Golden Visa par un bien en Crète : les seuils 2026, et ce qu’il ne vous donne pas
La Crète est dans la tranche des 800 000 €, quoi qu’en disent certaines annonces. Un seul bien, 120 mètres carrés, pas de location courte durée, un permis de cinq ans sans séjour minimum — et ni citoyenneté ni statut fiscal au bout.
La question du Golden Visa, je la reçois plus que toute autre de la part de lecteurs hors UE, et une fois sur deux le chiffre qu’ils ont en tête est faux. Quelqu’un leur a dit que la Crète était une région à 400 000 €, ou que deux appartements pouvaient s’additionner, ou que la villa pouvait se rembourser sur Airbnb pendant que le permis dort dans un tiroir. Rien de tout cela n’est vrai depuis la fin août 2024.
Je ne suis pas avocat en droit de l’immigration. Ce qui suit est la règle telle qu’elle est écrite dans la loi et les circulaires du ministère, vérifiée en août 2026, et les parties qui comptent sur cette île. Votre avocat dépose la demande ; cet article vous dit s’il faut en ouvrir une.
Le Golden Visa en une minute. La Crète est dans la tranche des 800 000 € : un seul bien, au moins 120 m² de surface principale, acheté avec votre argent, pas avec un prêt. Un permis de séjour de cinq ans pour vous, votre conjoint, vos enfants de moins de 21 ans et les parents des deux côtés, renouvelable tant que vous gardez le bien, sans séjour minimum. Vous pouvez le louer en longue durée ; pas en courte durée, sous peine d’une amende de 50 000 € et de la perte du permis. Ce n’est ni une citoyenneté ni un statut fiscal. Deux exceptions à 250 000 € existent pour les bâtiments commerciaux convertis et les bâtiments classés, et aucune n’est courante ici.
Les trois tranches, et pourquoi la Crète est dans la plus haute
La loi 5100/2024 a réécrit les seuils d’investissement à compter du 31 août 2024. La tranche des 800 000 € couvre toute l’Attique, l’unité régionale de Thessalonique, Mykonos, Santorin et toute île de plus de 3 100 habitants. La Crète compte plus de 600 000 habitants. C’est une île. Elle est dans la tranche des 800 000 €, et la circulaire ministérielle de 2026 qui a mis de l’ordre dans les pratiques divergentes entre bureaux n’y a rien changé.
Vous trouverez encore des pages qui placent « la majeure partie de la Crète » à 400 000 €. Elles traînent la carte d’avant 2024, ou lisent « les autres régions de Grèce » sans lire la clause sur les îles juste au-dessus. La tranche des 400 000 € concerne le continent hors Attique et Thessalonique, et les petites îles. Si un agent vous annonce 400 000 € pour une maison crétoise avec le visa, demandez-lui de vous montrer l’article de loi.
Un seul bien, 120 mètres carrés, votre propre argent
Trois règles tranchent la plupart des cas. L’investissement doit porter sur un seul bien — deux appartements à 400 000 € ne font pas une qualification à 800 000 €. Un bien bâti doit compter au moins 120 mètres carrés de surfaces principales, ce qui exclut du décompte les sous-sols, les débarras et les vérandas couvertes ; la règle des 120 m² ne s’applique pas à un terrain non bâti acheté pour construire. Et l’argent doit être le vôtre : un prêt hypothécaire ne peut pas servir à atteindre le seuil, et le prix doit transiter par le système bancaire avec une trace écrite, ce que couvrent les articles sur le paiement de la maison et sur ce qu’elle coûte au-delà du prix.
Les voies à 250 000 € sont réelles et étroites. L’une est un bâtiment commercial ou industriel dont le changement de destination en logement est achevé avant le dépôt de la demande. L’autre est un bâtiment classé acheté pour être restauré. La Crète a un peu des deux ; une maison ordinaire dans un village n’est ni l’un ni l’autre, si vieille qu’elle paraisse.
Ce que vous obtenez
Un permis de cinq ans, renouvelable tous les cinq ans tant que le bien est à vous, sans obligation de passer un seul jour ici. Votre conjoint, vos enfants de moins de 21 ans et les parents de chacun de vous en bénéficient. Vous pouvez circuler librement dans l’espace Schengen pour les quatre-vingt-dix jours habituels par période de 180. Vous pouvez louer le bien en longue durée et vivre du revenu.
Ce que vous n’obtenez pas compte davantage. Pas la citoyenneté : la naturalisation exige des années de résidence réelle, le grec, et un examen, et le permis ne l’accorde pas ni n’y compte à lui seul. Pas la résidence fiscale, dans un sens comme dans l’autre : le permis ne fait pas de vous un contribuable grec, et vivre ici la majeure partie de l’année, si, quelle que soit la carte dans votre portefeuille. Pas un permis de travail au sens ordinaire — le permis est pour les investisseurs, pas pour les salariés. Et pas le droit d’exploiter la maison en location de vacances.
L’interdiction de la location courte durée, qui tue la moitié des projets
Depuis 2024, le bien qui ouvre droit au permis ne peut pas être loué en courte durée « dans le cadre de l’économie du partage », ni sous-loué. Enfreignez-la et le permis est révoqué, suivi d’une amende de 50 000 €. La projection réjouissante où la villa gagne sa vie sur les réservations d’été pendant que vous détenez le visa est, pour ce bien, illégale. L’article sur la mise en location explique les règles ordinaires ; pour un bien Golden Visa, la règle est plus courte.
La procédure, honnêtement
Obtenez un numéro fiscal et un compte bancaire grec, décrits dans l’article sur les deux premières semaines d’un achat en Grèce. Achetez le bien en payant le prix par la banque, et gardez chaque reçu. Déposez la demande avec les papiers du bien, la preuve de paiement, une assurance santé valable en Grèce, et les frais — 2 000 € pour le demandeur principal par période de cinq ans, 150 € par personne à charge adulte, 16 € par carte. Au dépôt, vous recevez une attestation qui vous permet de séjourner légalement pendant que la décision est en attente ; la biométrie suit ; la carte arrive plus tard. Les avocats annoncent quelques mois de bout en bout pour un dossier propre en 2026, et davantage quand les documents arrivent sans apostilles ni traductions.
Personne dans cette chaîne ne travaille gratuitement. Ajoutez votre avocat, un notaire, le rapport d’un ingénieur sur le bien, les traductions et apostilles, et les 8 à 11 % de frais d’achat habituels aux 800 000 €, puis les coûts de fonctionnement de la propriété, parce que l’État vous facturera l’ENFIA chaque année, que vous veniez ou non.
À qui cela s’adresse vraiment
Cela fonctionne bien pour un seul type d’acheteur : quelqu’un qui dépenserait de toute façon 800 000 € pour une maison crétoise, veut la liberté d’aller et venir sans compter les jours, et se contente de la louer en longue durée ou de la laisser vide. Cela fonctionne mal pour tous les autres — l’acheteur qui se hisse à 800 000 € à cause du visa, l’acheteur qui a besoin du revenu locatif, l’acheteur qui imagine un passeport à la fin. Pour un couple hors UE qui veut simplement vivre ici, le permis pour personnes disposant de ressources suffisantes ne coûte rien à l’achat et demande seulement que vous viviez réellement ici.
Le véritable inconvénient
Le seuil a doublé en 2024 et le gouvernement a dit plus d’une fois que le programme n’était pas sacré ; il a changé trois fois en dix ans et peut changer encore, généralement avec un court préavis qui récompense ceux qui font déjà la queue. L’interdiction de la location courte durée supprime le seul moyen pour une villa crétoise de gagner sérieusement de l’argent. Le permis ne dure que ce que dure le bien : vendez-le et le permis s’éteint. Et 800 000 € achètent une maison exceptionnelle dans la majeure partie de cette île — si la maison n’est pas la raison, la raison n’est pas assez bonne.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Rien dans cet article ne nomme un promoteur, un bien ou un professionnel, et ce ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous achèteriez de toute façon une maison à 800 000 € en Crète, voulez aller et venir sans compter les jours, et n’avez pas besoin que la maison rapporte en location courte durée. Passez votre chemin si le visa est la raison de l’achat, si le budget est un effort, ou si un passeport est l’objectif — rien de tout cela n’est ce que fait ce permis.
Combien dois-je investir en Crète pour un Golden Visa ?
800 000 €, dans un seul bien d’au moins 120 mètres carrés de surface principale. La Crète est une île de bien plus de 3 100 habitants, et depuis le 31 août 2024 toute île de cette taille est dans la tranche des 800 000 €, aux côtés de l’Attique, de Thessalonique, de Mykonos et de Santorin. La tranche des 400 000 € concerne le continent hors ces zones et les petites îles — pas la Crète.
Puis-je additionner deux biens moins chers pour atteindre le seuil ?
Non. Depuis la réforme de 2024, l’investissement doit porter sur un seul bien. Vous pouvez posséder d’autres biens par ailleurs, mais un seul titre doit atteindre le seuil à lui seul, et pour un bien bâti il doit compter au moins 120 mètres carrés de surfaces principales.
Puis-je louer un bien Golden Visa en Crète ?
En longue durée, oui. En courte durée — les locations de type Airbnb dans le cadre de l’économie du partage — c’est interdit pour le bien qui ouvre droit au permis, et la sanction est la révocation du permis plus une amende de 50 000 €. Si le plan était une villa qui se paie toute seule grâce aux locations d’été, le Golden Visa est le mauvais véhicule.
Le Golden Visa mène-t-il à la citoyenneté grecque ?
Pas à lui seul. C’est un permis de séjour, renouvelable tous les cinq ans tant que vous conservez le bien, sans séjour minimum. La naturalisation exige des années de résidence effective, des épreuves de langue et d’intégration, et la résidence fiscale — rien de tout cela n’est donné ni exigé par le permis.
Existe-t-il une voie moins chère que 800 000 € en Crète ?
Deux voies étroites à 250 000 € : acheter un bâtiment commercial ou industriel et achever sa conversion en logement avant de déposer la demande, ou acheter un bâtiment classé à restaurer. Les deux sont réelles mais rares en Crète, et chacune a ses propres coûts et délais. Il n’existe pas de voie générale à 250 000 € pour une maison ordinaire.
Que coûte la demande de Golden Visa en plus du bien ?
Des frais d’État de 2 000 € pour le demandeur principal par période de cinq ans, 150 € par personne à charge adulte, 16 € par carte de séjour, plus votre avocat, les traductions certifiées, les apostilles et les frais d’achat habituels d’environ 8 à 11 % du prix. Le permis exige aussi une assurance santé privée valable en Grèce.
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