Eine Immobilie in Griechenland mit Mieter kaufen: der Mietvertrag, die Kaution und der Weg hinaus
In Griechenland beendet ein Verkauf den Mietvertrag nicht: Der Käufer tritt an die Stelle des Vermieters, samt Kaution. Was Sie übernehmen, wie die Mietvertragsmeldung bei der Steuerbehörde auf Sie übergeht und wie lange es wirklich dauert, bis Sie die Schlüssel zurückbekommen.
Eine griechische Wohnung, in der ein Mieter lebt, ist ein anderer Kauf als eine leere und für jeden, der bald selbst dort wohnen will, meist eine schlechte Nachricht. Ein Verkauf bricht keinen Mietvertrag: Der Käufer wird zu denselben Bedingungen Vermieter, einschließlich Kaution, und Eigenbedarf ist kein Grund, ein Wohnraummietverhältnis vorzeitig zu beenden. Für einen Investor kann ein vorhandener Mieter ein Plus sein; alle anderen sollten jeden Monat bis zur Rückgabe der Schlüssel in den Preis einrechnen. Regeln und Zahlen nach dem Stand vom Oktober 2026, geprüft anhand des Zivilgesetzbuchs, des Gesetzes 1703/1987, des Gesetzes 5221/2025, der Hinweise der Steuerbehörde (AADE) und der griechischen juristischen Fachpresse.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Im Mietrecht kommt es auf den Wortlaut des Vertrags und die Art seiner Meldung an, und griechische Gerichte waren sich bei den folgenden Einzelheiten nicht immer einig. Lassen Sie beides von Ihrem eigenen Anwalt lesen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Der Kauf mit Mieter in einer Minute. Ein Mietvertrag mit sicherem Datum – das die elektronische Registrierung im Steuersystem verleiht – überdauert den Verkauf und bindet den Käufer (Art. 614 ZGB); ohne ein solches kann der Käufer ihn mit einer Frist von einem oder zwei Monaten kündigen (Art. 615). Wohnraummietverträge laufen mindestens drei Jahre (Gesetz 1703/1987, Art. 2), Miete darf nur für den laufenden Monat im Voraus gezahlt werden, und die Kaution ist auf zwei Monatsmieten begrenzt. Eigenbedarf ist kein Grund für eine vorzeitige Beendigung. Seit dem 1. Mai 2026 lässt eine vom Anwalt erlassene Räumungsanordnung (Gesetz 5221/2025) einem Mieter ab der Mitteilung zum Vertragsende noch immer mindestens sechs Monate. Der Käufer reicht eine neue Mietvertragsmeldung bei der AADE ein.
Der Mietvertrag überdauert den Verkauf, wenn er ein sicheres Datum hat
Entscheidend ist Artikel 614 des Zivilgesetzbuchs. Wird ein Mietvertrag durch eine Urkunde mit sicherem Datum nachgewiesen und überträgt der Vermieter während der Laufzeit das Eigentum, „tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein“, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Der Weg zum sicheren Datum, der fast jedes heutige Mietverhältnis abdeckt, ist die elektronische Registrierung des Mietvertrags im Steuersystem (TAXIS).
Artikel 615 regelt die Ausnahmen. Hat der Mietvertrag kein sicheres Datum oder enthält er eine Klausel, die einem neuen Eigentümer erlaubt, den Mieter zu entfernen, kann der Käufer mit einer Frist von einem Monat bei einem Vertrag bis zu einem Jahr oder von zwei Monaten bei einem längeren kündigen, und der Mieter behält einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer. Das klingt nach einem Ausweg, doch ein nicht gemeldetes Mietverhältnis bedeutet meist auch nicht gemeldete Miete und einen Mieter, der allen Grund hat, Ihnen die ersten Monate schwer zu machen.
Was Sie übernehmen: Miete, Laufzeit und Kaution
Weil Sie in den Mietvertrag so eintreten, wie er geschrieben steht, übernehmen Sie die Miete, eine etwaige Indexklausel und das Vertragsende; ein Eigentümerwechsel setzt die Miete nicht neu fest. Das Gesetz 1703/1987 fügt zwei Grenzen hinzu: Miete darf nur für den laufenden Monat im Voraus gezahlt werden, und eine Kaution für Wohnraum darf zwei Monatsmieten nicht übersteigen. Ein Vertrag, der eine Jahresmiete als vorausbezahlt ausweist, ist ein Warnsignal, kein Schnäppchen.
Bei der Kaution tappen Käufer in die Falle. Eine Linie der griechischen Rechtsprechung sagt, der neue Eigentümer schulde nichts, weil er das Geld nie erhalten habe; die Linie, der die von mir gefundene Fachliteratur folgt, gestützt auf Urteile des Areopags von 1997 bis 2001, sagt, der neue Eigentümer müsse sie zurückzahlen. Meine Einschätzung: Gehen Sie davon aus, dass Sie sie zurückzahlen, und lassen Sie sie im Vorvertrag vom Preis abziehen, der auch regeln sollte, wer die Miete des laufenden Monats und etwaige Rückstände behält.
Die Steuermeldung geht auf Sie über, nicht der Mietvertrag
Der Mietvertrag läuft weiter, doch der Eintrag bei der AADE aktualisiert sich nicht von selbst. Laut den veröffentlichten FAQ der Steuerbehörde reicht, wer durch den Erwerb der Immobilie Vermieter wird, eine neue Mietvertragsmeldung in eigenem Namen ein und vermerkt den ursprünglichen Vertrag im Bemerkungsfeld; der Mieter bestätigt sie normalerweise auf myAADE. Bis dahin können Sie die Miete nicht korrekt erklären; besteuert wird sie wie unter Mietrenditen auf Kreta beschrieben.
Die Meldung zählt nicht nur steuerlich. Das Räumungsverfahren nach Gesetz 5221/2025 funktioniert nur, wenn der Mietvertrag durch eine schriftliche Urkunde oder zumindest durch eine vom Mieter akzeptierte elektronische Meldung nachgewiesen ist.
Das Mietende: Laufzeit, Mitteilungsfrist und keine Abkürzung über Eigenbedarf
Eigenbedarf ist kein Grund, ein Wohnraummietverhältnis vorzeitig zu beenden, und die Fachliteratur zum Gesetz 5221/2025 sagt es klar: Eine vorzeitige Beendigung wegen Eigenbedarfs oder wegen eines Verkaufs ist nicht zulässig. Die dreijährige Mindestlaufzeit gilt auch dann, wenn der Vertrag eine kürzere Dauer nennt. Sie warten das Laufzeitende ab oder handeln eine einvernehmliche Aufhebung aus, was bedeuten kann, dass Sie den Mieter dafür bezahlen, zu einem vereinbarten Termin auszuziehen.
Endet die Laufzeit, sieht das seit dem 1. Mai 2026 geltende Verfahren eine vom Gerichtsvollzieher zugestellte Mitteilung mindestens drei Monate vor Vertragsende vor, dann eine von einem zertifizierten Rechtsanwalt erlassene Räumungsanordnung, vollstreckbar zwei Monate nach Zustellung; der Mieter kann innerhalb von 15 Werktagen Einspruch einlegen. Die juristische Fachliteratur fasst das als mindestens sechs Monate zusammen, bis der Mieter auszieht. Bei Mietrückständen sind es eine Mitteilung mit 15 Tagen Frist und eine Vollstreckungsfrist von 20 Tagen. Wenn Sie kaufen, um selbst einzuziehen, rechnen Sie ab dem tatsächlichen Vertragsende plus sechs Monate, nicht ab dem Abschluss des Kaufs. Vor dem Kauf langfristig mieten behandelt dieselben Regeln aus Sicht des Mieters.
Kurzzeitbuchungen bei einer registrierten Immobilie
Eine Ferienvermietung ist ein anderer Fall. Nach Artikel 111 des Gesetzes 4446/2016 führt die AADE das Register für Kurzzeitvermietung, und wer jede Immobilie registriert und jeden Aufenthalt meldet, ist der „Verwalter“, der Eigentümer, Mieter oder ein Dritter sein kann. Registrierung und Buchungen liegen beim Verkäufer, nicht bei der Immobilie.
Ich konnte keine Hinweise der AADE dazu finden, was mit einem Registereintrag oder mit künftigen Buchungen geschieht, wenn die Immobilie verkauft wird, und auch keine klare Antwort darauf, ob Artikel 614 einen Käufer an eine Plattformbuchung binden würde. Der Vorvertrag sollte daher entweder festlegen, dass der Verkäufer alle Buchungen für die Zeit nach dem Abschluss auf eigene Kosten storniert, oder dass benannte Buchungen auf Sie übergehen und Ihnen die Zahlungen der Gäste gutgeschrieben werden. Ich gehe davon aus, dass Sie die Immobilie auf Ihren eigenen Namen registrieren und die Anforderungen aus Ihr Haus auf Kreta vermieten erfüllen, bevor Sie eigene Buchungen annehmen.
Welche Unterlagen Sie verlangen sollten und was das für den Preis bedeutet
Verlangen Sie vom Verkäufer über Ihren Anwalt den unterschriebenen Mietvertrag und jede Änderung; den Beleg über die AADE-Meldung mit der Annahme durch den Mieter; Bankbelege über ein Jahr Miete; eine schriftliche Bestätigung der Kaution; jede zugestellte Mitteilung und jedes Gerichtsverfahren; sowie den Stand von Gemeinschaftskosten und Versorgungsrechnungen. Bei einer Kurzzeitvermietung kommen die Registernummer und eine Liste künftiger Buchungen mit bereits eingenommenen Beträgen hinzu. Der Zugang für Ihren Ingenieur hängt vom guten Willen ab: Das Gesetz gibt dem Vermieter einen Besuch pro Quartal mit einem Sachverständigen, um die ordnungsgemäße Nutzung zu prüfen, und sagt nichts über Besichtigungen für Käufer. Nehmen Sie all das in die Verkäuferakte auf, die der Kaufprozess beschreibt.
Beim Preis konnte ich keine veröffentlichte griechische Zahl für einen Abschlag wegen eines vorhandenen Mieters finden. Meine Einschätzung: Eine vermietete Wohnung ist für einen Investor etwa gleich viel wert und für einen Selbstnutzer deutlich weniger, und der Abschlag, für den es sich zu verhandeln lohnt, entspricht den Kosten der Monate bis zur Räumung – der Miete, die Sie anderswo zahlen würden, plus einer etwaigen Zahlung für den Auszug.
Der ehrliche Nachteil
Die Regeln begünstigen den Mieter, und zwar mit Absicht. Mit der Immobilie kaufen Sie sich nicht aus dem Mietvertrag heraus, Sie schulden womöglich eine Kaution, die Sie nie gesehen haben, und selbst das schnellere Räumungsverfahren sieht am Ende der Laufzeit sechs Monate vor. Ein Verkäufer, der verspricht, der Mieter „werde ausziehen“, bietet eine Hoffnung, keine Rechtsposition, es sei denn, der Mieter hat eine Aufhebungsvereinbarung unterschrieben.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte, Notare, Vermietungsagenturen noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn Sie für Mieteinnahmen kaufen, der Mietvertrag gemeldet und auf myAADE akzeptiert ist, die Miete per Bank gezahlt wird und die Kaution auf den Preis angerechnet wird. Lassen Sie es, wenn Sie in den nächsten ein, zwei Jahren selbst in der Wohnung leben müssen oder der Verkäufer Ihnen keinen gemeldeten Mietvertrag und keine saubere Zahlungshistorie vorlegen kann.
Endet ein Mietvertrag, wenn eine Immobilie in Griechenland verkauft wird?
Nein. Nach Artikel 614 des griechischen Zivilgesetzbuchs überdauert ein durch eine Urkunde mit sicherem Datum nachgewiesener Mietvertrag den Verkauf, und der Käufer tritt als Vermieter in die Rechte und Pflichten des Verkäufers ein. Ein elektronisch bei der Steuerbehörde gemeldeter Mietvertrag gilt in der Regel als mit sicherem Datum versehen, sodass in der Praxis fast jeder gemeldete Mietvertrag den Käufer bindet.
Kann ich einem Mieter kündigen, um selbst in eine in Griechenland gekaufte Wohnung einzuziehen?
Nicht vor Ende des Mietvertrags. Eigenbedarf ist in Griechenland kein Grund, einen Wohnraummietvertrag vorzeitig zu beenden, und die Fachliteratur zum Gesetz 5221/2025 sagt es klar: Eine vorzeitige Beendigung wegen Eigenbedarfs oder wegen eines Verkaufs ist nicht zulässig. Sie warten die vereinbarte Laufzeit ab, nach Gesetz 1703/1987 mindestens drei Jahre, oder vereinbaren mit dem Mieter eine Aufhebung.
Wer zahlt nach einem Immobilienverkauf in Griechenland die Kaution des Mieters zurück?
Die griechischen Gerichte sind gespalten, doch mehrere Urteile des Areopags halten fest, dass der neue Eigentümer, der in den Mietvertrag eingetreten ist, die Kaution zurückzahlen muss, obwohl der Verkäufer sie erhalten hat. Ein Käufer sollte davon ausgehen, dass die Pflicht bei ihm liegt, und die Kaution im Vertrag auf den Preis anrechnen lassen. Das Gesetz 1703/1987 begrenzt die Kaution für Wohnraum auf zwei Monatsmieten.
Wie lange dauert es, bis eine vermietete Wohnung in Griechenland geräumt ist?
Mindestens bis zum Ende der Mietlaufzeit und danach noch etwa sechs Monate, wenn der Mieter nicht auszieht. Nach Gesetz 5221/2025, in Kraft seit dem 1. Mai 2026, stellt der Vermieter mindestens drei Monate vor Vertragsende per Gerichtsvollzieher eine Mitteilung zu, und eine vom Anwalt erlassene Räumungsanordnung kann zwei Monate nach ihrer Zustellung vollstreckt werden.
Was geschieht mit der AADE-Mietvertragsmeldung, wenn eine vermietete Immobilie verkauft wird?
Laut den veröffentlichten Hinweisen der AADE reicht der neue Vermieter eine neue Mietvertragsmeldung in eigenem Namen ein und verweist im Bemerkungsfeld auf den ursprünglichen Mietvertrag. Der Mieter bestätigt sie normalerweise auf myAADE. Bis dahin kann der neue Eigentümer die Miete nicht korrekt erklären.
Muss ich Airbnb-Buchungen einhalten, wenn ich eine Ferienunterkunft auf Kreta kaufe?
Kurzzeitbuchungen sind Verträge zwischen dem Verkäufer, als registriertem Verwalter nach Gesetz 4446/2016, und den Gästen, und ich konnte keine offiziellen Hinweise dazu finden, was ein Verkauf mit ihnen macht. Der sichere Weg ist, im Vorvertrag zu entscheiden, ob der Verkäufer sie vor dem Abschluss storniert oder sie übergibt, wobei die Zahlungen der Gäste dem Käufer gutgeschrieben werden.
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