ENFIA auf Kreta: Wie Griechenlands jährliche Immobiliensteuer tatsächlich berechnet wird
Die ENFIA beruht auf einem Quadratmeterpreis für Ihre Zone, multipliziert mit Größe und Alter des Gebäudes und anschließend durch Schwellenwerte und Ermäßigungen gesenkt oder erhöht. So setzt sich der Bescheid 2026 für ein Haus auf Kreta zusammen, welche Ermäßigungen ein ausländischer Eigentümer wirklich beanspruchen kann und was die Neubewertung 2027 ändern könnte.
Die ENFIA ist für die meisten Häuser auf Kreta keine teure Steuer, aber eine undurchsichtige: ein staatlicher Zonenpreis, Größe und Alter des Gebäudes und ein ganzer Stapel von Schwellenwerten und Ermäßigungen, von denen nichts auf dem Bescheid steht. Kennen Sie die Bestandteile, können Sie Ihren Bescheid prüfen und sehen, dass von den viel beworbenen Ermäßigungen für 2026 nur eine einem ausländischen Eigentümer wirklich hilft. Regeln und Zahlen nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand der Bekanntmachungen der AADE für 2026, des ENFIA-Gesetzes 4223/2013 in seiner geänderten Fassung, der Gesetze 5162/2024 und 5246/2025 und der griechischen Finanzpresse.
Ich bin weder Buchhalter noch Steuerberater, und dies stellt keine Steuerberatung dar. Die folgenden Zahlen zeigen, wie die Steuer aufgebaut ist; Ihr Bescheid hängt von Details ab, die nur Ihre Veranlagung zeigt, lassen Sie also alles, worauf Sie sich verlassen, von einem griechischen Steuerberater prüfen.
Die ENFIA in einer Minute. Die Hauptsteuer auf ein Gebäude ist Fläche × eine Basissteuer von 2,00 bis 16,20 € pro m² je nach Zonenpreis × Koeffizienten für Alter (0,60 bis 1,25), Stockwerk (0,98 bis 1,03) und Straßenfront (1,00 bis 1,02). Natürliche Personen mit einem Gesamtvermögen bis 400.000 € erhalten eine Ermäßigung von 10–30 %. Ein einzelnes Eigentumsrecht im Wert von über 400.000 € kostet zusätzlich 0,2–1 %, sobald das Gesamtvermögen 300.000 € übersteigt, und der gesamte Bescheid steigt bei mehr als 500.000 € Gesamtvermögen um 5–20 %. Gegen Erdbeben, Feuer und Überschwemmung versicherte Wohnungen erhalten 20 % Rabatt (Gesetz 5162/2024). Hauptwohnsitze von Steueransässigen in Ortschaften mit bis zu 1.500 Einwohnern zahlen 2026 die Hälfte und ab 2027 nichts (Gesetz 5246/2025). Der Bescheid 2026: 12 Raten, 31. März 2026 bis 26. Februar 2027.
Wie die Hauptsteuer auf ein Gebäude entsteht
Die ENFIA geht von denselben Zonenpreisen aus, die in den objektiven Wert einer Immobilie einfließen, und zwar vom Zonenpreis, der am 1. Januar des Steuerjahres gilt. Dieser Preis ordnet das Gebäude einer Steuerstufe zu, und jede Stufe hat eine Basissteuer pro Quadratmeter. In den nach der Neufassung von 2022 (Gesetz 4916/2022) veröffentlichten Tabellen zahlen Zonen mit einem Preis bis 750 € pro m² 2,00 €, die mittlere Stufe liegt nach den meisten veröffentlichten Tabellen bei 2,80 €, Zonen von 1.501 bis 2.500 € zahlen 3,70 €, und oberhalb von 3.000 € steigen die Stufen steil bis 16,20 €. Der größte Teil Kretas fällt in die ersten drei Stufen.
Die Basissteuer wird mit der Fläche und mit Koeffizienten multipliziert. Das Alter überrascht viele: Ein Gebäude unter fünf Jahren wird mit 1,25 gewichtet, eines über hundert Jahre mit 0,60, ein Neubau zahlt also pro Quadratmeter mehr als ein altes Steinhaus in derselben Zone. Das Stockwerk reicht von 0,98 (Untergeschoss) bis 1,03, die Straßenfront von 1,00 bis 1,02, und Abstellräume und andere Nebenräume zahlen ein Zehntel des Satzes.
Ein Rechenbeispiel: eine neue 80-m²-Wohnung in einer Zone mit 1.800 € pro m², ein Niveau, das im Zentrum von Heraklion und in Chersonissos vorkommt. 80 × 3,70 € × 1,25 = 370 €; Stockwerk und Straßenfront mit jeweils etwa 1,01 bringen das auf rund 377 €. Liegt das Gesamtvermögen des Eigentümers in Griechenland zwischen 150.000 und 250.000 €, senkt die Ermäßigung von 20 % den Betrag auf etwa 302 €, und die Versicherung, siehe unten, nimmt noch einmal rund ein Fünftel weg – deutlich innerhalb dessen, was die laufenden Kosten eines Hauses auf Kreta ansetzen.
Die Zuschläge über 300.000 € und 500.000 €
Griechenland hat 2022 die alte „Zusatzsteuer“ für natürliche Personen abgeschafft und durch zwei Zuschläge ersetzt, die ganz ähnlich funktionieren. Übersteigt Ihr Gesamtvermögen 300.000 €, zahlt jedes einzelne Eigentumsrecht im Wert von über 400.000 € zusätzlich 0,2 % (400.000–500.000 €), ansteigend bis 1 % (über 2 Mio. €). Übersteigt die Summe 500.000 €, erhöht sich der gesamte Bescheid um 5 % bis 20 %. Eine große Villa kann beides auslösen, eine gewöhnliche Wohnung oder ein Dorfhaus keines von beiden.
Land außerhalb des Bebauungsplans
Ein Grundstück außerhalb des Bebauungsplans wird als Feld besteuert, nicht als Baugrundstück; das Haus darauf wird gesondert als Gebäude besteuert. Felder werden pro Quadratmeter mit Koeffizienten für Lage, Nutzung und Bewässerung besteuert, die Grundstückszeile auf einem ländlichen Bescheid fällt daher meist gering aus. Felder außerhalb des Bebauungsplans zählen außerdem nicht zur 300.000-€-Schwelle. Eine aktuelle amtliche Zusammenfassung der Feldkoeffizienten habe ich nicht gefunden; lesen Sie also die Grundstückszeile auf Ihrem Bescheid.
Die Ermäßigungen 2026 und wer sie tatsächlich bekommt
Versicherung. Gesetz 5162/2024, Artikel 10, gewährt 20 % Rabatt auf die ENFIA für eine Wohnung mit einem steuerpflichtigen Wert bis 500.000 € und 10 % darüber, wenn sie im Vorjahr gegen Erdbeben, Feuer und Überschwemmung versichert war; drei bis zwölf Monate Deckung ergeben einen anteiligen Rabatt, unter drei Monaten gibt es nichts. Die Police wird auf der Plattform myPROPERTY der AADE unter der ATAK-Nummer der Immobilie erklärt, bevor die Bescheide verschickt werden; für 2026 endete die Frist im Februar. Die Mindestversicherungssumme wird in manchen Ratgebern für 2026 mit 1.000 € pro m² angegeben, in anderen mit 900 €, prüfen Sie also den AADE-Beschluss des jeweiligen Jahres. Das ist der Rabatt, den ein Nichtansässiger beanspruchen kann, und die Versicherungsseite wird hier behandelt; 2026 erhielten ihn 428.147 Eigentümer.
Kleine Ortschaften. Gesetz 5246/2025 halbiert die ENFIA 2026 und schafft sie ab 2027 für Hauptwohnsitze in Ortschaften mit bis zu 1.500 Einwohnern ab. Die Schlagzeilen lassen die Bedingungen weg: Der Eigentümer muss in Griechenland steueransässig sein, die Wohnung muss in seiner letzten Steuererklärung als Hauptwohnsitz angegeben sein, und sie darf nicht mehr als 400.000 € wert sein. Ein Ferienhaus, das jemandem in Manchester oder München gehört, bekommt nichts, so klein das Dorf auch sein mag. Ob Sie als ansässig gelten, ist eine Frage der 183-Tage-Regeln.
Die übrigen Ermäßigungen für 2026, für niedrige Einkommen, kinderreiche Familien und schwere Behinderung, beruhen auf Einkommens- und Familienkriterien, die, soweit ich das beurteilen kann, eine griechische Steuererklärung voraussetzen.
Bescheide, Raten und Zahlung aus dem Ausland
Die ENFIA fällt auf alles, was Sie am 1. Januar besitzen; für ein im Februar gekauftes Haus ist der Bescheid jenes Jahres also noch Sache des Verkäufers. Die Bescheide 2026, 2,30 Mrd. € für 6,17 Mio. Eigentümer, ergingen am 15. März 2026: Zahlung auf einmal oder in 12 Monatsraten vom 31. März 2026 bis 26. Februar 2027, keine unter 10 €. Einen Rabatt für die Zahlung in einer Summe habe ich für 2026 nicht gefunden.
Ein Nichtansässiger sieht den Bescheid auf myAADE (Applications > Tax Services > Properties > E9 Statement/ENFIA) und erhält eine Benachrichtigung per E-Mail; dafür braucht er die Steuernummer und den Portalzugang aus dem AFM-Leitfaden. Die AADE akzeptiert Zahlungen aus dem Ausland per SEPA-Überweisung in Euro, mit einem gesonderten Weg außerhalb des SEPA-Raums. Ein Steuervertreter ist für die meisten Nichtansässigen inzwischen freiwillig; Ein Haus auf Kreta aus dem Ausland verwalten erklärt, wann sich einer noch lohnt.
Was die Revision 2027 ändern könnte
Die Zonenpreise wurden zuletzt 2021 revidiert und gelten seit 2022 für die ENFIA. Ta Nea berichtete am 26. September 2026, dass die nächste Revision in der zweiten Jahreshälfte 2027, nach den Wahlen, erwartet wird und dass mehr als 2.100 Gebiete, „von Kreta bis Evros“, erstmals objektive Werte erhalten. Da die ENFIA den am 1. Januar geltenden Zonenpreis verwendet, würde sich eine Revision Ende 2027 erstmals im Bescheid 2028 zeigen.
Der Präzedenzfall beruhigt nur in der Summe. 2022 schrieb die Regierung die Skalen neu (Gesetz 4916/2022), damit die Neubewertung von 2021 die gesamte ENFIA nicht erhöht, und das Ministerium kündigt an, „Koeffizienten, Skalen und Grenzen“ erneut zu überprüfen. Doch auch bei gleichbleibender Summe zahlten manche Eigentümer mehr, und ein Gebiet, das erstmals einen Zonenpreis erhält, muss am ehesten mit einem veränderten Bescheid rechnen.
Der ehrliche Nachteil
Die ENFIA ist schwer zu überprüfen. Die Tabellen wurden seit 2013 mehrmals neu gefasst, veröffentlichte Fassungen widersprechen sich bei den Stufengrenzen, und die englische Seite der AADE für Nichtansässige sprach im Oktober 2026 noch von „zehn“ Raten, obwohl der Bescheid 2026 in zwölf kam. Der Alterskoeffizient bestraft die Neubauten, die die meisten ausländischen Käufer wollen, und fast jede Ermäßigung aus den Schlagzeilen hängt von der griechischen Steueransässigkeit ab. Die eine, die allen offensteht, die Versicherung, muss in einem kurzen Zeitfenster im Februar beantragt werden, das vor allem auf Griechisch angekündigt wird. Und die Neubewertung 2027 könnte die Steuerbasis für Gebiete ändern, die heute keinen Zonenpreis haben, ohne dass es schon Einzelheiten dazu gibt, wie die Bescheide geschützt werden.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Steuerberater, Versicherer noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn Sie Ihren ENFIA-Bescheid Zeile für Zeile prüfen, sich vergewissern wollen, dass der Versicherungsrabatt angewendet wurde, oder einen Kauf mit Blick auf die Neubewertung 2027 kalkulieren. Lassen Sie es, wenn Ihnen eine grobe Größenordnung genügt: Für die meisten gewöhnlichen Häuser auf Kreta sind es ein paar hundert Euro im Jahr.
Wie wird die ENFIA für ein Haus auf Kreta berechnet?
Die Hauptsteuer der ENFIA auf ein Gebäude ist die Fläche multipliziert mit einer Basissteuer pro Quadratmeter, die vom Zonenpreis der Gegend abhängt, und dann mit Koeffizienten für Alter, Stockwerk und Straßenfront. 2026 reicht die Basissteuer von 2,00 € pro m² in den günstigsten Zonen bis 16,20 € in den teuersten; der größte Teil Kretas liegt zwischen 2,00 € und 3,70 €. Eigentümer mit bescheidenem Gesamtvermögen erhalten anschließend eine Ermäßigung von 10 % bis 30 %.
Zahlen ausländische Eigentümer in Griechenland ENFIA?
Ja. Die ENFIA wird auf Immobilien in Griechenland erhoben, die am 1. Januar eines Jahres gehalten werden, unabhängig davon, ob der Eigentümer in Griechenland lebt oder nicht. Nichtansässige erhalten den Bescheid auf myAADE, dem Portal der Steuerverwaltung, mit einer Benachrichtigung per E-Mail, und können per Banküberweisung von einem Euro-Konto in einem SEPA-Land zahlen.
Wann ist die ENFIA 2026 fällig?
Die ENFIA 2026 wurde im März 2026 festgesetzt und kann auf einmal oder in 12 Monatsraten gezahlt werden. Die erste Rate war bis zum 31. März 2026 fällig, die letzte fällt auf den 26. Februar 2027, den letzten Arbeitstag jenes Februars. Jede Rate muss mindestens 10 € betragen.
Bekomme ich den ENFIA-Rabatt für ein versichertes Ferienhaus auf Kreta?
Der Versicherungsrabatt auf die ENFIA nach Gesetz 5162/2024 beträgt 20 % für eine Wohnung mit einem steuerpflichtigen Wert bis 500.000 € und 10 % darüber, wenn die Police mindestens drei Monate des Vorjahres Erdbeben, Feuer und Überschwemmung abdeckte. Das Gesetz spricht von Wohnungen und nicht nur von Hauptwohnsitzen, ein Ferienhaus kann also infrage kommen. Die Police muss früh im Jahr, bevor die Bescheide ergehen, auf der Plattform myPROPERTY der AADE erklärt werden.
Wird die ENFIA in kretischen Dörfern abgeschafft?
Gesetz 5246/2025 hat die ENFIA 2026 um 50 % gesenkt und schafft sie ab 2027 ab, aber nur für den Hauptwohnsitz eines griechischen Steueransässigen im Wert bis 400.000 € in einer Ortschaft mit bis zu 1.500 Einwohnern. Ein Ferienhaus, das jemandem gehört, der im Ausland lebt, fällt nicht darunter, selbst im kleinsten Dorf.
Steigt die ENFIA nach der Revision der objektiven Werte 2027?
Die nächste Revision der griechischen Zonenpreise wird in der zweiten Jahreshälfte 2027 erwartet, und die ENFIA wird auf den am 1. Januar des jeweiligen Steuerjahres geltenden Zonenpreis berechnet; der erste Bescheid, den sie betreffen könnte, ist also der von 2028. Die Regierung erklärt, sie werde die Koeffizienten und Skalen der Steuer überprüfen, um einen „Steuerschock“ zu vermeiden, wie bei der Neufassung von 2022 (Gesetz 4916/2022), doch das schützt das Gesamtaufkommen, nicht den Bescheid jedes einzelnen Eigentümers.
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