Le numéro fiscal et le compte bancaire : la première quinzaine d’un achat immobilier en Grèce
Rien ne se passe sans AFM et sans un endroit où mettre l’argent. Comment le numéro fiscal grec est délivré aux étrangers en 2026 — en ligne, par appel vidéo ou via un représentant — ce qu’une banque grecque demande vraiment avant d’ouvrir un compte, et l’ordre dans lequel s’y prendre pour que l’acompte ne soit pas ce qui attend.
Personne ne vient en Crète pour ouvrir un compte bancaire. On vient pour la maison, et la maison est là où va l’attention, et puis un notaire demande un numéro à neuf chiffres et une banque demande un dossier de documents et l’échéance de l’acompte est vendredi. J’ai vu cela arriver à des gens prudents. C’est le retard le plus évitable de tout le processus et il coûte deux semaines que personne ne budgète.
Voici l’article sur ces deux semaines. Les règles sont celles vérifiées en août 2026 ; l’administration fiscale a mis l’essentiel de tout cela en ligne ces trois dernières années, et les banques ont pris le chemin inverse et sont devenues plus lentes, donc l’ordre dans lequel vous faites les choses compte plus qu’avant.
Je ne suis pas comptable et ceci n’est pas un conseil fiscal. C’est l’ordre dans lequel procéder, ce qui est la partie que personne ne vous dit.
La première quinzaine en une minute. Un numéro fiscal grec — l’AFM — avant toute chose, délivré via le portail myAADE avec une vérification d’identité par appel vidéo ou via votre avocat comme représentant ; des jours, pas des semaines. Puis un compte bancaire grec, qui veut votre passeport, votre AFM, votre adresse, l’origine de votre argent et de la patience ; des semaines, pas des jours. L’argent de la maison doit voyager par une banque de façon traçable. Un AFM ne fait pas de vous un contribuable ici ; il vous rend identifiable. Faites les deux avant de convenir d’un prix, pas après.
L’AFM : ce que c’est et pourquoi il vient en premier
L’AFM — arithmos forologikou mitroou, le numéro de registre fiscal — est l’équivalent grec d’un numéro fiscal national. Il figure sur l’acte, sur la déclaration de taxe de mutation que le notaire dépose avant la signature, sur les registres de la banque, sur la déclaration de patrimoine immobilier que vous devez déposer dans le mois suivant l’achat, et sur chaque avis d’ENFIA ensuite. Un notaire ne peut pas rédiger un contrat sans lui. Il est aussi nécessaire pour acheter une voiture, signer un contrat de téléphone ou raccorder l’électricité, et c’est pourquoi ceux qui comptent vivre ici finissent par l’utiliser chaque semaine.
L’obtenir ne fait pas de vous un résident fiscal grec. Un non-résident avec un AFM est imposé ici sur les revenus de source grecque et sur le bien lui-même, rien de plus. La résidence dépend de l’endroit où vous vivez, ce dont traitent l’article sur la vie en Crète à l’année et la question des 183 jours ; le numéro n’est que le numéro.
Comment il est délivré en 2026
Les non-résidents relèvent du centre des impôts des résidents étrangers, et la demande passe par le portail de l’administration fiscale, myAADE. Deux façons de prouver qui vous êtes. La première est un appel vidéo — l’administration gère un service d’identification en grec et en anglais — après quoi le numéro et les identifiants du portail vous sont délivrés directement. La seconde est un représentant qui dispose déjà d’identifiants AADE, presque toujours votre avocat, qui dépose en votre nom sous une procuration notariée et une acceptation signée. La seconde voie est celle que la plupart des acheteurs à l’étranger utilisent, parce que la même procuration couvre l’achat.
Les documents n’ont rien d’exotique : un passeport valide (ou une carte d’identité de l’UE), votre adresse complète à l’étranger, votre numéro d’identification fiscale de votre pays, un e-mail et un téléphone. Si vous passez par un représentant, la procuration et son acceptation. Désigner un représentant fiscal formel en Grèce était autrefois obligatoire pour les non-résidents et est désormais facultatif ; votre avocat vous dira si cela vaut la peine dans votre cas.
Comptez quelques jours ouvrés. Si quelque chose prend plus longtemps, c’est en général un document qui avait besoin d’une apostille ou d’une traduction, et c’est pourquoi l’avocat demande tout d’un coup.
Le compte bancaire : le vrai goulot d’étranglement
Un compte bancaire grec est là où le prix de la maison atterrit avant d’aller au vendeur, et c’est aussi là que les acheteurs étrangers perdent le plus de temps. Les banques se sont durcies depuis les règles anti-blanchiment de la dernière décennie, et un non-résident qui ouvre un compte est un dossier, pas un formulaire.
Attendez-vous à ce qu’on vous demande votre passeport, votre AFM, un justificatif de votre adresse à l’étranger, une preuve de l’origine de vos fonds — déclarations de revenus, fiches de paie, relevés de pension, le contrat de vente du logement que vous avez cédé — un numéro de mobile, et souvent de vous présenter en agence en personne au moins une fois. Certaines banques n’ouvrent un compte à un non-résident qu’avec une introduction ou avec l’achat déjà en cours ; certaines l’ouvrent en une semaine, d’autres en un mois. Votre avocat saura quelle agence dans quelle ville est actuellement raisonnable, et ce savoir vaut les honoraires.
Deux points pratiques. D’abord, gardez la paperasse du virement entrant : le relevé de la banque montrant l’argent arrivé de l’étranger est le document que vous voudrez plus tard si vous devez un jour montrer d’où venait l’argent, et si vous voulez un jour le ressortir. Ensuite, le compte est un coût : les banques grecques facturent les comptes, les virements et les cartes, et un compte de non-résident dormant peut être fermé. Demandez.
Comment l’argent doit circuler
Le prix d’un bien en Grèce doit passer par le système bancaire de façon traçable. Le notaire consigne le mode de paiement dans l’acte — un virement sur le compte du vendeur, ou un chèque de banque tiré sur le vôtre — et les espèces sont illégales au-delà d’une limite dérisoire pour l’immobilier. La conséquence pratique est que votre argent doit être sur un compte grec, ou au moins transférable vers l’un d’eux, le jour de l’acte, et que toute conversion de devise doit avoir lieu avant, avec son propre délai. L’article sur ce que coûte l’achat couvre les frais et taxes qui tombent aussi dans cette dernière quinzaine ; l’article sur la procédure couvre la place de l’acte dans la séquence.
L’ordre, et pourquoi les gens se trompent
Trouver la maison, convenir du prix, verser un acompte, puis commencer la paperasse — c’est l’ordre que suivent la plupart des gens et il est à l’envers. L’acompte se verse sous un avant-contrat avec une date dedans, la date arrive, le compte n’est pas ouvert, et le vendeur attend ou n’attend pas. Je connais des acomptes perdus pour cela. Le bon ordre est AFM, compte bancaire, avocat, et ensuite la maison. Deux semaines de tâches ennuyeuses avant d’avoir le droit de tomber amoureux de quoi que ce soit, ce qui est un bon conseil en général.
Le véritable inconvénient
Le numéro fiscal est réellement plus facile qu’avant ; le compte bancaire est réellement plus difficile, plus lent et plus intrusif, et il n’y a rien que vous ou votre avocat puissiez faire pour presser un service de conformité. On vous demandera des documents qui ressemblent à une accusation — c’est la loi, pas l’opinion que la banque a de vous — et on vous les demandera dans un format qui exige apostilles, traductions et un notaire chez vous. Toute cette quinzaine est de la paperasse sans aucun romantisme, et c’est la quinzaine qui décide si le romantisme a lieu dans les délais.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Rien dans cet article ne nomme un promoteur, un bien ou un professionnel, et ce ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous faites l’AFM et le compte d’abord, avec un avocat, avant d’avoir une maison en tête — c’est l’assurance la moins chère de tout l’achat. Passez votre chemin si vous espériez faire tout cela après l’acompte ; c’est impossible, et l’acompte est ce que vous risquez.
Ai-je besoin d’un numéro fiscal grec pour acheter un bien en Grèce ?
Oui, avant toute autre chose. L’AFM figure sur l’acte, sur la déclaration de taxe de mutation, sur la déclaration de patrimoine immobilier ensuite et sur le compte bancaire. Sans lui, un notaire ne peut pas rédiger le contrat. L’obtenir est la première étape et prend des jours, pas des semaines, si vous apportez les bons documents.
Comment un étranger obtient-il un AFM grec en 2026 ?
En ligne via le portail myAADE de l’administration fiscale, votre identité étant confirmée soit par un appel vidéo — en grec ou en anglais — soit par un représentant qui dispose déjà d’identifiants AADE, typiquement votre avocat, agissant sous procuration. Les non-résidents relèvent du centre des impôts des résidents étrangers. Désigner un représentant fiscal est désormais facultatif, pas obligatoire.
Avoir un AFM grec fait-il de moi un contribuable grec ?
Pas en soi. Un non-résident avec un AFM n’est imposé en Grèce que sur les revenus de source grecque et sur le bien lui-même — l’ENFIA et la déclaration annuelle de patrimoine immobilier. La résidence fiscale se décide selon l’endroit où vous vivez réellement, pas selon la possession d’un numéro.
Puis-je ouvrir un compte bancaire grec en tant que non-résident ?
Oui, mais les banques sont prudentes et lentes à ce sujet. Attendez-vous à montrer un passeport, votre AFM, un justificatif de domicile, une preuve de l’origine de vos fonds — déclarations de revenus, fiches de paie ou relevés de pension — un numéro de téléphone et parfois à vous présenter en personne. Commencez tôt ; le compte est le goulot d’étranglement plus souvent que le numéro fiscal.
Dois-je payer le bien par une banque grecque ?
Le prix doit passer par le système bancaire de façon traçable, et en pratique cela veut dire un virement sur un compte grec ou un chèque de banque tiré sur l’un d’eux. Les espèces au-delà d’une petite limite sont illégales pour l’immobilier, et le notaire consigne comment l’argent a circulé. La banque veut aussi que l’entrée des fonds soit documentée si vous devez plus tard prouver d’où venait l’argent.
Dans quel ordre dois-je procéder ?
L’AFM d’abord, le compte bancaire ensuite, puis les vérifications de l’avocat sur le bien, puis l’argent bouge, puis l’acte. Les gens font l’inverse — trouvent la maison, conviennent d’un prix, puis découvrent que le compte prend trois semaines — et perdent la maison ou la fenêtre de l’acompte. Deux semaines de paperasse avant de tomber amoureux de quoi que ce soit.
Un e-mail par mois — seulement quand quelque chose change vraiment, y compris les règles qui comptent pour acheter. Pas de spam, désinscription en un clic. Voir les numéros précédents.