Ein Haus auf Kreta von Erben kaufen: warum die Erbschaft angenommen und eingetragen sein muss, bevor irgendjemand verkaufen kann
Ein großer Teil der alten kretischen Häuser wird von den Kindern oder Enkeln der Person verkauft, die im Titel steht. Nach dem griechischen Zivilgesetzbuch besitzen die Erben nichts, worauf sich ein Käufer verlassen kann, bis eine notarielle Annahme eingetragen ist. Die Fristen, die Erbschaftsteuererklärung, die Bescheinigungsregel, die sich 2023 geändert hat, was geschieht, wenn ein Erbe im Ausland lebt oder verschollen ist, und die Gebäudeunterlagen, die der Verkauf selbst weiterhin braucht, nach dem Stand vom November 2026.
Der Kauf von Erben ist erst dann sicher, wenn die Erben im Register Eigentümer des Hauses sind, und in Griechenland ist das der Fall, wenn jeder von ihnen die Erbschaft durch öffentliche Urkunde angenommen und eintragen lassen hat, nicht wenn der Elternteil stirbt. Bis dahin ist die Person im Titel tot, und die Menschen vor Ihnen besitzen etwas, das das Register nicht sieht. Die Anzahlung gehört hinter die eingetragenen Annahmen, nicht davor. Geprüft im November 2026 anhand der Artikel des Zivilgesetzbuchs zu Eintragung und Ausschlagung, der Inkrafttretens- und Übergangsartikel von Gesetz 5303/2026, der Erbschaftsteuerseiten und des Rundschreibens der AADE, des Baugesetzbuchs von 2026 und des griechischen Katasters.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Ein geerbter Titel hat eine Geschichte, die einer Familie und einem Grundstück eigen ist, und nur ein griechischer Rechtsanwalt, der sie nachverfolgt hat, kann sagen, ob er verkaufsreif ist.
Der Kauf von Erben in einer Minute. Nach Artikel 1193 des Zivilgesetzbuchs wird jede Annahme einer Erbschaft, durch die einem Erben Grundbesitz zufällt, beim Register eingetragen, und nach Artikel 1198 geht das Eigentum ohne sie nicht über. Die Annahme muss eine öffentliche Urkunde sein, eine notarielle Urkunde, oder der Erbe lässt stattdessen einen Erbschein eintragen (Artikel 1195). Erben haben vier Monate zur Ausschlagung, ein Jahr, wenn der Erblasser oder der Erbe im Ausland lebte; danach gilt die Erbschaft als angenommen, aber eine fingierte Annahme ist kein eintragungsfähiger Titel. Diese Regeln sind für Todesfälle vor und nach dem 16. September 2026 dieselben, als Gesetz 5303/2026 übernahm; nur die Artikelnummern haben sich verschoben. Die Erbschaftsteuererklärung ist binnen 9 Monaten fällig, oder 1 Jahr bei Auslandsbezug. Seit dem 28. März 2023 trägt der Verkauf keine Erbschaftsteuerbescheinigung mehr, und ein späterer Käufer haftet nicht für die Steuer der Erben. Jeder Erbe unterschreibt den Verkauf. Der Verkauf selbst braucht weiterhin die elektronische Gebäudeidentität und ihr Vollständigkeitszertifikat.
Warum die Erben nicht einfach unterschreiben können
Das griechische Recht trennt das Erben vom Eigentum im Register. Artikel 1193 des Zivilgesetzbuchs verlangt, dass jede Annahme, durch die einem Erben Grundbesitz zufällt, beim Register des Bezirks eingetragen wird, und Artikel 1198 bestimmt, dass ohne diese Eintragung das Eigentum an der Immobilie nicht übergeht. Artikel 1195 fügt hinzu, dass die Annahme in einer öffentlichen Urkunde enthalten sein muss, in der Praxis einer notariellen Urkunde, oder dass der Erbe stattdessen einen gerichtlich erteilten Erbschein eintragen lassen kann.
Die Ausschlagungsregeln erklären, warum Familien den Schritt auslassen. Ein Erbe kann binnen vier Monaten ab Kenntnis vom Erbfall ausschlagen, oder binnen eines Jahres, wenn der letzte Wohnsitz des Erblassers im Ausland lag oder der Erbe im Ausland lebte; nach Ablauf dieser Frist gilt die Erbschaft als angenommen. Inhaltlich ist das vor und nach der Reform von 2026 dasselbe, aber die Nummern haben sich verschoben: Für Todesfälle ab dem 16. September 2026 sind es die Artikel 1845 und 1848 des neu gefassten Gesetzbuchs, für frühere Todesfälle die Artikel 1847 und 1850 des alten, wie sie das Rundschreiben der AADE von 2024 zitiert. Viele Erben verstehen das so, dass das Haus ihnen gehört. Das tut es, in dem Sinne, dass sie es geerbt haben, aber kein Notar kann eine fingierte Annahme verkaufen. Ein im Juli 2026 veröffentlichter Beitrag eines Rechtsanwalts berichtete über eine erstinstanzliche Athener Entscheidung (569/2026), wonach ein Erbe, der nicht angenommen und eingetragen hatte, von den anderen Eigentümern im Gebäude nicht als Eigentümer der Wohnung verklagt werden konnte. Die Gerichte nehmen das Register ernst; Käufer sollten es auch.
Welche Erbregeln gelten, hängt vom Todestag ab. Nach Artikel 41 von Gesetz 5303/2026 regelt das neu gefasste Erbrechtsbuch des Zivilgesetzbuchs Todesfälle am oder nach dem 16. September 2026; frühere Todesfälle bleiben beim alten Gesetzbuch, mit Ausnahmen im Übergangsartikel 33. Der Schritt aus Annahme und Eintragung ist in jedem Fall nötig: Die Eintragungsartikel 1193, 1195 und 1198 stehen im sachenrechtlichen Teil des Gesetzbuchs, außerhalb des neu gefassten Buches, und der neue Artikel 1844 stellt den automatischen Erwerb des Erben weiterhin unter den Vorbehalt von Artikel 1198. Was die Reform für Familien geändert hat, steht unter Erbschaft, Schenkungen und Testament.
Die Annahmeurkunde und die Steuer, die dazugehört
Die Erben, oder der Notar für sie, reichen eine Erbschaftsteuererklärung ein. Die AADE setzt die Frist auf neun Monate nach einem Tod in Griechenland, oder ein Jahr, wenn der Tod im Ausland eintrat oder die Erben im Ausland lebten; für Todesfälle ab dem 1. Januar 2022 läuft sie über die Plattform myPROPERTY, und die Steuer wird meist in zwölf zweimonatlichen Raten von mindestens 500 € gezahlt. Der Notar fügt der Annahmeurkunde eine Kopie der Erklärung bei (Gesetz 2961/2001, Artikel 112), und die AADE nennt für die Erklärung die Sterbeurkunde, gegebenenfalls das Testament und eine Bescheinigung der nächsten Angehörigen, und für die Annahmeurkunde eine ENFIA-Bescheinigung für die letzten fünf Jahre.
Zwei Änderungen von 2023 sind für einen Käufer wichtig. Nach Gesetz 5036/2023 wird, wie das Rundschreiben Ε.2020/2023 der AADE erläutert, ab dem 28. März 2023 einem Verkauf geerbten Eigentums keine Erbschaftsteuerbescheinigung mehr beigefügt: Der Notar vermerkt stattdessen die eingereichte Erklärung in der Urkunde. Dasselbe Gesetz hat die Haftung eines späteren Käufers, der für die Immobilie bezahlt hat, für die unbezahlte Steuer der Erben abgeschafft. Und für Steuertatbestände bis zum 31. Dezember 2008 ist das Festsetzungsrecht des Staates verjährt, was bei den alten kretischen Nachlässen hilft, in denen der Großvater vor Jahrzehnten starb.
Die Eintragung: Hypothekenregister oder Kataster
Die Annahme wird dort eingetragen, wo die Akte der Immobilie geführt wird: im alten Hypothekenregister oder im Kataster, wo es in Betrieb ist. Wo die Erfassung noch läuft, gibt das griechische Katasteramt an, dass ein Erbe, dessen Immobilie bereits erklärt wurde, keine neue Erklärung einreicht und keine Erfassungsgebühr zahlt, und nach Eintragung der Annahme einen kostenlosen Antrag auf ergänzende Angaben mit dem Titel und der Eintragungsbescheinigung stellen kann. Die Eintragungsgebühren werden durch Beschluss des Katasters festgelegt; lassen Sie sich den Betrag vom Notar schriftlich geben. Wie die KAEK und die Auslegung auf Kreta funktionieren, steht im Artikel über das Kataster.
Mehrere Erben, abwesende Erben, verschollene Erben
Ein Haus, das drei Kindern hinterlassen wurde, gehört allen dreien zu Anteilen, und ein Verkauf des Ganzen braucht jedes von ihnen, jedes mit einem angenommenen und eingetragenen Anteil. Ein Leitfaden eines Maklerbüros vom Oktober 2026 merkt an, dass Erben nach den reformierten Regeln zur Nachlassteilung in einer notariellen Urkunde annehmen und teilen können; Artikel 33 wendet diese Regeln auf Teilungen ab dem 16. September 2026 an, gleich wann der Tod eintrat, sofern nicht bereits eine Teilungsklage erhoben war. Was ein einzelner Verweigerer oder ein nicht eingetragener Anteil mit einem Verkauf macht, steht unter ungeteilte Anteile.
Ein Erbe im Ausland ist eine Verzögerung, kein Hindernis: Er unterschreibt über einen Bevollmächtigten mit notariell beurkundeter Vollmacht, und die Fristen reichen bis zu einem Jahr. Die Ausschlagung durch einen anderen braucht eine Sondervollmacht in notarieller Form (Artikel 1846 des neu gefassten Gesetzbuchs). Ein verschollener Erbe ist ein Hindernis: keine Unterschrift, kein Verkauf des Ganzen. Und wo die Familie gar nicht zeigen kann, wie der Verstorbene zu dem Haus kam, bleibt als Ausweg das Eigentum durch langjährigen Besitz, das eigene Regeln und einen eigenen Artikel hat.
Dann der Verkauf selbst
Sind die Annahmen eingetragen, ist der Verkauf ein gewöhnlicher, mit den gewöhnlichen Unterlagen. Artikel 368 des Baugesetzbuchs von 2026 knüpft die Eigentümererklärung und die Ingenieursbescheinigung an jedes Rechtsgeschäft unter Lebenden; sein Wortlaut erfasst eine Schenkung auf den Todesfall, erwähnt aber nicht die Annahme einer Erbschaft, sodass die Legalität eines Hauses womöglich zum ersten Mal geprüft wird, wenn die Erben verkaufen. Der Verkauf an Sie ist ein solches Rechtsgeschäft, und bei einem Gebäude lässt Artikel 348 das Vollständigkeitszertifikat der elektronischen Gebäudeidentität an die Stelle dieser Ingenieursbescheinigung treten. Gerade bei geerbten Dorfhäusern taucht der Anbau auf, den nie jemand genehmigt hat. Der Rest der Abfolge steht unter der Kaufablauf.
Der ehrliche Nachteil
Die Arbeit liegt bei den Verkäufern, und Sie warten darauf. Mehrere Erben in mehreren Ländern bedeuten Monate von Steuererklärungen, Vollmachten, Übersetzungen und Eintragungen vor einer Urkunde, und nichts davon beginnt, bevor die Familie sich einig ist, zu Ihrem Preis zu verkaufen. Die Kosten lassen sich schwer beziffern: Notar, Eintragungsgebühr und gegebenenfalls Erbschaftsteuer fallen auf die Erben, die zögern könnten, sie zu zahlen, bevor sie sich Ihrer sicher sind. Eine fingierte Annahme sieht für die Menschen, die im Haus leben, wie Eigentum aus und ist es nicht. Und die Gebäudeunterlagen sind oft die letzte Überraschung: Ein geerbtes Haus musste seine Legalität nie beweisen, bis zu dem Tag, an dem jemand es kauft.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Notare, Rechtsanwälte, Ingenieure, Makler noch andere Unternehmen namentlich genannt; Herausgeber erscheinen nur in den Quellenangaben. Die AADE, das griechische Katasteramt und die Gerichte werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn jeder Erbe angenommen und eintragen lassen hat, die Erbschaftsteuererklärung und ENFIA-Bescheinigungen für fünf Jahre in den Unterlagen liegen und die Gebäudeidentität vollständig ist: Dann ist ein geerbtes Haus ein ebenso solider Kauf wie jedes andere. Lassen Sie es, wenn man Sie um eine Anzahlung bittet, „während die Familie die Papiere ordnet“, oder ein Erbe verschollen, im Ausland und unerreichbar oder nicht bereit ist: Das ist noch kein Verkauf, sondern die Aufgabenliste einer Familie mit Ihrem Geld daran.
Können Erben in Griechenland ein Haus verkaufen, bevor sie die Erbschaft angenommen haben?
Nicht auf eine Weise, die ein Käufer akzeptieren sollte. Nach Artikel 1193 des griechischen Zivilgesetzbuchs muss eine Annahme, durch die einem Erben Grundbesitz zufällt, beim Register eingetragen werden, und Artikel 1198 bestimmt, dass ohne Eintragung das Eigentum an der Immobilie nicht übergeht. Jeder Erbe unterzeichnet zuerst eine notarielle Annahme oder beschafft einen Erbschein und lässt ihn eintragen; erst dann kann er verkaufen.
Gilt eine Erbschaft in Griechenland automatisch als angenommen, wenn niemand ausschlägt?
In gewissem Sinne ja: Nach Ablauf der Ausschlagungsfrist gilt die Erbschaft als angenommen, nach Artikel 1848 des Zivilgesetzbuchs in der Neufassung durch Gesetz 5303/2026 für Todesfälle ab dem 16. September 2026 und nach Artikel 1850 des alten Gesetzbuchs für frühere Todesfälle. In beiden Fällen beträgt die Frist vier Monate ab Kenntnis vom Erbfall oder ein Jahr, wenn der letzte Wohnsitz des Erblassers im Ausland lag oder der Erbe im Ausland lebte. Eine fingierte Annahme ist aber keine Urkunde, und Artikel 1195 verlangt für die Eintragung eine öffentliche Urkunde; der Erbe braucht also vor dem Verkauf trotzdem eine notarielle Annahme oder einen Erbschein.
Hafte ich für die unbezahlte Erbschaftsteuer der Verkäufer, wenn ich ein geerbtes Haus kaufe?
Seit Gesetz 5036/2023, in Kraft ab dem 28. März 2023, ist die Haftung eines späteren Käufers, der für die Immobilie bezahlt hat, abgeschafft, und der Notar fügt dem Verkauf keine Erbschaftsteuerbescheinigung mehr bei; die Urkunde vermerkt stattdessen die eingereichte Erbschaftsteuererklärung. Ein Käufer möchte diese Erklärung trotzdem in den Unterlagen sehen, zusammen mit der ENFIA-Bescheinigung für die letzten fünf Jahre.
Was ist, wenn einer der Erben im Ausland lebt oder nicht auffindbar ist?
Ein Erbe im Ausland kann über einen Bevollmächtigten mit notariell beurkundeter Vollmacht unterschreiben und hat längere Fristen: ein Jahr für die Ausschlagung und ein Jahr für die Erbschaftsteuererklärung. Ein verschollener Erbe ist ein anderes Problem: Das ganze Haus kann ohne die Unterschrift jedes Miteigentümers oder eines gesetzlichen Vertreters nicht verkauft werden, also wartet der Verkauf, bis dieser Erbe gefunden ist oder die Lage gerichtlich geklärt wird.
Wie lange brauchen Erben, um ein kretisches Haus verkaufsfertig zu machen?
Es gibt keine feste Dauer, und genannte Zahlen dafür sind Schätzungen. Die festen Punkte sind rechtlicher Natur: vier Monate oder ein Jahr für die Ausschlagung, neun Monate oder ein Jahr für die Erbschaftsteuererklärung, dann die notarielle Annahme und ihre Eintragung, dann die Gebäudeunterlagen für den Verkauf. Mit mehreren Erben in mehreren Ländern ist das meist der langsamste Teil beim Kauf eines alten Hauses.
Braucht ein Käufer etwas zusätzlich, wenn der Verkäufer das Haus geerbt hat?
Die übliche Kaufakte und dazu den Nachweis der Kette: die Sterbeurkunde, die eingetragene Annahme oder den Erbschein für jeden Erben, die eingereichte Erbschaftsteuererklärung und ENFIA-Bescheinigungen für fünf Jahre. Der Verkauf selbst braucht wie jeder andere die elektronische Gebäudeidentität und ihr Vollständigkeitszertifikat. Verlangen Sie all das, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
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