183 jours : quand une maison en Crète fait de vous un contribuable grec, et les régimes spéciaux
Posséder une maison ne fait pas de vous un résident fiscal ; y vivre la majeure partie de l’année, si. Ce que la résidence fiscale grecque signifie pour les revenus mondiaux, la convention qui vous évite de payer deux fois, et les trois régimes spéciaux — 7 % pour les retraités étrangers, moitié prix pour les actifs qui s’installent, un forfait de 100 000 € pour les fortunés — avec leurs conditions et leurs pièges.
La question fiscale arrive environ un an après la maison, en général dans une lettre. Quelqu’un a passé un hiver ici, puis un printemps, puis l’essentiel d’un été, et a découvert que l’État grec compte les jours de la même façon que la frontière Schengen et a sa propre opinion sur l’endroit où il vit. Cet article porte sur cette opinion — ce qu’elle déclenche, ce que la convention en fait, et les trois régimes que la Grèce a écrits entre 2019 et 2020 pour donner aux gens envie de la déclencher exprès.
Je ne suis pas conseiller fiscal et c’est le seul domaine de cette rubrique où je voudrais le moins que vous agissiez sur la foi d’un article. Les règles sont celles vérifiées en août 2026, y compris la réforme 2026 des tranches d’impôt sur le revenu ; le jugement, c’est de savoir où commencer la conversation avec la personne que vous payez pour la finir.
Les 183 jours en une minute. Posséder un logement ne crée que des obligations sur le bien. Vivre ici plus de 183 jours par an, ou faire de la Grèce le centre de votre vie, fait de vous un résident fiscal grec, imposé sur les revenus mondiaux à 9–44 %, une convention décidant ce que votre ancien pays garde. Trois régimes pour les nouveaux venus : les retraités étrangers paient un taux fixe de 7 % sur tous les revenus étrangers pendant quinze ans ; ceux qui s’installent pour travailler ont la moitié de leurs revenus grecs exonérée pendant sept ans ; les fortunés paient un forfait de 100 000 € sur les revenus étrangers contre un investissement de 500 000 €. Chacun exige un vrai déménagement, des années de non-résidence préalable, et une demande avant une date limite. Aucun n’est un visa.
Deux questions différentes
Le droit fiscal grec pose deux questions et les étrangers les fusionnent. La première est de savoir si vous possédez un bien ici ; la réponse crée un ensemble fixe d’obligations — l’ENFIA annuelle, la déclaration de patrimoine immobilier, l’impôt sur les loyers si vous louez — décrites dans les articles sur ce que coûte une maison à faire tourner et sur la mise en location. Un non-résident avec une maison crétoise paie cela et dépose une déclaration grecque pour cela, et c’est tout.
La seconde question est de savoir où vous vivez. Si vous êtes en Grèce plus de 183 jours sur une année civile — les jours sont comptés, et le système d’entrée/sortie les compte désormais pour les citoyens hors UE — ou si la Grèce est votre centre d’intérêts vitaux, votre famille et votre foyer permanent, vous êtes résident fiscal grec, et la Grèce impose alors vos revenus de partout. La convention de double imposition entre la Grèce et votre pays décide lequel des deux impose chaque type de revenu en premier et comment l’autre le crédite ; le résultat est rarement de payer deux fois, mais c’est souvent payer différemment, et l’année du déménagement est une année scindée dans deux systèmes.
Après la réforme de 2026, les tranches ordinaires vont de 9 % à 44 %, avec une nouvelle tranche au milieu et un taux zéro pour les jeunes actifs. Sur une pension étrangère de taille ordinaire, imposée à ces taux, la somme est réelle. C’est pourquoi les régimes existent.
Le régime à 7 % pour les retraités étrangers
Article 5B du code de l’impôt sur le revenu : une personne qui transfère sa résidence fiscale en Grèce, qui perçoit une pension de l’étranger, qui n’a pas été résidente fiscale grecque pendant cinq des six années précédant le déménagement, et qui vient d’un pays ayant une convention fiscale avec la Grèce, peut opter pour un taux fixe de 7 % sur tous les revenus de source étrangère — la pension, mais aussi les loyers, dividendes et intérêts étrangers — pendant quinze ans. Les revenus de source grecque sont imposés aux taux ordinaires. L’option se prend par une demande dans l’année du déménagement, avant une date limite, pension documentée, et elle est perdue si la date est manquée. Vous devez être résident de fait : les 183 jours sont une condition, pas un détail.
C’est le régime que la plupart des lecteurs de cette rubrique ont vraiment en tête, et pour un couple de retraités avec une pension et quelques revenus de placement, c’est une vraie bonne affaire — le genre qui fait d’un hiver crétois une décision financière autant que météorologique. Les pièges : quinze ans, c’est quinze ans, et ensuite les taux ordinaires s’appliquent ; les règles de votre pays d’origine sur le lieu d’imposition d’une pension doivent laisser la Grèce en premier, ce que la convention décide et qui diffère selon le pays et le type de pension ; et la déclaration grecque doit toujours être déposée, chaque année, par quelqu’un qui sait comment.
Moitié prix pour ceux qui s’installent pour travailler
Article 5C : une personne qui transfère sa résidence fiscale en Grèce pour prendre un emploi ou créer une entreprise ici, et qui n’a pas été résidente pendant cinq des six années précédentes, a la moitié de ces revenus grecs exonérée d’impôt sur le revenu pendant sept ans, avec un engagement à rester au moins deux ans. Il a été écrit pour les Grecs de retour et pour les professionnels qui se relocalisent ; il convient à un étranger qui prend un emploi grec ou ouvre une entreprise grecque. Ce à quoi il ne convient pas de façon évidente, c’est le télétravailleur sur une paie étrangère vivant dans un village crétois — le lieu du travail, le siège de l’employeur et ce que dit la convention comptent tous, et la réponse est une conversation avec un conseiller, pas un paragraphe.
Le régime non-dom à 100 000 €
Article 5A : pour ceux dont les revenus sont importants, étrangers et surtout de placement. Transférez votre résidence fiscale en Grèce, investissez au moins 500 000 € ici dans les trois ans — immobilier, actions, une entreprise — ou détenez un Golden Visa qui prouve déjà l’investissement, et payez un forfait de 100 000 € par an sur tous les revenus de source étrangère quelle que soit leur taille, plus 20 000 € par membre de la famille, pendant quinze ans, sans obligation de déclarer les revenus étrangers sous-jacents. Les revenus grecs sont imposés normalement. C’est le régime forfaitaire le moins cher d’Europe occidentale et il est sans intérêt pour presque tous ceux qui lisent ceci ; s’il vous concerne, vous avez des conseillers et ce n’est pas une nouvelle.
Ce que les trois ont en commun
Un vrai déménagement, prouvé ; des années de non-résidence préalable, prouvées ; une demande avant une date limite dans l’année du déménagement ; et rien à voir avec le droit d’être ici. Les régimes sont du droit fiscal et ne disent rien de l’immigration — le permis pour personnes disposant de ressources suffisantes et le Golden Visa sont le côté immigration, et un lecteur hors UE a besoin des deux voies, dans le bon ordre. Et les trois expirent : quinze ans, sept ans, quinze ans, après quoi vous êtes un contribuable grec ordinaire avec une maison crétoise et une longue mémoire.
Le véritable inconvénient
La résidence fiscale est un fait, pas un choix : si vous vivez ici, vous êtes ici, quel que soit le régime que vous avez choisi ou manqué. Les régimes ont des dates limites qui ne pardonnent pas, et je connais des gens qui ont raté la fenêtre des 7 % en déposant la mauvaise année. Les conventions diffèrent — ce qui fonctionne pour une pension d’État britannique peut ne pas fonctionner pour une pension de la fonction publique, une néerlandaise ou une américaine — et les règles de sortie du pays d’origine peuvent vous imposer au départ. La déclaration grecque est annuelle et non facultative. Et la réforme de 2026 est le troisième changement des tranches en dix ans, ce qui est le meilleur argument pour un conseiller qui lit le journal officiel afin que vous n’ayez pas à le faire.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Rien dans cet article ne nomme un promoteur, un bien ou un professionnel, et ce ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous vous installez ici pour de vrai, si vous correspondez à l’un des trois régimes, et si vous avez un conseiller dans les deux pays avant le début de l’année du déménagement. Passez votre chemin si vous comptez être ici « à peu près la moitié de l’année » en espérant que personne ne compte — quelqu’un compte désormais, et le régime que vous auriez pu avoir est celui que vous regretterez de ne pas avoir choisi.
Posséder une maison en Crète fait-il de moi un résident fiscal grec ?
Non. La propriété vous donne des obligations grecques sur le bien — l’ENFIA, la déclaration de patrimoine immobilier, l’impôt sur les loyers éventuels — et rien d’autre. La résidence fiscale suit l’endroit où vous vivez : plus de 183 jours en Grèce sur une année civile, ou la Grèce comme centre de votre vie, fait de vous un résident, et les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux.
Que se passe-t-il quand je deviens résident fiscal grec ?
La Grèce impose vos revenus de partout — pension, salaire, loyers, dividendes — à des taux progressifs allant de 9 % à 44 % après la réforme de 2026, une convention de double imposition décidant quel pays impose quoi et créditant l’autre. Vous déposez une déclaration grecque chaque année. Pour la plupart des nouveaux venus, la question n’est pas de payer ou non mais sous lequel des régimes spéciaux.
Qu’est-ce que l’impôt de 7 % pour les retraités étrangers en Grèce ?
Un taux fixe de 7 % sur tous les revenus de source étrangère, pas seulement les pensions, pendant jusqu’à quinze ans, pour ceux qui transfèrent leur résidence fiscale en Grèce depuis un pays conventionné, n’ont pas été résidents fiscaux grecs pendant cinq des six années précédentes, et peuvent prouver une pension étrangère. Vous devez réellement vivre ici — 183 jours — et déposer la demande avant la date limite de l’année du déménagement. Après quinze ans, les taux ordinaires.
Existe-t-il un régime pour ceux qui s’installent en Grèce pour travailler ?
Oui : la moitié des revenus grecs d’emploi ou d’activité est exonérée d’impôt pendant sept ans pour ceux qui transfèrent leur résidence ici et n’ont pas été résidents pendant cinq des six années précédentes. Il couvre les revenus gagnés en Grèce — le télétravail pour un employeur étranger mérite un examen plus attentif avec un conseiller, parce que le lieu du travail et le siège de l’employeur comptent tous deux.
Qu’est-ce que le régime non-dom à 100 000 € ?
Pour les fortunés : un forfait de 100 000 € par an couvre tous les revenus de source étrangère, quelle que soit leur taille, pendant quinze ans, plus 20 000 € par membre de la famille, en échange d’au moins 500 000 € investis en Grèce dans les trois ans — ou d’un Golden Visa qui le prouve déjà. Les revenus de source grecque sont imposés normalement. C’est un régime pour ceux dont les revenus sont importants, étrangers et surtout de placement.
Ai-je besoin d’un comptable en Grèce ?
Oui, si vous devenez résident, et idéalement un qui parle avec votre conseiller chez vous. Les régimes ont des délais qui sont perdus s’ils sont manqués, la mécanique des conventions diffère selon le pays, et l’année du déménagement est en général une année scindée dans deux systèmes. Les honoraires sont modestes face au coût d’avoir choisi le mauvais régime, ou aucun.
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