Erbschaft, Schenkungen und ein Testament für ein Haus auf Kreta: was mit dem Haus geschieht, wenn Sie nicht mehr da sind
Ein kretisches Haus geht nach griechischen Regeln über, sofern Sie in einem Testament nichts anderes bestimmen, und die Reform des griechischen Erbrechts 2026 ändert, wie diese Regeln lauten. Die EU-Verordnung, die einem Ausländer die Wahl seines eigenen Rechts erlaubt, die Erbschaftsteuer-Stufen mit den Freibeträgen von 150.000 € und 800.000 €, die Annahmeurkunde, die Ihre Erben brauchen werden, und warum eine Schenkung zu Lebzeiten oft der günstigere Weg ist.
Ein Haus auf Kreta überlebt den Menschen, der es gekauft hat, und was danach geschieht, entscheiden Regeln, die die meisten ausländischen Käufer nie gelesen haben, in einer Sprache, die sie nicht können. Das griechische Erbrecht ist alt, detailliert und wird — 2026 — von Grund auf neu geschrieben; die Erbschaftsteuer ist real und hat Freibeträge, die Planung belohnen; und die europäische Verordnung, die Ihnen die Wahl Ihres eigenen Rechts erlaubt, ist das Nützlichste, was die meisten Leser aus diesem Bereich mitnehmen werden. Dies ist der Artikel über das Ende der Geschichte, geschrieben, damit die Geschichte nicht im Dorf mit dem Feigenbaum und den vierzehn Cousins endet.
Ich bin kein Anwalt. Das Recht ist das griechische Zivilgesetzbuch in der Fassung des Gesetzes 5303/2026, das geltende Steuerrecht und die EU-Verordnung, alles Stand August 2026 geprüft. Jede Entscheidung auf dieser Seite treffen Sie mit einem Anwalt in zwei Ländern, und das Honorar für diesen Nachmittag ist das bestangelegte Geld in diesem ganzen Bereich.
Erbfolge in einer Minute. Standard: Das Recht des Ortes, an dem Sie beim Tod lebten, gilt für Ihren gesamten Nachlass, Haus auf Kreta eingeschlossen; ein Ausländer kann in einem Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen. Griechisches Recht sieht ab dem 16. September 2026 für Kinder und Ehegatten einen Geldanspruch statt eines Anteils an jeder Immobilie vor, erlaubt Erbverträge und stoppt den automatischen Übergang von Schulden. Erbschaftsteuer für Ehegatten und Kinder: je 150.000 € steuerfrei, dann 1 %, 5 %, 10 %, auf den amtlichen Wert; 400.000 € für überlebende Ehegatten und Minderjährige. Eine Schenkung zu Lebzeiten an Kind oder Ehegatten hat einen Freibetrag von 800.000 €. Erben müssen innerhalb von neun oder zwölf Monaten erklären, per notarieller Urkunde annehmen und eintragen lassen; wer das auslässt, macht aus dem Haus ungeteilte Anteile.
Welches Recht, und der Satz, der es wählt
Die EU-Erbrechtsverordnung — seit 2015 in Kraft und auf Immobilien in Griechenland anwendbar, unabhängig davon, welche Staatsangehörigkeit der Verstorbene hatte — besagt, dass ein einziges Recht den gesamten Nachlass einer Person regelt: das Recht des Landes, in dem sie beim Tod ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Ein Rentnerpaar, das nach Kreta gezogen ist, stirbt unter griechischem Recht, für alles, was es irgendwo besitzt; eine Familie, die hier ein Ferienhaus hielt und in Hamburg lebte, stirbt unter deutschem Recht, kretisches Haus eingeschlossen. Dieser Standard überrascht in beide Richtungen.
Die Verordnung erlaubt außerdem jedem, in einem Testament stattdessen das Recht seiner Staatsangehörigkeit zu wählen. Ein britischer, amerikanischer, schweizerischer oder niederländischer Eigentümer, der schreibt „Ich wähle das Recht meiner Staatsangehörigkeit für meine Rechtsnachfolge von Todes wegen“, nimmt die griechischen Pflichtteilsregeln aus dem Spiel und holt die Freiheit herein, die sein eigenes Recht gewährt. Es ist ein Satz, er muss in einem gültigen Testament stehen, und er ist das Erste, wonach Sie einen Anwalt fragen sollten, weil er entscheidet, ob der Rest dieses Artikels Sie überhaupt betrifft.
Griechisches Erbrecht, neu geschrieben für Todesfälle ab dem 16. September 2026
Das Gesetz 5303/2026 hat das gesamte Erbrechtsbuch des Zivilgesetzbuchs ersetzt — die erste vollständige Neufassung in achtzig Jahren — und gilt für die Nachlässe von Personen, die ab dem 16. September 2026 sterben. Die Kernpunkte für einen Hauseigentümer:
Der Pflichtteil — der Anteil, den griechisches Recht Kindern und Ehegatten garantiert, was auch immer ein Testament sagt — wird ein Geldanspruch gegen den Nachlass statt eines automatischen Anteils an jeder Immobilie. Nach altem Recht erzeugte er Miteigentum am Haus zwischen Menschen, die das Testament auszuschließen versucht hatte; nach neuem kann ein Haus als Ganzes an die benannte Person übergehen, und den anderen wird eine Summe geschuldet.
Erbverträge, ein Jahrhundert lang verboten, werden zulässig: eine notarielle, bindende Vereinbarung zu Lebzeiten mit Ihren Erben darüber, wer was bekommt, die nicht einseitig widerrufen werden kann. Für eine Familie mit einem kretischen Haus und mehreren Kindern ist es das Instrument, das das Problem der ungeteilten Anteile stoppt, bevor es beginnt. Ein Vertrag, mit dem ein künftiger Erbe im Voraus verzichtet, meist gegen eine Zuwendung jetzt, kommt damit einher.
Erben haften nicht mehr automatisch persönlich für die Schulden des Verstorbenen; Nachlass und eigenes Vermögen des Erben sind standardmäßig getrennt. Der Anteil des überlebenden Ehegatten neben einem Kind steigt von einem Viertel auf ein Drittel, mit einem Jahr kostenloser Nutzung des Familienheims; und ein Partner von mindestens drei Jahren ohne Ehe oder eingetragene Partnerschaft tritt in die Erbfolge ein, ganz hinten, hinter jedem Verwandten — was heißt, dass ein Testament nach wie vor der einzige echte Schutz für einen unverheirateten Partner ist.
Für Todesfälle vor diesem Datum gelten die alten Regeln, und mit ihnen die alten Fallen.
Die Steuer
Die Erbschaftsteuer ist getrennt vom Recht darüber, wer erbt, und hat sich mit der Reform 2026 nicht geändert. Sie wird auf den amtlichen „objektiven“ Wert der Immobilie erhoben — denselben Wert, den die Grunderwerbsteuer verwendet — und nach Verwandtschaftskategorie. Für Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern sind die ersten 150.000 € jedes Erben steuerfrei, die nächsten 150.000 € werden mit 1 % besteuert, die nächsten 300.000 € mit 5 % und der Rest mit 10 %; ein überlebender Ehegatte nach fünf Jahren Ehe und minderjährige Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €. Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern: 30.000 € steuerfrei, Sätze bis 20 %. Alle anderen — einschließlich, nach dem Stand des Steuerrechts 2026, des unverheirateten Partners, den das neue Gesetz anerkennt — 6.000 € steuerfrei und die höchsten Sätze. Ein Kind, das ein Haus mit 350.000 € amtlichem Wert erbt, schuldet etwa 4.000 €; zwei Kinder, die es gemeinsam erben, schulden nichts.
Die Erklärung ist innerhalb von neun Monaten nach dem Tod fällig, oder zwölf, wenn der Tod oder der Erbe im Ausland war, über die Immobilienplattform der Steuerbehörde, meist eingereicht vom Notar, der die Annahme beurkundet; die Steuer ist in Raten zahlbar. Erstwohnungs-Vergünstigungen gibt es unter Bedingungen.
Die Schenkung zu Lebzeiten
Eine elterliche Zuwendung oder eine Schenkung an Ehegatten, Kind oder Enkel wird nach einem anderen und weit freundlicheren Freibetrag besteuert: 800.000 € pro Empfänger, bevor Steuer anfällt, eine 2022 eingeführte Regel. Gegenüber 150.000 € bei Erbschaft ist das der Grund, warum Griechen Häuser zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen und sich ein lebenslanges Nutzungsrecht vorbehalten, und der Grund, warum der Eigentümerverband 2026 forderte, geerbte Immobilien genauso zu besteuern. Die Schenkung ist eine notarielle Urkunde mit derselben Ingenieurbescheinigung, demselben Lageplan und derselben Eintragung wie ein Verkauf, und sie nimmt das Haus aus jedem künftigen Erbstreit heraus. Sie ist nicht kostenlos — Ingenieur, Notar und Grundbuch werden bezahlt, und Ihr Heimatland hat möglicherweise seine eigene Sicht auf eine Schenkung — und sie ist unumkehrbar. Ein Anwalt in beiden Ländern, dann entscheiden.
Was Ihre Erben tatsächlich tun müssen
Wer ein kretisches Haus erbt, muss etwas tun, und das Versäumnis, es zu tun, ist der Weg, auf dem die Insel zu den Häusern mit vierzehn Eigentümern kam. Die Schritte: eine griechische Steuernummer für jeden Erben; die Erbschaftsteuererklärung innerhalb der Frist; eine notarielle Erbschaftsannahmeurkunde; die Eintragung dieser Urkunde beim Kataster; die aktualisierte Immobilienerklärung; und dann, erst dann, kann das Haus verkauft oder formell vermietet werden. Erben im Ausland erledigen es über einen Anwalt mit Vollmacht, mit Übersetzungen und Apostillen der Sterbeurkunde und des Testaments. Es sind Monate Papierkram zu einer schlechten Zeit, was das stärkste Argument für ein Testament ist, das einen Anwalt und einen Plan benennt.
Das Testament
Ein griechisches notarielles Testament ist das sauberste Instrument für griechisches Eigentum: errichtet vor einem Notar, auf Griechisch mit Dolmetscher, falls nötig, registriert und auffindbar. Ein Testament aus dem Heimatland, das das kretische Haus ausdrücklich erfasst und das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählt, funktioniert nach der Verordnung ebenfalls, mit Übersetzung und Beglaubigung für den griechischen Notar am Ende. Was nicht funktioniert, sind zwei Testamente, die sich widersprechen, oder keines — dann entscheidet das Standardrecht Ihres gewöhnlichen Aufenthalts, und auf Kreta ist das für einen Ansässigen das neue griechische Recht mit seinen Pflichtteilen in Geld und seiner Erbfolge.
Der ehrliche Haken
Die Erbfolge ist der eine Teil des Eigentums hier, bei dem Sie nicht anwesend sein werden, und der, den die meisten dem Zufall überlassen. Das griechische Recht hat sich 2026 geändert, und seine Gerichte werden Jahre damit verbringen, die Änderung auszulegen. Die Freibeträge gelten pro Erbe und auf amtliche Werte, die steigen; ein Haus, das eine billige Dorfruine war, ist eine Erbschaft zum heutigen Zonenpreis. Der Weg der Schenkung ist unumkehrbar. Die Rechtswahl der Verordnung ist mächtig und wird selten genutzt, weil niemand dem Käufer gesagt hat, dass es sie gibt. Und jeder Schritt, den Ihre Erben tun müssen, ist ein Schritt in einem fremden Land, in einer fremden Sprache, in den Monaten, nachdem sie Sie verloren haben. Ein Nachmittag mit zwei Anwälten jetzt ist das Freundlichste in diesem ganzen Bereich.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie ein Testament errichten, das Ihr Recht wählt, das Haus und einen Anwalt benennt, und Sie mit Beratung entscheiden, ob eine Schenkung jetzt eine Erbschaft später schlägt. Lassen Sie es, wenn der Plan lautet „die Kinder regeln das schon“ — das werden sie, auf Griechisch, in einem Katasteramt, in Jahren, und das Haus wird mit dem Feigenbaum warten.
Welches Landes Recht gilt für mein Haus auf Kreta, wenn ich sterbe?
Standardmäßig, nach der EU-Erbrechtsverordnung, das Recht des Landes, in dem Sie beim Tod Ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatten — also griechisches Recht, wenn Sie hierher gezogen waren, und das Recht Ihres Heimatlandes, wenn das Haus ein Ferienhaus war und Sie anderswo lebten. Ein Ausländer kann stattdessen in einem Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen, und diese Wahl ist meist der nützlichste Satz im ganzen Dokument.
Was hat sich 2026 im griechischen Erbrecht geändert?
Das Gesetz 5303/2026 hat das gesamte griechische Erbrecht für Todesfälle ab dem 16. September 2026 neu geschrieben: Der Pflichtteil für Kinder und Ehegatten wird ein Geldanspruch statt eines Anteils an jeder Immobilie; Erbverträge zu Lebzeiten werden erstmals zulässig; Erben haften nicht mehr automatisch persönlich für die Schulden des Verstorbenen; der Anteil des Ehegatten neben einem Kind steigt auf ein Drittel; und ein langjähriger unverheirateter Partner erhält einen Platz in der Erbfolge, ganz hinten.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer für ein Haus in Griechenland?
Für Ehegatten, Kinder, Enkel oder Eltern sind die ersten 150.000 €, die jeder von ihnen erbt, steuerfrei, die nächsten 150.000 € werden mit 1 % besteuert, die nächsten 300.000 € mit 5 % und alles darüber mit 10 %; ein überlebender Ehegatte und minderjährige Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €. Geschwister, Nichten und Neffen haben 30.000 € Freibetrag und Sätze bis 20 %; alle anderen 6.000 € und die höchsten Sätze. Die Steuer bemisst sich am amtlichen „objektiven“ Wert, nicht am Marktpreis.
Ist es günstiger, das Haus meinen Kindern zu Lebzeiten zu übertragen?
Oft. Eine elterliche Zuwendung oder Schenkung an Ehegatten, Kind oder Enkel hat einen Freibetrag von 800.000 € pro Empfänger, gegenüber 150.000 € bei Erbschaft, und nimmt das Haus aus jedem künftigen Erbstreit heraus. Es ist eine notarielle Urkunde mit derselben Ingenieurbescheinigung und Eintragung wie ein Verkauf, der Schenker behält meist ein lebenslanges Wohnrecht, und sie sollte mit einem Anwalt gemacht werden, der auch die Regeln Ihres Heimatlandes gelesen hat.
Was müssen meine Erben tun?
Innerhalb von neun Monaten nach dem Tod eine griechische Erbschaftsteuererklärung abgeben, oder zwölf, wenn der Tod oder die Erben im Ausland waren; die Erbschaft durch notarielle Urkunde annehmen und beim Kataster eintragen lassen; die Immobilienerklärung aktualisieren; und erst dann können sie verkaufen oder formell vermieten. Erben im Ausland können alles über einen Anwalt mit Vollmacht erledigen. Der Schritt wird ständig übersprungen, und das Ergebnis ist das Haus mit vierzehn Eigentümern.
Brauche ich ein griechisches Testament?
Sie brauchen ein Testament, das das griechische Haus regelt und dort gültig ist, wo Sie es errichten; ein griechisches notarielles Testament ist für griechisches Eigentum die sauberste Lösung, und ein Testament aus dem Heimatland, das es ausdrücklich erfasst und Ihr nationales Recht wählt, funktioniert ebenfalls. Zwei Testamente, die sich widersprechen, sind die eine Konstellation, die Sie vermeiden müssen. Ein Anwalt in jedem Land, ein Nachmittag, löst es.
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