Acheter en Crète en tant que citoyen néerlandais : le box 3, la convention avec la Grèce et la règle successorale des dix ans
Un passeport néerlandais rend simples l’achat et la vie en Crète ; c’est sur la fiscalité que les deux pays se rencontrent. Comment le box 3 compte une maison crétoise et comment les règles néerlandaises contre la double imposition peuvent en retirer l’essentiel de l’impôt, ce qui relève de la loi et ce qui n’est que prévu dans la réforme du box 3, pourquoi les droits de succession néerlandais suivent les émigrés pendant dix ans, et le formulaire M, l’AOW et la couverture santé si vous vous installez.
Un passeport néerlandais rend simple le volet crétois de l’achat : un citoyen de l’UE achète, vit et travaille ici sans autorisation. Le volet fiscal est plus serein que ne le laisse croire la réputation du box 3. Un résident néerlandais déclare la maison crétoise dans le box 3, les règles néerlandaises visant à éviter la double imposition peuvent ensuite en retirer l’essentiel de l’impôt néerlandais, et le loyer est imposé en Grèce. Deux choses demandent à être planifiées : la réforme du box 3 attendue en 2028, et une règle successorale qui suit les ressortissants néerlandais pendant dix ans après leur départ. Règles telles qu’elles s’appliquaient en octobre 2026, vérifiées auprès du Belastingdienst, de wetten.overheid.nl, du gouvernement néerlandais, de l’e-EFKA et de sources grecques.
Je ne suis ni conseiller fiscal ni avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un conseil fiscal ou juridique. Consultez un belastingadviseur néerlandais qui traite les biens à l’étranger, ainsi qu’un comptable grec, avant de signer, de louer ou de vous installer.
Un propriétaire néerlandais en Crète en une minute. En tant que citoyen de l’UE, vous n’avez besoin d’aucune autorisation. Tant que vous vivez aux Pays-Bas, la maison figure dans le box 3 à sa valeur vénale, libre d’occupation et de location ; en 2026, le box 3 suppose sur elle un rendement de 6,00 %, imposé à 36 % au-delà d’un abattement de 59 357 € par personne. Les règles néerlandaises peuvent ensuite réduire l’impôt du box 3 de la part de la maison (Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, art. 22 à 24), la convention de 1981 entre les Pays-Bas et la Grèce, en vigueur depuis 1984, s’appliquant en premier. La Grèce impose le loyer, 15 % jusqu’à 12 000 € et 25 % jusqu’à 24 000 € en 2026, et son impôt sur les plus-values immobilières est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026. Un box 3 fondé sur le rendement réel à partir du 1er janvier 2028 a été adopté par la Tweede Kamer et attend l’Eerste Kamer : c’est un projet, pas la loi. Les droits de succession néerlandais traitent un ressortissant néerlandais comme résident pendant dix ans après son émigration (Successiewet 1956, art. 3).
Le volet crétois est le volet européen
L’achat demande les formalités dont tout acheteur étranger a besoin : un numéro fiscal grec (AFM), un compte bancaire, un avocat et un notaire. Vivre ici relève de la libre circulation, avec un enregistrement auprès de la police au bout de trois mois ; les guichets et leur ordre sont décrits dans s’installer en Crète en tant que citoyen de l’UE. Rien de tout cela ne décide de l’endroit où vous payez l’impôt.
Le box 3 : compter, puis retirer
Les chiffres 2026 du Belastingdienst attribuent aux placements et autres biens un rendement forfaitaire de 6,00 %, imposé à 36 % au-delà d’un abattement de 59 357 € par personne, ou de 118 714 € pour des partenaires fiscaux. Une habitation à l’étranger est inscrite à sa valeur vénale, libre d’occupation et de location, au 1er janvier de l’année précédant l’année d’imposition, ou à un pourcentage de celle-ci si elle est louée à un locataire protégé par le droit local.
Vient ensuite l’allègement. La règle générale du Belastingdienst est que vous pouvez avoir droit à une réduction pour éviter la double imposition lorsqu’une convention permet à l’autre pays d’imposer. Pour les biens à l’étranger, le calcul figure aux articles 22 à 24 du Besluit voorkoming dubbele belasting 2001 : un bien situé dans un autre pays forme une « base de rendement étrangère », prise en compte seulement dans la mesure où ses revenus y sont soumis à un impôt sur le revenu, et l’impôt du box 3 est réduit dans la proportion du rendement de cette base par rapport à votre revenu du box 3. Avec la Grèce, la convention du 16 juillet 1981, en vigueur depuis le 17 juillet 1984 et modifiée par un protocole de 2006, s’applique en premier. Faites confirmer par votre conseiller la façon dont elle traite une maison que vous ne louez pas : c’est sur cette condition d’impôt sur le revenu qu’une maison de vacances peut tomber entre deux systèmes.
Loyer et vente : la Grèce impose, le box 3 n’y ajoute rien
La Grèce impose le loyer à la source : selon le barème 2026, 15 % jusqu’à 12 000 €, 25 % jusqu’à 24 000 €, 35 % jusqu’à 35 000 € et 45 % au-delà. Les règles de la location de courte durée figurent dans louer sa maison en Crète. Aux Pays-Bas, la maison reste dans le box 3, louée ou non, et celui-ci impose un rendement forfaitaire sur sa valeur plutôt que le loyer. Le box 3 ne prévoit pas d’impôt distinct sur une vente.
Côté grec, une vente est une question de date : l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, prévu à l’article 41 du Code de l’impôt sur le revenu, est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026 par l’article 90 de la loi 5162/2024. Vérifiez si un projet de loi le prolongeant jusqu’à fin 2027 a été adopté avant de caler une vente sur cette date ; voir vendre un bien en Crète.
La réforme : ce qui est la loi et ce qui est prévu
Ce qui est la loi pour 2026, c’est le rendement forfaitaire, et le droit, depuis les arrêts de la Cour suprême et la Wet tegenbewijsregeling box 3, d’être imposé sur votre rendement réel lorsqu’il est inférieur.
Ce qui est prévu, c’est un box 3 fondé sur le rendement réel, que le cabinet veut faire démarrer le 1er janvier 2028. La page du gouvernement, modifiée pour la dernière fois en juillet 2026, indique que la Tweede Kamer a adopté le projet de loi et que l’Eerste Kamer doit encore l’examiner. Pour une résidence secondaire ou un logement loué, le projet impose le loyer au fur et à mesure qu’il est perçu, admet des frais tels que l’entretien et les intérêts, et n’impose la hausse de valeur qu’une fois réalisée, par exemple lors d’une vente. Ni ce projet ni le Belastingdienst, qui écrit toujours « probablement » 2028, ne disent quoi que ce soit de spécifique sur les biens à l’étranger.
Successions et donations : la règle des dix ans
En vertu de l’article 3 de la Successiewet 1956, un ressortissant néerlandais qui a vécu aux Pays-Bas et décède dans les dix ans suivant son départ est considéré comme y vivant toujours : toute la succession, maison crétoise comprise, relève donc des droits de succession néerlandais. Les mêmes dix ans s’appliquent aux donations, ou un an pour un ancien résident non néerlandais.
L’inventaire des conventions au 1er octobre 2026 publié par le gouvernement recense des conventions en matière de droits de succession avec la Finlande, Israël, l’Autriche, le Royaume-Uni, les États-Unis, la Suède et la Suisse ; pour la Grèce, seulement la convention en matière d’impôt sur le revenu et son protocole. La Grèce impose la maison selon ses propres tranches, décrites dans succession, donation et testament pour une maison en Crète, et le Belastingdienst indique seulement que des règles peuvent éviter la double imposition, par exemple en permettant aux héritiers de déduire l’impôt étranger. Les taux néerlandais en 2026 sont de 10 % jusqu’à 158 669 € et de 20 % au-delà pour un partenaire ou un enfant, après des exonérations de 828 035 € pour un partenaire et de 26 230 € pour un enfant.
S’installer en Crète : le formulaire M, l’AOW et la couverture santé
L’année de votre départ, vous déposez une M-aangifte, la déclaration pour une année vécue en partie aux Pays-Bas. Dès que la Crète devient votre lieu de vie, la Grèce impose vos revenus mondiaux ; ses régimes pour les nouveaux arrivants sont présentés dans la résidence fiscale et les 183 jours, et le lieu d’imposition de votre pension néerlandaise relève alors de la convention de 1981 et de votre conseiller, avant tout choix de régime.
L’AOW est le coût discret. Sans revenus néerlandais après l’émigration, vous n’êtes plus assuré au titre des assurances nationales, indique le Belastingdienst, et vous cessez de constituer des droits à l’AOW. Chaque année non assurée réduit l’AOW de 2 %, et une assurance volontaire auprès de la Sociale Verzekeringsbank peut être demandée jusqu’à un an après votre départ, selon le gouvernement néerlandais. Un retraité assuré par l’intermédiaire des Pays-Bas s’inscrit aux soins grecs avec un formulaire S1, que l’e-EFKA décrit comme délivré par l’État d’assurance ; le volet grec est traité dans la santé en Crète pour les résidents.
Le véritable inconvénient
Le box 3 vous oblige à déclarer une maison dont l’impôt néerlandais n’est allégé que si les conditions sont remplies, et un conseiller doit les vérifier au regard d’une convention de 1981, surtout pour une maison que vous ne louez pas. La réforme de 2028 attend le Sénat et ne dit rien de spécifique sur une habitation à l’étranger. La règle successorale des dix ans survit à la plupart des projets, et faute de convention en matière de droits de succession avec la Grèce sur la liste du gouvernement, deux impôts peuvent se rencontrer sur une même maison. Enfin, partir interrompt la constitution de vos droits à l’AOW, sauf si vous vous assurez dans l’année.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un avocat, d’un belastingadviseur, d’un comptable ou de tout autre professionnel ; le Belastingdienst, la Sociale Verzekeringsbank et l’e-EFKA sont cités en tant qu’institutions publiques.
Ça vaut le coup si vous voulez une maison en Crète tout en vivant aux Pays-Bas et ferez vérifier l’allègement du box 3 par un conseiller, ou si vous vous installez pour de bon et avez planifié l’année de l’AOW et les dix ans pendant lesquels les droits de succession vous suivent. Passez votre chemin si vos calculs supposent que le box 3 ignorera la maison, ou que quitter les Pays-Bas met fin d’un coup aux droits de succession néerlandais : ni l’un ni l’autre n’est vrai.
Un citoyen néerlandais peut-il acheter un bien en Crète ?
Oui. Un citoyen néerlandais achète en Crète avec un numéro fiscal grec (AFM) et un compte bancaire grec, et, en tant que citoyen de l’UE, n’a besoin d’aucune autorisation pour y posséder un logement, y vivre ou y travailler. Quiconque s’installe en Crète s’enregistre auprès de la police grecque au bout de trois mois.
Dois-je payer l’impôt du box 3 sur une maison de vacances en Grèce ?
Un résident néerlandais déclare une maison de vacances en Grèce dans le box 3, à sa valeur vénale, libre d’occupation et de location, au 1er janvier de l’année précédente ; en 2026, le box 3 suppose un rendement de 6,00 % sur ces biens, imposé à 36 % au-delà d’un abattement de 59 357 €. Les règles néerlandaises visant à éviter la double imposition peuvent ensuite réduire l’impôt du box 3 de la part de la maison, et la convention de 1981 entre les Pays-Bas et la Grèce s’applique en premier. Faites confirmer le résultat par un conseiller pour une maison qui n’est pas louée.
Le loyer d’une maison en Crète est-il imposé aux Pays-Bas ?
Le loyer d’une maison en Crète est imposé en Grèce, à 15 % jusqu’à 12 000 € et à 25 % jusqu’à 24 000 € selon le barème 2026. Aux Pays-Bas, la maison reste dans le box 3, qui impose un rendement forfaitaire sur sa valeur plutôt que le loyer lui-même, et les règles néerlandaises contre la double imposition peuvent réduire cet impôt du box 3.
Quand le nouveau système néerlandais du box 3 entre-t-il en vigueur ?
Le cabinet néerlandais veut un nouveau box 3 fondé sur le rendement réel à partir du 1er janvier 2028 ; en juillet 2026, le gouvernement indiquait que la Tweede Kamer avait adopté le projet de loi et que l’Eerste Kamer devait encore l’examiner. D’ici là, le rendement forfaitaire s’applique, et un contribuable dont le rendement réel est inférieur peut être imposé sur celui-ci à la place. Selon le projet, la hausse de valeur d’une résidence secondaire ne serait imposée qu’une fois réalisée, par exemple lors d’une vente.
Dois-je encore payer des droits de succession néerlandais après avoir émigré en Crète ?
Oui, pendant dix ans si vous êtes un ressortissant néerlandais qui a vécu aux Pays-Bas : l’article 3 de la Successiewet 1956 vous considère comme toujours résident si vous décédez, ou faites une donation, dans les dix ans suivant votre départ. Une règle distincte d’un an pour les donations s’applique à toute personne ayant vécu aux Pays-Bas, quelle que soit sa nationalité. L’inventaire des conventions du gouvernement néerlandais ne recense aucune convention en matière de droits de succession avec la Grèce : les deux pays peuvent donc imposer la maison crétoise.
Qu’advient-il de mon AOW si je m’installe en Crète ?
Une personne qui émigre et n’a pas de revenus néerlandais cesse de constituer des droits à l’AOW, et chaque année non assurée réduit de 2 % la pension AOW finale. La Sociale Verzekeringsbank propose une assurance volontaire AOW et Anw, qui peut être demandée, selon le gouvernement néerlandais, jusqu’à un an après l’installation à l’étranger. Les droits à l’AOW déjà constitués sont conservés.
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