Golden Visa über eine Immobilie auf Kreta: die Schwellen 2026, und was es Ihnen nicht gibt
Kreta liegt in der €800.000-Stufe, was auch immer manche Inserate sagen. Eine Immobilie, 120 Quadratmeter, keine Kurzzeitvermietung, eine Fünf-Jahres-Erlaubnis ohne Mindestaufenthalt — und keine Staatsbürgerschaft, kein Steuervorteil und keine Abkürzung, wenn das Visum der einzige Kaufgrund ist.
Die Golden-Visa-Frage bekomme ich von Lesern außerhalb der EU häufiger als jede andere, und die Hälfte der Zeit ist die Zahl, die sie im Kopf haben, falsch. Jemand hat ihnen gesagt, Kreta sei eine €400.000-Region, oder dass zwei Wohnungen zusammengezählt werden können, oder dass die Villa sich über Airbnb selbst tragen kann, während die Erlaubnis in einer Schublade liegt. Nichts davon stimmt seit Ende August 2024.
Ich bin kein Einwanderungsanwalt. Was folgt, ist die Regel, wie sie im Gesetz und in den Rundschreiben des Ministeriums steht, geprüft im August 2026, und die Teile davon, die auf dieser Insel zählen. Ihr Anwalt stellt den Antrag; dieser Artikel sagt Ihnen, ob Sie einen beginnen sollten.
Das Golden Visa in einer Minute. Kreta liegt in der €800.000-Stufe: eine Immobilie, mindestens 120 m² Hauptwohnfläche, mit eigenem Geld gekauft, nicht mit Kredit. Eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis für Sie, Ihren Ehepartner, Kinder unter 21 und beide Elternpaare, verlängerbar, solange Sie die Immobilie behalten, ohne Mindestaufenthalt. Sie dürfen langfristig vermieten; kurzfristig nicht, bei Strafe von €50.000 und Verlust der Erlaubnis. Es ist keine Staatsbürgerschaft und kein Steuerstatus. Zwei €250.000-Ausnahmen existieren für umgewandelte Gewerbegebäude und denkmalgeschützte Gebäude, und keine ist hier üblich.
Die drei Stufen, und warum Kreta in der obersten liegt
Gesetz 5100/2024 hat die Investitionsschwellen ab dem 31. August 2024 neu geschrieben. Die €800.000-Stufe umfasst ganz Attika, die Regionaleinheit Thessaloniki, Mykonos, Santorini und jede Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern. Kreta hat über 600.000 Menschen. Es ist eine Insel. Es liegt in der €800.000-Stufe, und das Rundschreiben des Ministeriums von 2026, das uneinheitliche Praxis zwischen den Behörden bereinigte, hat das nicht geändert.
Sie finden noch Seiten, die „den größten Teil Kretas“ bei €400.000 ansetzen. Sie tragen die Karte von vor 2024 oder lesen „übrige Regionen Griechenlands“, ohne die Inselklausel darüber zu lesen. Die €400.000-Stufe ist das Festland außerhalb von Attika und Thessaloniki und die kleinen Inseln. Wenn ein Makler Ihnen €400.000 für ein kretisches Haus und das Visum nennt, bitten Sie ihn, Ihnen den Artikel des Gesetzes zu zeigen.
Eine Immobilie, 120 Quadratmeter, eigenes Geld
Drei Regeln, die die meisten Fälle entscheiden. Die Investition muss eine einzige Immobilie sein — zwei Wohnungen zu €400.000 ergeben keine Qualifikation von €800.000. Ein bebautes Objekt muss mindestens 120 Quadratmeter Hauptfläche haben, was Keller, Abstellräume und überdachte Veranden von der Zählung ausschließt; die 120-m²-Regel gilt nicht für unbebautes Land, das zur Entwicklung gekauft wird. Und das Geld muss Ihres sein: Eine Hypothek kann nicht zum Erreichen der Schwelle genutzt werden, und der Preis muss mit Papierspur durch das Bankensystem laufen, was in den Artikeln zur Bezahlung des Hauses und dazu, was es über den Preis hinaus kostet, behandelt wird.
Die €250.000-Wege sind real und eng. Der eine ist ein Gewerbe- oder Industriegebäude, dessen Umwandlung in Wohnraum vor der Antragstellung abgeschlossen ist. Der andere ist ein denkmalgeschütztes Gebäude, das zur Sanierung gekauft wird. Kreta hat von beidem etwas; ein gewöhnliches Haus in einem Dorf ist keins von beiden, wie alt es auch aussieht.
Was Sie bekommen
Eine fünfjährige Erlaubnis, alle fünf Jahre verlängerbar, solange die Immobilie Ihnen gehört, ohne die Pflicht, einen einzigen Tag hier zu verbringen. Ihr Ehepartner, Ihre Kinder unter 21 und die Eltern von Ihnen beiden kommen mit. Sie können sich im Schengen-Raum für die üblichen neunzig Tage in jedem 180-Tage-Zeitraum frei bewegen. Sie dürfen die Immobilie langfristig vermieten und von den Einnahmen leben.
Was Sie nicht bekommen, ist wichtiger. Keine Staatsbürgerschaft: Die Einbürgerung braucht Jahre echten Wohnsitzes, Griechisch und eine Prüfung, und die Erlaubnis gewährt das weder noch zählt sie von allein darauf hin. Keine Steueransässigkeit, in keine Richtung: Die Erlaubnis macht Sie nicht zum griechischen Steuerzahler, und die meiste Zeit des Jahres hier zu leben tut es, welche Karte auch in Ihrer Brieftasche steckt. Keine Arbeitserlaubnis im gewöhnlichen Sinn — die Erlaubnis ist für Investoren, nicht für Angestellte. Und kein Recht, das Haus als Ferienvermietung zu betreiben.
Das Kurzzeitvermietungsverbot, das die Hälfte der Pläne kippt
Seit 2024 darf die qualifizierende Immobilie nicht kurzfristig „im Rahmen der Sharing Economy“ vermietet und nicht untervermietet werden. Verstoßen Sie dagegen, wird die Erlaubnis entzogen, und ein Bußgeld von €50.000 folgt. Die fröhliche Prognose, in der die Villa ihren Unterhalt über Sommerbuchungen verdient, während Sie das Visum halten, ist für die qualifizierende Immobilie illegal. Der Artikel zum Vermieten erklärt die gewöhnlichen Regeln; für eine Golden-Visa-Immobilie ist die Regel kürzer.
Der Ablauf, ehrlich
Besorgen Sie sich eine Steuernummer und ein griechisches Bankkonto, beschrieben im Artikel über die ersten zwei Wochen eines Kaufs in Griechenland. Kaufen Sie die Immobilie mit über die Bank gezahltem Preis und bewahren Sie jeden Beleg auf. Reichen Sie den Antrag mit den Immobilienunterlagen, dem Zahlungsnachweis, einer in Griechenland gültigen Krankenversicherung und den Gebühren ein — €2.000 für den Hauptantragsteller pro Fünfjahresfrist, €150 pro erwachsenem Angehörigen, €16 für jede Karte. Bei Einreichung erhalten Sie eine Bescheinigung, die Ihnen den rechtmäßigen Aufenthalt erlaubt, während die Entscheidung aussteht; die Biometrie folgt; die Karte kommt später. Anwälte nennen 2026 einige Monate von Anfang bis Ende für eine saubere Akte, und länger, wenn Dokumente ohne Apostillen oder Übersetzungen ankommen.
Niemand in dieser Kette arbeitet umsonst. Addieren Sie Ihren Anwalt, einen Notar, ein Ingenieursgutachten zur Immobilie, Übersetzungen und Apostillen und die üblichen 8–11 % Kaufnebenkosten zu den €800.000, und dann die Unterhaltskosten des Besitzes, denn der Staat wird Ihnen jedes Jahr ENFIA berechnen, ob Sie kommen oder nicht.
Für wen das tatsächlich ist
Es funktioniert gut für eine Art von Käufer: jemanden, der ohnehin €800.000 für ein kretisches Haus ausgeben würde, die Freiheit will, zu kommen und zu gehen, ohne Tage zu zählen, und es gern langfristig vermietet oder leer stehen lässt. Es funktioniert schlecht für alle anderen — den Käufer, der sich wegen des Visums auf €800.000 streckt, den Käufer, der die Mieteinnahmen braucht, den Käufer, der sich am Ende einen Pass vorstellt. Für ein Nicht-EU-Paar, das einfach hier leben will, kostet die Erlaubnis für Personen mit ausreichenden Mitteln nichts im Kauf und verlangt nur, dass Sie tatsächlich hier leben.
Der ehrliche Haken
Die Schwelle hat sich 2024 verdoppelt, und die Regierung hat mehr als einmal gesagt, dass das Programm nicht heilig ist; es hat sich in einem Jahrzehnt dreimal geändert und kann sich wieder ändern, meist mit kurzer Vorlaufzeit, die die Leute belohnt, die schon in der Schlange stehen. Das Kurzzeitvermietungsverbot nimmt den einzigen Weg, auf dem eine kretische Villa ernsthaft Geld verdient. Die Erlaubnis ist nur so beständig wie die Immobilie: Verkaufen Sie sie, und die Erlaubnis endet. Und €800.000 kaufen im größten Teil dieser Insel ein außergewöhnliches Haus — wenn das Haus nicht der Grund ist, ist der Grund nicht gut genug.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie ohnehin ein Haus für €800.000 auf Kreta kaufen würden, kommen und gehen wollen, ohne Tage zu zählen, und das Haus nicht über Kurzzeitvermietung verdienen muss. Lassen Sie es, wenn das Visum der Grund für den Kauf ist, das Budget eine Anstrengung ist oder ein Pass das Ziel — nichts davon ist das, was diese Erlaubnis tut.
Wie viel muss ich auf Kreta für ein Golden Visa investieren?
€800.000, in eine einzige Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern Hauptwohnfläche. Kreta ist eine Insel mit weit mehr als 3.100 Einwohnern, und seit dem 31. August 2024 liegt jede solche Insel in der €800.000-Stufe neben Attika, Thessaloniki, Mykonos und Santorini. Die €400.000-Stufe ist das Festland außerhalb dieser Gebiete und die kleinen Inseln — nicht Kreta.
Kann ich zwei billigere Immobilien kombinieren, um die Schwelle zu erreichen?
Nein. Seit der Reform 2024 muss die Investition eine einzige Immobilie sein. Sie dürfen auch andere Immobilien besitzen, aber ein Titel allein muss die Schwelle erfüllen, und bei bebauten Objekten mindestens 120 Quadratmeter Hauptfläche haben.
Darf ich eine Golden-Visa-Immobilie auf Kreta vermieten?
Langfristig ja. Kurzfristig — Airbnb-artige Vermietung im Rahmen der Sharing Economy — ist für die qualifizierende Immobilie verboten, und die Strafe ist der Entzug der Erlaubnis plus €50.000 Bußgeld. Wenn der Plan eine Villa war, die sich über Sommervermietungen selbst trägt, ist das Golden Visa das falsche Vehikel.
Führt das Golden Visa zur griechischen Staatsbürgerschaft?
Nicht von allein. Es ist eine Aufenthaltserlaubnis, alle fünf Jahre verlängerbar, solange Sie die Immobilie halten, ohne Mindestaufenthalt. Die Einbürgerung braucht Jahre tatsächlichen Wohnsitzes, Sprach- und Integrationstests und Steueransässigkeit — nichts davon gibt oder verlangt die Erlaubnis.
Gibt es auf Kreta einen billigeren Weg als €800.000?
Zwei enge bei €250.000: der Kauf eines Gewerbe- oder Industriegebäudes mit Abschluss der Umwandlung in Wohnraum vor der Antragstellung, oder der Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes zur Sanierung. Beide sind real, aber auf Kreta selten, und beide bringen eigene Kosten und Zeitpläne mit sich. Einen allgemeinen €250.000-Weg für ein gewöhnliches Haus gibt es nicht.
Was kostet der Golden-Visa-Antrag zusätzlich zur Immobilie?
Staatliche Gebühren von €2.000 für den Hauptantragsteller pro Fünfjahresfrist, €150 pro erwachsenem Angehörigen, €16 pro Aufenthaltskarte, dazu Anwalt, beglaubigte Übersetzungen, Apostillen und die üblichen Kaufnebenkosten von etwa 8–11 % des Preises. Die Erlaubnis braucht außerdem eine in Griechenland gültige private Krankenversicherung.
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