Mieten oder kaufen auf Kreta? Die Fünfjahresrechnung, mit allen Annahmen auf dem Tisch
Ob Kaufen auf Kreta über fünf Jahre besser ist als Mieten, hängt an vier Zahlen: was der Ein- und Ausstieg kostet, was das Eigentum jedes Jahr kostet, was das Geld anderswo verdient hätte und wie stark sich die Preise bewegen. Ein Rechenbeispiel mit einer Wohnung für 200.000 € in Heraklion gegen eine Miete von 800 € im Monat, jede Annahme mit Quelle, und der Break-even in klaren Worten, nach dem Stand der Zahlen vom Oktober 2026.
Über fünf Jahre schlägt der Kauf eines Zuhauses auf Kreta das Mieten nur, wenn die Preise weiter um einige Prozent pro Jahr steigen. Ein- und Ausstieg kosten mehr als ein Zehntel des Preises, das Eigentum hat laufende Kosten, die ein Mieter nie sieht, und das Geld in den Wänden hätte anderswo eine sichere Rendite bringen können. Im Rechenbeispiel unten, einer Wohnung für 200.000 € in Heraklion gegen eine Miete von 800 € im Monat, liegt der Break-even, gemessen an der Rendite griechischer Staatsanleihen vom September 2026, bei etwa 3,5 % pro Jahr. 2025 und 2026 stiegen die Preise schneller, und das spricht für den Kauf; nichts garantiert, dass es so weitergeht, und das spricht dafür, erst zu mieten. Zahlen nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand der Bank von Griechenland, der Europäischen Zentralbank, von Eurostat, der Steuerbehörde, des Gebührenbeschlusses des Katasters und griechischer Marktberichte.
Ich bin kein Finanzberater, und dies stellt keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Das Rechenbeispiel ist eine Veranschaulichung in runden Zahlen, keine Prognose; ändern Sie eine Annahme, verschiebt sich die Antwort, und deshalb ist jede Annahme offengelegt.
Mieten oder kaufen in einer Minute. Der Einstieg kostet mit Makler etwa 8,5 % des Preises – Grunderwerbsteuer 3,09 %, Notar, Anwalt, Kataster und Makler – und der Ausstieg etwa 3 %; Griechenlands Veräußerungsgewinnsteuer von 15 % bleibt ausgesetzt bis zum 31. Dezember 2026. Eine Wohnung für 200.000 € kostet im Eigentum rund 3.400 € im Jahr, mit ENFIA, Versicherung, Hausgeld und 1 % Instandhaltung. Das gebundene Geld hat eine alternative Rendite von 4,22 %, der Rendite zehnjähriger griechischer Staatsanleihen im September 2026, oder 2,50 %, dem Einlagensatz der EZB. Gegen 800 € Miete im Monat, die um 5 % pro Jahr steigt, gewinnt der Kauf über fünf Jahre nur, wenn die Preise um etwa 3,5 % pro Jahr steigen; beim Satz der EZB um etwa 1,5 %. Die Preise der Bank von Griechenland außerhalb von Athen und Thessaloniki stiegen in den zwölf Monaten bis Mitte 2026 um 5,4–7,1 %, und die in Griechenland gezahlten Mieten stiegen in den zwölf Monaten bis September um 5,9 %.
Was Ein- und Ausstieg kosten
Die Einstiegskosten folgen Was ein Kauf auf Kreta wirklich kostet. Bei einer Bestandsimmobilie für 200.000 €: Grunderwerbsteuer von 3,09 %, 6.180 €; der Notar nach der geregelten Staffel von 0,8 % auf die ersten 120.000 € und 0,7 % auf den Rest, plus Mehrwertsteuer und Kopien, etwa 2.000 €; ein Anwalt, angenommen mit 0,75 % plus Mehrwertsteuer, etwa 1.900 €; die 5 ‰ des Katasters plus 23 € feste Gebühren nach seinem Beschluss vom Januar 2026, etwa 1.000 €; Ingenieur, Übersetzungen und Bankgebühren, angenommen mit etwa 1.000 €; ein Makler zu 2 % plus Mehrwertsteuer, 4.960 €. Insgesamt etwa 17.000 €, also 8,5 %; ohne Makler etwa 12.100 €.
Die Ausstiegskosten sind geringer, aber real: 2 % Maklerprovision plus Mehrwertsteuer und die Bescheinigungen des Verkäufers, angenommen mit etwa 6.000 € bei einem Verkauf für 200.000 €. Die offene Zeile ist die Steuer auf den Gewinn. Griechenlands Steuer von 15 % auf Immobiliengewinne von Privatpersonen ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt, und ein Gesetzentwurf des Finanzministeriums, über den im November 2026 abgestimmt werden soll, würde das laut griechischen Berichten vom 24. Oktober bis Ende 2027 verlängern; ein Verkauf im Jahr 2031 liegt jenseits jedes angekündigten Datums. Die Seite des Verkäufers steht in Ihr Haus auf Kreta verkaufen.
Was das Eigentum jedes Jahr kostet
Die jährlichen Posten folgen den laufenden Kosten, und das Beispiel nimmt an: ENFIA und Versicherung zusammen etwa 600 €, da die ENFIA eines versicherten Hauses um 20 % sinkt; Hausgeld von 60 € im Monat, ein Wohnblock und keine Anlage mit Pool; etwa 100 € kommunale Abgaben auf der Stromrechnung, deren Grundstücksabgabe ab 1. Januar 2027 zur Abgabe für lokale Entwicklung von 0,30–0,70 ‰ des Immobilienwerts wird; und Instandhaltung von 1 % des Preises pro Jahr, eine Annahme und keine Statistik, für das Dach, den Warmwasserbereiter, die Farbe und die Klimaanlage, die im August ausfällt. Zusammen etwa 3.420 € im Jahr, konstant gehalten, oder 17.100 € über fünf Jahre.
Was das Geld sonst tun könnte
Ein Barkäufer bindet den Preis plus die Kosten, hier etwa 217.000 €, und verzichtet auf alles, was dieses Geld verdient hätte. Zwei amtliche Maßstäbe umreißen das. Der Zinssatz der Europäischen Zentralbank für die Einlagefazilität liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 %, nach Erhöhungen im Juni und September; er liegt nahe an der Untergrenze dessen, was Bargeld verdient. Die zehnjährige Anleihe des griechischen Staates rentierte laut Eurostat im September 2026 mit 4,22 %, ein fairer Maßstab für eine risikoarme Alternative. Mit Zinseszins über fünf Jahre beträgt die entgangene Rendite etwa 49.800 € bei 4,22 % und etwa 28.500 € bei 2,50 %, beide vor Steuern auf die Zinsen. Ein Käufer, der Kredit aufnimmt, zahlt stattdessen den Kreditzins, und der tritt in der Rechnung an die Stelle der Anleiherendite.
Preise und Mieten
Der Index der Bank von Griechenland, erstellt aus den Bewertungen der Banken, stieg in den zwölf Monaten bis zum zweiten Quartal 2026 landesweit um 5,5 %, um 5,4 % in „anderen Städten“ und um 7,1 % in „übrigen Gebieten“, nach Durchschnitten von 8,3 %, 10,3 % und 9,6 % im Jahr 2025. Der Preis im Beispiel ist der durchschnittliche Angebotspreis in Heraklion Mitte 2026 von etwa 2.200 € pro m², ungefähr eine Wohnung von 90 m²; Was Immobilien auf Kreta kosten nennt die anderen Präfekturen. Die Mieten stammen aus Inseraten: Eine Stichprobe vom Mai 2026 setzte eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern im Stadtzentrum von Heraklion bei etwa 850 € im Monat an, mit Bruttorenditen von 4,2–5,1 % in den drei Städten der Nordküste. Das Beispiel rechnet mit 800 €, einer Bruttorendite von 4,8 %, im Einklang mit Ist eine Immobilie auf Kreta ein gutes Investment. Die Eurostat-Messgröße der tatsächlich gezahlten Mieten in Griechenland stieg in den zwölf Monaten bis September 2026 um 5,9 %, nach 8,7 % im Januar; das Beispiel lässt die Miete daher um 5 % pro Jahr steigen.
Das Rechenbeispiel und der Break-even
Fünf Jahre, bar, die Annahmen von oben, Preise unverändert: Der Käufer gibt etwa 17.000 € für den Einstieg aus, 17.100 € für das Eigentum und 6.000 € für den Ausstieg und verzichtet auf etwa 49.800 € Rendite, insgesamt rund 90.000 €. Der Mieter zahlt etwa 53.000 € Miete. Das Mieten liegt um etwa 37.000 € vorn, die Wohnung muss also ungefähr so viel an Wert gewinnen, damit der Kauf gleichzieht: rund 19 % über fünf Jahre oder 3,5 % pro Jahr. Bei 3 % pro Jahr gewinnt noch knapp das Mieten; bei 5 % gewinnt der Kauf um etwa 17.000 €; bei den 7,1 % des jüngsten Werts für die „übrigen Gebiete“ um etwa 43.000 €. Nehmen Sie stattdessen die 2,50 % der EZB als entgangene Rendite, sinkt der Break-even auf etwa 1,5 % pro Jahr.
In Worten: Der Kauf lohnt sich, wenn der Preisanstieg über die Jahre, in denen Sie die Wohnung halten, größer ist als die Kosten für Ein- und Ausstieg plus die laufenden Kosten plus das, was das Geld verdient hätte, abzüglich der Miete, die Sie nicht mehr zahlen. Eine längere Haltedauer verteilt die Ein- und Ausstiegskosten dünner: Unter diesen Annahmen liegt der Break-even über zwei Jahre bei über 7 % pro Jahr, über zehn bei etwa 2 % und über fünfzehn bei etwa 1,6 %.
Der ehrliche Nachteil
Die Arithmetik schmeichelt dem, der die Annahmen wählt, und fünf Jahre sind kurz genug, dass ein schlechtes Jahr am Ende alles entscheidet. Das Modell lässt die Steuer auf die entgangenen Zinsen weg, steigende Kosten, eine Hypothek und eine Veräußerungsgewinnsteuer, die bis zu Ihrem Verkauf zurück sein könnte. Es lässt auch weg, was vielen Menschen am wichtigsten ist: die Freiheit zu gehen, die man sich mit dem Mieten erkauft, und mit dem Eigentum ein Zuhause, dem kein Vermieter die Verlängerung verweigern kann. Und an der Touristenküste ist die echte Alternative zum Kauf oft keine ganzjährige Miete, sondern eine Wintermiete und eine Suche im Sommer.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Banken, Kreditgeber, Bauträger, Immobilien, Immobilienportale noch andere Unternehmen namentlich genannt; die Bank von Griechenland, die Europäische Zentralbank und die Steuerbehörde werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie damit rechnen, mindestens fünf und idealerweise zehn Jahre zu bleiben, bar zahlen oder günstig Kredit aufnehmen können und die Wohnung auch dann noch wollen würden, wenn die Preise seitwärts laufen. Lassen Sie es, wenn Sie innerhalb von drei Jahren wieder gehen könnten, Sie kaufen, weil sich Miete wie zum Fenster hinausgeworfenes Geld anfühlt, oder der Kauf nur aufgeht, wenn die Preise im Tempo von 2025 weiter steigen.
Ist es auf Kreta besser zu mieten oder zu kaufen?
Über fünf Jahre schlägt der Kauf einer Wohnung auf Kreta das Mieten nur, wenn die Preise um rund 3,5 % pro Jahr steigen – in einem Rechenbeispiel mit einer Wohnung für 200.000 € in Heraklion gegen 800 € Miete im Monat, wobei die alternative Rendite des Geldes mit der Rendite zehnjähriger griechischer Staatsanleihen vom September 2026 angesetzt ist. Über zehn Jahre sinkt der Break-even auf etwa 2 % pro Jahr; über zwei liegt er über 7 %. Wie lange Sie bleiben, zählt mehr als alles andere in der Rechnung.
Was kostet es, auf Kreta eine Immobilie zu kaufen und später zu verkaufen?
Der Kauf kostet mit Makler rund 8–9 % des Preises: 3,09 % Grunderwerbsteuer, die geregelte Staffel des Notars, ein Anwalt, die Gebühr des Katasters von 5 ‰ und 2 % Maklerprovision plus Mehrwertsteuer. Der Verkauf kostet etwa 3 %, vor allem die Maklerprovision und die Bescheinigungen des Verkäufers. Bei einer Wohnung für 200.000 € sind das etwa 17.000 € beim Einstieg und 6.000 € beim Ausstieg.
Was kostet eine eigene Wohnung auf Kreta jedes Jahr?
Eine Wohnung für 200.000 € kostet in diesem Rechenbeispiel rund 3.400 € im Jahr: ENFIA und Versicherung etwa 600 €, Hausgeld etwa 60 € im Monat, kommunale Abgaben auf der Stromrechnung etwa 100 € und Instandhaltung, angenommen mit 1 % des Preises. Die ENFIA sinkt um 20 % für ein gegen Erdbeben, Feuer und Überschwemmung versichertes Haus, und die Grundstücksabgabe auf der Rechnung wird ab 1. Januar 2027 zur Abgabe für lokale Entwicklung von 0,30–0,70 ‰ des Immobilienwerts.
Welche Rendite könnte das Geld statt eines Hauskaufs in Griechenland erzielen?
Zwei amtliche Maßstäbe umreißen die entgangene Rendite: der Zinssatz der Europäischen Zentralbank für die Einlagefazilität, 2,50 % seit 16. September 2026, und die Rendite zehnjähriger griechischer Staatsanleihen, laut Eurostat 4,22 % im September 2026. Auf 217.000 €, den Preis einer Wohnung für 200.000 € plus Kaufnebenkosten, ergeben fünf Jahre zu 4,22 % mit Zinseszins etwa 49.800 € vor Steuern; zu 2,50 % etwa 28.500 €.
Steigen Immobilienpreise und Mieten auf Kreta noch?
Preise und Mieten stiegen 2026 beide noch. Außerhalb von Athen und Thessaloniki stieg der Index der Bank von Griechenland in den zwölf Monaten bis zum zweiten Quartal 2026 um 5,4 % in „anderen Städten“ und um 7,1 % in „übrigen Gebieten“, nach etwa 10 % im Jahr 2025, und die Eurostat-Messgröße der tatsächlich gezahlten Mieten in Griechenland stieg in den zwölf Monaten bis September 2026 um 5,9 %, langsamer als die 8,7 % im Januar. Keine der beiden Zahlen ist eine Prognose.
Fällt beim Verkauf eines Hauses in Griechenland Veräußerungsgewinnsteuer an?
Nicht für Privatpersonen, die vor dem 31. Dezember 2026 verkaufen: Die Steuer von 15 % auf Immobiliengewinne ist bis dahin ausgesetzt, und ein Gesetzentwurf des Finanzministeriums, über den im November 2026 abgestimmt werden soll, würde die Aussetzung bis Ende 2027 verlängern. Ein Verkauf in fünf Jahren liegt jenseits jedes angekündigten Datums; eine sorgfältige Rechnung zu Mieten oder Kaufen zeigt das Ergebnis daher mit und ohne die Steuer.
Eine E-Mail pro Monat — nur wenn sich wirklich etwas ändert, auch bei den Regeln, die beim Kauf zählen. Kein Spam, Abmeldung mit einem Klick. Frühere Ausgaben ansehen.