Unterstelltes Einkommen (Tekmiria) und ein Haus auf Kreta: Was Haus, Pool und Kauf über Ihre Steuer sagen
Griechenland besteuert manche Eigentümer nach dem Einkommen, das ihr Lebensstil nahelegt, nicht nur nach dem, was sie erklären. Ob das Ihr Haus auf Kreta betrifft, hängt fast ausschließlich davon ab, wo Sie steueransässig sind, ob Sie in Griechenland etwas verdienen – und vom Pool.
Die griechischen Vermutungen über unterstelltes Einkommen, die τεκμήρια (Tekmiria), klingen bedrohlich und sind es für die meisten ausländischen Käufer nicht. Bleiben Sie in Ihrem eigenen Land steueransässig, gelten die jährlichen Vermutungen für Haus, Pool und Auto für Sie überhaupt nicht, und die Erwerbsvermutung spielt nur eine Rolle, wenn Sie zusätzlich etwas in Griechenland verdienen. Nachrechnen müssen diejenigen, die nach Kreta ziehen und in Griechenland steueransässig werden, vor allem mit Pool: Bei einem bescheidenen Einfamilienhaus mit mittelgroßem Pool unterstellt das Gesetz über 11.000 € Lebenshaltungskosten im Jahr, und Ihr erklärtes Einkommen muss diesen Betrag erreichen oder durch Geld gedeckt sein, dessen Herkunft Sie belegen können. Regeln und Zahlen nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand des konsolidierten Einkommensteuergesetzbuchs (Gesetz 4172/2013), des Gesetzes 5246/2025 und der Hinweise der AADE.
Ich bin weder Steuerberater noch Fachanwalt für Steuerrecht, und dies stellt keine Steuerberatung dar. Die Vermutungen wirken über Ihre gesamte Haushaltserklärung hinweg: Autos, Boote, weitere Wohnungen, frühere Ersparnisse, jede Sonderregelung, für die Sie sich entschieden haben. Nur ein griechischer Steuerberater, der diese Erklärung sieht, kann Ihnen sagen, wo Sie landen.
Tekmiria in einer Minute. Artikel 31 des Gesetzes 4172/2013 vermutet für eine Hauptwohnung jährliche Lebenshaltungskosten von 28 €/m² für die ersten 80 m², steigend über 45 €, 77 € und 140 € auf 280 €/m² über 300 m², zuzüglich 20 % für ein Einfamilienhaus und eines Zuschlags von 30 % oder 58 % in Zonen mit einem Wert ab 2.800 €/m²; eine Zweitwohnung zählt zur Hälfte. Ein Außenpool fügt 160 €/m² bis 60 m² und 320 €/m² darüber hinzu, innen das Doppelte. Gesetz 5246/2025 senkte die Wohnungsbeträge ab dem Steuerjahr 2025 um etwa 30 %; die Poolbeträge blieben unverändert. Die Untergrenze liegt bei 3.000 € für Alleinstehende und 5.000 € für Ehepaare. Übersteigt die Summe das erklärte Einkommen, wird die Differenz besteuert. Artikel 33 schaltet die jährlichen Vermutungen für Nichtansässige ab und für sie auch die Erwerbsvermutung, sofern sie kein griechisches Einkommen haben.
Wie die jährliche Vermutung funktioniert
Artikel 30 des Gesetzbuchs nennt es eine alternative Mindestbesteuerung: Ist das Einkommen, das Ihr Lebensstil nahelegt, höher als das erklärte, werden Sie auf den höheren Betrag besteuert. Der Lebensstil wird anhand fester Posten gemessen (Hauptwohnung, Zweitwohnung, Autos, Boote, Pool), die addiert und mit der Untergrenze verglichen werden. Gezählt werden die Wohnungen, die Sie bewohnen, als Mieter mieten oder unentgeltlich überlassen bekommen. Übersteigt die Vermutung Ihr erklärtes Einkommen, besteuert Artikel 34 die Differenz, nach dem Tarif für Arbeitnehmer und Rentner und nach dem Tarif für Selbstständige.
Sie können den Betrag anfechten, wenn Ihre tatsächlichen Ausgaben niedriger waren, doch Artikel 31 Abs. 2 zählt auf, welche Art von Umständen gemeint ist: Wehrdienst, Haft, Krankenhausaufenthalt, Arbeitslosigkeit mit Leistungsbezug, Zusammenleben mit Verwandten ersten Grades, die ihren Anteil zahlen, höhere Gewalt. Nach meiner Lesart ist „Ich nutze das Haus nur im August“ kein Umstand dieser Art.
Die Zahlen für ein Haus auf Kreta, durchgerechnet
Nehmen Sie einen in Griechenland Steueransässigen, dessen Hauptwohnung ein Einfamilienhaus von 120 m² in einer Zone mit einem Wert unter 2.800 €/m² ist. Die ersten 80 m² ergeben 2.240 €, die nächsten 40 m² 1.800 €, und der Zuschlag von 20 % für ein Einfamilienhaus bringt das auf 4.848 €. Kommt ein Außenpool von 40 m² zu 160 €/m² hinzu, macht allein der Pool 6.400 € aus, insgesamt also 11.248 €, noch vor jedem Auto. Ist der Eigentümer Rentner über 65, kürzt Artikel 33 das um 30 %, auf rund 7.870 €.
Ein in Griechenland Ansässiger, für den die Wohnung auf Kreta eine Zweitwohnung ist, zahlt weit weniger: Eine Wohnung von 100 m² kommt zu den Sätzen der Hauptwohnung auf 3.140 €, halbiert auf 1.570 €. Der Posten Pool hat im Gesetzestext allerdings keinen Zweitwohnungsabschlag, der Pool einer Ferienvilla zählt also voll. Deshalb entscheidet der Pool, nicht das Haus, die meisten dieser Rechnungen; die praktische Seite steht im Ratgeber zu Swimmingpools auf Kreta. Beachten Sie, dass der Bau des Pools außerdem einmal als Erwerbsausgabe im Jahr der Zahlung zählt, weil Artikel 32 den Poolbau neben dem Immobilienkauf aufführt.
Nichtansässige: meist außen vor, mit einem Haken
Artikel 33 besagt, dass die Vermutungen nach Artikel 31 nicht für eine Person gelten, deren Steuerwohnsitz im Ausland liegt. Seit Gesetz 4330/2015 den älteren Wortlaut ersetzt hat, der nur Nichtansässige ohne griechisches Einkommen verschonte, gilt das sogar, wenn Sie das Haus vermieten. Ein im Vereinigten Königreich oder in Deutschland ansässiger Eigentümer einer kretischen Villa mit Pool trägt keine jährliche Vermutung. Ob Sie wirklich nicht ansässig sind, ist eine Frage der Tatsachen, nicht von Erklärungen, und entschieden wird das nach der 183-Tage-Regel.
Der Haken ist die Erwerbsvermutung. Artikel 33 verschont Nichtansässige davon nur, „εφόσον δεν αποκτά εισόδημα στην Ελλάδα“, solange sie kein Einkommen in Griechenland haben. Besitzen Sie eine Wohnung, die Miete einbringt, und kaufen dann eine zweite oder bauen einen Pool, zählt die Zahlung. Selbst dann sagt Artikel 34 Abs. 2 Buchst. δ, dass in einem anderen Staat Steueransässige nicht erklären müssen, wie sie aus dem Ausland eingeführte Mittel erworben haben; die Verteidigung ist also eine saubere Überweisungshistorie, dieselbe Spur, die in Ein Haus in Griechenland bezahlen beschrieben ist.
Die Erwerbsvermutung beim Kauf
Für einen in Griechenland Steueransässigen zählt Artikel 32 das Geld, das in einem Jahr tatsächlich für Kauf oder Bau einer Immobilie, den Bau eines Pools oder die Rückzahlung von Krediten (einschließlich Zinsen) gezahlt wurde, als Ausgabe dieses Jahres. Das ist keine Steuer auf den Preis, sondern die Forderung, nachzuweisen, woher das Geld kam. Artikel 34 Abs. 2 zählt auf, was sie deckt: steuerfreies oder gesondert besteuertes Einkommen (ausländisches Einkommen zählt, wenn es in Griechenland steuerpflichtig oder gesetzlich befreit ist), Erlöse aus Vermögensverkäufen, belegte Darlehen, im selben Jahr erklärte Schenkungen und elterliche Zuwendungen, nachweislich in früheren Jahren versteuertes Kapital und aus dem Ausland eingeführtes Geld. Wer mindestens drei Jahre im Ausland gelebt hat, muss Mittel, die er innerhalb von zwei Jahren nach dem Umzug einführt, nicht erklären; nach fünf ununterbrochenen Jahren im Ausland gilt das auch für Guthaben auf einem Konto in der EU/im EWR, die innerhalb eines Jahres nach dem Umzug eingeführt werden. Maßstab ist der nachweislich gezahlte Betrag, und genau darum geht es in dem Beschluss des Staatsrats, den Objektiver Wert und Marktpreis behandelt.
Meine praktische Sicht: Wenn Sie planen, nach Kreta zu ziehen, bringen Sie das Kaufgeld, solange Sie noch innerhalb dieser Fristen sind, und bewahren Sie jeden Kontoauszug auf.
Was das für Ihre griechische Erklärung bedeutet
Ein Nichtansässiger reicht eine griechische Erklärung nur für griechisches Einkommen ein, meldet das Haus im E9 für die ENFIA an, wie die FAQ der AADE vom November 2025 bestätigt, und muss sich um keine Lebensaufwandsvermutung sorgen; der Papierkram beginnt mit Steuernummer und griechischem Bankkonto. Ein neu Ansässiger, der unter Artikel 5Γ fällt, die Regelung für den Umzug zur Arbeitsaufnahme, ist laut derselben FAQ sieben Steuerjahre lang von den Wohnungs- und Fahrzeugvermutungen befreit. Alle anderen, die umziehen, brauchen erklärtes Einkommen, griechisches oder ausländisches, in Höhe der Vermutung oder darüber, oder nachweisbare Ersparnisse, auf die sie zurückgreifen können. Die Falle ist der Ruheständler mit bescheidener erklärter Rente, großem Einfamilienhaus und Pool.
Der ehrliche Nachteil
Das System besteuert einen Betrag, den niemand tatsächlich ausgegeben hat, legt Ihnen die Beweislast auf und behält eine hohe Poolvermutung bei, die die Reform von 2025 nicht angetastet hat. Grenzfälle werden von Finanzamt zu Finanzamt unterschiedlich gelesen: der Pool einer Villa, die Sie vermieten (der Text knüpft ihn an den „Eigentümer oder Besitzer“), oder ob eine Euro-Überweisung aus einem anderen EU-Land als eingeführte „Devisen“ zählt, in einer Klausel, die vor dem Euro geschrieben wurde. Die Beträge sind gesetzlich festgelegt, und ein späteres Gesetz könnte die Kürzung von 2025 rückgängig machen. Hinweise der AADE, die speziell für ausländische Käufer zu den Tekmiria geschrieben sind, konnte ich nicht finden; die FAQ deckt nur Bruchstücke ab.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Steuerberater, Rechtsanwälte noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn Sie als in Griechenland Steueransässiger nach Kreta ziehen, einen Pool anlegen oder bereits griechische Mieteinnahmen haben: Berechnen Sie die Vermutung mit einem Steuerberater, bevor Sie unterschreiben, nicht nach der ersten Erklärung. Lassen Sie es, wenn Sie anderswo steueransässig bleiben und in Griechenland nichts verdienen: Die jährlichen Tekmiria gelten für Sie nicht, und die Erwerbsvermutung erreicht Sie nicht.
Zahlen Nichtansässige Tekmiria für ein Ferienhaus in Griechenland?
Nein. Artikel 33 des griechischen Einkommensteuergesetzbuchs (Gesetz 4172/2013) schaltet die jährlichen Lebensaufwandsvermutungen nach Artikel 31 für alle ab, deren Steuerwohnsitz im Ausland liegt; ein Ferienhaus, sein Pool und ein in Griechenland gehaltenes Auto unterstellen einem Nichtansässigen also nichts. Die separate Erwerbsvermutung ist für Nichtansässige ebenfalls abgeschaltet, aber nur, solange sie kein griechisches Einkommen haben.
Wie viel unterstelltes Einkommen fügt ein Swimmingpool in Griechenland hinzu?
Ein Außenpool fügt nach Artikel 31 des Gesetzes 4172/2013 160 € pro Quadratmeter bis 60 m² und 320 € pro Quadratmeter darüber hinzu; für einen Innenpool verdoppeln sich die Beträge. Ein Außenpool von 40 m² erhöht die vermuteten Lebenshaltungskosten eines in Griechenland Steueransässigen also um 6.400 € im Jahr. Die Kürzungen der Wohnungsbeträge von 2025 haben die Poolbeträge nicht berührt.
Hat die griechische Steuerreform die Tekmiria für Häuser geändert?
Ja. Gesetz 5246/2025 senkte die Wohnungsvermutungen pro Quadratmeter um rund 30 %, auf 28 € für die ersten 80 m² bis zu 280 € über 300 m², und reduzierte die Zuschläge für hochpreisige Zonen auf 30 % und 58 %. Die Änderung gilt ab dem Steuerjahr 2025, die 2026 eingereichten Erklärungen verwenden also bereits die niedrigeren Beträge. Die Poolvermutung blieb unverändert.
Löst der Kauf eines Hauses in Griechenland die Erwerbsvermutung aus?
Für einen in Griechenland Steueransässigen ja: Nach Artikel 32 des Gesetzes 4172/2013 gilt der tatsächlich für eine Immobilie gezahlte Betrag als Ausgabe des betreffenden Jahres, und der Käufer muss Geld nachweisen, das sie deckt. Es zählen bereits versteuerte Ersparnisse, der Verkauf anderer Vermögenswerte, belegte Darlehen, erklärte Schenkungen und Mittel, die unter den Bedingungen von Artikel 34 aus dem Ausland eingeführt werden. Ein Nichtansässiger ohne griechisches Einkommen fällt ganz aus der Erwerbsvermutung heraus.
Was passiert, wenn mein erklärtes Einkommen in Griechenland unter meinen Tekmiria liegt?
Übersteigen die vermuteten Lebenshaltungskosten das erklärte Einkommen, wird die Differenz nach Artikel 34 des Gesetzes 4172/2013 als Einkommen behandelt und besteuert, nach dem Tarif für Arbeitnehmer und Rentner oder nach dem Tarif für Selbstständige. Das lässt sich vermeiden, indem Sie Mittel nachweisen, die kein Einkommen sind und die Lücke decken, etwa bereits versteuerte Ersparnisse oder ein belegtes Darlehen. Die Beweislast liegt bei Ihnen, nicht beim Finanzamt.
Erhalten Rentner eine Ermäßigung bei den griechischen Tekmiria?
Ja. Artikel 33 des Gesetzes 4172/2013 senkt die jährlichen Lebensaufwandsvermutungen für Rentner über 65 um 30 %. Die Ermäßigung gilt für die Posten nach Artikel 31 wie Wohnung, Auto und Pool, nicht für die Erwerbsvermutung, die mit den tatsächlich gezahlten Beträgen arbeitet.
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