Immobilienkauf auf Kreta als Ausländer: der tatsächliche Ablauf, Schritt für Schritt
Steuernummer, Anwalt, Notar, Ingenieur, Grundbuch — was zwischen „das hätte ich gern“ und den Schlüsseln passiert, in der Reihenfolge, in der es passiert, und wie lange jeder Teil dauert.
Die meisten Menschen landen auf dieser Seite, nachdem sie sich schon in ein Haus verliebt haben. Das ist die falsche Reihenfolge, und ich weiß, warum es passiert. Also bekommen Sie den Ablauf in der Reihenfolge, in der er tatsächlich läuft, mit den zeitraubenden Teilen markiert, damit das nächste Haus, in das Sie sich verlieben, eines ist, das Sie prüfen können, bevor Sie emotional gebunden sind.
Ich bin kein Anwalt, und dieser Artikel ersetzt keinen. Er ist die Karte, die Sie brauchen, damit Sie, wenn Sie einen beauftragen, verstehen, was er tut und warum es drei Wochen dauert.
Der Ablauf in einer Minute. Zuerst Anwalt, dann Steuernummer, dann Bankkonto. Der Verkäufer übergibt Titel, Pläne und Genehmigungen; Ihr Anwalt prüft den Titel, Ihr Ingenieur das Gebäude. Ein Kauf vom Plan hat eine eigene zusätzliche Ebene. Ein Vorvertrag und eine Anzahlung sichern den Preis. Die Grunderwerbsteuer wird online erklärt und vor der Urkunde bezahlt. Die Urkunde wird beim Notar unterzeichnet, der Preis läuft über eine Bank, und der Notar trägt sie im Grundbuch ein. Vier bis acht Wochen, wenn alles sauber ist. Was die Pläne der Leute ruiniert: eine Anzahlung, bevor der Ingenieur hingeschaut hat.
Schritt eins ist ein Anwalt, keine Bank
Ihr erster Termin ist bei einem griechischen Anwalt, der Immobilienrecht macht, idealerweise einem auf Kreta, der die lokalen Register kennt. Er tut drei Dinge, die Sie selbst nicht können: Er prüft den Titel, entwirft den Vorvertrag und kann — mit einer beim Notar unterzeichneten Vollmacht — bei jedem späteren Schritt für Sie handeln, sodass Sie nicht für jede Unterschrift auf der Insel sein müssen. Die meisten ausländischen Käufer unterschreiben diese Vollmacht früh; sie ist das eine, was aus einem Prozess mit sechs Flügen einen mit einem macht.
Ihr Anwalt sagt Ihnen auch, ob die Unterlagen des Verkäufers von der Sorte sind, die vier Wochen dauert, oder von der, die vier Monate dauert. Hören Sie darauf, bevor Sie sich in die Küche verlieben.
Steuernummer und Bankkonto
Ohne griechische Steuernummer — die ΑΦΜ — können Sie in Griechenland keine Immobilie kaufen. Sie wird für die Steuererklärung, die Urkunde, das Grundbuch und die Online-Plattformen gebraucht, über die der ganze Prozess läuft. Ein Nicht-Ansässiger bekommt sie normalerweise, indem er einen Steuervertreter in Griechenland ernennt, meist den Anwalt. Es ist ein bürokratischer Schritt, kein schwieriger, aber er muss vor dem Geldteil passieren.
Ein griechisches Bankkonto ist keine gesetzliche Pflicht, und es als Nicht-Ansässiger zu eröffnen bringt den üblichen Geldwäsche-Papierkram und etwas Geduld mit sich. Es lohnt die Mühe: Der Preis wird per Bankscheck oder Überweisung bezahlt — Bargeld ist keine Option — und danach sind Strom, Wasser und Grundsteuer von einem griechischen Konto viel leichter zu handhaben als aus dem Ausland.
Was der Verkäufer vorlegen muss, und wer es prüft
Auf der Verkäuferseite geht die Zeit drauf. Er muss Ihrem Anwalt die Eigentumstitel, die topografische Vermessung, die Baugenehmigung und die genehmigten Pläne, etwaige Legalisierungserklärungen für Schwarzbauten und die elektronische Gebäudeidentität übergeben — die digitale Akte, die seit Februar 2021 für Übertragungen Pflicht ist und festhält, was das Gebäude rechtlich ist. Dazu kommen die Bescheinigungen, ohne die der Notar nicht unterschreibt: die Ingenieursbescheinigung, dass keine unlegalisierten Bauverstöße bestehen, der Energieausweis und der Nachweis, dass die Grundsteuer bezahlt ist.
Zwei Personen prüfen das alles, und Sie bezahlen beide. Ihr Anwalt prüft den Titel im Grundbuch oder im älteren Hypothekenregister: Hypotheken, Lasten, Zwangsvollstreckungsvermerke, Streitigkeiten, Lücken in der Eigentümerkette, Abweichungen zwischen Register und Vermessung. Ihr Ingenieur — Ihrer, nicht der des Verkäufers — prüft, ob das Gebäude vor Ort der Genehmigung entspricht, misst es aus und liest die elektronische Gebäudeidentität mit misstrauischem Blick. Schwarzbauten sind das, was einen Kauf auf Kreta am ehesten ins Stocken bringt, deshalb haben sie einen eigenen Artikel.
Vorvertrag und Anzahlung
Sobald die Prüfungen sauber zurückkommen oder ein Plan vereinbart ist, das Gefundene zu beheben, unterzeichnen beide Seiten einen privaten Vorvertrag: Preis, was enthalten ist, Abschlusstermin, wer was behebt, und die Strafen, falls eine Seite aussteigt. Zu diesem Zeitpunkt wird eine Anzahlung geleistet — üblich sind rund zehn Prozent, aber das ist Verhandlungssache — und bei der Urkunde vom Preis abgezogen.
Das ist der Schritt, den die meisten ausländischen Käufer verkehrt herum machen. Eine Anzahlung vor dem Ingenieursbericht ist Geld für ein Haus, das Sie noch nicht verstehen. Danach ist sie eine Verpflichtung für ein Haus, das Sie verstehen.
Steuer, Urkunde, Geld, Grundbuch
Vor der Unterzeichnung der Urkunde zahlen Sie die Grunderwerbsteuer. Der Notar reicht die Erklärung auf der Online-Plattform der Steuerbehörde ein, beide Seiten bestätigen sie in ihren Steuerkonten, und Sie zahlen. Der Satz und die übrigen Kosten stehen im Kostenartikel; die Kurzfassung: etwa drei Prozent des steuerlichen Werts plus kommunaler Zuschlag.
Dann die Urkunde. Sie ist ein notarielles Dokument — eine andere Art gültiger Immobilienübertragung gibt es in Griechenland nicht — und der Notar liest sie auf Griechisch vor, weshalb Ihr Anwalt im Raum ist und eine beglaubigte Übersetzung ihr Geld wert ist. Der Preis wird am selben Tag per Bankscheck bezahlt oder, wenn der Vertrag es vorsieht, durch eine spätere Überweisung, wobei dann eine gesonderte notarielle Zahlungsbestätigung den Kreis schließt.
Die Urkunde ist nicht das Ende. Sie muss im Grundbuch eingetragen werden, und im größten Teil Kretas reicht der Notar sie inzwischen elektronisch ein. Bis diese Eintragung erfolgt ist, sind Sie Eigentümer auf dem Papier, aber noch nicht im Register — planen Sie die Einweihungsfeier also nicht für den Nachmittag der Unterzeichnung.
Nach den Schlüsseln
Drei Dinge folgen, die bei der Besichtigung niemand erwähnt. Sie melden die Immobilie mit dem Formular E9 beim Finanzamt an, innerhalb der Frist, die Ihr Steuerberater kennt. Die Versorger werden auf Ihren Namen umgeschrieben, was auf Kreta gelegentlich noch einen persönlichen Besuch erfordert. Und Sie sind jetzt griechischer Steuerzahler, solange Sie das Objekt besitzen: eine jährliche Erklärung, jedes Jahr Grundsteuer und ein Steuerberater für beides, auch wenn Ihr Einkommen hier null ist.
Eine Anmerkung für Nicht-EU-Käufer
Griechenland beschränkt Immobilienkäufe von Nicht-EU-Bürgern in ausgewiesenen Grenzgebieten — Dodekanes, ostägäische Inseln, die nördlichen Grenzpräfekturen — wo eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums nötig ist und ein Geschäft ohne sie nichtig ist, nicht bloß fehlerhaft. Kreta steht nicht auf dieser Liste, die Genehmigung gilt hier also nicht. Ich sage das mit dem Vorbehalt, den es verdient: Lassen Sie es Ihren Anwalt für das konkrete Grundstück schriftlich bestätigen, denn der Preis eines Irrtums ist ein Vertrag, den es nie gab. Und wenn Sie mit einer Aufenthaltserlaubnis im Hinterkopf kaufen: Seit der Reform 2024 liegt das Golden-Visa-Minimum in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern — Kreta eingeschlossen — bei €800.000, gegenüber €400.000 anderswo, und ein dafür gekauftes Objekt darf nicht kurzzeitvermietet werden. Das ändert die Rechnung vollständig, und es ist ein Gespräch für den Anwalt, nicht für uns.
Der ehrliche Haken
Der Ablauf ist nicht schwer, aber er ist langsam auf eine Art, die Nordeuropäer persönlich nehmen, und bei jedem Schritt ist jemand diese Woche im Urlaub. Titel auf Kreta sind alt, Land wurde jahrhundertelang durch Erbschaft geteilt, und ein Dorfhaus kann eine Geschichte tragen, die ein Anwalt einen Monat lang entwirrt. Baugenehmigungen und Gebäude driften hier stärker auseinander, als Ihnen lieb ist. Und das Ganze passiert in einer Sprache, die Sie vermutlich nicht lesen, durch Leute, die Sie dafür bezahlen, sie für Sie zu lesen — also zahlen Sie für gute, und bestehen Sie darauf, dass der Ingenieur Ihrer ist.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie den Anwalt vor der Besichtigung und den Ingenieur vor der Anzahlung beauftragen. Lassen Sie es, wenn sich der Ablauf anfühlen soll wie ein Kauf zu Hause — das wird er nicht, und dagegen anzukämpfen ist der teuerste verfügbare Fehler.
Kann ein Ausländer auf Kreta eine Immobilie kaufen?
Ja. EU- und Nicht-EU-Bürger können frei kaufen; Kreta gehört nicht zu Griechenlands ausgewiesenen Grenzgebieten, die Sondergenehmigung, die Nicht-EU-Käufer etwa auf dem Dodekanes brauchen, gilt hier also nicht. Lassen Sie es Ihren Anwalt für das konkrete Grundstück bestätigen, denn ein Geschäft, das die Grenzgebietsregeln verletzt, ist nichtig.
Brauche ich eine griechische Steuernummer, um auf Kreta ein Haus zu kaufen?
Ja, vor allem anderen. Die ΑΦΜ wird für die Grunderwerbsteuererklärung, die Urkunde und das Grundbuch gebraucht. Nicht-Ansässige ernennen dafür meist ihren Anwalt zum Steuervertreter.
Brauche ich einen Anwalt, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?
Für die meisten Käufe nicht gesetzlich, aber niemand Vernünftiges kauft ohne. Der Anwalt prüft den Titel, entwirft den Vorvertrag, kümmert sich um die Steuernummer und kann per Vollmacht für Sie unterschreiben, sodass Sie nicht für jeden Schritt einfliegen.
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie auf Kreta?
Etwa vier bis acht Wochen vom vereinbarten Preis bis zur unterschriebenen Urkunde, wenn die Unterlagen sauber sind. Unklare Titel, nicht legalisierte Schwarzbauten oder eine fehlende elektronische Gebäudeidentität können Monate hinzufügen — nach diesen Verzögerungen fragen Sie, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Wie wird der Preis bezahlt?
Über das Bankensystem — ein Bankscheck am Tag der Beurkundung oder eine Überweisung auf das Konto des Verkäufers — nie bar. Ein griechisches Bankkonto ist nicht zwingend, macht aber die Zahlung und die Rechnungen danach viel einfacher.
Was passiert nach der Unterzeichnung der Urkunde?
Der Notar reicht die Urkunde zur Eintragung im Grundbuch ein, Sie melden die Immobilie beim Finanzamt an (Formular E9), die Versorger werden auf Ihren Namen umgeschrieben, und von da an geben Sie jedes Jahr eine griechische Steuererklärung ab — das macht Ihr Steuerberater.
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