Στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα για μη κατοίκους: τι δανείζουν πραγματικά οι τράπεζες, τι κοστίζει, και η εναλλακτική που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι αγοραστές

Η σύντομη εκδοχή είναι ότι ελληνικό στεγαστικό για μη κάτοικο είναι εφικτό, αργό και ακριβό, και ότι οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές που ξέρω και χρειάστηκε να δανειστούν το έκαναν στην πατρίδα τους και έφτασαν εδώ με ευρώ. Η μακρά εκδοχή αξίζει να διαβαστεί πριν ρωτήσετε ελληνική τράπεζα, γιατί η απάντηση που δίνει η τράπεζα εξαρτάται από το τι ζητάτε, και αυτό που κρίνει σιωπηλά το ποσό δεν είναι η τιμή που συμφωνήσατε αλλά το νούμερο που γράφει ο εκτιμητής της τράπεζας.

Δεν είμαι σύμβουλος στεγαστικών και τα επιτόκια κινούνται μηνιαίως. Αυτό είναι το σχήμα του το 2026.

Τι θα κάνουν οι ελληνικές τράπεζες

Θα δανείσουν σε αλλοδαπό. Αυτό ισχύει από τότε που άρθηκαν τα capital controls, και οι μεγάλες τράπεζες έχουν τμήματα γι’ αυτό. Αυτό που δεν θα κάνουν είναι να σας αντιμετωπίσουν σαν ντόπιο. Σε κάτοικο με ελληνική μισθοδοσία προσφερόταν το 2026 έως 80% της αξίας, με προωθητικά σταθερά επιτόκια για πρώτη κατοικία· σε μη κάτοικο με ξένο εισόδημα προσφέρεται μικρότερο ποσοστό — 50–70% της αξίας είναι το εύρος που ακούτε, με το υψηλότερο άκρο για τους ισχυρότερους φακέλους — για μικρότερη διάρκεια, με επιτόκιο που φέρει premium κινδύνου, και χωρίς καμία από τις ελαφρύνσεις πρώτης κατοικίας, που απαιτούν κατοικία.

Το ποσοστό είναι επί της εκτίμησης της τράπεζας, όχι της συμφωνημένης τιμής. Η τράπεζα στέλνει δικό της εκτιμητή, του οποίου το νούμερο είναι το πιο συντηρητικό στη συναλλαγή, και αν αυτό το νούμερο είναι κάτω από την τιμή σας το χάσμα βγαίνει από την τσέπη σας. Σε σπίτι που συμφωνήσατε στα €300.000 και η τράπεζα εκτιμά στα €260.000, δάνειο 65% είναι €169.000, όχι €195.000. Αυτός είναι ο μηχανισμός που πιάνει τους ανθρώπους.

Πώς μοιάζει ο φάκελος

ΑΦΜ, ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός, διαβατήριο, αποδεικτικό διεύθυνσης. Μετά το εισόδημα: δύο ή τρεις χρονιές φορολογικών δηλώσεων, μισθοδοσία ή βεβαιώσεις σύνταξης, βεβαιώσεις εργοδότη, τραπεζικές κινήσεις, υφιστάμενες οφειλές, και για τους ελεύθερους επαγγελματίες τα βιβλία. Μετά το ακίνητο: τίτλος, η βεβαίωση μηχανικού, το ενεργειακό πιστοποιητικό, το τοπογραφικό. Πολλά από αυτά σε επίσημη μετάφραση. Ο υπεύθυνος πιστώσεων θα ζητήσει περισσότερα μόλις διαβαστεί ο φάκελος, και η απάντηση θα παίρνει εβδομάδες κάθε φορά. Προέγκριση σε μέρες είναι κάτι που οι τράπεζες διαφημίζουν σε κατοίκους με ελληνικό εισόδημα· για μη κάτοικο, υπολογίστε μήνες.

Μια πρακτική συνέπεια: δεν μπορείτε να υπογράψετε προσύμφωνο με ημερομηνία ολοκλήρωσης σε έξι εβδομάδες βασισμένοι σε στεγαστικό που δεν έχει εγκριθεί. Η προκαταβολή κινδυνεύει αν το δάνειο απορριφθεί ή βγει λιγότερο. Τακτοποιήστε τη χρηματοδότηση πριν την προκαταβολή, που είναι η ίδια συμβουλή με το άρθρο για την πληρωμή του σπιτιού.

Τι κοστίζει

Έξοδα φακέλου και διαχείρισης, ο νομικός έλεγχος της τράπεζας, η εκτίμηση της τράπεζας, η προσημείωση υποθήκης που εγγράφεται στο ακίνητο, και τα συνήθη έξοδα της αγοράς από πάνω, τίποτα από τα οποία δεν δανειοδοτείται. Το ίδιο το επιτόκιο είναι το κομμάτι προς σύγκριση. Τα ελληνικά επιτόκια είχαν κατέβει μέσα στο 2025 μαζί με της ΕΚΤ, και οι κάτοικοι έβλεπαν προϊόντα σταθερά για τρία χρόνια με χαμηλά ονομαστικά νούμερα· οι μη κάτοικοι παίρνουν στενότερο ράφι σε υψηλότερη τιμή. Ζητήστε την προσφορά γραπτώς με το πραγματικό ετήσιο επιτόκιο, και βάλτε τη δίπλα σε αυτό που θα χρέωνε δανειστής στην πατρίδα σας για δάνειο με εξασφάλιση το υπάρχον σπίτι σας. Το δεύτερο είναι συνήθως φθηνότερο.

Δύο πράγματα που δεν μπορεί να κάνει ένα ελληνικό στεγαστικό

Δεν μπορεί να χρηματοδοτήσει Golden Visa: η επιλέξιμη επένδυση πρέπει να είναι ίδια χρήματα του αιτούντα, και τα δανεικά δεν μετρούν προς το όριο. Και δεν μπορεί να κανονιστεί σε ακίνητο που αποτυγχάνει στους ελέγχους της τράπεζας — ατακτοποίητη επέκταση, οικόπεδο χωρίς νόμιμο δρόμο, τίτλος με κληρονόμο που λείπει. Ο δικηγόρος και ο μηχανικός της τράπεζας κάνουν δικούς τους ελέγχους, που είναι το ένα πλεονέκτημα του δανεισμού εδώ: ένα δεύτερο σετ επαγγελματιών με κάθε κίνητρο να βρουν το πρόβλημα.

Η εναλλακτική που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι αγοραστές

Αναχρηματοδότηση στην πατρίδα. Ένας δανειστής στη χώρα σας ήδη ξέρει το εισόδημά σας, το πιστωτικό σας ιστορικό και τη γλώσσα σας· το επιτόκιο είναι το εγχώριο· η διαδικασία είναι αυτή που έχετε ξανακάνει· και φτάνετε στην Κρήτη ως αγοραστής μετρητοίς, που κάνει πωλητές και μεσίτες πιο φιλικούς και αφαιρεί την ελληνική εκτίμηση από την εξίσωση. Μετά τα χρήματα περνούν όπως περιγράφεται στο άρθρο για την πληρωμή. Το αντάλλαγμα είναι πραγματικό: το χρέος κάθεται στο σπίτι σας, όχι στο κρητικό, και αν το κρητικό σπίτι είναι αυτό που πάει στραβά, το σπίτι σας είναι η εξασφάλιση. Για εξοχικό αυτό είναι απόφαση· για μόνιμη μετακόμιση όπου το σπίτι της πατρίδας πουλιέται ούτως ή άλλως, είναι συνήθως η προφανής.

Ποιος πρέπει ακόμα να δανειστεί εδώ

Κάποιος που μετακομίζει εδώ μόνιμα, με εισόδημα που θα είναι ελληνικό ή τουλάχιστον αναγνωρίσιμο από ελληνική τράπεζα· κάποιος που δεν έχει σπίτι αλλού για να δανειστεί με εξασφάλιση· κάποιος που αγοράζει νεόδμητο από κατασκευαστή που έχει συνεργασία με τράπεζα που έχει ήδη εκτιμήσει το συγκρότημα. Και κάποιος που θέλει τους ελέγχους της τράπεζας ως δεύτερη γραμμή δέουσας επιμέλειας, και είναι έτοιμος να το πληρώσει σε χρόνο.

Το πραγματικό μειονέκτημα

Θα σας προσφερθούν λιγότερα απ’ όσα περιμένατε, για περισσότερο απ’ όσο θέλατε να περιμένετε, με επιτόκιο που θα μπορούσατε να νικήσετε στην πατρίδα, έναντι εκτίμησης με την οποία δεν συμφωνείτε. Ο φάκελος είναι μεγάλος, οι μεταφράσεις είναι πραγματικά χρήματα, και οι ερωτήσεις του υπεύθυνου πιστώσεων έρχονται μία-μία. Αν η τράπεζα πει όχι αργά στη διαδικασία, η προκαταβολή είναι αυτό που κινδυνεύει. Οι ελληνικές τράπεζες δεν είναι δύσκολες με τους ξένους· είναι προσεκτικές με όλους, και ένας μη κάτοικος είναι απλώς περισσότερα για έλεγχο. Να το ξέρετε πριν αφήσετε μια ημερομηνία ολοκλήρωσης να εξαρτηθεί από αυτό.