Χρησικτησία: der kretische Besitzanspruch, der darauf beruht, dass die Familie seit jeher dort ansässig ist
Ein Großteil des ländlichen Raums auf Kreta wird eher durch Besitz als durch eine Urkunde besessen. Was die Zwanzigjahresregel tatsächlich vorschreibt, warum das Katasteramt daraus eine Frist gemacht hat und welche einzige Regelung hier – und nirgendwo sonst auf dem Festland – zugunsten des Eigentümers wirkt.
Irgendwann im Verlauf der Verhandlungen über ein ländliches Grundstück auf Kreta wird jemand behaupten, dass die Familie dieses Grundstück seit sechzig Jahren bewirtschaftet, dass jeder im Dorf weiß, dass es ihnen gehört, und dass die Unterlagen irgendwo aufbewahrt werden. Alle drei Aussagen mögen zutreffen. Keine davon stellt jedoch einen Eigentumsnachweis dar. Das griechische Recht erkennt zwar das durch Besitz erworbene Eigentumsrecht – χρησικτησία – an, jedoch nur durch ein Gerichtsurteil auf der Grundlage der vorgebrachten Tatsachen; und seit Einführung des Katasters wird dies innerhalb von Fristen anerkannt, die unabhängig von Ihrem Wohnort gelten. In diesem Artikel geht es darum, was dafür tatsächlich erforderlich ist. Die Regelungen in der Fassung vom September 2026 wurden anhand von Veröffentlichungen der Nationalen Schule für Gerichtsvollzieher, eines vom Staatsrechtsrat herausgegebenen Gutachtens, das von einer Notarkammer verbreitet wurde, sowie der eigenen Bekanntmachungen des griechischen Katasters überprüft.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Der Erwerb eines Eigentumsrechts ist der einzige Kauf auf Kreta, bei dem der Beizug eines Rechtsanwalts und die Durchführung eines Vermessungsgutachtens zwingend vorgeschrieben sind.
Erwerb des Eigentumsrechts durch Besitz in einer Minute. Gewöhnliche Ersitzung (Artikel 1041): zehn Jahre, in gutem Glauben und mit rechtmäßigem Titel. Außerordentliche Ersitzung (Artikel 1045): zwanzig Jahre, ohne dass guter Glaube und ein Rechtsanspruch erforderlich sind – dies gilt für den Fall auf Kreta. Besitz bedeutet die physische Kontrolle mit der Absicht, Eigentümer zu werden (Artikel 974), nachgewiesen durch konkrete, sichtbare Handlungen; ein Rechtsnachfolger kann die Besitzzeit seines Vorgängers hinzurechnen (Artikel 1051). Gegenüber dem Staat ist der Besitz ausgeschlossen, außer in dem engen Anwendungsbereich von Artikel 4 des Gesetzes 3127/2003; auf Kreta gilt jedoch **keine Eigentumsvermutung **des Staates an Waldflächen (Artikel 62 des Gesetzes 998/1979). Im Kataster ist eine abgeschlossene Erstregistrierung maßgebend (Artikel 7 des Gesetzes 2664/1998), und Grundstücke mit unbekanntem Eigentümer gehen auf den Staat über (Artikel 9 Abs. 1). Eine Berichtigung erfolgt durch Klage beim Πρωτοδικείο. Die Fristen gelten in gleicher Weise für im Ausland lebende Eigentümer.
Die beiden Epochen
Artikel 1041 legt den regulären Weg fest: zehnjähriger Besitz einer Immobilie in gutem Glauben auf der Grundlage eines rechtmäßigen oder mutmaßlichen Rechtsanspruchs. Unter „gutem Glauben“ ist zu verstehen, dass der Besitzer ohne grobe Fahrlässigkeit davon ausgegangen ist, das Eigentum erworben zu haben. Dies ist der eindeutigere, aber auch seltenere Weg, da hierfür zunächst ein Rechtsanspruch jeglicher Art erforderlich ist.
Artikel 1045 sieht einen Sonderweg vor: zwanzig Jahre Besitz, wobei weder gutgläubiger Besitz noch ein Rechtsanspruch vorausgesetzt werden. Auf diesen Artikel stützen sich die meisten kretischen Familiengrundstücke, und deshalb ist das Fehlen von Unterlagen an sich noch kein Ausschlussgrund.
Was beide benötigen, ist „νομή“ – Besitz im rechtlichen Sinne, der in Artikel 974 als die Ausübung physischer Kontrolle über eine Sache mit der Absicht eines Eigentümers definiert wird. Nicht die Nutzung mit Erlaubnis, nicht nachbarschaftliche Duldung, nicht ein Schlüssel, den man zufällig besitzt. Und die Darlegung muss konkret sein: Ein Gericht, das über einen Anspruch auf außerordentlichen Besitz entscheidet, erwartet, dass die materiellen und sichtbaren Handlungen des Besitzes dargelegt werden. Zu den Handlungen, die griechische Gerichte bisher als ausreichend anerkannt haben, gehören die üblichen Tätigkeiten auf kretischem Land – Bewirtschaftung, Bepflanzung und Pflege von Weinreben, Weidehaltung und Tierhaltung auf dem Grundstück, dessen Überwachung, Einzäunung sowie die Vermessung. Die Zahlung der ΕΝΦΙΑ und die Einreichung eines Ε9-Formulars sind lediglich Indizien; sie stellen keinen Besitz dar.
Der Artikel, der einen langjährigen Familienbesitz nachweisbar macht, ist Artikel 1051: Ein Nachfolger – sei es durch Erbschaft oder durch Kauf – kann den Besitz seines Vorgängers zu seinem eigenen hinzufügen. Auf diese Weise kommen über zwei oder drei Generationen informeller Nachfolge hinweg zwanzig Jahre zusammen. Dabei gibt es eine wichtige Einschränkung: Zeit, in der bereits Eigentumsrecht bestand und nicht nur Besitzrecht, kann nicht hinzugerechnet werden – und genau diese rechtliche Feinheit macht ansonsten überzeugende Ansprüche zunichte.
Bestimmte Eigentümer genießen Schutz: Artikel 1055 schließt Vermögenswerte aus, die Personen unter elterlicher Sorge, Vormundschaft oder gerichtlicher Betreuung gehören, solange diese Situation andauert, und Artikel 1054 schließt weitere Kategorien aus.
Der Staat und die kretische Ausnahme
Gegenüber dem griechischen Staat ist die Lage wesentlich schwieriger und lässt sich in drei Ebenen unterteilen. Nach dem alten byzantinisch-römischen Recht reichte eine dreißigjährige Besitzdauer aus – allerdings nur, sofern diese dreißig Jahre bis zum 11. September 1915 abgelaufen waren. Ein Notstandsgesetz von 1938 schloss dann die Ersitzung gegenüber dem Staat gänzlich aus. Und Artikel 4 des Gesetzes 3127/2003 öffnete erneut ein bewusst eng gefasstes Fenster: Grundstücke innerhalb eines Bebauungsplans, einer vor 1923 bestehenden Siedlung oder einer abgegrenzten Siedlung mit weniger als 2.000 Einwohnern; bis zu 2.000 Quadratmeter oder größer, sofern dort Ende 2002 ein Gebäude stand, das mindestens 30 Prozent des geltenden Bebauungskoeffizienten abdeckte; entweder bei zehnjähriger Besitzdauer mit einem rechtmäßigen entgeltlichen Rechtsanspruch oder bei dreißigjähriger Besitzdauer; Bösgläubigkeit ist ausgeschlossen. Der Rechtsrat des Staates bestätigte im Plenum, dass dies auch für Grundstücke gilt, die als privates Staatseigentum verwaltet werden.
Dann gibt es noch die Regel, die auf dieser Insel am wichtigsten ist und auf Englisch so gut wie nie erwähnt wird. Artikel 62 des Gesetzes 998/1979 sieht vor, dass auf Kreta – ebenso wie auf den Ionischen Inseln, den Kykladen, Kythira und Antikythira, in Mani, auf Lesbos, Samos, Chios und dem Großteil der Dodekanes – für den Staat keine Eigentumsvermutung in Bezug auf Wald- und waldähnliche Flächen gilt und er eine rechtmäßige Erwerbsweise nachweisen muss. Auf dem Festland wird bei einem als Wald ausgewiesenen Grundstück vermutet, dass es dem Staat gehört, und der private Anspruchsteller muss diese Vermutung widerlegen. Hier liegt die Beweislast umgekehrt.
Das macht eine Waldklassifizierung zwar nicht harmlos – die Waldkarte entscheidet nach wie vor über die Bebaubarkeit, und das ist eine von der Eigentumsfrage getrennte Angelegenheit –, doch verändert sie den Verlauf eines Eigentumsstreits auf Kreta erheblich, und es ist von Vorteil, wenn Ihr Anwalt weiß, dass Sie sich dessen bewusst sind.
Was das Katasteramt in dieser Angelegenheit unternommen hat
Das griechische Katasteramt hat eine langwierige, auf Nachweisen beruhende Angelegenheit in eine Reihe von festen Fristen umgewandelt, und genau hier geraten ausländische Eigentümer in Schwierigkeiten.
Der Ablauf: Das Eigentum wird angemeldet, vorläufige Tabellen werden zur öffentlichen Einsichtnahme ausgehängt (ανάρτηση), innerhalb einer bestimmten Frist können Berichtigungen beantragt werden, und anschließend werden die Eintragungen endgültig festgelegt. Sobald eine Erstregistrierung rechtskräftig ist, gilt gemäß Artikel 7 des Gesetzes 2664/1998 eine αμάχητο τεκμήριο ακριβείας – eine unwiderlegbare Vermutung der Richtigkeit. Schlimmer noch: Immobilien, die als αγνώστου ιδιοκτήτη, also mit unbekanntem Eigentümer, registriert sind, gelten nach der Rechtskraft gemäß Artikel 9 Absatz 1 als Eigentum des griechischen Staates.
Der Zeitplan für Kreta wurde straff eingehalten. Die Anmeldefristen für Chania, Rethymno und den Norden von Heraklion endeten am 30. Mai 2025 und wurden damals als endgültig angekündigt. Die Veröffentlichung der Katastertabellen für die regionalen Einheiten Heraklion und Chania begann am 25. Mai 2026 mit einer zweimonatigen Korrekturfrist, die anschließend bis zum 3**. August 2026** verlängert wurde; die Veröffentlichungsfrist für Rethymno wurde bis zum 6.** Juli 2026** verlängert. Beide Fristen sind nun abgelaufen.
Und der Satz, der laut einer Mitteilung des Katasteramtes selbst in jeder Akte eines ausländischen Käufers vermerkt sein sollte: Die Fristen gelten in gleicher Weise für in Griechenland ansässige Personen, für im Ausland ansässige Personen sowie für den griechischen Staat. Es gibt keine zusätzliche Frist für den Aufenthalt im Ausland.
Eine nachträgliche Berichtigung erfolgt durch Antrag gemäß Artikel 6 Absatz 2 oder Absatz 3 des Gesetzes 2664/1998 – je nach Streitwert – vor dem Ein- oder Mehrmitgliedigen Gericht erster Instanz (Μονομελές oder Πολυμελές Πρωτοδικείο) und nicht vor dem Friedensgericht (Ειρηνοδικείο). Das Katasteramt hat sich öffentlich geweigert, ein von einem unzuständigen Gericht erlassenes Besitzurteil einzutragen, was eine kostspielige Art darstellt, eine Zuständigkeitsregel zu erlernen.
Eine weitere Komplikation, die tatsächlich noch ungeklärt ist: Mit Artikel 37 Absatz 2 des Gesetzes 4311/2014 wurde eine Bestimmung eingeführt, wonach in Fällen, in denen sich der Anspruch auf Ersitzung stützt, der Zeitpunkt des Abschlusses des Besitzes anhand des Datums der Klageerhebung und nicht anhand des Datums, an dem das Kataster in dem betreffenden Gebiet in Betrieb genommen wurde, bemessen wird. Der Oberste Gerichtshof wandte diese Bestimmung im Jahr 2022 an; ein bedeutender Teil der Rechtslehre und Rechtsprechung vertritt jedoch die Auffassung, dass sie verfassungswidrig sei, da sie das Prinzip der Erstertragung untergrabe. Betrachten Sie diese Frage daher in keiner Weise als geklärt.
Der ehrliche Nachteil
Dies ist der am wenigsten übersichtliche Bereich im gesamten Abschnitt zum Thema Kauf, und das gehört offen angesprochen, statt so zu tun, als wäre es anders. Die maßgebliche Frist für Berichtigungen ist längst kein landesweit einheitliches Datum mehr: Sie wurde Ende 2024 durch einen Zeitraum ersetzt, der sich nach einem Beschluss des Katasteramtes selbst richtet, und die aktuelle Seite des Katasteramtes verweist die Leser auf eine Tabelle mit den Fristen nach Gemeinden. Die einzig richtige Antwort auf die Frage „Wie viel Zeit habe ich?“ lautet daher: Erkundigen Sie sich beim Katasteramt nach Ihrer konkreten ΟΤΑ. Ein Moratorium für die katasterrechtlichen Ansprüche des Staates bestand bis Anfang 2026, und dessen Status danach ist unbestätigt geblieben. Die Verfassungsmäßigkeit der Gesetzesänderung von 2014 ist umstritten. Und die damit verbundene Beweisaufnahme – der Nachweis einer zwanzigjährigen sichtbaren Besitzausübung durch Personen, die größtenteils bereits verstorben sind – ist langwierig, kostspielig und mit erheblicher Unsicherheit behaftet. Ein Grundstück, dessen einziger Rechtsanspruch der Besitz ist, ist nicht unverkäuflich. Es handelt sich um ein Grundstück, bei dem die rechtlichen Schritte vor der Anzahlung erfolgen, nicht danach, und bei dem der Preis widerspiegeln sollte, dass diese Schritte möglicherweise scheitern könnten.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger noch Immobilien, Rechtsanwälte oder sonstige Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Es lohnt sich, dies zu verfolgen, wenn der Besitz noch so jung ist, dass er durch lebende Zeugen und sichtbare Bauwerke nachgewiesen werden kann, das Grundstück auf einen namentlich genannten Eigentümer eingetragen ist und nicht als „unbekannt“ geführt wird und Ihr Anwalt die von der Gemeinde festgelegte Berichtigungsfrist überprüft hat. Lassen Sie es sein, wenn der Eigentumsanspruch des Verkäufers auf einer familiären Überzeugung beruht, im Katastereintrag „unbekannter Eigentümer“ vermerkt ist oder Ihnen niemand sagen kann, bei welchem Gericht bereits ein Antrag gestellt wurde.
Was bedeutet „chrisiktisia“ im griechischen Immobilienrecht?
Erwerb des Eigentums durch Besitz. Die gewöhnliche Ersitzung gemäß § 1041 des Bürgerlichen Gesetzbuchs setzt eine zehnjährige Besitzdauer einer Immobilie in gutem Glauben und mit rechtmäßigem Titel voraus. Die außerordentliche Ersitzung gemäß § 1045 setzt eine zwanzigjährige Besitzdauer voraus und erfordert weder guten Glauben noch einen Titel.
Beweist die Zahlung von Steuern auf ein Grundstück, dass ich dessen Eigentümer bin?
Nein. Besitz bedeutet die Ausübung physischer Kontrolle mit der Absicht eines Eigentümers, und ein Gericht erwartet, dass wesentliche und sichtbare Handlungen vorgebracht werden – Anbau, Rebstöcke, Weidehaltung, Viehbestand, Beaufsichtigung, Einzäunung, Vermessung des Grundstücks. Steuererklärungen und Eigentumsangaben sind lediglich Indizien, stellen jedoch an sich noch keinen Besitz dar.
Kann man durch Besitzübernahme Grundstücke vom griechischen Staat erwerben?
Nur innerhalb eines engen Zeitrahmens. Artikel 4 des Gesetzes 3127/2003 erlaubt dies innerhalb eines Bebauungsplans oder einer abgegrenzten Siedlung mit weniger als 2.000 Einwohnern für eine Fläche von bis zu 2.000 Quadratmetern bei zehnjähriger Besitzdauer mit einem rechtmäßigen entgeltlichen Titel oder bei dreißigjähriger Besitzdauer, wobei bösgläubiger Besitz ausgeschlossen ist. Darüber hinaus wurde der Besitz gegen den Staat im Jahr 1938 ausgeschlossen und zählte nur dann, wenn die dreißigjährige Frist bis zum 11. September 1915 abgelaufen war.
Gibt es auf Kreta Besonderheiten hinsichtlich Waldflächen?
Ja, und zwar in materieller Hinsicht. Gemäß Artikel 62 des Gesetzes 998/1979 gilt für den griechischen Staat keine Eigentumsvermutung in Bezug auf Wald- und waldähnliche Flächen auf Kreta, den Ionischen Inseln, den Kykladen, Kythira, Mani, Lesbos, Samos, Chios und dem größten Teil der Dodekanes. Der Staat muss eine rechtmäßige Erwerbsweise nachweisen. Die Beweislast ist hier umgekehrt wie auf dem griechischen Festland.
Was geschieht, wenn ich eine Frist des Katasteramtes versäume?
Sobald eine Erstregistrierung rechtskräftig wird, gilt gemäß Artikel 7 des Gesetzes 2664/1998 eine unwiderlegbare Vermutung der Richtigkeit, und als Eigentum eines unbekannten Eigentümers eingetragene Vermögenswerte gelten gemäß Artikel 9 Absatz 1 als Eigentum des griechischen Staates. Die Berichtigung erfolgt durch Klage vor dem Πρωτοδικείο, nicht vor dem Ειρηνοδικείο – ein Urteil des falschen Gerichts wird bei der Eintragung zurückgewiesen.
Haben im Ausland lebende Personen eine längere Frist für die Einreichung beim Katasteramt?
Nein. Das griechische Katasteramt stellt ausdrücklich fest, dass seine Fristen für in Griechenland ansässige Personen, im Ausland ansässige Personen und den griechischen Staat gleichermaßen gelten. Ein Käufer, der sich während eines zweimonatigen Berichtigungszeitraums in einer kretischen Gemeinde im Ausland aufhält, kann sein Recht vollständig verlieren.
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