Ihr Haus auf Kreta vermieten: die Regeln 2026 für Kurzzeitvermietung, und die ehrliche Rechnung
Die Registrierungsnummer, die neuen Mindeststandards seit Oktober 2025, die Steuerskala 15–45 % mit ihrer neuen 25-%-Stufe, die Klimaabgabe, die Ihre Gäste zahlen, was sich bei drei Objekten ändert — und warum „es trägt sich selbst“ dünner ist als der Prospekt.
„Es trägt sich selbst.“ Ich habe diesen Satz an vielen Tischen an dieser Küste gehört, und ich will ihm gerecht werden: Ein gut geführtes Haus am richtigen Ort auf Kreta kann im Sommer echtes Geld verdienen. Aber der Satz kommt meist von jemandem, der die Registrierungsnummer, die Standards vom Oktober 2025, die 45-%-Steuerstufe oder den Monat Februar noch nicht kennengelernt hat. Dieser Artikel stellt Ihnen alle vier vor und rechnet dann ehrlich.
Die Regeln hier haben sich 2024, 2025 und schon zweimal 2026 geändert und werden sich wieder ändern. Was folgt, ist der Stand, wie er im August 2026 geprüft wurde, aus dem Gesetzestext, nicht von der Hilfeseite der Plattform. Prüfen Sie das Datum oben, bevor Sie sich darauf verlassen.
Ich bin kein Steuerberater, und das ist keine Steuerberatung. Es ist die Form der Verpflichtung, damit Sie Ihrem Steuerberater die richtige Frage stellen statt der vagen.
Vermieten in einer Minute. Eine Kurzzeitvermietung dauert bis zu 59 Tage, möbliert, nur Bettwäsche. Sie braucht eine Registrierungsnummer der Steuerbehörde in jedem Inserat und eine Meldung nach jedem Aufenthalt. Seit Oktober 2025 muss das Haus Mindeststandards erfüllen: legaler Hauptnutzungsraum, Versicherung, Elektrikererklärung, Feuerlöscher, Melder, Schädlingsbekämpfungszertifikat. Einnahmen werden mit 15 % bis €12.000, 25 % bis €24.000, 35 % bis €36.000 und 45 % darüber besteuert. Gäste zahlen eine Klimaabgabe pro Nacht. Drei oder mehr Objekte machen daraus ein Gewerbe. Was die Pläne der Leute ruiniert: den Sommer zählen und den Winter vergessen.
Was als Kurzzeitvermietung gilt
Nach den geltenden Regeln ist eine Kurzzeitvermietung eine Vermietung von bis zu 59 Tagen, möbliert, ohne Leistungen über Bettwäsche hinaus. Sechzig Tage oder mehr, und es ist ein Langzeitmietvertrag mit anderen Regeln. Fügen Sie Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts, Transfers hinzu, alles, was ein Hotel tun würde, und es hört auf, eine einfache Vermietung zu sein, und wird ein Tourismusbetrieb mit den entsprechenden Pflichten. Ob Sie über eine Plattform oder direkt vermieten, spielt keine Rolle; das Gesetz behandelt beides gleich.
Die Registrierungsnummer
Vor dem ersten Gast wird die Immobilie im Kurzzeitvermietungsregister der Steuerbehörde eingetragen und erhält eine Registrierungsnummer. Diese Nummer gehört in jedes Inserat, überall. Nach jedem Aufenthalt reichen Sie bis zum Zwanzigsten des Folgemonats eine Meldung ein. Vermieten ohne die Nummer oder ohne die Meldungen ist das, was die Plattformen inzwischen melden und die Steuerbehörde inzwischen abgleicht; die Bußgelder für die ernsten Fälle sind als Anteil der Einnahmen mit hoher Untergrenze festgelegt.
Ein Objekt kann mehr als eine Nummer brauchen, wenn Sie Zimmer einzeln vermieten, was auch ändert, als wie viele „Objekte“ Sie gezählt werden — und diese Zahl zählt, wie der nächste Abschnitt erklärt.
Zwei Objekte oder drei: die Linie, die alles ändert
Eine Privatperson, die bis zu zwei Objekte möbliert, nur mit Bettwäsche, vermietet, erzielt Mieteinnahmen. Drei oder mehr, oder irgendwelche Zusatzleistungen, und die ganze Tätigkeit wird zu gewerblichen Einkünften: Gewerbeanmeldung, Buchführung und 13 % Mehrwertsteuer auf die Vermietungen. Firmen sind ohnehin im gewerblichen Regime. Wenn Ihr Plan „eine Villa und die Wohnung“ ist, sind Sie auf der einfachen Seite. Wenn er „ein paar Apartments“ ist, haben Sie eine Firma gegründet, ob Sie wollten oder nicht.
Die Steuer
Ab dem Steuerjahr 2026 lautet die Skala auf Mieteinnahmen für eine Privatperson 15 % auf die ersten €12.000, 25 % auf den Teil von €12.001 bis €24.000, 35 % von €24.001 bis €36.000 und 45 % auf alles darüber. Die 25-%-Stufe ist neu; bis 2025 ging der Sprung direkt von 15 % auf 35 %. Miteigentümer zahlen jeweils auf ihren Anteil an ihrer eigenen Position in der Skala, was ein Argument für den gemeinsamen Kauf mit dem Partner ist, das bei der Besichtigung niemand erwähnt.
Rechnen Sie die „€30.000 pro Saison“ des Prospekts durch. Nach den ersten €12.000 zu 15 % zahlen die nächsten €12.000 25 % und die letzten €6.000 35 %: etwa €6.900 Steuer, vor allem anderen auf dieser Seite. Das stand nicht im Prospekt.
Die Klimaabgabe, und der Gast, der sie zahlt
Für jede vermietete Nacht wird dem Gast eine Klimaresilienzabgabe berechnet, die Sie mit monatlicher Meldung an die Steuerbehörde abführen: €8 pro Nacht von April bis Oktober und €2 von November bis März für eine Kurzzeitvermietung, €15 und €4 für ein freistehendes Haus über 80 Quadratmeter. Sie hat die alte Übernachtungssteuer ersetzt, trägt keine Mehrwertsteuer und ist die Kosten Ihres Gastes, nicht Ihre — aber es ist Ihr Papierkram, jeden Monat, und sie sitzt auf Ihrem Preis, wenn der Gast Sie mit dem Hotel nebenan vergleicht.
Die Standards vom Oktober 2025
Das ist die Änderung, die die meisten Eigentümer noch nicht mitbekommen haben. Seit dem 1. Oktober 2025 reicht eine Registrierungsnummer allein nicht mehr; das Objekt selbst muss Mindeststandards erfüllen. Es muss baurechtlich ein legaler Hauptnutzungsraum sein — ein Keller oder ein Nebengebäude mit einer Nummer auf einer Plattform ist keine legale Vermietung, wie schön die Renovierung auch ist — mit Tageslicht, Belüftung und Klimaanlage. Es muss eine Haftpflichtversicherung für Verletzungen und Schäden haben. Es braucht eine Sicherheitserklärung eines Elektrikers, Feuerlöscher, Rauchmelder, einen FI-Schutzschalter und Fluchtwegbeschilderung, ein Schädlingsbekämpfungszertifikat, einen Erste-Hilfe-Kasten und einen Leitfaden mit Notrufnummern. Nichts davon ist für ein ordentliches Haus beschwerlich. Alles ist eine Liste, die Sie tatsächlich abarbeiten und deren Papiere Sie aufbewahren müssen.
Wo es eingeschränkt ist, und wohin es geht
Neue Kurzzeitvermietungsregistrierungen sind in den zentralen Bezirken Athens eingefroren, und von Juli 2026 bis Jahresende im Zentrum Thessalonikis, mit Bußgeldern ab €20.000 für Verstöße. In diesen Gebieten wird ein Objekt, das den Besitzer wechselt, aus dem Register gestrichen und kann sich während des Einfrierens nicht neu registrieren. Kreta hat derzeit keine Beschränkung dieser Art, und die Ferienküste ist ein anderer Wohnungsmarkt als das Zentrum Athens. Aber die Richtung der nationalen Politik ist sichtbar, zwei weitere Regeln greifen bereits überall — eine durch Nutzungsänderung entstandene Wohnung darf fünf Jahre lang nicht kurzzeitvermietet werden, und eine für ein Golden Visa gekaufte Immobilie überhaupt nicht — und die Hausordnung kann es in einem Mehrfamilienhaus komplett verbieten. Wer nur kauft, wenn die Kurzzeitvermietung genau so bleibt wie heute, geht eine Wette ein und sollte das wissen.
Die ehrliche Rechnung
Hier ist der Sommer. Ein gutes Haus an einem guten Platz an der Nordküste vermietet sich von Mai bis Oktober gut und im Juli und August hervorragend. Hier ist der Rest: Von November bis März ist der Streifen weitgehend geschlossen und die Buchungen sind nahe null, die Saison ist also eine Saison, kein Jahr. Vom Brutto gehen ab: die Provision der Plattform, die Reinigung zwischen jedem Aufenthalt, die Wäsche, die Verwaltungsfirma, wenn Sie nicht hier sind — üblich ein Fünftel bis ein Drittel der Einnahmen, verhandelbar — die Nebenkosten, die die Gäste verbrauchen, der Papierkram der Klimaabgabe, die Versicherung und die Zertifikate oben, und dann die Steuerskala. Was bleibt, ist real, und es ist ein Bruchteil des Prospekts.
Dagegen eine Langzeitvermietung: ein ganzjähriger Mieter zu niedrigerer Monatsmiete, keine Klimaabgabe, keine Mehrwertsteuerfrage, keine Standardliste, keine Reinigung und ein befristeter Steueranreiz für Eigentümer, die ein Objekt unter Bedingungen von Kurz- auf Langzeitvermietung umstellen. Sie liegt oft näher an der Kurzzeitzahl, als die Leute erwarten, mit einem Bruchteil der Arbeit. Die ehrliche Frage ist, wie viel Sie das Haus selbst nutzen wollen — denn ein Haus, das Sie im Juli und August nutzen, ist ein Haus, das Sie im Juli und August nicht vermieten können, und dort war das Geld.
Der ehrliche Haken
Die Regeln ändern sich jedes Jahr, und die Änderungen von 2026 waren nicht die letzten. Compliance ist echte Arbeit, auf Griechisch, mit Fristen, und die Plattformen melden inzwischen alles. Die Steuerskala beißt über €24.000 hart. Der Winter ist leer. Eine Verwaltungsfirma nimmt ihren Anteil, ob das Haus voll ist oder nicht. Und das, wofür Sie das Haus gekauft haben — es zu nutzen — konkurriert direkt mit dem, was es bezahlt. Menschen bringen es zum Laufen, und es sind die, die mit der schlechtesten Saison gerechnet haben, nicht mit der besten.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie, eine Verwaltungsfirma oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn die Zahlen in einer schlechten Saison mit den Regeln von 2026 aufgehen und Sie das Haus auch dann noch wollten, wenn sie es nicht täten. Lassen Sie es, wenn der Kauf nur Sinn ergibt, weil „es sich selbst trägt“ — dieser Satz leistet mehr Arbeit, als irgendein Satz leisten sollte.
Darf ich mein Haus auf Kreta über Airbnb vermieten?
Ja, wenn es im Kurzzeitvermietungsregister der Steuerbehörde eingetragen ist und die Registrierungsnummer in jedem Inserat zeigt, die seit Oktober 2025 geltenden Mindeststandards erfüllt und Sie jeden Aufenthalt melden. Eine für ein Golden Visa gekaufte Immobilie darf nicht kurzzeitvermietet werden.
Wie werden Einnahmen aus Kurzzeitvermietung in Griechenland 2026 besteuert?
Als Mieteinnahmen für eine Privatperson mit bis zu zwei Objekten: 15 % bis €12.000, 25 % von €12.001 bis €24.000, 35 % von €24.001 bis €36.000 und 45 % darüber. Bei drei oder mehr Objekten oder mit Zusatzleistungen werden sie zu gewerblichen Einkünften mit anderen Regeln und 13 % Mehrwertsteuer.
Was sind die Mindeststandards für eine Kurzzeitvermietung in Griechenland?
Seit dem 1. Oktober 2025 muss das Objekt ein legaler Hauptnutzungsraum mit Tageslicht, Belüftung und Klimaanlage sein, eine Haftpflichtversicherung haben, eine Sicherheitserklärung eines Elektrikers, Feuerlöscher, Rauchmelder, einen FI-Schutzschalter und Fluchtwegbeschilderung, dazu ein Schädlingsbekämpfungszertifikat, einen Erste-Hilfe-Kasten und einen Leitfaden mit Notrufnummern.
Was ist die Klimaresilienzabgabe?
Eine Abgabe pro Nacht, die Ihre Gäste zahlen und die Sie monatlich an die Steuerbehörde abführen: €8 pro Nacht von April bis Oktober und €2 von November bis März für eine Kurzzeitvermietung, €15 und €4 für ein freistehendes Haus über 80 Quadratmeter. Sie hat die alte Übernachtungssteuer ersetzt.
Ist Kurzzeitvermietung irgendwo in Griechenland verboten?
Neue Registrierungen sind im Zentrum Athens eingefroren und ab Juli 2026 im Zentrum Thessalonikis. Kreta hat derzeit keine solche Beschränkung, aber die Richtung ist klar, und durch Nutzungsänderung entstandene Wohnungen dürfen fünf Jahre lang nicht kurzzeitvermietet werden.
Ist Langzeitvermietung auf Kreta besser als Kurzzeitvermietung?
Finanziell liegt es oft näher beieinander, als der Prospekt nahelegt, sobald Verwaltung, Reinigung, Plattformgebühren, der leere Winter und die Steuerstufen von 35–45 % eingerechnet sind, und Langzeitvermietungen kennen weder Klimaabgabe noch Mehrwertsteuer und haben einen befristeten Steueranreiz für Umstellungen. Es hängt davon ab, wie viel Sie das Haus selbst nutzen.
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