Charges communes et règles d’un immeuble grec : le règlement, les millièmes, le gestionnaire, les charges impayées et la facture de chauffage
Un appartement dans un immeuble grec (πολυκατοικία) s’accompagne d’un règlement que vous n’avez pas écrit, d’une part des factures fixée en millièmes, d’un gestionnaire et d’une assemblée générale. Comment le règlement vous lie, ce que disent la loi de 1929 et le Code civil quand il n’y en a pas, comment se répartissent les charges communes et le chauffage, pourquoi les arriérés d’un vendeur ne deviennent pas les vôtres si vous vérifiez, ce que disent les tribunaux de la location de courte durée, et où en était la réforme en novembre 2026.
Un appartement dans un immeuble grec s’accompagne d’un second contrat que vous n’avez jamais négocié : le règlement de l’immeuble. Il fixe ce que vous payez, ce que vous pouvez faire de l’appartement et la façon dont l’immeuble décide, et là où il n’y en a pas, une loi de 1929 et le Code civil comblent le vide avec des règles rudimentaires et difficiles à changer. La règle pratique est simple : lisez le règlement et les comptes des deux dernières années avant l’acompte, et obtenez du gestionnaire la confirmation écrite que le vendeur est à jour. Vérifié en novembre 2026 au regard de la loi 3741/1929, du Code civil, de la règle de 2017 sur le chauffage, de décisions de justice récentes et des documents de réforme du ministère de la Justice.
Je ne suis pas avocat, et ce texte ne constitue pas un conseil juridique. Le règlement d’un immeuble est un document privé que seul un avocat qui l’a lu peut interpréter, et les tribunaux lisent des clauses similaires de manières différentes.
L’immeuble en une minute. Votre appartement vous appartient en pleine propriété, avec une quote-part indivise du terrain, du toit, des murs, des escaliers, de l’ascenseur et du chauffage central (art. 1117 du Code civil, loi 3741/1929 art. 2). Le règlement est un acte notarié inscrit dont les restrictions valent servitudes (art. 13) : il vous lie sans que vous l’ayez lu. Le rédiger ou le modifier exige tous les propriétaires (art. 4) ; sans règlement, même un gestionnaire exige l’unanimité. Les charges suivent les millièmes du règlement ou, à défaut de tout accord, la valeur de chaque appartement (art. 5) ; les appartements vides paient en général. Les arriérés d’un vendeur restent les siens selon la jurisprudence dominante, mais aucune loi n’exige encore d’attestation de charges payées : demandez-en une. Se déconnecter du chauffage central exige une majorité absolue, ou 30 jours de silence (loi 4495/2017 art. 127). Une clause réservant les lieux à l’habitation a été opposée à la location de courte durée (ΜΠΑ 2937/2026). La réforme de la loi de 1929 n’était pas loi au 1er novembre 2026 ; un vote a été promis pour fin janvier 2027.
Le règlement fait partie de ce que vous achetez
L’article 4 de la loi 3741/1929 permet aux propriétaires, avec le consentement de tous, de rédiger un règlement qui fixe leurs droits et obligations, institue une assemblée générale et détermine les majorités requises pour les décisions sur les parties communes, lesquelles peuvent varier selon l’importance de la décision. L’article 13 exige que cet accord soit un acte notarié porté aux registres fonciers, et fait de ses restrictions des servitudes. Concrètement, le règlement suit l’appartement : une interdiction d’usage professionnel, d’animaux, de stores bannes ou de location touristique lie l’acheteur exactement comme elle liait le vendeur.
Ce que vous partagez dépasse la cage d’escalier : l’article 2 de la loi de 1929 ajoute au sol, aux murs et au toit du Code civil les cheminées, les puits de lumière, les ascenseurs, les fosses septiques et le chauffage central, et interdit de les diviser. La façon dont le cadastre enregistre chaque appartement est expliquée dans propriété verticale et horizontale.
Les millièmes et les charges communes
Le règlement comporte normalement un tableau des millièmes (χιλιοστά) : votre part de l’immeuble, de chaque facture commune et du vote. Beaucoup de tableaux ont des colonnes supplémentaires, l’une pour l’ascenseur, qui pèse davantage sur les étages supérieurs, l’autre pour le chauffage. Là où les propriétaires ne sont jamais convenus de rien, l’article 5 fait payer chacun en proportion de la valeur de son appartement, et définit les charges communes comme l’entretien et la réparation des parties communes et les impôts sur l’immeuble commun.
Deux faits surprennent les propriétaires étrangers. Un appartement vide paie en général sa part, que quelqu’un y vive ou non, et modifier la répartition exige une décision unanime, pas une majorité. Un immeuble avec ascenseur et service de nettoyage coûte moins cher qu’une résidence avec jardins et piscine ; le calcul de la piscine se trouve dans appartements et résidences.
Le gestionnaire et l’assemblée générale
Le gestionnaire (διαχειριστής) encaisse les charges, paie les factures, commande les réparations et représente les propriétaires en justice. Sans règlement, l’article 4 ne permet sa désignation qu’à l’unanimité ; sa révocation se fait à une majorité calculée en millièmes. Le document de réforme du ministère de juillet 2026 range lui-même parmi les problèmes les obligations floues des gestionnaires et les seuils allant jusqu’à 100 % pour modifier un règlement.
La réforme arrive, elle n’est pas là. Le projet tel que rapporté en juillet 2026 abaisserait les majorités pour les réparations et les rénovations énergétiques, ajouterait une procédure accélérée, peut-être une injonction de payer, pour les charges impayées, et rendrait obligatoire un fonds de réserve. Le 8 octobre 2026, le ministre a déclaré que le projet de loi serait prêt début décembre et voté fin janvier. D’ici là, les règles de 1929 s’appliquent.
Charges impayées : celles du vendeur, si vous vérifiez
La presse juridique décrit la jurisprudence dominante comme répartissant la responsabilité des charges communes selon la période pendant laquelle chaque propriétaire a détenu l’appartement, l’inscription de l’acte servant de date butoir, de sorte que l’acheteur n’est pas solidairement responsable des dettes du vendeur (les articles 965, 1192 et 1198 du Code civil sont ceux qui sont cités). Le piège est pratique. En novembre 2024, la fédération des propriétaires et les notaires ont demandé qu’une déclaration du gestionnaire attestant l’absence d’arriérés soit obligatoire dans toute vente, parce que des vendeurs sur le départ, dont des propriétaires étrangers, laissaient des dettes derrière eux. Aucune règle de ce type n’a été trouvée en vigueur au 1er novembre 2026 : l’acte comporte des attestations fiscales et sociales, pas d’attestation sur les charges communes.
Demandez donc, avant de signer, une confirmation datée et signée du gestionnaire que l’appartement ne doit rien, ainsi que les comptes des deux dernières années, le solde du fonds de réserve et toute décision d’assemblée portant sur des travaux déjà votés mais pas encore facturés. S’il y a des arriérés, faites-les régler sur le prix chez le notaire. La suite de la remise des clés est dans le premier mois après l’acte.
Le chauffage, et la location de courte durée
Le chauffage central est généralement réparti selon la colonne chauffage et, lorsqu’ils sont installés, selon des compteurs individuels ou des répartiteurs de frais de chauffage sur les radiateurs, que la loi 4342/2015 imposait avant fin 2016 lorsque c’était techniquement faisable et rentable. Pour quitter l’installation, l’article 127 de la loi 4495/2017 confie la décision à la majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires, par-dessus le règlement ; si l’assemblée refuse ou garde le silence pendant 30 jours, un propriétaire peut se déconnecter à ses frais. L’appartement cesse alors de payer le combustible mais continue de payer sa part de l’entretien préventif et des dépenses extraordinaires, sauf si la majorité l’en exempte.
C’est sur la location de courte durée que les règlements mordent. Dans une décision provisoire, ΜΠΑ 2937/2026, rapportée en juillet 2026, un tribunal d’Athènes a lu une clause de 1970 réservant les lieux à l’habitation comme excluant une location de courte durée professionnelle et en a ordonné l’arrêt, avec une astreinte de 1 000 € par infraction. Ce n’était pas un jugement définitif, la presse qualifie la jurisprudence de divisée, une décision athénienne de 2019 a refusé une interdiction là où le règlement laissait aux propriétaires un usage libre, et aucun arrêt de la Cour de cassation n’a été trouvé. Si le projet repose sur la location, c’est la clause d’usage qui tranche. Les règles de l’État lui-même sont dans louer votre maison en Crète, et le marché urbain dans appartements en ville à Héraklion.
Le véritable inconvénient
Un immeuble grec est une petite démocratie qui, souvent, ne parvient pas à voter. L’unanimité pour le règlement, pour la répartition et, sans règlement, pour le gestionnaire signifie qu’un seul héritier absent peut geler un immeuble pendant des années, et la solution n’était encore qu’une promesse au 1er novembre 2026. Les arriérés ne sont pas juridiquement les vôtres, mais le trou qu’ils laissent dans la caisse de l’immeuble, si : le toit attend, l’ascenseur s’arrête. De vieux règlements sont lus contre la location de courte durée, et les tribunaux ne les lisent pas tous de la même façon.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Cet article ne cite le nom d’aucun immeuble, promoteur, société de gestion immobilière, avocat, notaire ni d’aucune autre entreprise ; le ministère de la Justice et les tribunaux sont cités en tant qu’institutions publiques.
Ça vaut le coup si vous avez lu le règlement, vu deux ans de comptes et le fonds de réserve, et détenez la confirmation écrite du gestionnaire que le vendeur ne doit rien : un appartement en immeuble est alors l’une des façons les plus simples d’être propriétaire en Crète. Passez votre chemin si le règlement interdit ce pour quoi vous achetez l’appartement, si l’immeuble n’a ni gestionnaire ni comptes, ou si la liste des arriérés est longue ; un immeuble qui ne parvient pas à encaisser ne parvient pas à réparer.
Le règlement d’un immeuble grec s’impose-t-il à un nouveau propriétaire ?
Oui. Un règlement d’immeuble (κανονισμός πολυκατοικίας) est un acte notarié inscrit aux registres fonciers et, selon l’article 13 de la loi 3741/1929, les restrictions qu’il impose à la propriété valent servitudes : elles lient donc chaque propriétaire ultérieur, qu’il l’ait lu ou non. Le rédiger ou le modifier exige le consentement de tous les copropriétaires, selon l’article 4. Lisez-le avant de verser un acompte.
Comment les charges communes sont-elles réparties dans un immeuble grec ?
Les charges communes (κοινόχρηστα) d’un immeuble grec sont généralement réparties selon le tableau des millièmes du règlement, souvent avec des colonnes distinctes pour l’ascenseur et le chauffage. En l’absence de tout accord, l’article 5 de la loi 3741/1929 fait payer chaque propriétaire en proportion de la valeur de son appartement. Les appartements vides paient en général leur part eux aussi.
Dois-je payer les charges communes impayées du précédent propriétaire en Grèce ?
Selon la jurisprudence grecque dominante, telle que la décrit la presse juridique, la responsabilité des charges communes est répartie selon la période pendant laquelle chaque propriétaire a détenu l’appartement, l’inscription de l’acte servant de date butoir : l’acheteur n’est donc pas solidairement responsable des arriérés du vendeur. En pratique, le gestionnaire se tourne vers celui qui occupe l’appartement ; demandez donc la confirmation écrite du gestionnaire que le vendeur est à jour, et réglez tout arriéré chez le notaire. Aucune loi n’exigeait une telle attestation au 1er novembre 2026.
Un immeuble grec peut-il interdire Airbnb ?
Un règlement d’immeuble grec qui interdit l’usage touristique, ou limite les appartements à l’habitation, peut être opposé à la location de courte durée : dans une décision rapportée en juillet 2026, un tribunal d’Athènes s’est appuyé sur une clause de 1970 réservant les lieux à l’habitation pour faire cesser une location de courte durée professionnelle. Là où la formulation est plus vague, les tribunaux restent divisés, et une décision athénienne plus ancienne a refusé une interdiction là où le règlement permettait un usage libre. Lisez la clause d’usage avant d’acheter pour louer.
Puis-je déconnecter mon appartement du chauffage central dans un immeuble grec ?
Oui, en vertu de l’article 127 de la loi 4495/2017. La majorité absolue de l’ensemble des copropriétaires décide de la déconnexion, quoi que dise le règlement ; si l’assemblée refuse ou ne décide pas dans les 30 jours, un propriétaire peut se déconnecter à ses frais. L’appartement cesse alors de payer le combustible mais participe encore à l’entretien préventif et aux dépenses extraordinaires de l’installation, sauf si la majorité en décide autrement.
Existe-t-il une nouvelle loi sur les immeubles d’habitation en Grèce ?
Pas au 1er novembre 2026. Le ministère de la Justice a annoncé en juillet 2026 une réforme de la loi de 1929 sur les immeubles d’habitation, avec, parmi les idées rapportées, des majorités abaissées pour les réparations, un recouvrement plus rapide des charges communes impayées et un fonds de réserve obligatoire. En octobre 2026, le ministre a déclaré que le projet de loi serait prêt début décembre et voté fin janvier 2027.
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