Das Kataster und die KAEK: was „in Betrieb“ 2026 für ein Haus auf Kreta bedeutet

Die meisten, die 2026 auf Kreta kaufen, kaufen mitten in einem Systemwechsel. Ein Jahrhundert lang wurde griechisches Eigentum in örtlichen Hypothekenregistern unter den Namen derer verzeichnet, die Urkunden unterschrieben hatten; das griechische Kataster ersetzt das durch eine Karte der Flurstücke, jedes mit einer Nummer und einem eingetragenen Eigentümer. Kreta gehört zu den letzten Landesteilen, die umstellen, und im Lauf des Jahres 2026 befand sich der größte Teil der Insel in der Phase der Auslegung – vorläufige Daten, veröffentlicht zur Prüfung durch die Eigentümer – und war nicht vollständig in Betrieb. Das ist kein Grund, auf einen Kauf zu verzichten. Es ist ein Grund, zwei Dinge zu prüfen, nach denen das alte System nie gefragt hat: ob der Verkäufer die Immobilie erklärt hat und ob der vorläufige Eintrag mit der Urkunde übereinstimmt. Alles Folgende gibt den Stand vom September 2026 wieder, geprüft anhand der eigenen Bekanntmachungen und Gebührentabellen des griechischen Katasters und des Wortlauts des Gesetzes 2664/1998.

Ich bin weder Rechtsanwalt noch Vermessungsingenieur, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Welches Registersystem an einem bestimmten Tag für ein bestimmtes Grundstück gilt, ist eine Frage für den Notar, der die Urkunde unterzeichnen wird.

Was die KAEK ist

Die KAEK – Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου – ist die Ausweisnummer des Flurstücks. Ihre zwölf Ziffern verschlüsseln den Regionalbezirk, die Gemeinde, den Sektor, die Einheit und das Flurstück selbst, und Wohnungen oder anderes Stockwerkseigentum erhalten weitere Endungen. Die Nummer gehört zum Land, nicht zur Person: Ein Verkauf ändert den Eigentümer, der unter ihr eingetragen ist, während die Teilung oder Zusammenlegung von Flurstücken neue Nummern erzeugt.

Für einen Käufer ist das ganz praktisch von Bedeutung. Sobald ein Gebiet im Kataster erfasst ist, wird aus der Frage „Ist das das Grundstück aus der Urkunde?“ die Frage „Ist das die KAEK, und zeigt der Katasterplan die Grenzen, die der Verkäufer mit Ihnen abgegangen ist?“ Eine Abweichung zwischen topografischer Vermessung, Urkunde und Katasterplan ist genau das, was Sie vor der Anzahlung finden sollten, nicht danach.

Wo Kreta steht

Der Regionalbezirk Rethymno – Rethymno, Agios Vasileios, Amari, Anogeia und Mylopotamos – hat seine vorläufigen Daten ab dem 30. April 2026 ausgelegt. Die Frist für Berichtigungsanträge war der 30. Juni, und fristgerecht gespeicherte Anträge konnten bis zum 21. Juli abgeschlossen werden. Die nördlichen Gemeinden Heraklions, Heraklion, Malevizi und Hersonissos, sowie der gesamte Regionalbezirk Chania haben ab dem 25. Mai 2026 ausgelegt, und ihre Frist wurde bis zum 3. August 2026 verlängert. Ein Pressebericht aus dem Jahr 2025 meldete, dass das südliche Heraklion und Lasithi in das Programm aufgenommen würden; ihren aktuellen Stand konnte ich anhand keiner offiziellen Quelle überprüfen.

Im September 2026 hatte also ein großer Teil Kretas die Auslegung abgeschlossen, aber noch keinen bestätigten Termin für den Betriebsbeginn. Praktisch bedeutet das, dass zwei Register nebeneinander bestehen: das alte Register, in dem der Titel des Verkäufers eingetragen ist, und der vorläufige Katasterbestand, der aus den Erklärungen der Eigentümer aufgebaut wurde. Beide sollten übereinstimmen. Tun sie es nicht – ein Grundstück auf den Namen eines Cousins eingetragen, eine Grenze mitten durch die Olivenbäume des Nachbarn gezogen, ein Eintrag „unbekannter Eigentümer“ –, ist die Korrektur Sache des Verkäufers, und sie ist während der Auslegung weit einfacher als später.

Was Sie prüfen und verlangen sollten

Verlangen Sie vom Verkäufer die KAEK, falls bereits eine vergeben wurde, und einen Nachweis, dass er die Immobilie beim Kataster erklärt hat. Bitten Sie Ihren Anwalt, die ausgelegten Daten mit den Eigentumsurkunden und der topografischen Vermessung des Ingenieurs abzugleichen. Der Online-Dienst des Katasters für die endgültigen Daten zeigt die KAEK sowie Auszüge aus Blatt und Plan, aber nur demjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, und seine Ausdrucke können bei einem Rechtsgeschäft nicht verwendet werden – das ist also etwas, das der Verkäufer Ihnen zeigt, nicht etwas, das Sie selbst nachschlagen.

Mit amtlichen Bescheinigungen verhält es sich anders. Sie lassen sich online über Taxisnet beantragen: Innerhalb von zehn Werktagen kommt ein Gebührenbescheid, der binnen sieben Tagen zu bezahlen ist, und die Bescheinigung wird als PDF geliefert. Die Gebührentabelle des Katasters nennt 9,50 € für eine Kopie des Katasterblatts (plus 4,50 € je weiteres Blatt), 9,50 € für eine Bescheinigung über die Eintragungen, 15 € für einen Auszug aus dem Katasterplan und 33 € für den vollständigen Plan.

Zwei alte Gewohnheiten gilt es abzulegen. Ein Vorvertrag gehört nicht zu den Rechtsakten, die Artikel 12 des Gesetzes 2664/1998 als eintragungsfähig aufführt, und verschafft Ihnen daher keinen eigenen Katastereintrag. Und wenn das Grundstück unter oder neben einer Wald- oder archäologischen Schutzzone liegt, ist das Kataster der Ort, an dem diese Ansprüche als konkurrierende Rechte auftauchen.

Was die Eintragung kostet

Der Katasterbeschluss 2/12-01-2026, am 13. Januar 2026 im Regierungsanzeiger veröffentlicht, legt die Gebühren fest. Bei einem Verkauf fällt eine anteilige Gebühr von 5 ‰ des Wertes zuzüglich fester Gebühren von 3 € und 20 € an. Derselbe Beschluss sieht zusätzlich 1 ‰ für Rechtsakte vor, die in das Katasterbuch nach Artikel 10 des Gesetzes 2664/1998 eingetragen werden, und ein Pressebericht beziffert die Summe auf 6 ‰ – 623 € bei einem Kauf über 100.000 €. Rechnen Sie mit einer Spanne von 5–6 ‰ und lassen Sie sich die genaue Zahl vom Notar nennen. Der Notar reicht die Eintragung elektronisch ein, und die Gebühr muss binnen drei Werktagen nach dem Gebührenbescheid bezahlt werden, sonst wird der Antrag automatisch abgelehnt. Ein oft wiederholter Fehler ist wissenswert: Die 8-‰-Kategorie im Beschluss betrifft einen Ehevertrag (προικοσύμφωνο), nicht einen Vorvertrag (προσύμφωνο).

Diese Posten kommen in der Gesamtrechnung zu Grunderwerbsteuer, Notar und Anwalt hinzu, und das Verfahren fügt sich in den übergeordneten Ablauf des Kaufs ein.

Das Achtjahresfenster

Sobald ein Gebiet in Betrieb geht, sind die aus den endgültigen Katastertabellen übernommenen Einträge die Ersteintragungen. Nach Artikel 6 des Gesetzes 2664/1998 muss jeder, der sie für falsch hält, vor dem Gericht erster Instanz klagen, und zwar innerhalb einer Frist, die am 31. Dezember des Jahres endet, in dem acht Jahre seit der Veröffentlichung des Beschlusses über den Betriebsbeginn vollendet sind. Lautet der Eintrag „unbekannter Eigentümer“, stellt der Anspruchsteller einen Antrag – keine Klage – beim Katasterrichter und muss ihn binnen 20 Tagen dem griechischen Staat zustellen. Für einen Käufer ist die Lehre einfach: Eine Immobilie mit falscher Ersteintragung ist eine Immobilie mit angehängtem Rechtsstreit, und der Verkäufer sollte ihn klären, bevor Sie unterschreiben.

Der ehrliche Nachteil

Der Wechsel geht langsam voran, und die Termine verschieben sich: Die Frist für Chania wurde verlängert, für das südliche Heraklion und Lasithi gibt es keinen bestätigten Zeitplan, und die offizielle Website sagt Ihnen nicht an einer Stelle, welche Gebiete in Betrieb sind. Über den Gebührenbeschluss wurde falsch berichtet, und das zusätzliche 1 ‰ ist tatsächlich unklar. Und das Kataster heilt nicht das Grundproblem kretischer Immobilien – ungeteiltes Familieneigentum, nirgends verzeichnete Grenzen, nie abgegebene Erklärungen. Es macht diese Probleme lediglich sichtbar, was unbequem ist, für einen Käufer aber ausschließlich eine gute Nachricht.