Steuernummer und Bankkonto: die ersten zwei Wochen eines Hauskaufs in Griechenland
Ohne AFM und ohne einen Ort für das Geld passiert nichts. Wie die griechische Steuernummer 2026 an Ausländer vergeben wird — online, per Videoanruf oder über einen Vertreter — was eine griechische Bank tatsächlich verlangt, bevor sie ein Konto eröffnet, und die Reihenfolge, damit nicht die Anzahlung das ist, was wartet.
Niemand kommt nach Kreta, um ein Bankkonto zu eröffnen. Man kommt für das Haus, und auf das Haus richtet sich die Aufmerksamkeit, und dann fragt ein Notar nach einer neunstelligen Nummer und eine Bank nach einem Ordner voller Unterlagen, und die Anzahlungsfrist ist Freitag. Ich habe das sorgfältigen Leuten passieren sehen. Es ist die vermeidbarste Verzögerung im ganzen Prozess, und sie kostet zwei Wochen, die niemand einplant.
Das ist der Artikel über diese zwei Wochen. Die Regeln sind, wie sie im August 2026 geprüft wurden; die Steuerbehörde hat das meiste davon in den letzten drei Jahren online gebracht, und die Banken sind den umgekehrten Weg gegangen und langsamer geworden, sodass die Reihenfolge, in der Sie vorgehen, wichtiger ist als früher.
Ich bin kein Steuerberater, und das ist keine Steuerberatung. Es ist die Reihenfolge, in der man vorgeht — der Teil, den Ihnen niemand sagt.
Die ersten zwei Wochen in einer Minute. Eine griechische Steuernummer — die AFM — vor allem anderen, ausgestellt über das myAADE-Portal mit Identitätsprüfung per Videoanruf oder über Ihren Anwalt als Vertreter; Tage, nicht Wochen. Dann ein griechisches Bankkonto, das Ihren Pass, die AFM, die Heimatadresse, die Herkunft Ihres Geldes und Geduld will; Wochen, nicht Tage. Das Geld für das Haus muss nachvollziehbar über eine Bank laufen. Eine AFM macht Sie hier nicht zum Steuerzahler; sie macht Sie auffindbar. Erledigen Sie beides, bevor Sie einen Preis vereinbaren, nicht danach.
Die AFM: was sie ist und warum sie zuerst kommt
Die AFM — arithmos forologikou mitroou, die Steuerregisternummer — ist das griechische Gegenstück zur deutschen Steuer-Identifikationsnummer. Sie steht auf der Urkunde, auf der Grunderwerbsteuererklärung, die der Notar vor der Unterzeichnung einreicht, in den Unterlagen der Bank, auf der Immobilienerklärung, die Sie innerhalb eines Monats nach dem Kauf abgeben müssen, und danach auf jedem ENFIA-Bescheid. Ein Notar kann ohne sie keinen Vertrag aufsetzen. Sie wird auch gebraucht, um ein Auto zu kaufen, einen Handyvertrag zu unterschreiben oder Strom anzuschließen, weshalb Menschen, die hier leben wollen, sie am Ende wöchentlich benutzen.
Sie zu bekommen macht Sie nicht zum griechischen Steuerresidenten. Ein Nicht-Ansässiger mit AFM wird hier auf Einkommen aus griechischer Quelle und auf die Immobilie selbst besteuert, nichts weiter. Ansässigkeit ist eine Frage des Wohnorts, worum es im Artikel zum ganzjährigen Leben auf Kreta und bei der 183-Tage-Frage geht; die Nummer ist nur die Nummer.
Wie sie 2026 vergeben wird
Nicht-Ansässige fallen unter das Finanzamt für Auslandsansässige, und der Antrag läuft über das Portal der Steuerbehörde, myAADE. Zwei Wege, sich auszuweisen. Der erste ist ein Videoanruf — die Behörde betreibt einen Identifizierungsdienst auf Griechisch und Englisch — nach dem Nummer und Portalzugang direkt an Sie ausgegeben werden. Der zweite ist ein Vertreter, der bereits AADE-Zugangsdaten besitzt, fast immer Ihr Anwalt, der in Ihrem Namen mit notarieller Vollmacht und unterschriebener Annahmeerklärung einreicht. Den zweiten Weg nutzen die meisten Käufer im Ausland, weil dieselbe Vollmacht auch den Kauf abdeckt.
Die Unterlagen sind nichts Exotisches: ein gültiger Pass (oder EU-Personalausweis), Ihre vollständige ausländische Adresse, die Steueridentifikationsnummer Ihres Heimatlandes, eine E-Mail-Adresse und eine Telefonnummer. Bei Antrag über einen Vertreter die Vollmacht und dessen Annahme. Einen förmlichen Steuervertreter in Griechenland zu ernennen war für Nicht-Ansässige früher Pflicht und ist jetzt optional; Ihr Anwalt sagt Ihnen, ob es sich in Ihrem Fall lohnt.
Rechnen Sie mit einigen Werktagen. Wenn etwas länger dauert, ist es meist ein Dokument, das eine Apostille oder eine Übersetzung brauchte, weshalb der Anwalt alles auf einmal verlangt.
Das Bankkonto: der eigentliche Engpass
Ein griechisches Bankkonto ist der Ort, an dem der Kaufpreis landet, bevor er zum Verkäufer wandert, und es ist auch der Ort, an dem ausländische Käufer die meiste Zeit verlieren. Die Banken haben seit den Geldwäscheregeln des letzten Jahrzehnts angezogen, und ein Nicht-Ansässiger, der ein Konto eröffnet, ist eine Akte, kein Formular.
Rechnen Sie damit, nach Pass, AFM, Nachweis Ihrer Adresse im Ausland, Nachweis der Herkunft Ihrer Mittel — Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen, Rentenbescheide, der Kaufvertrag des Hauses, das Sie verkauft haben — einer Mobilnummer und oft mindestens einem persönlichen Erscheinen in einer Filiale gefragt zu werden. Manche Banken eröffnen ein Konto für einen Nicht-Ansässigen nur mit Empfehlung oder wenn der Kauf schon läuft; manche eröffnen es in einer Woche, manche in einem Monat. Ihr Anwalt weiß, welche Filiale in welcher Stadt gerade sinnvoll ist, und dieses Wissen ist das Honorar wert.
Zwei praktische Punkte. Erstens: Bewahren Sie die Unterlagen der Überweisung auf: Der Bankbeleg über Geld, das aus dem Ausland eingeht, ist das Dokument, das Sie später wollen, falls Sie je zeigen müssen, woher das Geld kam, und falls Sie es je wieder herausholen wollen. Zweitens: Das Konto kostet: Griechische Banken verlangen Gebühren für Konten, Überweisungen und Karten, und ein ruhendes Nicht-Ansässigen-Konto kann geschlossen werden. Fragen Sie.
Wie das Geld fließen muss
Der Preis einer Immobilie in Griechenland muss nachvollziehbar durch das Bankensystem laufen. Der Notar hält die Zahlungsweise in der Urkunde fest — eine Überweisung auf das Konto des Verkäufers oder ein auf Ihres gezogener Bankscheck — und Bargeld ist bei Immobilien über einer geringfügigen Grenze illegal. Die praktische Folge: Ihr Geld muss am Tag der Urkunde auf einem griechischen Konto sein oder zumindest auf eines übertragbar, und jeder Währungstausch muss davor stattfinden, mit eigener Verzögerung. Der Artikel zu den Kaufkosten behandelt die Gebühren und Steuern, die in diesen letzten zwei Wochen ebenfalls fällig werden; der Artikel zum Ablauf, wo die Urkunde in der Reihenfolge sitzt.
Die Reihenfolge, und warum die Leute sie falsch machen
Haus finden, Preis vereinbaren, Anzahlung leisten, dann den Papierkram beginnen — das ist die Reihenfolge, der die meisten folgen, und sie ist verkehrt herum. Die Anzahlung wird unter einem Vorvertrag mit Datum geleistet, das Datum kommt, das Konto ist nicht offen, und der Verkäufer wartet oder wartet nicht. Ich kenne Anzahlungen, die so verloren gingen. Die richtige Reihenfolge ist AFM, Bankkonto, Anwalt und dann das Haus. Zwei Wochen langweiliger Aufgaben, bevor Sie sich in irgendetwas verlieben dürfen — ein guter Rat im Allgemeinen.
Der ehrliche Haken
Die Steuernummer ist wirklich einfacher als früher; das Bankkonto ist wirklich schwieriger, langsamer und aufdringlicher, und weder Sie noch Ihr Anwalt können eine Compliance-Abteilung zur Eile bringen. Sie werden nach Dokumenten gefragt, die sich wie eine Anschuldigung anfühlen — das ist das Gesetz, nicht die Meinung der Bank über Sie — und Sie werden in einem Format danach gefragt, das Apostillen, Übersetzungen und einen Notar zu Hause braucht. Diese ganzen zwei Wochen sind Papierkram ohne jede Romantik, und es sind die zwei Wochen, die entscheiden, ob die Romantik planmäßig stattfindet.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie AFM und Konto zuerst erledigen, mit einem Anwalt, bevor Sie ein Haus im Kopf haben — es ist die billigste Versicherung im ganzen Kauf. Lassen Sie es, wenn Sie gehofft hatten, irgendetwas davon nach der Anzahlung zu erledigen; das geht nicht, und die Anzahlung ist das, was Sie riskieren.
Brauche ich eine griechische Steuernummer, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?
Ja, vor allem anderen. Die AFM steht auf der Urkunde, auf der Grunderwerbsteuererklärung, danach auf der Immobilienerklärung und auf dem Bankkonto. Ohne sie kann ein Notar den Vertrag nicht aufsetzen. Sie zu bekommen ist der erste Schritt, und es dauert Tage, nicht Wochen, wenn Sie die richtigen Unterlagen mitbringen.
Wie bekommt ein Ausländer 2026 eine griechische AFM?
Online über das myAADE-Portal der Steuerbehörde, mit Identitätsbestätigung entweder per Videoanruf — auf Griechisch oder Englisch — oder über einen Vertreter, der bereits AADE-Zugangsdaten hat, typischerweise Ihren Anwalt, der per Vollmacht handelt. Nicht-Ansässige fallen unter das Finanzamt für Auslandsansässige. Einen Steuervertreter zu ernennen ist jetzt optional, nicht Pflicht.
Macht mich eine griechische AFM zum griechischen Steuerzahler?
Nicht von allein. Ein Nicht-Ansässiger mit AFM wird in Griechenland nur auf Einkommen aus griechischer Quelle und auf die Immobilie selbst besteuert — ENFIA und die jährliche Immobilienerklärung. Die Steueransässigkeit entscheidet sich danach, wo Sie tatsächlich leben, nicht danach, ob Sie eine Nummer haben.
Kann ich als Nicht-Ansässiger ein griechisches Bankkonto eröffnen?
Ja, aber die Banken sind vorsichtig und langsam dabei. Rechnen Sie damit, Pass, AFM, Nachweis Ihrer Heimatadresse, Nachweis der Herkunft Ihrer Mittel — Steuererklärungen, Gehaltsabrechnungen oder Rentenbescheide — eine Telefonnummer und manchmal einen persönlichen Besuch vorzulegen. Fangen Sie früh an; das Konto ist öfter der Engpass als die Steuernummer.
Muss ich die Immobilie über eine griechische Bank bezahlen?
Der Preis muss nachvollziehbar durch das Bankensystem laufen, und in der Praxis heißt das eine Überweisung auf ein griechisches Konto oder ein darauf gezogener Bankscheck. Bargeld über einer kleinen Grenze ist bei Immobilien illegal, und der Notar hält fest, wie das Geld geflossen ist. Die Bank will außerdem den Import der Mittel dokumentiert haben, falls Sie später nachweisen müssen, woher das Geld kam.
In welcher Reihenfolge sollte ich vorgehen?
Zuerst AFM, dann Bankkonto, dann die Prüfungen des Anwalts an der Immobilie, dann fließt das Geld, dann die Urkunde. Die Leute machen es umgekehrt — Haus finden, Preis vereinbaren, dann feststellen, dass das Konto drei Wochen dauert — und verlieren das Haus oder das Anzahlungsfenster. Zwei Wochen Papierkram, bevor Sie sich in irgendetwas verlieben.
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