Ihr Haus auf Kreta verkaufen: die Unterlagen, die Steuern und wie lange es wirklich dauert
Die Verkäuferseite eines Kaufvertrags ist ein Stapel Bescheinigungen mit Ablaufdaten, eine seit einem Jahrzehnt ausgesetzte Wertzuwachssteuer, die zurückkehren soll, ein Ingenieur, der für jeden Quadratmeter unterschreiben muss, und ein Markt, auf dem 2026 Wunschpreis und Erlös auseinandergedriftet sind. Was Sie sammeln müssen, was Sie schulden und warum sechs Monate ein gutes Ergebnis sind.
Verkaufen ist Kaufen rückwärts, mit mehr Papierkram und einer Frist, die niemand erwähnt. Der Käufer in einem griechischen Kaufvertrag braucht eine Steuernummer und Geld; der Verkäufer braucht eine Mappe voller Bescheinigungen, jede von einer anderen Behörde, von denen mehrere ablaufen, während Sie die anderen sammeln, plus einen Ingenieur, der bereit ist, für jeden Quadratmeter zu unterschreiben, den Sie besitzen. Dies ist der Artikel über diese Mappe, die Steuern auf dem Weg hinaus und den Markt, in den Sie verkaufen.
Die Regeln sind Stand August 2026 geprüft. Eine davon — die Wertzuwachssteuer — enthält ein Datum, und das Datum ist entscheidend.
Ich bin kein Anwalt und kein Steuerberater, und ein Verkauf braucht beide. Dies ist die Mappe, damit Sie wissen, worauf Sie warten und wer Sie aufhält.
Verkaufen in einer Minute. Sammeln: steuerliche Unbedenklichkeit, fünf Jahre bezahlte ENFIA, Ingenieurbescheinigung und Lageplan, Energieausweis, elektronischer Gebäudeausweis, Katasterauszug, Bescheinigung der Gemeinde, Ihr Titel. Alles Illegale zuerst bereinigen; der Ingenieur kann es nicht umgehen. Die 15 % Steuer auf Ihren Gewinn ist für Privatpersonen bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt, Verlängerung nicht garantiert. Sie zahlen Ihren Ingenieur, Ihren Makler, Ihren Anwalt und etwaige Strafen; der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Zwei bis vier Monate vom Angebot zum Vertrag, wenn alles sauber ist; sechs Monate insgesamt sind gut. Ein realistischer Preis verkauft sich 2026; der Vorjahrespreis bleibt liegen.
Die Mappe
Der Notar setzt den Vertrag ohne die Unterlagen des Verkäufers nicht auf, und die Liste ist lang, weil jede davon von einer anderen Behörde mit einer anderen Vorstellung von Arbeitstempo kommt.
Vom Finanzamt: eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, für die Ihre Angelegenheiten in Ordnung sein müssen, und eine Bescheinigung, dass die ENFIA für die Immobilie in den letzten fünf Jahren bezahlt wurde — ein Jahr Rückstand stoppt den Verkauf. Von der Gemeinde: eine Bescheinigung, dass die über die Stromrechnung erhobenen kommunalen Abgaben beglichen sind. Vom Kataster: der aktuelle Auszug, der Sie als Eigentümer ausweist, ohne Einträge, von denen Sie nichts wussten. Von Ihrem Ingenieur: die Bescheinigung, dass das Gebäude seiner Genehmigung entspricht oder dass jede Abweichung legalisiert wurde, mit einem Lageplan im nationalen Koordinatensystem, zwei Monate gültig, sowie der elektronische Gebäudeausweis, zusammengestellt aus der Genehmigungsakte. Von einem Energieberater: der Energieausweis. Und Ihr Titel, der Vertrag, mit dem Sie erworben haben, und, falls Sie geerbt haben, die eingetragene Erbschaftsannahme.
Die Reihenfolge ist entscheidend. Die Ingenieurbescheinigung läuft nach zwei Monaten ab, also kommt sie zuletzt; die steuerliche Unbedenklichkeit geht schnell, wenn Sie sauber sind, und langsam, wenn nicht; der Katasterauszug sollte als Erstes gezogen werden, weil dort die Überraschungen wohnen. Ein Anwalt ordnet das beruflich, und das Honorar ist klein gegen einen Vertrag, der am Tag platzt, weil eine Bescheinigung abgelaufen ist.
Der Ingenieur, und das, was Sie zuerst beheben müssen
Jeder Vertrag trägt die Ingenieurbescheinigung, die im Artikel über die Prüfung durch den Ingenieur beschrieben ist, und auf der Verkäuferseite ist sie der Punkt, an dem Pläne scheitern. Der Ingenieur vergleicht die Genehmigung mit dem Gebäude und bescheinigt entweder, dass beides übereinstimmt, oder dass die Abweichungen legalisiert wurden. Eine geschlossene Veranda, ein zusätzliches Zimmer auf dem Dach, ein Pool ohne Genehmigung — der Ingenieur kann daran nicht vorbei unterschreiben, und ein Vertrag kann nicht zustande kommen. Das Legalisierungsverfahren bedeutet, die Arbeiten zu erklären und die Strafe zu zahlen, und es gehört vor das Inserat, nicht danach, wenn der Ingenieur des Käufers es gefunden und der Anwalt des Käufers den Preis wieder aufgemacht hat.
Die Steuern auf dem Weg hinaus
Die große ist die, die nicht da ist. Griechenland hat eine 15 % Steuer auf den Gewinn, den eine Privatperson aus dem Verkauf einer Immobilie erzielt, und setzt sie seit 2014 Jahr für Jahr aus — zuletzt, zum Zeitpunkt der Prüfung, bis zum 31. Dezember 2026, wobei jede Verlängerung spät im Jahr beschlossen wurde. Läuft sie aus, könnte ein Haus, das für 200.000 € gekauft und für 300.000 € verkauft wurde, Steuern auf 100.000 € schulden, mit einem zeitabhängigen Freibetrag, den das Gesetz vorsieht. Niemand kann Ihnen im August sagen, ob sie verlängert wird; ein Steuerberater kann Ihnen sagen, was es Sie kosten würde, wenn nicht — das ist die Zahl, die Sie im Kopf behalten, während Sie über den Zeitpunkt entscheiden.
Der Rest: Auf den Verkauf selbst wird keine Einkommensteuer erhoben; die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer; MwSt. fällt beim privaten Verkauf eines gebrauchten Hauses nicht an. Sind Sie nicht in Griechenland ansässig, muss der Kaufpreis über eine Bank auf ein Konto auf Ihren Namen gezahlt werden, wie es der Artikel über die Bezahlung von der anderen Seite beschreibt, und Ihr Heimatland könnte den Gewinn nach seinen eigenen Regeln und dem Doppelbesteuerungsabkommen besteuern — ein zweiter Steuerberater, zu Hause, gehört zu den Kosten.
Was Sie zahlen
Die Ingenieurbescheinigung und der Lageplan, der Energieausweis, der elektronische Ausweis: jeweils ein paar hundert Euro. Der Verkäuferanteil der Maklerprovision, falls Sie einen beauftragt haben, rund 2 % plus MwSt., verhandelbar und gemäß der Vereinbarung, die Sie unterschrieben haben. Ihr Anwalt, den Sie haben sollten. Jede Legalisierungsstrafe. Alle Rückstände. Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch; der Artikel über die Kosten des Käufers ist das Spiegelbild dieses Artikels.
Der Markt, in den Sie verkaufen
2026 stiegen die Angebotspreise auf der Insel noch, und die Bewertungen der Banken auch, aber die ersten schneller als die zweiten, und die Portale selbst berichteten, dass Anfragen schwerer in Verkäufe umzuwandeln waren. Verkäufer erinnerten sich an die Preise des Vorjahres; Käufer sahen die des laufenden Jahres; und die Häuser, die verkauft wurden, waren die, die für dieses Jahr bepreist waren. Der Artikel über die Immobilienpreise nennt die Niveaus. Ein realistischer Preis im Frühjahr ist bis zum Sommer weg. Ein hoffnungsvoller bleibt liegen, und ein Haus, das gelegen hat, ist ein Haus, bei dem Käufer härter verhandeln.
Verkaufen aus dem Ausland
Eine notarielle Vollmacht — bei einem griechischen Konsulat oder vor einem Notar zu Hause mit Apostille und Übersetzung — erlaubt Ihrem Anwalt, den Vertrag zu unterschreiben und den Kaufpreis auf Ihr griechisches Konto entgegenzunehmen. Der Konsulatstermin ist der langsame Teil; buchen Sie ihn, wenn Sie inserieren. Ihre griechische Steuererklärung muss den Verkauf im Folgejahr enthalten, und Ihre griechische Bank will sehen, wohin das Geld geht, wenn Sie es hinausbewegen — was leichter ist, wenn Sie die Unterlagen von damals aufbewahrt haben, als es hereinkam.
Der ehrliche Haken
Sie werden acht Dokumente von sechs Behörden sammeln, in einer Reihenfolge, gegen Ablaufdaten, für einen Vertrag, den die Käuferseite aus eigenen Gründen verzögern kann. Der Ingenieur wird das finden, von dem Sie vergessen hatten, dass es nie genehmigt war. Die Aussetzung der Wertzuwachssteuer ist ein jährlich erneuertes Versprechen einer Regierung, die im Dezember anderes im Kopf hat. Und der Preis in Ihrem Kopf ist der Preis aus dem Jahr, in dem Sie sich zum Verkauf entschieden haben, nicht aus dem Jahr, in dem Sie verkaufen. Nichts davon ist ungewöhnlich; alles davon ist ein Grund, sechs Monate bevor Sie das Geld brauchen anzufangen.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn die Papiere gesammelt sind, das Gebäude auf dem Papier legal ist, der Preis der von diesem Jahr ist und Sie einen Steuerberater haben, der Ihnen gesagt hat, was ein Auslaufen der Aussetzung der Wertzuwachssteuer kosten würde. Lassen Sie es, wenn Sie zum Vorjahrespreis inserieren, mit einer nicht legalisierten Terrasse und einem Vertrag, den Sie bis Weihnachten brauchen — bereinigen Sie die Terrasse, bepreisen Sie das Haus, dann inserieren Sie.
Gibt es eine Wertzuwachssteuer, wenn ich ein Haus in Griechenland verkaufe?
Für Privatpersonen 2026 nicht: Die 15 % Steuer auf den Gewinn aus einem Immobilienverkauf ist ausgesetzt, zuletzt bis zum 31. Dezember 2026, und jede Verlängerung wurde in letzter Minute beschlossen. Verkaufen Sie nach diesem Datum ohne weitere Verlängerung, könnte der Gewinn seit dem Kauf besteuert werden. Beobachten Sie im Herbst das Amtsblatt; fragen Sie Ihren Steuerberater, auf welcher Seite des Datums Sie stehen wollen.
Welche Unterlagen braucht ein Verkäufer in Griechenland?
Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, eine Bescheinigung, dass die ENFIA der letzten fünf Jahre bezahlt ist, eine Ingenieurbescheinigung, dass das Gebäude seiner Baugenehmigung entspricht oder legalisiert wurde, einen Lageplan, den Energieausweis, den elektronischen Gebäudeausweis, den Katasterauszug, eine Bescheinigung der Gemeinde über die mit der Stromrechnung erhobene Grundsteuer und Ihren Eigentumstitel. Mehrere davon laufen innerhalb von Monaten ab; die Reihenfolge ist entscheidend.
Was zahlt der Verkäufer beim Verkauf auf Kreta?
Die Ingenieurbescheinigung und den Energieausweis, jeweils ein paar hundert Euro; den Verkäuferanteil der Maklerprovision, falls Sie einen beauftragt haben, rund 2 % plus MwSt.; den eigenen Anwalt; eine etwaige Legalisierungsstrafe für Schwarzbauten, die der Ingenieur findet; ausstehende ENFIA oder Gemeindeabgaben. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch trägt der Käufer.
Wie lange dauert es, ein Haus auf Kreta zu verkaufen?
Vom angenommenen Angebot bis zum unterschriebenen Vertrag zwei bis vier Monate, wenn die Papiere in Ordnung sind und das Geld des Käufers bereitliegt; länger, wenn der Titel Erben hat, der Ingenieur etwas findet oder der Käufer finanziert. Vom Inserat bis zum Angebot hängt es vom Preis ab: 2026 warteten Verkäufer, die Vorjahrespreise verlangten, während ein realistischer Preis in Wochen wegging. Sechs Monate von Anfang bis Ende sind ein gutes Ergebnis.
Kann ich verkaufen, wenn es einen illegalen Anbau gibt?
Nicht, bevor er legalisiert oder entfernt ist. Der Ingenieur muss das Gebäude für den Vertrag bescheinigen und kann ungenehmigte Arbeiten, die nicht das Legalisierungsverfahren durchlaufen haben, nicht bescheinigen — Sie müssen sie also erklären und die Strafe zahlen, bevor Sie verkaufen können. Tun Sie das vor dem Inserat; der Ingenieur des Käufers findet es ohnehin, im ungünstigsten Moment.
Muss ich in Griechenland sein, um zu verkaufen?
Nein. Eine notarielle Vollmacht an Ihren Anwalt — unterzeichnet bei einem griechischen Konsulat oder vor einem Notar zu Hause mit Apostille — erlaubt dem Anwalt, den Vertrag zu unterschreiben und den Kaufpreis auf Ihr Konto entgegenzunehmen. Planen Sie es früh; der Konsulatstermin ist der langsame Teil.
Eine E-Mail pro Monat — nur wenn sich wirklich etwas ändert, auch bei den Regeln, die beim Kauf zählen. Kein Spam, Abmeldung mit einem Klick. Frühere Ausgaben ansehen.