine griechische Bank, und wenn Sie es aus dem Ausland holen, gibt es einen Währungsschritt und einen Compliance-Schritt, die beide Tage kosten, die Sie nicht eingeplant hatten. Und die Regel des objektiven Werts bedeutet: Je billiger das Haus, desto wahrscheinlicher wird die Steuer auf einer Zahl berechnet, die Sie im Inserat nie gesehen haben. Rechnen Sie mit zehn Prozent, freuen Sie sich, wenn es weniger ist, und lassen Sie die Nebenkosten nie das sein, was Sie am Schreibtisch des Notars entdecken.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie zehn Prozent obendrauf vom ersten Tag an als Teil des Preises behandeln. Lassen Sie es, wenn die zusätzlichen zehn Prozent der Unterschied sind zwischen dem Haus leisten können und nicht — denn dann können Sie sich das Haus nicht leisten.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Griechenland?
Rechnen Sie mit etwa 8–11 % des Preises, wenn Sie einen Makler bezahlen, und rund 6–8 %, wenn nicht. Die Grunderwerbsteuer allein beträgt 3,09 % des steuerlichen Werts; der Rest sind Notar, Anwalt, Grundbuch, Ingenieur und kleine Bescheinigungen, die meisten mit 24 % Mehrwertsteuer auf das Honorar.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Griechenland?
3 % des steuerlichen Werts plus ein kommunaler Zuschlag von 3 % dieser Steuer — effektiv 3,09 %. Der steuerliche Wert ist der höhere von Vertragspreis und amtlichem „objektivem“ Wert, sodass die Steuer bei einem billigen Dorfhaus auf einer Zahl über dem gezahlten Preis beruhen kann.
Gibt es Mehrwertsteuer auf Neubauten auf Kreta?
Derzeit nicht. Die 24 % Mehrwertsteuer auf Neubauten ist bis Ende 2026 ausgesetzt, und im August 2026 wurde über eine Verlängerung ins Jahr 2027 diskutiert; solange das gilt, zahlt ein Neubau nur die 3,09 % Grunderwerbsteuer. Bei einem Haus für €300.000 ist das der Unterschied zwischen etwa €9.000 und etwa €72.000.
Wer bezahlt den Makler in Griechenland?
Wer mit dem Makler eine Vereinbarung unterschrieben hat. Die Provision ist frei verhandelbar, üblich sind rund 2 % plus Mehrwertsteuer von jeder Seite, aber bei Neubauten trägt der Bauträger oft die Maklerseite. Lesen Sie, was Sie unterschreiben; wer nichts unterschrieben hat, schuldet nichts.
Muss ich Notar und Anwalt getrennt bezahlen?
Ja. Der Notar ist Pflicht und rechnet nach einer gleitenden Skala ab, etwa 0,8–1 % bei üblichen Preisen, sinkend mit steigendem Preis. Der Anwalt ist Ihr eigener, üblich sind 0,5–1 % oder ein vorab vereinbartes Pauschalhonorar. Beide schlagen 24 % Mehrwertsteuer auf.
Gibt es eine Erstwohnungs-Steuerbefreiung für Ausländer?
Es gibt eine Erstwohnungsbefreiung von der Grunderwerbsteuer, aber sie ist für in Griechenland lebende Menschen gedacht und an Wohnsitz- und andere Bedingungen geknüpft. Die meisten ausländischen Ferienhauskäufer erfüllen sie nicht; wer dauerhaft herzieht, fragt den Anwalt, bevor er in die eine oder andere Richtung annimmt.
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