Kauf vom Plan auf Kreta: was Sie prüfen, bevor Sie für ein Haus zahlen, das noch nicht existiert
Neubauten sind dort, wo die Nachfrage ist, und die Mehrwertsteuerersparnis ist real. Aber Sie kaufen ein Versprechen, und Griechenland schützt Sie weniger, als Sie es gewohnt sind. Die Genehmigung, die Zahlungen, die Mehrwertsteuerklausel, der Bauträger — in dieser Reihenfolge.
Neubauten sind gerade der Markt: Die ausländischen Käufer fragen danach, die Mehrwertsteueraussetzung macht sie billiger, als sie sein sollten, und nach einem Winter in einem alten Haus ist der Reiz von Dämmung nichts Abstraktes. Viele, die das hier lesen, werden also am Ende etwas ansehen, das in dem Moment, in dem sie es ansehen, ein Loch im Boden und ein Satz Renderings ist.
Das ist ein anderer Kauf als der eines Hauses. Sie kaufen ein Versprechen, von einer Firma, über die Zukunft — und Griechenland schützt Sie bei diesem Versprechen weniger, als Sie es von zu Hause gewohnt sein mögen. In diesem Artikel geht es darum, wie Sie das Versprechen sicher genug machen, um dafür zu zahlen.
Ich bin weder Anwalt noch Ingenieur, und ein Vom-Plan-Vertrag braucht beide, die ihn lesen. Was folgt, ist das, wonach sie suchen sollen.
Kauf vom Plan in einer Minute. Griechenland hat kein verpflichtendes Treuhandkonto und keine Fertigstellungsbürgschaft; Ihr Schutz ist der Vertrag und Ihre eigenen Prüfungen. Vor jedem Geld: die Baugenehmigung, die genehmigten Pläne und der Titel des Bauträgers am Grundstück, in den Händen Ihres Anwalts. Dann ein notarieller Vorvertrag mit Spezifikation, Termin, Vertragsstrafen, einem von Ihrem Ingenieur geprüften Meilenstein-Zahlungsplan und einer Klausel, wer die Mehrwertsteuer trägt, falls die Aussetzung vor der Urkunde ausläuft. Was die Pläne der Leute ruiniert: ein Übergabetermin, der über die Mehrwertsteuerfrist rutscht.
Warum es reizvoll ist, und warum genau das das Risiko ist
Die Argumente für einen Neubau hier sind ehrlich. Er wird nach heutigen Regeln gebaut, das heißt Dämmung, Doppelverglasung und eine Energieklasse, mit der der alte Bestand nicht mithalten kann — die nationalen Energieausweisdaten zeigen, dass die Effizienz eng dem Baujahr folgt, und der Unterschied ist eine Heizrechnung. Der Preis ist vorerst frei von den 24 % Mehrwertsteuer, die Neubauten auf dem Papier tragen; solange die Aussetzung gilt, zahlt ein Neubau dieselben 3,09 % Grunderwerbsteuer wie eine Bestandsimmobilie, was bei €300.000 der Unterschied zwischen etwa €9.000 und etwa €72.000 ist. Und den Grundriss können Sie beeinflussen, bevor die Wände stehen.
Das Risiko ist das Spiegelbild. Sie zahlen, in Raten, für etwas, das nicht existiert, an eine Firma, deren Finanzen Sie nicht sehen können, unter Regeln, die sich zwischen Ihrer ersten Zahlung und Ihrer Urkunde ändern können. In manchen Ländern hält das Gesetz Ihre Ratenzahlungen auf einem Treuhandkonto oder verlangt eine Fertigstellungsbürgschaft. Griechenland tut, so wie die Regeln stehen, keines von beidem. Nichts erstattet Ihnen etwas, wenn der Bauträger aufhört. Das ist kein Grund, nicht zu kaufen; es ist der Grund, alles in diesem Artikel zu tun.
Vor dem ersten Euro: Genehmigung und Grundstück
Zwei Dokumente, und kein Geld, bevor Ihr Anwalt beide hat. Die Baugenehmigung mit den genehmigten Plänen, ausgestellt von der Baubehörde und übereinstimmend — in Größe, Anzahl der Einheiten, in dem, was wo gezeichnet ist — mit dem, was Ihnen verkauft wird. Ein Bauträger, der die Genehmigung „gleich bekommt“, ist ein Bauträger, dem Sie gleich Geld leihen. Und der Titel des Bauträgers am Grundstück: Er muss das Land besitzen, frei von Hypotheken, die Ihrer Forderung vorgehen würden, sonst wird Ihr Haus auf der Sicherheit von jemand anderem gebaut.
Ihr eigener Ingenieur liest die Genehmigung gegen die Renderings. Ihr eigener Anwalt liest den Titel im Grundbuch. Das sind die zwei billigsten Ratschläge auf dieser Seite.
Der Vertrag
Ein Kauf vom Plan läuft in Griechenland über einen privaten Vertrag oder, besser, einen notariellen Vorvertrag, der beide Seiten bindet und durchsetzbar ist, mit der endgültigen Urkunde bei Übergabe — der Artikel zum Ablauf beschreibt, was diese Urkunde umfasst. Welche Form auch immer: Er muss die Spezifikation im Detail enthalten — nicht „hochwertige Ausstattung“, sondern die Marke der Fenster, die Dicke der Dämmung, die Küche, die Pooltechnik — und den Übergabetermin mit Verzugsstrafen, die wirklich wehtun. Er muss sagen, was mit Ihrem Geld passiert, wenn der Bauträger nicht fertig wird. Und er muss die Mehrwertsteuerklausel tragen, die unten einen eigenen Abschnitt verdient.
Lesen Sie ihn in beglaubigter Übersetzung, mit Ihrem Anwalt, bevor Sie unterschreiben. Der Standardvertrag, den man Ihnen reicht, wurde vom Anwalt des Bauträgers geschrieben, um den Bauträger zu schützen; das ist keine Bosheit, das ist sein Job. Ihrer ist es, ihn dort umschreiben zu lassen, wo es nötig ist.
In Raten zahlen, und was Sie zurückhalten
Die Anzahlung sollte so klein sein, wie sie die Einheit sichert. Danach folgen die Zahlungen Baufortschritten — Fundament, Rohbau, Dach, Putz, Ausbau — und jede wird freigegeben, wenn Ihr Ingenieur, nicht der des Bauträgers, bestätigt, dass die Stufe tatsächlich fertig ist. Halten Sie eine nennenswerte Schlusszahlung zurück, die größte, die Sie verhandeln können, bis zur Übergabe: das Gebäude an Strom und Wasser angeschlossen, die Mängelliste abgearbeitet und die elektronische Gebäudeidentität ausgestellt, denn ohne Letztere kann die Urkunde ohnehin nicht unterzeichnet werden.
Das Geld läuft über das Bankensystem, gegen Rechnungen, auf das Konto der Firma. Nie bar, nie „ein bisschen nebenbei, damit es schneller geht“, wie freundlich das Lächeln auch ist.
Die Mehrwertsteuerklausel
Das ist der Absatz, der Sie ein Viertel des Preises kosten kann. Die Mehrwertsteueraussetzung für Neubauten gilt, wenn die Urkunde unterzeichnet wird, während die Aussetzung in Kraft ist, und der Bauträger beim Finanzamt beantragt hat, darunter zu fallen — sie ist nicht automatisch. Stand August 2026 läuft die Aussetzung bis Ende 2026, und eine Verlängerung ins Jahr 2027 wird erwartet, ist aber noch kein Gesetz.
Also: Wenn Ihre Übergabe für das nächste Frühjahr versprochen ist und in den Herbst rutscht, und die Aussetzung nicht verlängert wurde — wer zahlt die 24 %? Wenn der Vertrag es nicht sagt, erfahren Sie es auf die schlimmstmögliche Art. Ihr Anwalt schreibt es hinein: Der Preis ist fix inklusive Steuern, oder der Bauträger trägt jede Mehrwertsteuer, die aus seinem eigenen Verzug entsteht, oder die Anzahlung ist erstattungsfähig, falls Mehrwertsteuer fällig wird. Wählen Sie eins. Lassen Sie es unterschreiben. Dann verlangen Sie den Nachweis, dass der Bauträger die Aussetzung für dieses Projekt tatsächlich beantragt hat.
Der Bauträger
Renderings sind gratis; Gebäude nicht. Der einzige Beweis, dass ein Bauträger liefert, ist ein Gebäude, das er geliefert hat. Besuchen Sie eines seiner fertigen Projekte — nicht die Musterwohnung, ein Projekt, in dem Menschen wohnen — und sprechen Sie mit den Eigentümern, idealerweise solchen, die einen Winter hinter sich haben. Fragen Sie nach dem Übergabetermin gegenüber dem versprochenen, den Mängeln, dem Service nach den Schlüsseln, ob die Energieklasse auf dem Ausweis der Energieklasse im Prospekt entsprach. Dann lassen Sie Ihren Anwalt Registrierung und Historie der Firma prüfen. Ein Bauträger, der Ihnen die Adresse eines fertigen Projekts nicht nennt, sagt Ihnen etwas.
Ich werde hier keine Bauträger nennen, gute oder schlechte — das ist die Aufgabe des Maklers und die Grenze des Gesetzes — aber die Methode oben funktioniert bei allen.
Der ehrliche Haken
Sie kaufen ein Versprechen, und kretische Bauzeitpläne sind ein Genre der Fiktion. Verzögerungen sind normal, „übergeben“ und „fertig“ sind verschiedene Wörter, und die Mängelliste einer neuen Villa hier kann lang sein und langsam abgearbeitet werden. Die Mehrwertsteuerfrage hängt über jedem Vom-Plan-Geschäft, bis die Urkunde unterschrieben ist. Es gibt kein Sicherheitsnetz, wenn die Firma scheitert. Und das, was den Neubau attraktiv gemacht hat — der Preis — ist das, was der Bauträger unter Druck verteidigen muss, und daher kommen die billigeren Fenster. Nichts davon heißt: nicht kaufen. Es heißt: Der Vertrag ist das Haus, und Sie sollten ihn so sorgfältig lesen, wie Sie durch eines gehen würden.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Genehmigung und Titel vorliegen, die Zahlungen dem Wort Ihres Ingenieurs folgen und die Mehrwertsteuerklausel unterschrieben ist. Lassen Sie es, wenn die fertigen Projekte des Bauträgers alle „fast fertig“ sind — ein Versprechen ist nur so viel wert wie das Gebäude dahinter.
Ist es sicher, in Griechenland vom Plan zu kaufen?
Es kann sicher sein, aber Griechenland hat kein verpflichtendes Treuhandkonto und keine Fertigstellungsgarantie, die Ihre Ratenzahlungen schützt — die Sicherheit kommt aus dem Vertrag und Ihren eigenen Prüfungen, nicht aus dem System. Zuerst die Genehmigung, Zahlungen gekoppelt an Fortschritt, den Ihr Ingenieur bestätigt, und eine Mehrwertsteuerklausel.
Was sollte ein Vom-Plan-Vertrag in Griechenland enthalten?
Einen notariellen Vorvertrag mit der genauen Spezifikation, dem Übergabetermin, Vertragsstrafen bei Verzug, einem an Baufortschritte gekoppelten Zahlungsplan, der Regelung, wer die Mehrwertsteuer trägt, falls sich die Regeln vor der Urkunde ändern, und dem, was passiert, wenn der Bauträger nicht fertig wird.
Gilt die Mehrwertsteueraussetzung für Käufe vom Plan?
Nur wenn die Urkunde unterzeichnet wird, während die Aussetzung in Kraft ist, und der Bauträger sie beantragt hat. Die Aussetzung läuft derzeit bis Ende 2026, eine Verlängerung wird diskutiert — ein Übergabetermin, der über die Frist rutscht, ist also ein Steuerrisiko, und der Vertrag muss sagen, wer es trägt.
Wie viel Anzahlung sollte ich beim Kauf vom Plan leisten?
So wenig, wie die Einheit sichert, und nichts, bevor Genehmigung und Grundstückstitel in den Händen Ihres Anwalts sind. Ratenzahlungen sollten geprüftem Baufortschritt folgen, mit einer nennenswerten Schlusszahlung, die bis zur Übergabe, dem Anschluss der Versorger und der elektronischen Gebäudeidentität zurückgehalten wird.
Wie prüfe ich einen Bauträger auf Kreta?
Sehen Sie sich an, was er schon fertiggestellt hat: Besuchen Sie ein abgeschlossenes Projekt, sprechen Sie mit Eigentümern, die dort einen Winter erlebt haben, und lassen Sie Ihren Anwalt die Registrierung der Firma und den Titel des Grundstücks prüfen. Ein glänzendes Rendering beweist nichts; ein übergebenes Gebäude mit zufriedenen Eigentümern beweist viel.
Was passiert, wenn der Bauträger vor der Fertigstellung insolvent wird?
Ohne Sicherungssystem sind Ihre Ratenzahlungen eine Forderung gegen eine Firma ohne Geld. Deshalb sind Zahlungsplan, Rückbehalt und die Insolvenzklausel die wichtigsten Zeilen im Vertrag — und deshalb ist die Anzahlung nie die große Zahl.
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