Succession, donation et testament pour une maison en Crète : que devient la maison sans vous
Une maison crétoise se transmet selon les règles grecques sauf si vous en décidez autrement par testament, et la réforme 2026 du droit grec des successions change ces règles. Le règlement européen qui permet à un étranger de choisir sa propre loi, les tranches de droits de succession et les seuils de 150 000 € et 800 000 €, l’acte d’acceptation dont vos héritiers auront besoin, et pourquoi une donation de votre vivant est souvent la voie la moins chère.
Une maison en Crète survit à la personne qui l’a achetée, et ce qui se passe ensuite est décidé par des règles que la plupart des acheteurs étrangers n’ont jamais lues, dans une langue qu’ils ne lisent pas. Le droit grec des successions est ancien, détaillé et — en 2026 — en cours de réécriture complète ; l’impôt sur l’héritage est réel et a des seuils qui récompensent la planification ; et le règlement européen qui vous permet de choisir votre propre loi est la chose la plus utile que la plupart des lecteurs apprendront de cette rubrique. Voici l’article sur la fin de l’histoire, écrit pour que l’histoire ne se termine pas au village avec le figuier et les quatorze cousins.
Je ne suis pas avocat. La loi est le Code civil grec tel que réécrit par la loi 5303/2026, le code fiscal en l’état, et le règlement européen, le tout vérifié en août 2026. Chaque décision sur cette page se prend avec un avocat dans deux pays, et les honoraires de cet après-midi-là sont le meilleur argent de cette rubrique.
La succession en une minute. Par défaut : la loi du pays où vous viviez au décès régit tout votre patrimoine, maison crétoise comprise ; un étranger peut choisir la loi de sa nationalité par testament. Le droit grec, à partir du 16 septembre 2026, réserve aux enfants et au conjoint une créance en argent plutôt qu’une part de chaque bien, autorise les pactes successoraux, et arrête la transmission automatique des dettes. Droits de succession pour le conjoint et les enfants : 150 000 € exonérés chacun, puis 1 %, 5 %, 10 %, sur la valeur officielle ; 400 000 € pour un conjoint survivant et les mineurs. Une donation de votre vivant à un enfant ou un conjoint a un seuil de 800 000 €. Les héritiers doivent déclarer dans les neuf ou douze mois, accepter par acte notarié et inscrire ; sautez cette étape et la maison devient des parts indivises.
Quelle loi, et la phrase qui la choisit
Le règlement européen sur les successions — en vigueur depuis 2015, et applicable aux biens en Grèce quelle que soit la nationalité du défunt — dit qu’une seule loi régit l’ensemble du patrimoine d’une personne : la loi du pays où elle résidait habituellement à son décès. Un couple de retraités installé en Crète décède sous la loi grecque, pour tout ce qu’il possède partout ; une famille qui a gardé une maison de vacances ici et vivait à Hambourg décède sous la loi allemande, maison crétoise comprise. Ce défaut surprend les gens dans les deux sens.
Le règlement permet aussi à chacun de choisir, par testament, la loi de sa nationalité à la place. Un propriétaire britannique, américain, suisse ou néerlandais qui écrit « je choisis la loi de ma nationalité pour régir ma succession » écarte les règles grecques de réserve héréditaire et fait entrer la liberté que lui donne sa propre loi. C’est une phrase, elle doit figurer dans un testament valable, et c’est la première chose à demander à un avocat, parce qu’elle décide si le reste de cet article s’applique à vous.
Le droit grec des successions, réécrit pour les décès à partir du 16 septembre 2026
La loi 5303/2026 a remplacé tout le livre du Code civil sur les successions — la première réécriture complète en quatre-vingts ans — et s’applique aux successions des personnes décédées à partir du 16 septembre 2026. Les grandes lignes pour un propriétaire :
La réserve héréditaire — la portion que la loi grecque garantit aux enfants et au conjoint quoi que dise un testament — devient une créance en argent contre la succession plutôt qu’une part automatique de chaque bien. Sous l’ancienne loi, elle produisait une copropriété de la maison entre des gens que le testament avait tenté d’exclure ; sous la nouvelle, une maison peut passer entière à la personne désignée, et une somme est due aux autres.
Les pactes successoraux, interdits depuis un siècle, deviennent légaux : un accord notarié et contraignant, conclu de votre vivant avec vos héritiers, sur qui reçoit quoi, qui ne peut pas être révoqué par une seule partie. Pour une famille avec une maison crétoise et plusieurs enfants, c’est l’instrument qui arrête le problème des parts indivises avant qu’il ne commence. Un pacte par lequel un futur héritier renonce à l’avance, en général contre une donation immédiate, l’accompagne.
Les héritiers ne sont plus automatiquement responsables à titre personnel des dettes du défunt ; la succession et le patrimoine propre de l’héritier sont séparés par défaut. La part du conjoint survivant aux côtés d’un enfant passe d’un quart à un tiers, avec un an d’usage gratuit du logement familial ; et un partenaire d’au moins trois ans sans mariage ni pacte de vie commune entre dans l’ordre successoral, en dernier, derrière chaque parent — autant dire qu’un testament reste la seule vraie protection d’un partenaire non marié.
Pour les décès avant cette date, les anciennes règles s’appliquent, et les anciens pièges aussi.
L’impôt
L’impôt sur l’héritage est distinct de la loi qui dit qui hérite et n’a pas changé avec la réforme de 2026. Il est calculé sur la valeur « objective » officielle du bien — la même valeur qu’utilise la taxe de mutation — et par catégorie de lien. Pour un conjoint, des enfants, des petits-enfants et des parents, les premiers 150 000 € de chaque héritier sont exonérés, les 150 000 € suivants taxés à 1 %, les 300 000 € suivants à 5 %, et le reste à 10 % ; un conjoint survivant après cinq ans de mariage et les enfants mineurs ont une exonération de 400 000 €. Frères et sœurs, nièces, neveux, beaux-parents : 30 000 € exonérés, taux montant jusqu’à 20 %. Tous les autres — y compris, en l’état du code fiscal en 2026, le partenaire non marié que la nouvelle loi reconnaît — 6 000 € exonérés et les taux les plus élevés. Un enfant qui hérite d’une maison de 350 000 € de valeur officielle doit environ 4 000 € ; deux enfants qui en héritent ensemble ne doivent rien.
La déclaration est due dans les neuf mois du décès, ou douze si le décès ou l’héritier était à l’étranger, via la plateforme immobilière de l’administration fiscale, en général déposée par le notaire qui rédige l’acceptation ; l’impôt se paie par échéances. Des allègements pour résidence principale existent sous conditions.
La donation de votre vivant
Une donation parentale, ou une donation à un conjoint, un enfant ou un petit-enfant, est taxée selon un seuil différent et bien plus doux : 800 000 € par bénéficiaire avant que l’impôt ne commence, une règle introduite en 2022. Contre 150 000 € en succession, c’est pourquoi les Grecs transmettent leurs maisons à leurs enfants de leur vivant, en gardant un droit d’usage viager, et pourquoi la fédération des propriétaires plaidait en 2026 pour que les biens hérités soient taxés de la même façon. La donation est un acte notarié avec le même certificat d’ingénieur, le même plan topographique et la même inscription qu’une vente, et elle sort la maison de toute dispute successorale future. Elle n’est pas gratuite — l’ingénieur, le notaire et le registre sont payés, et votre pays d’origine peut avoir son propre avis sur une donation — et elle est irréversible. Un avocat dans les deux pays, puis décidez.
Ce que vos héritiers devront vraiment faire
Quiconque hérite d’une maison crétoise doit faire quelque chose, et le fait de ne pas le faire est la façon dont l’île s’est retrouvée avec les maisons à quatorze propriétaires. Les étapes : un numéro fiscal grec pour chaque héritier ; la déclaration de succession dans le délai ; un acte notarié d’acceptation de la succession ; l’inscription de cet acte au cadastre ; la mise à jour de la déclaration de patrimoine immobilier ; et ensuite, seulement ensuite, la maison peut être vendue ou louée formellement. Les héritiers à l’étranger le font par un avocat sous procuration, avec traductions et apostilles de l’acte de décès et du testament. Ce sont des mois de paperasse à un mauvais moment, ce qui est l’argument le plus fort pour un testament qui nomme un avocat et un plan.
Le testament
Un testament notarié grec est l’instrument le plus propre pour un bien grec : fait devant notaire, en grec avec un interprète si nécessaire, enregistré, et retrouvé. Un testament de votre pays d’origine qui couvre expressément la maison crétoise et choisit la loi de votre nationalité fonctionne aussi sous le règlement, avec une traduction et une certification pour le notaire grec à la fin. Ce qui ne fonctionne pas, ce sont deux testaments qui se contredisent, ou aucun — auquel cas la loi par défaut de votre résidence habituelle décide, et en Crète, pour un résident, c’est la nouvelle loi grecque avec ses réserves en argent et son ordre successoral.
Le véritable inconvénient
La succession est la seule partie de la propriété ici à laquelle vous ne serez pas présent, et celle que la plupart des gens laissent au hasard. Le droit grec a changé en 2026 et ses tribunaux passeront des années à interpréter le changement. Les seuils d’imposition sont par héritier et sur des valeurs officielles qui montent ; une maison qui était une ruine de village bon marché est un héritage au prix de zone d’aujourd’hui. La voie de la donation est irréversible. Le choix de loi du règlement est puissant et rarement utilisé, parce que personne n’a dit à l’acheteur qu’il existait. Et chaque étape que vos héritiers doivent franchir est une étape dans un pays étranger, dans une langue étrangère, dans les mois qui suivent votre perte. Un après-midi avec deux avocats maintenant est la chose la plus bienveillante de toute cette rubrique.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Rien dans cet article ne nomme un promoteur, un bien ou un professionnel, et ce ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous faites un testament qui choisit votre loi, nomme la maison et un avocat, et si vous décidez avec un conseil si une donation maintenant vaut mieux qu’un héritage plus tard. Passez votre chemin si le plan est « les enfants s’en occuperont » — ils le feront, en grec, dans un bureau du cadastre, dans des années, et la maison attendra avec le figuier.
Quelle loi nationale régit ma maison en Crète à mon décès ?
Par défaut, selon le règlement européen sur les successions, la loi du pays où vous résidiez habituellement au décès — donc la loi grecque si vous vous étiez installé ici, et la loi de votre pays d’origine si la maison était une résidence de vacances et que vous viviez ailleurs. Un étranger peut à la place choisir la loi de sa nationalité dans un testament, et ce choix est en général la phrase la plus utile du document.
Qu’est-ce qui a changé dans le droit grec des successions en 2026 ?
La loi 5303/2026 a réécrit tout le droit grec des successions pour les décès à partir du 16 septembre 2026 : la réserve des enfants et du conjoint devient une créance en argent plutôt qu’une part de chaque bien ; les pactes successoraux conclus de votre vivant deviennent légaux pour la première fois ; les héritiers ne reprennent plus automatiquement les dettes du défunt à titre personnel ; la part du conjoint avec un enfant passe à un tiers ; et un partenaire non marié de longue date entre dans l’ordre successoral, en dernier.
À combien s’élèvent les droits de succession sur une maison en Grèce ?
Pour un conjoint, un enfant, un petit-enfant ou un parent, les premiers 150 000 € que chacun hérite sont exonérés, les 150 000 € suivants taxés à 1 %, les 300 000 € suivants à 5 % et tout ce qui dépasse à 10 % ; un conjoint survivant et les enfants mineurs ont une exonération de 400 000 €. Frères, sœurs, nièces et neveux ont une exonération de 30 000 € et des taux allant jusqu’à 20 % ; toute autre personne 6 000 € et les taux les plus élevés. La taxe porte sur la valeur « objective » officielle, pas sur le prix du marché.
Est-il moins cher de donner la maison à mes enfants de mon vivant ?
Souvent. Une donation parentale ou une donation à un conjoint, un enfant ou un petit-enfant bénéficie d’un seuil d’exonération de 800 000 € par bénéficiaire, contre 150 000 € en succession, et elle sort la maison de toute dispute successorale future. C’est un acte notarié avec le même certificat d’ingénieur et la même inscription qu’une vente, le donateur conserve en général un droit d’y vivre à vie, et elle doit se faire avec un avocat qui a aussi lu les règles de votre pays d’origine.
Que devront faire mes héritiers ?
Déposer une déclaration de succession grecque dans les neuf mois du décès, ou douze si le décès ou les héritiers étaient à l’étranger ; accepter la succession par acte notarié et l’inscrire au cadastre ; mettre à jour la déclaration de patrimoine immobilier ; et seulement ensuite, ils peuvent vendre ou louer formellement. Les héritiers à l’étranger peuvent tout faire par un avocat muni d’une procuration. L’étape est sautée en permanence, et le résultat est la maison à quatorze propriétaires.
Ai-je besoin d’un testament grec ?
Vous avez besoin d’un testament qui traite de la maison grecque et qui est valable là où vous le faites ; un testament notarié grec est le plus propre pour un bien grec, et un testament de votre pays d’origine qui le couvre expressément et choisit votre loi nationale fonctionne aussi. Deux testaments qui se contredisent est la seule configuration à éviter. Un avocat dans chaque pays, un après-midi, règle la question.
Un e-mail par mois — seulement quand quelque chose change vraiment, y compris les règles qui comptent pour acheter. Pas de spam, désinscription en un clic. Voir les numéros précédents.