Αγορά ακινήτου στην Κρήτη ως αλλοδαπός: η πραγματική διαδικασία, βήμα προς βήμα
ΑΦΜ, δικηγόρος, συμβολαιογράφος, μηχανικός, Κτηματολόγιο — τι συμβαίνει ανάμεσα στο «θα ήθελα αυτό» και τα κλειδιά, με τη σειρά που συμβαίνει, και πόσο διαρκεί κάθε μέρος.
Οι περισσότεροι φτάνουν σε αυτή τη σελίδα αφού έχουν ήδη ερωτευτεί ένα σπίτι. Είναι η λάθος σειρά, και ξέρω γιατί συμβαίνει. Ας σας δώσω λοιπόν τη διαδικασία με τη σειρά που πραγματικά τρέχει, με σημειωμένα τα κομμάτια που παίρνουν χρόνο, ώστε το επόμενο σπίτι που θα ερωτευτείτε να είναι ένα που μπορείτε να ελέγξετε πριν δεσμευτείτε συναισθηματικά.
Δεν είμαι δικηγόρος, και αυτό το άρθρο δεν υποκαθιστά έναν. Είναι ο χάρτης που χρειάζεστε ώστε, όταν προσλάβετε έναν, να καταλαβαίνετε τι κάνει και γιατί παίρνει τρεις εβδομάδες.
Η διαδικασία σε ένα λεπτό. Πρώτα δικηγόρος, μετά ΑΦΜ, μετά τραπεζικός λογαριασμός. Ο πωλητής παραδίδει τίτλους, σχέδια και άδειες· ο δικηγόρος σας ελέγχει τον τίτλο, ο μηχανικός σας ελέγχει το κτίριο. Η αγορά επί σχεδίω προσθέτει δικό της επίπεδο. Ένα ιδιωτικό συμφωνητικό και μια προκαταβολή κλειδώνουν την τιμή. Ο φόρος μεταβίβασης δηλώνεται ηλεκτρονικά και πληρώνεται πριν το συμβόλαιο. Το συμβόλαιο υπογράφεται σε συμβολαιογράφο, το τίμημα περνά από τράπεζα, και ο συμβολαιογράφος το καταχωρεί στο Κτηματολόγιο. Τέσσερις έως οκτώ εβδομάδες όταν είναι καθαρό. Αυτό που καταστρέφει τα σχέδια των ανθρώπων: να δώσουν προκαταβολή πριν κοιτάξει ο μηχανικός.
Το πρώτο βήμα είναι δικηγόρος, όχι τράπεζα
Το πρώτο σας ραντεβού είναι με Έλληνα δικηγόρο που ασχολείται με ακίνητα, ιδανικά κάποιον στην Κρήτη που ξέρει τα τοπικά υποθηκοφυλακεία. Κάνει τρία πράγματα που δεν μπορείτε να κάνετε μόνοι σας: ελέγχει τον τίτλο, συντάσσει το ιδιωτικό συμφωνητικό, και — με πληρεξούσιο υπογεγραμμένο σε συμβολαιογράφο — μπορεί να ενεργεί για λογαριασμό σας σε κάθε επόμενο βήμα ώστε να μη χρειάζεται να είστε στο νησί για κάθε υπογραφή. Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές υπογράφουν αυτό το πληρεξούσιο νωρίς· είναι το ένα πράγμα που μετατρέπει μια διαδικασία έξι πτήσεων σε διαδικασία μίας.
Ο δικηγόρος σας θα σας πει επίσης αν τα χαρτιά του πωλητή είναι από αυτά που παίρνουν τέσσερις εβδομάδες ή από αυτά που παίρνουν τέσσερις μήνες. Ακούστε το πριν ερωτευτείτε την κουζίνα.
Ο ΑΦΜ και ο τραπεζικός λογαριασμός
Δεν μπορείτε να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα χωρίς ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου — τον ΑΦΜ. Χρειάζεται για τη φορολογική δήλωση, το συμβόλαιο, το Κτηματολόγιο και τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες πάνω στις οποίες τρέχει όλη η διαδικασία. Ένας μη κάτοικος τον αποκτά συνήθως ορίζοντας φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα, που είναι κατά κανόνα ο δικηγόρος. Είναι γραφειοκρατικό βήμα, όχι δύσκολο, αλλά πρέπει να γίνει πριν από το κομμάτι των χρημάτων.
Ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός δεν είναι νομική απαίτηση, και το άνοιγμά του ως μη κάτοικος περιλαμβάνει τα συνηθισμένα χαρτιά κατά του ξεπλύματος χρήματος και λίγη υπομονή. Αξίζει τον κόπο: το τίμημα πληρώνεται με τραπεζική επιταγή ή έμβασμα — τα μετρητά δεν είναι επιλογή — και μετά το ρεύμα, το νερό και ο φόρος ακινήτων είναι πολύ ευκολότερα από ελληνικό λογαριασμό παρά από το εξωτερικό.
Τι πρέπει να προσκομίσει ο πωλητής, και ποιος το ελέγχει
Η πλευρά του πωλητή είναι εκεί που πάει ο χρόνος. Πρέπει να παραδώσει στον δικηγόρο σας τους τίτλους ιδιοκτησίας, το τοπογραφικό, την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, τυχόν δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων, και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου — τον ψηφιακό φάκελο που απαιτείται για μεταβιβάσεις από τον Φεβρουάριο του 2021 και καταγράφει τι είναι νομίμως το κτίριο. Πάνω σε αυτά έρχονται τα πιστοποιητικά χωρίς τα οποία ο συμβολαιογράφος δεν υπογράφει: η βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν ατακτοποίητες πολεοδομικές παραβάσεις, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, και απόδειξη ότι ο φόρος ακινήτων είναι εξοφλημένος.
Δύο άνθρωποι ελέγχουν όλα αυτά, και πληρώνετε και τους δύο. Ο δικηγόρος σας ερευνά τον τίτλο στο Κτηματολόγιο ή στο παλαιότερο υποθηκοφυλακείο: υποθήκες, βάρη, κατασχέσεις, διαφορές, κενά στην αλυσίδα ιδιοκτησίας, ασυμφωνίες ανάμεσα σε αυτό που λέει το μητρώο και σε αυτό που δείχνει το τοπογραφικό. Ο μηχανικός σας — ο δικός σας, όχι του πωλητή — ελέγχει ότι το κτίριο επί τόπου ταιριάζει με την άδεια, το μετρά, και διαβάζει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου με καχύποπτο μάτι. Τα αυθαίρετα είναι το πράγμα που πιθανότερα θα κολλήσει μια αγορά στην Κρήτη, και γι’ αυτό έχουν δικό τους άρθρο.
Το ιδιωτικό συμφωνητικό και η προκαταβολή
Μόλις οι έλεγχοι βγουν καθαροί, ή με συμφωνημένο πλάνο για να διορθωθεί ό,τι βρέθηκε, οι δύο πλευρές υπογράφουν ιδιωτικό συμφωνητικό: τίμημα, τι περιλαμβάνεται, ημερομηνία ολοκλήρωσης, ποιος διορθώνει τι, και τις ρήτρες αν κάποια πλευρά αποχωρήσει. Σε αυτό το σημείο δίνεται προκαταβολή — συνήθως της τάξης του δέκα τοις εκατό, αν και είναι θέμα διαπραγμάτευσης — και αφαιρείται από το τίμημα στο συμβόλαιο.
Αυτό είναι το βήμα που οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές κάνουν ανάποδα. Προκαταβολή πριν την έκθεση του μηχανικού είναι χρήματα σε ένα σπίτι που δεν καταλαβαίνετε ακόμα. Μετά από αυτήν, είναι δέσμευση σε ένα σπίτι που καταλαβαίνετε.
Φόρος, συμβόλαιο, χρήματα, Κτηματολόγιο
Πριν υπογραφεί το συμβόλαιο πληρώνετε τον φόρο μεταβίβασης. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τη δήλωση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, οι δύο πλευρές την αποδέχονται στους φορολογικούς τους λογαριασμούς, και πληρώνετε. Ο συντελεστής και τα υπόλοιπα κόστη είναι στο άρθρο για τα κόστη· η σύντομη εκδοχή είναι περίπου τρία τοις εκατό της φορολογητέας αξίας, συν δημοτική προσαύξηση.
Μετά το συμβόλαιο. Είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο — δεν υπάρχει άλλο είδος έγκυρης μεταβίβασης ακινήτου στην Ελλάδα — και ο συμβολαιογράφος το διαβάζει δυνατά στα ελληνικά, γι’ αυτό ο δικηγόρος σας είναι στην αίθουσα και γι’ αυτό αξίζει να πληρώσετε επίσημη μετάφραση. Το τίμημα πληρώνεται την ίδια μέρα με τραπεζική επιταγή ή, αν το προβλέπει το συμβόλαιο, με μεταγενέστερο έμβασμα, οπότε μια ξεχωριστή συμβολαιογραφική εξόφληση κλείνει τον κύκλο.
Το συμβόλαιο δεν είναι το τέλος. Πρέπει να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο, και στο μεγαλύτερο μέρος της Κρήτης ο συμβολαιογράφος το υποβάλλει πλέον ηλεκτρονικά. Μέχρι να γίνει αυτή η καταχώριση είστε ιδιοκτήτης στα χαρτιά αλλά όχι ακόμα στο μητρώο, οπότε μην προγραμματίζετε τα εγκαίνια για το απόγευμα της υπογραφής.
Μετά τα κλειδιά
Ακολουθούν τρία πράγματα που κανείς δεν αναφέρει στην επίσκεψη. Δηλώνετε το ακίνητο στην εφορία με το έντυπο Ε9, μέσα στην προθεσμία που θα ξέρει ο λογιστής σας. Οι παροχές μεταφέρονται στο όνομά σας, κάτι που στην Κρήτη ακόμα περιστασιακά απαιτεί φυσική παρουσία. Και είστε πλέον Έλληνας φορολογούμενος για όσο διάστημα κατέχετε το ακίνητο: ετήσια δήλωση, φόρος ακινήτων κάθε χρόνο, και λογιστής για να κάνει και τα δύο, ακόμα κι αν το εισόδημά σας εδώ είναι μηδέν.
Σημείωση για αγοραστές εκτός ΕΕ
Η Ελλάδα περιορίζει τις αγορές ακινήτων από πολίτες εκτός ΕΕ σε χαρακτηρισμένες παραμεθόριες περιοχές — τα Δωδεκάνησα, τα νησιά του ανατολικού Αιγαίου, τους βόρειους συνοριακούς νομούς — όπου χρειάζεται άδεια από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας και μια συναλλαγή χωρίς αυτήν είναι άκυρη, όχι απλώς ελαττωματική. Η Κρήτη δεν είναι σε αυτή τη λίστα, οπότε η άδεια δεν ισχύει εδώ. Το λέω με την επιφύλαξη που του αξίζει: ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το επιβεβαιώσει γραπτώς για το συγκεκριμένο ακίνητο, γιατί το κόστος του λάθους είναι ένα συμβόλαιο που δεν υπήρξε ποτέ. Και αν αγοράζετε με άδεια διαμονής κατά νου: από τη μεταρρύθμιση του 2024 το ελάχιστο της Golden Visa είναι €800.000 σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και σε νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους — που περιλαμβάνει την Κρήτη — έναντι €400.000 αλλού, και ένα ακίνητο που αγοράζεται γι’ αυτήν δεν μπορεί να εκμισθωθεί βραχυχρόνια. Αυτό αλλάζει εντελώς την αριθμητική, και είναι συζήτηση για δικηγόρο, όχι για εμάς.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Η διαδικασία δεν είναι δύσκολη, αλλά είναι αργή με έναν τρόπο που οι βορειοευρωπαίοι παίρνουν προσωπικά, και κάθε βήμα έχει έναν άνθρωπο που είναι σε άδεια αυτή την εβδομάδα. Οι τίτλοι στην Κρήτη είναι παλιοί, η γη μοιραζόταν με κληρονομιές επί αιώνες, και ένα χωριατόσπιτο μπορεί να κουβαλά μια ιστορία που ένας δικηγόρος χρειάζεται έναν μήνα να ξεδιαλύνει. Οικοδομικές άδειες και κτίρια αποκλίνουν εδώ περισσότερο απ’ όσο θα θέλατε. Και όλο αυτό συμβαίνει σε μια γλώσσα που μάλλον δεν διαβάζετε, μέσω ανθρώπων που πληρώνετε για να τη διαβάσουν για εσάς — οπότε πληρώστε για καλούς, και επιμείνετε ο μηχανικός να είναι δικός σας.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν κατονομάζει κατασκευαστή, ακίνητο ή επαγγελματία — και δεν πρόκειται.
Αξίζει αν προσλάβετε τον δικηγόρο πριν την επίσκεψη και τον μηχανικό πριν την προκαταβολή. Προσπεράστε το αν θέλετε η διαδικασία να μοιάζει με αγορά στην πατρίδα σας — δεν θα μοιάζει, και το να το πολεμάτε είναι το πιο ακριβό λάθος που υπάρχει.
Μπορεί ένας αλλοδαπός να αγοράσει ακίνητο στην Κρήτη;
Ναι. Πολίτες της ΕΕ και εκτός ΕΕ μπορούν να αγοράσουν ελεύθερα· η Κρήτη δεν είναι μία από τις χαρακτηρισμένες παραμεθόριες περιοχές της Ελλάδας, οπότε η ειδική άδεια που χρειάζονται οι αγοραστές εκτός ΕΕ σε μέρη όπως τα Δωδεκάνησα δεν ισχύει εδώ. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το επιβεβαιώσει για το συγκεκριμένο ακίνητο, γιατί μια συναλλαγή που παραβιάζει τους κανόνες των παραμεθορίων είναι άκυρη.
Χρειάζομαι ελληνικό ΑΦΜ για να αγοράσω σπίτι στην Κρήτη;
Ναι, πριν από οτιδήποτε άλλο. Ο ΑΦΜ χρειάζεται για τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, το συμβόλαιο και το Κτηματολόγιο. Οι μη κάτοικοι συνήθως ορίζουν τον δικηγόρο τους ως φορολογικό εκπρόσωπο για να τον αποκτήσουν.
Χρειάζομαι δικηγόρο για να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα;
Όχι εκ του νόμου για τις περισσότερες αγορές, αλλά κανείς λογικός δεν αγοράζει χωρίς. Ο δικηγόρος κάνει τον έλεγχο τίτλων, συντάσσει το ιδιωτικό συμφωνητικό, χειρίζεται τον ΑΦΜ και μπορεί να υπογράψει για εσάς με πληρεξούσιο ώστε να μην πετάτε για κάθε βήμα.
Πόσο χρόνο παίρνει η αγορά ακινήτου στην Κρήτη;
Χοντρικά τέσσερις έως οκτώ εβδομάδες από τη συμφωνημένη τιμή ως το υπογεγραμμένο συμβόλαιο, όταν τα χαρτιά είναι καθαρά. Ασαφείς τίτλοι, ατακτοποίητα αυθαίρετα ή η απουσία Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου μπορούν να προσθέσουν μήνες — αυτές είναι οι καθυστερήσεις για τις οποίες ρωτάτε πριν δώσετε προκαταβολή.
Πώς πληρώνεται το τίμημα;
Μέσω του τραπεζικού συστήματος — τραπεζική επιταγή την ημέρα του συμβολαίου ή έμβασμα στον λογαριασμό του πωλητή — ποτέ μετρητά. Ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός δεν απαιτείται αυστηρά, αλλά κάνει την πληρωμή και τους λογαριασμούς μετά πολύ ευκολότερους.
Τι γίνεται μετά την υπογραφή του συμβολαίου;
Ο συμβολαιογράφος καταθέτει το συμβόλαιο για καταχώριση στο Κτηματολόγιο, δηλώνετε το ακίνητο στην εφορία (έντυπο Ε9), οι παροχές μεταφέρονται στο όνομά σας, και από εκεί και πέρα υποβάλλετε ελληνική φορολογική δήλωση κάθε χρόνο — αυτό το κάνει ο λογιστής σας.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.