Nießbrauch und bloßes Eigentum: Das griechische Haus, das Sie kaufen, aber nicht nutzen können
Ein reduzierter Preis für ein kretisches Haus bedeutet oft, dass Sie das bloße Eigentum erwerben, während eine andere Person das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit behält. Wie diese Aufteilung funktioniert, wie die Steuertabelle den Wert je nach Alter bewertet und warum der Eintrag im Grundbuch nicht automatisch gelöscht wird, wenn der Inhaber verstirbt.
Ein kretisches Haus zu einem Preis, der fast zu gut erscheint, ist manchmal genau das – und manchmal handelt es sich um einen reinen Eigentumserwerb. Der Käufer erhält den Eigentumsnachweis, die Urkunde, den Eintrag im Grundbuch und den Steuerbescheid – während ein älterer Verkäufer das Recht behält, bis an sein Lebensende darin zu wohnen oder es zu vermieten. Diese Regelung ist völlig rechtmäßig, in griechischen Familien äußerst verbreitet und durchaus sinnvoll, wenn man sich darüber im Klaren ist, worauf man sich einlässt. Das Problem besteht darin, dass dies in der Immobilienanzeige selten so angegeben wird, dass es für einen ausländischen Käufer verständlich ist. Die Regelungen in der Fassung vom September 2026 wurden anhand des Rundschreibens der Steuerbehörde, das von den Notarkammern verbreitet wurde, sowie anhand der Dokumentationsanforderungen des Katasteramts überprüft.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch Steuerberater, und dies stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Lassen Sie den Kaufvertrag vor jeder Anzahlung von einem griechischen Rechtsanwalt prüfen; dies ist die einzige zuverlässige Möglichkeit, um festzustellen, welche der nachstehend aufgeführten Bestimmungen vertraglich ausgeschlossen wurden.
Die Aufteilung in einer Minute. Das griechische Recht unterteilt das volle Eigentumsrecht in den Nießbrauch (επικαρπία – das Recht auf Nutzung und Ernte der Früchte, § 1142 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) und das bloße Eigentumsrecht (ψιλή κυριότητα – alles andere). Der Nießbrauch ist standardmäßig nicht übertragbar (Artikel 1166) und erlischt mit dem Tod des Nießbrauchers (Artikel 1167); bei beiden handelt es sich jedoch um Standardregelungen, die von den Parteien abweichend vereinbart werden können. Für steuerliche Zwecke richtet sich die Aufteilung nach dem Alter des Nießbrauchers: 8/10 des Gesamtwerts unter 20 Jahren, abnehmend auf 1/10 ab 80 Jahren, gemäß Artikel 65 § 6 des Gesetzes 5219/2025; das bloße Eigentum entspricht dem Rest gemäß Artikel 66. Beim Tod des Nießbrauchers werden beide Rechte zusammengefasst, und es entsteht keine weitere Steuer – das Register wird jedoch nicht automatisch aktualisiert: Das Katasteramt verlangt eine Sterbeurkunde.
Was die jeweilige Seite tatsächlich in der Hand hält
Der Nießbraucher hat das Nutzungsrecht und Anspruch auf die Erträge: Er darf die Immobilie bewohnen, sie vermieten und die Miete einnehmen, und er trägt die üblichen Nutzungskosten. Er darf die Substanz der Sache nicht verbrauchen. Der bloße Eigentümer hat das Eigentumsrecht und das Rückfallrecht – und bis zum Ende des Nießbrauchs im Wesentlichen nichts weiter. Keine Nutzung. Keine Vermietung. Keine Miete. Keine leerstehende Immobilie, die er jemandem übergeben könnte.
Das ist das gesamte Risiko in einem Satz. Ein bloßes Eigentumsrecht zu einem Preisnachlass ist kein vergünstigtes Haus; es ist ein Haus, dessen Besitzdauer auf die Lebensspanne einer Person begrenzt ist. Für einen Käufer in den Vierzigern, der das bloße Eigentumsrecht von einem sechzigjährigen Verkäufer erwirbt, mag die Rechnung durchaus sinnvoll sein – ein Kauf mit langfristigem Horizont zu einem echten Preisnachlass, wie ihn europäische Käufer in anderen Ländern routinemäßig tätigen. Für einen Käufer, der beabsichtigt, den nächsten Sommer darin zu verbringen, ist es eine Katastrophe, die als Schnäppchen getarnt ist.
Die Steuertabelle, aus der sich der Rabatt ergibt
Das griechische Steuerrecht bewertet die beiden Hälften anhand des Alters des Nießbrauchers, und es lohnt sich, diese Tabelle zu kennen, da sie im Großen und Ganzen auch der Marktlogik entspricht.
Gemäß Artikel 65 Absatz 6 des Gesetzes 5219/2025 – der Immobiliensteuergesetzgebung, die im Juli 2025 an die Stelle der alten Gesetzgebung trat, ohne diese Prozentsätze zu ändern – beträgt der Wert des Nießbrauchs:
- 8/10 des vollen Wertes, wenn der Nießbraucher noch nicht 20 Jahre alt ist
- 7/10 ab 20 · 6/10 ab 30 · 5/10 ab 40
- 4/10 über 50 · 3/10 über 60 · 2/10 über 70 · 1/10 über 80
Ein Nießbrauch, der nicht auf Lebenszeit, sondern befristet besteht, wird mit 1/20 des vollen Wertes pro Jahr bewertet, wobei die Obergrenze bei 8/10 liegt; bei einem Nießbrauch, dessen Inhaber eine juristische Person ist, beträgt der Wert 8/10. Gemäß § 66 wird das bloße Eigentum auf der Grundlage des vollen Wertes abzüglich des Nießbrauchswertes besteuert.
Betrachten Sie diese Tabelle aus der Sicht des Käufers. Wenn ein zweiundachtzigjähriger Verkäufer sich den Nießbrauch vorbehält, beträgt der Nießbrauch 1/10 und das bloße Eigentum 9/10 – Sie zahlen also Steuern und in der Praxis den größten Teil des Kaufpreises auf neun Zehntel der Immobilie, ohne einen Nutzungsanspruch darauf zu haben. Behält ein 60-Jähriger das Nutzungsrecht, zahlen Sie auf 7/10. Der Preisnachlass ist real und keineswegs großzügig: Es handelt sich um eine Formel.
Eine organisatorische Anmerkung, da dies alles, was vor Mitte 2025 verfasst wurde, hinfällig macht. Die Tabelle befand sich früher in Artikel 15 des Gesetzes 2961/2001. Sie ist nun in Artikel 65 des Gesetzes 5219/2025 (Amtsblatt Α΄130, 18. Juli 2025) zu finden. Die Prozentsätze sind identisch; die Quellenangabe ist es jedoch nicht, und ein Großteil des griechischen Online-Materials verweist nach wie vor auf die alte Fassung.
Was geschieht am Ende?
Wenn der Nießbraucher verstirbt, gehen beide Rechte auf den bloßen Eigentümer über, und – das ist der Kern der gesamten Konstruktion – es entsteht keine weitere Steuerpflicht. Der bloße Eigentümer wurde einmalig auf den geminderten Wert besteuert, und damit ist die Sache erledigt. Aus diesem Grund übertragen griechische Eltern das bloße Eigentum auf ihre Kinder, behalten aber den Nießbrauch: ein einziger Steuerfall zu einem reduzierten Wert, bei lebenslangem Nutzungsrecht.
Es findet jedoch keine automatische Bereinigung der Eintragung statt. Die Zusammenlegung muss nachgewiesen werden, und die vom griechischen Katasteramt selbst herausgegebene Dokumentenliste verlangt eine Sterbeurkunde, wenn das bloße Eigentum erworben wurde und der Nießbraucher inzwischen verstorben ist. Ein Nießbrauch, der nach dem Tod des Nießbrauchers im Register verbleibt, ist kein harmloser historischer Eintrag – es handelt sich um einen Mangel, der beim nächsten Verkauf, zum ungünstigsten Zeitpunkt, zutage treten wird, und er ist einer der häufigsten Gründe dafür, dass sich herausstellt, dass ein scheinbar einfacher kretischer Eigentumsnachweis einen Monat Arbeit erfordert. Wenn die von Ihnen erworbene Immobilie einen Nießbrauch zugunsten einer Person aufweist, die im Jahr 2009 verstorben ist, ist dies eine Aufgabe, die vor dem Eigentumsübergang erledigt werden muss, nicht danach.
Die beiden Annahmen, die Sie nicht mehr treffen sollten
„Das Nießbrauchsrecht erlischt einfach mit seinem Tod.“ Standardmäßig ist dies der Fall – Artikel 1167 –, doch Artikel 1167 ist eine dispositive Vorschrift, von der die Parteien durch Vereinbarung abweichen können, ebenso wie Artikel 1166 zur Übertragbarkeit. Eine Urkunde kann etwas anderes vorsehen. Das ist nichts Ungewöhnliches; genau aus diesem Grund muss die Urkunde gelesen werden.
„Ich kann den Nießbrauch ablösen.“ Standardmäßig ist dies nicht möglich. Artikel 1166 erklärt den Nießbrauch selbst für unübertragbar und erlaubt lediglich die Übertragung seiner Ausübung, und zwar nur für die Dauer des Nießbrauchs. Der Nießbraucher kann Ihnen also die Nutzung des Hauses gestatten; er kann Ihnen das Recht jedoch in der Regel nicht verkaufen. Stattdessen wird in der Regel eine freiwillige Freigabe des Nießbrauchs in derselben Urkunde ausgehandelt – dies ist eine Frage der Vereinbarung und des Preises, nicht des Anspruchs.
Ein damit verbundenes Recht, das es zu beachten gilt, wenn Sie darauf stoßen: οίκηση, das Wohnrecht gemäß Artikel 1183, wird für diese Zwecke gleichwertig behandelt und kann ebenso stillschweigend auf einem Eigentumsrecht bestehen wie ein Nießbrauch.
Wo es auf Kreta vorkommt
Überwiegend bei geerbten Dorfgrundstücken. Ein Elternteil überträgt das bloße Eigentum an die Kinder und behält den Nießbrauch; die Kinder möchten das Haus später verkaufen; dem Käufer wird ein Haus angeboten, das einer der Verkäufer nicht in leergeräumtem Zustand übergeben kann. Oder eine Witwe hat einen Nießbrauch an einem Haus, das den Kindern ihres verstorbenen Ehemanns gehört, und die Familie stimmt dem Verkauf zu – was sie zwar tun können, doch muss die Urkunde die Freigabe der Witwe enthalten, und ihre Unterschrift ist eher Gegenstand von Verhandlungen als eine reine Formalität.
Nichts davon ist ein Grund, sich zurückzuziehen. Es ist vielmehr ein Grund, frühzeitig eine Frage zu stellen: Wer ist der Nießbraucher, wie alt ist diese Person, und unterzeichnet sie den Vertrag? Die Antwort darauf beeinflusst den Preis, den Zeitplan und mitunter das gesamte Angebot. Dies gehört zudem in denselben Gesprächsrahmen wie Erbschaft und Testamente, wo sich dieselben Strukturen aus einer anderen Perspektive zeigen.
Der ehrliche Nachteil
Die Struktur ist transparent, sobald man weiß, worauf man achten muss, und nahezu unsichtbar, wenn man dies nicht tut, da sich bei einer Immobilienanzeige, einem Foto oder einer Besichtigung nichts an einem bloßen Eigentumsrecht anders darstellt. Die Steuertabelle ist öffentlich und mechanisch, doch die Aufteilung der Grundsteuer zwischen Nießbraucher und bloßem Eigentümer erfolgt anhand derselben Bruchteile gemäß einer Gesetzesnummer, die sich anhand keiner Quelle einer öffentlichen Einrichtung überprüfen ließ; betrachten Sie diesen Teil daher bitte als Richtwert. Und da die Kodifizierung noch relativ jung ist, verweisen viele der griechischen Quellen, die Sie online finden werden – darunter auch solche von Fachleuten –, immer noch auf den aufgehobenen Artikel; dies ist ein kleines Beispiel für den übergeordneten Punkt: Verlassen Sie sich in dieser Angelegenheit nicht auf das, was Sie lesen – einschließlich der vorliegenden Informationen –, sondern auf die Urkunde selbst und deren Auslegung durch einen griechischen Rechtsanwalt.
Offenlegung: Honest Crete verkauft oder vermittelt keine Immobilien. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Dies ist eine Überlegung wert, wenn Sie mit einem langfristigen Anlagehorizont kaufen, der Preisnachlass die Alterstabelle getreu widerspiegelt und Ihr Anwalt bestätigt hat, dass die Urkunde nicht von den §§ 1166 und 1167 abweicht. Lassen Sie es sein, wenn Sie das Haus nutzen möchten – ein bloßes Eigentumsrecht verschafft Ihnen zwar den Eigentumsanspruch, aber nichts, in dem Sie schlafen können.
Was versteht man in Griechenland unter bloßem Eigentum?
„Ψιλή κυριότητα“ bezeichnet das Eigentumsrecht ohne das Recht, die Immobilie zu nutzen und deren Erträge zu beziehen, da dieses Recht – der Nießbrauch, „επικαρπία“ – bei einer anderen Person liegt. Der bloße Eigentümer besitzt das Eigentumsrecht, kann die Immobilie jedoch bis zum Ende des Nießbrauchs weder selbst bewohnen noch vermieten noch die Miete einnehmen.
Wie wird der Nießbrauch in Griechenland steuerlich bewertet?
Je nach Alter des Nießbrauchers, gemäß der Tabelle in Artikel 65 Absatz 6 des Gesetzes 5219/2025. Der Wert des Nießbrauchs beträgt 8/10 des vollen Wertes, wenn der Nießbraucher unter 20 Jahre alt ist, 7/10 bei über 20 Jahren, 6/10 bei über 30 Jahren, 5/10 bei über 40 Jahren, 4/10 bei über 50 Jahren, 3/10 bei über 60 Jahren, 2/10 bei über 70 Jahren und 1/10 bei über 80 Jahren. Das bloße Eigentum entspricht dem Rest.
Erlischt ein Nießbrauch mit dem Tod des Nießbrauchers?
Grundsätzlich ja – gemäß § 1167 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erlischt das Nießbrauchsrecht mit dem Tod des Nießbrauchers, und ein Nießbrauchsrecht zugunsten einer juristischen Person endet mit dem Erlöschen dieser juristischen Person. Da es sich bei § 1167 jedoch um eine Ausnahmeregelung handelt, von der die Parteien vertraglich abweichen können, muss der Wortlaut der Urkunde herangezogen werden, anstatt von dieser Regelung auszugehen.
Muss ich erneut Steuern zahlen, wenn der Nießbrauch endet?
Nein. Artikel 66 des Gesetzes 5219/2025 sieht vor, dass für den bloßen Eigentümer beim Tod des Nießbrauchers keine weitere Steuerpflicht entsteht. Darin liegt der Sinn dieser Konstruktionsweise und der Grund, warum griechische Familien sie für elterliche Schenkungen nutzen.
Kann ich den Nießbrauch ablösen?
Nicht ganz so einfach. Gemäß § 1166 ist der Nießbrauch an sich grundsätzlich nicht übertragbar; lediglich die Ausübung des Nießbrauchs darf abgetreten werden, und zwar nur für die Dauer des Nießbrauchs. Die Parteien könnten in der ursprünglichen Urkunde davon abgewichen sein, was ein weiterer Grund dafür ist, die Urkunde zu lesen, anstatt Vermutungen anzustellen.
Was geschieht mit dem Grundbuch, wenn der Nießbraucher verstirbt?
Es läuft nichts automatisch ab. Die Zusammenlegung muss nachgewiesen und registriert werden – das griechische Katasteramt verlangt die Einreichung einer Sterbeurkunde. Ein Nießbrauchrecht, das nach dem Tod des Inhabers weiterhin im Grundbuch eingetragen bleibt, blockiert den nächsten Verkauf, bis jemand die erforderlichen Formalitäten erledigt.
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