Acheter une maison à des héritiers en Crète : pourquoi la succession doit être acceptée et transcrite avant que quiconque puisse vendre
Une grande partie des vieilles maisons crétoises est vendue par les enfants ou les petits-enfants de la personne inscrite sur le titre. Selon le Code civil grec, les héritiers ne possèdent rien sur quoi un acheteur puisse compter tant qu’une acceptation notariée n’est pas transcrite. Les délais, la déclaration de succession, la règle du certificat qui a changé en 2023, ce qui se passe lorsqu’un héritier vit à l’étranger ou a disparu, et le dossier du bâtiment dont la vente elle-même a toujours besoin, d’après les vérifications de novembre 2026.
Acheter à des héritiers n’est sûr qu’une fois que les héritiers sont propriétaires de la maison au registre, et en Grèce cela arrive lorsque chacun d’eux a accepté la succession par acte public et l’a fait transcrire, pas au décès du parent. Jusque-là, la personne inscrite sur le titre est décédée, et les gens en face de vous possèdent quelque chose que le registre ne voit pas. L’acompte vient après la transcription des acceptations, pas avant. Vérifié en novembre 2026 auprès des articles du Code civil sur la transcription et la renonciation, des articles d’entrée en vigueur et des dispositions transitoires de la loi 5303/2026, des pages et de la circulaire de l’AADE sur les droits de succession, du code de l’urbanisme de 2026 et du Cadastre hellénique.
Je ne suis pas avocat, et ce texte ne constitue pas un conseil juridique. Un titre hérité a une histoire propre à une famille et à une parcelle, et seul un avocat grec qui l’a retracée peut dire s’il est prêt pour la vente.
L’achat à des héritiers en une minute. Selon l’article 1193 du Code civil, toute acceptation d’une succession qui fait passer un bien immobilier à un héritier est transcrite au registre, et selon l’article 1198 la propriété ne passe pas sans elle. L’acceptation doit être un acte public, un acte notarié, ou l’héritier fait transcrire à la place un certificat d’hérédité (article 1195). Les héritiers ont quatre mois pour renoncer, un an lorsque le défunt ou l’héritier vivait à l’étranger ; ensuite la succession est réputée acceptée, mais une acceptation réputée n’est pas un titre transcriptible. Ces règles sont les mêmes pour les décès antérieurs et postérieurs au 16 septembre 2026, date à laquelle la loi 5303/2026 a pris le relais ; seuls les numéros d’articles ont changé. La déclaration de succession est due dans les 9 mois, ou 1 an en cas de lien avec l’étranger. Depuis le 28 mars 2023, la vente ne s’accompagne plus d’un certificat de droits de succession et un acheteur ultérieur n’est pas redevable de l’impôt des héritiers. Chaque héritier signe la vente. La vente elle-même exige toujours l’Identité électronique du bâtiment et son certificat de complétude.
Pourquoi les héritiers ne peuvent pas simplement signer
Le droit grec sépare le fait d’hériter de celui d’être propriétaire au registre. L’article 1193 du Code civil exige que toute acceptation qui fait passer un bien immobilier à un héritier soit transcrite au registre du lieu, et l’article 1198 dispose que, sans cette transcription, la propriété du bien n’est pas transférée. L’article 1195 ajoute que l’acceptation doit figurer dans un acte public, c’est-à-dire en pratique un acte notarié, ou que l’héritier peut faire transcrire à la place un certificat d’hérédité délivré par le tribunal.
Les règles de la renonciation expliquent pourquoi les familles sautent cette étape. Un héritier peut renoncer dans les quatre mois suivant la connaissance de la succession, ou dans l’année si la dernière résidence du défunt était à l’étranger ou si l’héritier vivait à l’étranger ; une fois ce délai écoulé, la succession est réputée acceptée. Le fond est le même avant et après la réforme de 2026, mais les numéros ont changé : pour les décès à partir du 16 septembre 2026, les règles sont les articles 1845 et 1848 du Code réécrit, et pour les décès antérieurs les articles 1847 et 1850 de l’ancien, tels que les cite la circulaire de l’AADE de 2024. Beaucoup d’héritiers en concluent que la maison est à eux. Elle l’est, au sens où ils en ont hérité, mais aucun notaire ne peut vendre une acceptation réputée. Une note d’avocat publiée en juillet 2026 rapportait une décision de première instance d’Athènes (569/2026) jugeant qu’un héritier qui n’avait ni accepté ni transcrit ne pouvait pas être assigné comme propriétaire de l’appartement par les autres propriétaires de l’immeuble. Les tribunaux prennent le registre au sérieux ; les acheteurs devraient en faire autant.
Les règles successorales applicables dépendent de la date du décès. Selon l’article 41 de la loi 5303/2026, le livre réécrit du Code civil sur les successions régit les décès survenus le 16 septembre 2026 ou après ; les décès antérieurs restent soumis à l’ancien Code, avec des exceptions dans l’article transitoire 33. L’étape de l’acceptation et de la transcription est nécessaire dans tous les cas : les articles 1193, 1195 et 1198 sur la transcription se trouvent dans la partie du Code consacrée aux biens, hors du livre réécrit, et le nouvel article 1844 subordonne toujours l’acquisition automatique de l’héritier à l’article 1198. Ce que la réforme a changé pour les familles se trouve dans succession, donation et testament.
L’acte d’acceptation et l’impôt qui l’accompagne
Les héritiers, ou le notaire pour eux, déposent une déclaration de succession. L’AADE fixe le délai à neuf mois à compter d’un décès en Grèce, ou un an si le décès est survenu à l’étranger ou si les héritiers vivaient à l’étranger ; pour les décès à partir du 1er janvier 2022, elle passe par la plateforme myPROPERTY, et l’impôt se paie généralement en douze versements bimestriels d’au moins 500 €. Le notaire joint une copie de la déclaration à l’acte d’acceptation (loi 2961/2001, article 112), et l’AADE liste, pour la déclaration, l’acte de décès, le testament le cas échéant et un certificat des plus proches parents, et pour l’acte d’acceptation un certificat ENFIA des cinq dernières années.
Deux changements de 2023 comptent pour un acheteur. En vertu de la loi 5036/2023, comme l’explique la circulaire Ε.2020/2023 de l’AADE, à partir du 28 mars 2023 aucun certificat de droits de succession n’est joint à la vente d’un bien hérité : le notaire mentionne à la place la déclaration déposée dans l’acte. La même loi a supprimé la responsabilité d’un acheteur ultérieur ayant payé le bien pour l’impôt impayé des héritiers. Et pour les faits générateurs jusqu’au 31 décembre 2008, le droit de l’État à établir l’impôt est prescrit, ce qui aide pour les vieilles successions crétoises où le grand-père est mort il y a des décennies.
La transcription : bureau des hypothèques ou Cadastre
L’acceptation est inscrite là où est tenu le dossier du bien : l’ancien bureau des hypothèques, ou le Cadastre là où il est en fonctionnement. Là où le levé cadastral est encore en cours, le Cadastre hellénique indique qu’un héritier dont le bien a déjà été déclaré ne dépose pas de nouvelle déclaration et ne paie aucun droit de levé, et qu’après la transcription de l’acceptation il peut déposer une demande gratuite de données complémentaires avec le titre et le certificat de transcription. Les droits d’inscription sont fixés par décision du Cadastre ; demandez le montant par écrit au notaire. Le fonctionnement du KAEK et de l’affichage en Crète est expliqué dans l’article sur le Cadastre.
Plusieurs héritiers, héritiers absents, héritiers disparus
Une maison laissée à trois enfants appartient aux trois par quotes-parts, et la vente de l’ensemble exige chacun d’eux, chacun avec une quote-part acceptée et transcrite. Le guide d’une agence immobilière d’octobre 2026 note que, selon les règles réformées sur le partage d’une succession, les héritiers peuvent accepter et partager en un seul acte notarié ; l’article 33 applique ces règles aux partages à partir du 16 septembre 2026 quelle que soit la date du décès, sauf si une action en partage avait déjà été introduite. Ce que fait à une vente un seul récalcitrant ou une quote-part non transcrite est expliqué dans l’indivision.
Un héritier à l’étranger est un retard, pas un blocage : il signe par l’intermédiaire d’un mandataire muni d’une procuration notariée, et les délais vont jusqu’à un an. Renoncer par l’intermédiaire d’un tiers exige une procuration spéciale en forme notariée (article 1846 du Code réécrit). Un héritier disparu est un blocage : pas de signature, pas de vente de l’ensemble. Et lorsque la famille ne peut même pas montrer comment le défunt est devenu propriétaire de la maison, la solution de repli est la propriété par possession prolongée, qui a ses propres règles et son propre article.
Puis la vente elle-même
Une fois les acceptations transcrites, la vente est ordinaire, avec le dossier ordinaire. L’article 368 du code de l’urbanisme de 2026 attache la déclaration du propriétaire et le certificat d’ingénieur à tout acte entre vifs ; son libellé englobe une donation à cause de mort mais ne mentionne pas l’acceptation d’une succession, de sorte que la légalité d’une maison peut être vérifiée pour la première fois lorsque les héritiers vendent. La vente qui vous est faite est un tel acte, et pour un bâtiment l’article 348 fait prendre au certificat de complétude de l’Identité électronique du bâtiment la place de ce certificat d’ingénieur. C’est précisément dans les maisons de village héritées qu’apparaît l’extension que personne n’a autorisée. La suite des étapes se trouve dans le processus d’achat.
Le véritable inconvénient
Le travail revient aux vendeurs, et c’est vous qui attendez. Plusieurs héritiers dans plusieurs pays, cela signifie des mois de déclarations fiscales, de procurations, de traductions et de transcriptions avant un acte, et rien de tout cela ne commence tant que la famille n’est pas d’accord pour vendre à votre prix. Les coûts sont difficiles à cerner : le notaire, les droits d’inscription et les éventuels droits de succession retombent sur les héritiers, qui peuvent hésiter à les payer avant d’être sûrs de vous. Une acceptation réputée ressemble à une propriété aux yeux de ceux qui vivent dans la maison, et n’en est pas une. Et le dossier du bâtiment est souvent la dernière surprise : une maison héritée n’a jamais eu à prouver sa légalité jusqu’au jour où quelqu’un l’achète.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un notaire, d’un avocat, d’un ingénieur, d’un agent ou de toute autre entreprise ; les éditeurs n’apparaissent que dans les libellés des sources. L’AADE, le Cadastre hellénique et les tribunaux sont cités en tant qu’institutions publiques.
Ça vaut le coup si chaque héritier a accepté et fait transcrire, si la déclaration de succession et cinq années de certificats ENFIA figurent au dossier, et si l’identité du bâtiment est complète : une maison héritée est alors un achat aussi sûr que n’importe quel autre. Passez votre chemin si l’on vous demande un acompte « pendant que la famille règle les papiers », ou si un héritier est disparu, à l’étranger et injoignable, ou réticent : ce n’est pas encore une vente, c’est la liste de tâches d’une famille avec votre argent accroché dessus.
Des héritiers peuvent-ils vendre une maison en Grèce avant d’avoir accepté la succession ?
Pas d’une manière qu’un acheteur devrait accepter. Selon l’article 1193 du Code civil grec, une acceptation qui fait passer un bien immobilier à un héritier doit être transcrite au registre, et l’article 1198 dispose que, sans transcription, la propriété du bien n’est pas transférée. Chaque héritier signe d’abord une acceptation notariée, ou obtient un certificat d’hérédité, et la fait transcrire ; ce n’est qu’ensuite qu’il peut vendre.
Une succession en Grèce est-elle acceptée automatiquement si personne n’y renonce ?
En un sens, oui : une fois le délai de renonciation écoulé, la succession est réputée acceptée, selon l’article 1848 du Code civil dans sa rédaction issue de la loi 5303/2026 pour les décès à partir du 16 septembre 2026, et selon l’article 1850 de l’ancien Code pour les décès antérieurs. Dans les deux cas, le délai est de quatre mois à compter de la connaissance de la succession, ou d’un an si la dernière résidence du défunt était à l’étranger ou si l’héritier vivait à l’étranger. Mais une acceptation réputée n’est pas un document, et l’article 1195 exige un acte public pour la transcription : l’héritier a donc toujours besoin d’une acceptation notariée ou d’un certificat d’hérédité avant de vendre.
Suis-je redevable des droits de succession impayés des vendeurs si j’achète une maison héritée ?
Depuis la loi 5036/2023, en vigueur à partir du 28 mars 2023, la responsabilité d’un acheteur ultérieur ayant payé le bien a été supprimée, et le notaire ne joint plus de certificat de droits de succession à la vente ; l’acte mentionne à la place la déclaration de succession déposée. Un acheteur veut tout de même voir cette déclaration dans le dossier, avec le certificat ENFIA des cinq dernières années.
Que se passe-t-il si l’un des héritiers vit à l’étranger ou reste introuvable ?
Un héritier à l’étranger peut signer par l’intermédiaire d’un mandataire muni d’une procuration notariée, et bénéficie d’un délai plus long : un an pour renoncer et un an pour déposer la déclaration de succession. Un héritier disparu est un autre problème : la maison entière ne peut pas être vendue sans la signature de chaque copropriétaire ou d’un représentant légal, et la vente attend donc que cet héritier soit retrouvé ou que la situation soit réglée par les tribunaux.
Combien de temps faut-il à des héritiers pour préparer la vente d’une maison crétoise ?
Il n’y a pas de durée fixe, et les chiffres avancés à ce sujet sont des suppositions. Les points fixes sont juridiques : quatre mois ou un an pour renoncer, neuf mois ou un an pour déposer la déclaration de succession, puis l’acceptation notariée et sa transcription, puis le dossier du bâtiment pour la vente. Avec plusieurs héritiers dans plusieurs pays, c’est généralement l’étape la plus lente de l’achat d’une vieille maison.
Un acheteur a-t-il besoin de pièces supplémentaires lorsque le vendeur a hérité de la maison ?
Le dossier d’achat habituel, plus la preuve de la chaîne : l’acte de décès, l’acceptation transcrite ou le certificat d’hérédité de chaque héritier, la déclaration de succession déposée et cinq années de certificats ENFIA. La vente elle-même exige l’Identité électronique du bâtiment et son certificat de complétude, comme n’importe quelle autre. Demandez tout cela avant de verser un acompte.
Un e-mail par mois — seulement quand quelque chose change vraiment, y compris les règles qui comptent pour acheter. Pas de spam, désinscription en un clic. Voir les numéros précédents.