In Apokoronas kaufen: die Dörfer zwischen Chania und Rethymno und der Plan, der entscheiden wird, was gebaut werden darf
Grün, quellenreich und auf der Flughafenseite von Chania gelegen, hat Apokoronas eine etablierte ausländische Gemeinschaft. Was die Gemeinde tatsächlich ist, wer dort im Winter lebt, was der 2025–26 ausgearbeitete örtliche Bebauungsplan ändern könnte und welche Prüfungen bei einem Dorf- oder Hanghaus am meisten zählen.
Apokoronas ist der grüne, quellenreiche Teil der Präfektur Chania zwischen den Weißen Bergen und der Bucht von Souda, mit einer etablierten ausländischen Gemeinschaft: Als die britische Botschafterin 2018 durch Kreta reiste, um mit britischen Staatsangehörigen über den Brexit zu sprechen, begann die Reise in Apokoronas. Es ist ein guter Ort, um ein bestehendes Haus zu kaufen, und ein langsamerer, um Land zu kaufen, weil die Regeln dafür, was gebaut werden darf, neu gezogen werden. Geprüft im Oktober 2026 anhand der Planungsunterlagen der Gemeinde, der Volkszählung 2021, der Bank von Griechenland, Portaldaten und der landesweiten Planungsregeln.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch Ingenieur noch Immobiliengutachter, und dies stellt keine Rechts-, Planungs- oder Anlageberatung dar. Was ein bestimmtes Grundstück oder Haus erlaubt, ist eine Frage für die Baubehörde und Ihren eigenen Ingenieur, schriftlich beantwortet.
Apokoronas in einer Minute. Eine Gemeinde von rund 315 km² östlich von Chania, in sechs Gemeindebezirken: Armenoi (mit Kalyves), Vamos (mit Plaka, Almyrida, Gavalochori, Kefalas und Kokkino Chorio), Georgioupoli (mit Kournas und Kavros), Kryonerida (mit Vrysses, dem Gemeindesitz), Fre und Asi Gonia. Die Volkszählung 2021 zählte 12.247 Einwohner, nach 12.807 im Jahr 2011. Vamos liegt rund 25 km von Chania entfernt und hat ein Gesundheitszentrum; das Krankenhaus ist in Chania. Die Planungsstudie nennt genehmigte Bebauungspläne nur für Kalyves, Almyrida, Georgioupoli und Kavros; der Rest ist Land innerhalb von Ortsgrenzen oder offenes Land nach den landesweiten Regeln. Ein örtlicher Bebauungsplan für die ganze Gemeinde war 2025–26 noch in Bearbeitung und ändert nichts, bis ein Präsidialdekret ihn genehmigt. Die Waldkarte wurde für Gebiete der Präfektur Chania 2022 ratifiziert. Die Angebotspreise in der Präfektur Chania lagen Mitte 2026 im Schnitt bei rund 3.100 €/m²; für Apokoronas allein gibt es keine amtliche Zahl.
Was Apokoronas ist und wer dort im Februar lebt
Die Küste, das sind Kalyves am Südufer der äußeren Bucht von Souda, Almyrida, das zu Plaka gehört, und weiter östlich Georgioupoli und Kavros. Dahinter liegen die Dörfer aus dem Guide zu Vamos und den Dörfern von Apokoronas, mit Vamos, dem alten Hauptort, in ihrer Mitte, und der Kournas-See, den die Gemeinde den einzigen natürlichen See Kretas nennt. Vrysses, nahe der Hauptstraße Chania–Rethymno, ist der Gemeindesitz.
Die Winterbevölkerung ist kleiner, als der Sommer vermuten lässt: ELSTAT zählte 12.247 ständige Einwohner im Jahr 2021, rund 4 % weniger als 2011, und Vrysses hatte 812. Die ganzjährigen Dienste liegen in den beiden alten Zentren. Die Gemeinde nennt in Vamos ein Gesundheitszentrum und Schulen vom Kindergarten bis zur Oberstufe, in Vrysses Schulen bis zum Berufslyzeum, eine Polizeistation, eine Feuerwehreinheit und eine Arztpraxis. Das allgemeine Krankenhaus ist in Chania.
Der Reiz zeigt sich auf der Karte: Der Flughafen Chania liegt auf der Halbinsel Akrotiri, auf dieser Seite der Stadt, und der Flughafen-Guide rechnet bei freier Fahrt mit etwa 40 Minuten nach Kalyves und einer Stunde nach Georgioupoli, weil die Fahrt nie durch die Stadt führt. Eine Gemeinschaft folgte, und GOV.UK hält fest, dass die Besuchsreise der britischen Botschafterin 2018 in Apokoronas begann, einschließlich einer Rede vor großem Publikum im Rathaus.
Der Plan in Arbeit und was er ändern könnte
Die Regeln dafür, was hier gebaut werden darf, werden neu geschrieben. Ein örtlicher Bebauungsplan (Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο, ΤΠΣ) für die ganze Gemeinde ist eine Studie des Umweltministeriums, und er wird Flächennutzungen, Bauvorschriften, Ortsgrenzen und Schutzgebiete festlegen, sobald ein Präsidialdekret ihn genehmigt. Er wurde am 1. September 2025 in Vrysses vorgestellt, drei alternative Szenarien folgten am 11. Dezember 2025, und der Zeitplan der Studie reichte bis ins Jahr 2026.
Die Erklärung der Gemeinde vom Dezember zeigt, worum es geht. Sie fordert vierzehn Zonen für Tourismus und Zweitwohnungen, von Kalyves und Almyrida bis Vrysses und Asi Gonia, und die Prüfung einer Zweitwohnungszone bei Plaka, Kokkino Chorio und Kampia; sie will Wohnnutzung in einigen Viehzucht- und Natura-Zonen zulassen und Baurechte auf Land, das nach einem Einspruch nicht mehr als Wald eingestuft ist; und sie lehnt das Szenario ab, das die Mindestgrundstücke vergrößern würde, ebenso Hochspannungsmasten und Windkraftanlagen. Nichts davon ist Gesetz. Bis das Dekret veröffentlicht ist, gelten die heutigen Regeln, und ein Grundstück, dessen Preis darauf beruht, was ein Szenario erlauben könnte, ist auf einen Entwurf hin bepreist.
Dorf, Bebauungsplan oder offenes Land
Die Studie nennt genehmigte Bebauungspläne für Kalyves (ΦΕΚ 296/Δ/1999), Almyrida, Georgioupoli und Kavros. Alles andere liegt innerhalb der Ortsgrenze eines Dorfes oder außerhalb jedes Plans, wo die landesweiten Regeln gelten: ein Mindestgrundstück, eine begrenzte Hausgröße und eine Front an einer rechtmäßig bestehenden öffentlichen Straße, alles erklärt in Bauland auf Kreta kaufen. Die Ortsgrenzen selbst sollen in der zweiten Stufe der Studie nach dem Präsidialdekret vom 11. April 2025 (ΦΕΚ 194/Δ/2025) neu gezogen werden: bis zu 2.000 Einwohner in den Volkszählungen 1981 und 2021, zehn Gebäude oder eine öffentliche Funktion, Nachweise älter als 1985.
Zwei örtliche Ebenen kommen hinzu. Um Georgioupoli und den Kournas-See setzen eine Zone kontrollierter Bebauung (ΖΟΕ, ΦΕΚ 211/Δ/1990) und Schutzmaßnahmen für das Feuchtgebiet eigene Grenzen, und die Studie zum Plan führt Fylaki und Patima als ausgewiesene traditionelle Siedlungen. Bei einem bestehenden Haus ist die Frage die Genehmigungsakte: Alles, was darüber hinaus gebaut wurde, fällt unter die Regeln für Schwarzbauten.
Wald, Feuer und Schutzgebiete
Die Waldkarte für Gebiete der Präfektur Chania wurde durch ΦΕΚ 901/Δ/28.11.2022 ratifiziert, und auf ihr kann auch ein Olivenhain als Wald verzeichnet sein. Zwei Wildschutzgebiete umfassen große Flächen, Stylos–Katochori–Armenoi–Keramia mit 9.196 Stremmata und der Kournas-See mit 13.265, und der See ist ein Natura-2000-Gebiet. Eine Besondere Umweltstudie für die Natura-Gebiete, im September 2025 noch nicht genehmigt, schlägt Unterzonen für Schutz und Nutzung vor; Natura-2000-Flächen auf Kreta erklärt, was diese Zonierung für ein Grundstück bedeutet.
Bewaldete Hänge bringen die Brandschutzregeln mit sich. Die Hinweise der Gemeinde zur Brandschutzverordnung für Immobilien in Waldnähe (ΦΕΚ Β’ 3475/2023) erfassen Gebäude innerhalb von Waldflächen oder bis 300 Meter davon entfernt sowie in oder nahe Aufforstungsgebieten. Ein Haus zwischen Kiefern oberhalb der Küste braucht die Bewertung des Ingenieurs und die Maßnahmen aus Waldbrandrisiko und ein Landhaus.
Wasser ist eine kommunale Leistung. Seit 2024 betreibt sie der eigene Wasser- und Abwasserbetrieb der Gemeinde, ΔΕΥΑ Αποκορώνου, mit Büros in Vamos, Vrysses, Kavros und Kalyves, und im Dezember 2025 schrieb er dringende Wasserarbeiten im Gemeindebezirk Armenoi aus. Fragen Sie ihn und die Nachbarn, wie die Versorgung im August ist und ob das Haus eine Zisterne hat.
Was die Preisdaten sagen können
Für Apokoronas gibt es keine amtliche Preisreihe. Der Index der Bank von Griechenland für Wohnungen in den „übrigen Gebieten“ Griechenlands, außerhalb von Athen, Thessaloniki und den anderen Städten, stieg im zweiten Quartal 2026 um 7,1 % gegenüber dem Vorjahr, nach 9,6 % im Jahr 2025. Zahlen von Immobilienportalen, über die die griechische Presse berichtete, setzten den durchschnittlichen Angebotspreis für die ganze Präfektur Chania Mitte 2026 bei rund 3.102 € pro Quadratmeter an, den höchsten der Insel, gegenüber rund 2.250 € für Kreta. Apokoronas steckt in dieser Zahl und kann weit von ihr entfernt liegen, nach oben wie nach unten.
Der ehrliche Nachteil
Der Plan ist Risiko und Chance zugleich: Bis das Dekret veröffentlicht ist, kann niemand sagen, ob ein Grundstück außerhalb eines Dorfes eine Zweitwohnungszone gewinnt oder an eine größere Mindestgröße verliert, und griechische Planungsstudien dauern Jahre. Die Bevölkerung schrumpft langsam, die Küste ist im Winter stiller, und ernsthafte medizinische Versorgung bedeutet die Fahrt nach Chania. Ein Haus an einem bewaldeten Hang bringt Brandschutzpflichten mit sich, die jährlich und real sind. Und die Preise macht der Markt von Chania, nicht das Dorf, deshalb ist ein Haus hier selten das Schnäppchen, das seine Steinmauern versprechen.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Makler noch andere Unternehmen namentlich genannt; die Gemeinde Apokoronas, ΔΕΥΑ Αποκορώνου, ELSTAT, die Bank von Griechenland und das Umweltministerium werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie ein bestehendes Haus in oder nahe einem lebendigen Dorf wie Vamos, Vrysses, Kalyves oder Georgioupoli wollen, mit geordneter Genehmigungsakte, und mit dem Kauf von Land auf den Plan warten können. Lassen Sie es, wenn Ihr Kauf davon abhängt, außerhalb eines Dorfes zu bauen, oder von einer Zone, die der örtliche Bebauungsplan noch nicht beschlossen hat: In Apokoronas ist das 2026 eine Wette auf einen Entwurf.
Welche Dörfer gehören zur Gemeinde Apokoronas?
Die Gemeinde Apokoronas hat sechs Gemeindebezirke: Armenoi mit Kalyves und Stylos; Vamos mit Plaka, Almyrida, Gavalochori, Kefalas und Kokkino Chorio; Georgioupoli mit Kournas und Kavros; Kryonerida mit Vrysses, dem Gemeindesitz; Fre; und Asi Gonia. Zusammen umfassen sie rund 315 Quadratkilometer östlich von Chania.
Wie viele Menschen leben in Apokoronas?
Die Volkszählung 2021 zählte nach Angaben von ELSTAT 12.247 ständige Einwohner in der Gemeinde Apokoronas, nach 12.807 im Jahr 2011. Vrysses, der Gemeindesitz, hatte 812. Die Volkszählung erfasst nur ständige Einwohner und ist deshalb der bessere Anhaltspunkt dafür, wie ein Dorf im Winter ist.
Kann ich auf einem Grundstück in Apokoronas ein Haus bauen?
Die Planungsstudie der Gemeinde nennt genehmigte Bebauungspläne nur für Kalyves, Almyrida, Georgioupoli und Kavros; die meisten Grundstücke in Apokoronas liegen innerhalb einer Ortsgrenze oder außerhalb jedes Plans, wo die landesweiten Regeln für das Bauen außerhalb des Bebauungsplans zu Grundstücksgröße und Straßenfront gelten. Ein örtlicher Bebauungsplan für die ganze Gemeinde war 2025–26 noch in Bearbeitung und ändert die Regeln erst, wenn ein Präsidialdekret ihn genehmigt. Lassen Sie sich die Bauvorschriften schriftlich von der Baubehörde geben, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Was ist der örtliche Bebauungsplan von Apokoronas?
Der örtliche Bebauungsplan (ΤΠΣ) von Apokoronas ist eine Studie des Umweltministeriums, die Flächennutzungen, Bauvorschriften und Ortsgrenzen für die ganze Gemeinde festlegen und per Präsidialdekret genehmigt werden wird. Am 11. Dezember 2025 wurden drei alternative Szenarien vorgestellt; die Gemeinde hat Zonen für Zweitwohnungen und Tourismus gefordert und größere Mindestgrundstücke abgelehnt. Bis das Dekret erlassen ist, gelten die derzeitigen Regeln.
Gibt es in Apokoronas ein Gesundheitszentrum?
Ja. Die Gemeinde nennt ein Gesundheitszentrum in Vamos, neben Schulen vom Kindergarten bis zur Oberstufe, und eine Arztpraxis in Vrysses. Das allgemeine Krankenhaus für die Gegend ist in Chania.
Sind die Immobilienpreise in Apokoronas bekannt?
Für Apokoronas allein gibt es keine amtliche Preisreihe. Die Bank von Griechenland veröffentlicht Indizes für große Gebiete Griechenlands, und Portaldaten setzten den durchschnittlichen Angebotspreis für die ganze Präfektur Chania Mitte 2026 bei rund 3.100 € pro Quadratmeter an. Ein Dorfhaus oder eine Villa am Hang in Apokoronas kann weit von diesem Durchschnitt entfernt liegen, nach oben wie nach unten.
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