Κοινόχρηστα και κανόνες σε ελληνική πολυκατοικία: ο κανονισμός, τα χιλιοστά, ο διαχειριστής, τα απλήρωτα κοινόχρηστα και ο λογαριασμός της θέρμανσης
Ένα διαμέρισμα σε ελληνική πολυκατοικία έρχεται με έναν κανονισμό που δεν γράψατε εσείς, ένα μερίδιο στους λογαριασμούς ορισμένο σε χιλιοστά, έναν διαχειριστή και μια γενική συνέλευση. Πώς σας δεσμεύει ο κανονισμός, τι ορίζουν ο νόμος του 1929 και ο Αστικός Κώδικας όπου κανονισμός δεν υπάρχει, πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα και η θέρμανση, γιατί οι οφειλές του πωλητή δεν γίνονται δικές σας αν ελέγξετε, τι λένε τα δικαστήρια για τη βραχυχρόνια μίσθωση, και πού βρισκόταν η μεταρρύθμιση τον Νοέμβριο του 2026.
Ένα διαμέρισμα σε ελληνική πολυκατοικία έρχεται με ένα δεύτερο συμβόλαιο που δεν διαπραγματευτήκατε ποτέ: τον κανονισμό πολυκατοικίας. Ορίζει τι πληρώνετε, τι σας επιτρέπεται να κάνετε στο διαμέρισμα και πώς αποφασίζει η πολυκατοικία, και όπου δεν υπάρχει, ένας νόμος του 1929 και ο Αστικός Κώδικας καλύπτουν το κενό με κανόνες άκαμπτους και δύσκολους να αλλάξουν. Ο πρακτικός κανόνας είναι απλός: διαβάστε τον κανονισμό και τους λογαριασμούς των δύο τελευταίων ετών πριν από την προκαταβολή, και πάρτε γραπτώς από τον διαχειριστή ότι ο πωλητής είναι εξοφλημένος. Ελέγχθηκε τον Νοέμβριο του 2026 με βάση τον ν. 3741/1929, τον Αστικό Κώδικα, τον κανόνα του 2017 για τη θέρμανση, πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις και τα κείμενα του Υπουργείου Δικαιοσύνης για τη μεταρρύθμιση.
Δεν είμαι δικηγόρος, και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Ο κανονισμός μιας πολυκατοικίας είναι ιδιωτικό έγγραφο που μόνο ένας δικηγόρος που τον έχει διαβάσει μπορεί να ερμηνεύσει, και τα δικαστήρια διαβάζουν παρόμοιες ρήτρες με διαφορετικούς τρόπους.
Η πολυκατοικία σε ένα λεπτό. Το διαμέρισμά σας είναι εξ ολοκλήρου δικό σας, μαζί με ένα αδιαίρετο μερίδιο στο οικόπεδο, τη στέγη, τους τοίχους, τις σκάλες, τον ανελκυστήρα και την κεντρική θέρμανση (άρθ. 1117 ΑΚ, ν. 3741/1929 άρθ. 2). Ο κανονισμός είναι καταχωρισμένη συμβολαιογραφική πράξη της οποίας οι περιορισμοί θεωρούνται δουλείες (άρθ. 13): σας δεσμεύει χωρίς να τον έχετε διαβάσει. Η σύνταξη ή η τροποποίησή του θέλει όλους τους ιδιοκτήτες (άρθ. 4)· χωρίς κανονισμό, ακόμη και ο διαχειριστής θέλει ομοφωνία. Τα κοινόχρηστα ακολουθούν τα χιλιοστά του κανονισμού ή, ελλείψει κάθε συμφωνίας, την αξία κάθε διαμερίσματος (άρθ. 5)· τα κενά διαμερίσματα κατά κανόνα πληρώνουν. Οι οφειλές του πωλητή είναι του πωλητή κατά την κρατούσα νομολογία, όμως κανένας νόμος δεν απαιτεί ακόμη βεβαίωση εξόφλησης κοινοχρήστων, γι’ αυτό ζητήστε τη. Η αποσύνδεση από την κεντρική θέρμανση θέλει απόλυτη πλειοψηφία ή 30 ημέρες σιωπής (ν. 4495/2017 άρθ. 127). Ρήτρα αποκλειστικής χρήσης κατοικίας έχει επιβληθεί κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης (ΜΠΑ 2937/2026). Η μεταρρύθμιση του νόμου του 1929 δεν ήταν νόμος την 1η Νοεμβρίου 2026· η ψήφισή της υποσχέθηκε για τα τέλη Ιανουαρίου 2027.
Ο κανονισμός είναι μέρος αυτού που αγοράζετε
Το άρθρο 4 του ν. 3741/1929 επιτρέπει στους ιδιοκτήτες, με τη συναίνεση όλων, να συντάξουν κανονισμό που ορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, συγκροτεί γενική συνέλευση και καθορίζει τις πλειοψηφίες για τις αποφάσεις σχετικά με τα κοινά μέρη, οι οποίες μπορούν να διαφέρουν ανάλογα με τη σημασία της απόφασης. Το άρθρο 13 απαιτεί αυτή η συμφωνία να είναι συμβολαιογραφική πράξη σημειωμένη στα βιβλία ιδιοκτησίας και μετατρέπει τους περιορισμούς της σε δουλείες. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ο κανονισμός ακολουθεί το διαμέρισμα: μια απαγόρευση επαγγελματικής χρήσης, κατοικίδιων, τεντών ή τουριστικής μίσθωσης δεσμεύει τον αγοραστή ακριβώς όπως δέσμευε τον πωλητή.
Αυτό που μοιράζεστε είναι κάτι παραπάνω από το κλιμακοστάσιο: το άρθρο 2 του νόμου του 1929 προσθέτει στο έδαφος, στους τοίχους και στη στέγη του Αστικού Κώδικα τις καπνοδόχους, τους φωταγωγούς, τους ανελκυστήρες, τους βόθρους και την κεντρική θέρμανση, και απαγορεύει τη διαίρεσή τους. Πώς καταγράφει το Κτηματολόγιο κάθε διαμέρισμα εξηγείται στην κάθετη και οριζόντια ιδιοκτησία.
Τα χιλιοστά και τα κοινόχρηστα
Ο κανονισμός συνήθως περιέχει πίνακα χιλιοστών: το μερίδιό σας στο κτίριο, σε κάθε κοινό λογαριασμό και στην ψηφοφορία. Πολλοί πίνακες έχουν επιπλέον στήλες, μία για τον ανελκυστήρα, που βαραίνει περισσότερο τους πάνω ορόφους, και μία για τη θέρμανση. Όπου οι ιδιοκτήτες δεν συμφώνησαν ποτέ τίποτα, το άρθρο 5 ορίζει ότι ο καθένας πληρώνει ανάλογα με την αξία του διαμερίσματός του, και ορίζει ως κοινές δαπάνες τη συντήρηση και την επισκευή των κοινών μερών και τους φόρους του κοινού κτιρίου.
Δύο πράγματα εκπλήσσουν τους ξένους ιδιοκτήτες. Ένα κενό διαμέρισμα κατά κανόνα πληρώνει το μερίδιό του είτε μένει κάποιος εκεί είτε όχι, και η αλλαγή της κατανομής θέλει ομόφωνη απόφαση, όχι πλειοψηφία. Μια πολυκατοικία με ανελκυστήρα και καθαρισμό κοινόχρηστων χώρων σημαίνει μικρότερο λογαριασμό από ένα συγκρότημα με κήπους και πισίνα· η αριθμητική της πισίνας βρίσκεται στα διαμερίσματα και συγκροτήματα.
Ο διαχειριστής και η γενική συνέλευση
Ο διαχειριστής εισπράττει τα κοινόχρηστα, πληρώνει τους λογαριασμούς, παραγγέλνει τις επισκευές και εκπροσωπεί τους ιδιοκτήτες στα δικαστήρια. Χωρίς κανονισμό, το άρθρο 4 επιτρέπει τον διορισμό του μόνο ομόφωνα· η ανάκλησή του θέλει πλειοψηφία που υπολογίζεται σε χιλιοστά. Το ίδιο το κείμενο του Υπουργείου για τη μεταρρύθμιση, του Ιουλίου 2026, καταγράφει ανάμεσα στα προβλήματα τα ασαφή καθήκοντα των διαχειριστών και τα όρια έως 100% για την τροποποίηση κανονισμού.
Η μεταρρύθμιση έρχεται, δεν έχει έρθει. Το σχέδιο, όπως δημοσιεύθηκε τον Ιούλιο του 2026, θα μείωνε τις πλειοψηφίες για επισκευές και ενεργειακές αναβαθμίσεις, θα πρόσθετε μια ταχεία διαδικασία, ενδεχομένως διαταγή πληρωμής, για τα απλήρωτα κοινόχρηστα, και θα έκανε υποχρεωτικό το αποθεματικό. Στις 8 Οκτωβρίου 2026 ο υπουργός δήλωσε ότι το νομοσχέδιο θα είναι έτοιμο στις αρχές Δεκεμβρίου και θα ψηφιστεί στα τέλη Ιανουαρίου. Μέχρι τότε ισχύουν οι κανόνες του 1929.
Απλήρωτα κοινόχρηστα: του πωλητή, αν ελέγξετε
Ο νομικός τύπος περιγράφει την κρατούσα νομολογία ως εξής: η ευθύνη για τα κοινόχρηστα κατανέμεται ανάλογα με το διάστημα που κάθε ιδιοκτήτης είχε το διαμέρισμα, με όριο τη μεταγραφή του συμβολαίου, οπότε ο αγοραστής δεν ευθύνεται εις ολόκληρον για τις οφειλές του πωλητή (τα άρθρα 965, 1192 και 1198 ΑΚ είναι αυτά που επικαλείται). Η παγίδα είναι πρακτική. Τον Νοέμβριο του 2024 η ΠΟΜΙΔΑ και οι συμβολαιογράφοι ζήτησαν να γίνει υποχρεωτική η δήλωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν οφειλές σε κάθε πώληση, επειδή πωλητές που έφευγαν, ανάμεσά τους και ξένοι ιδιοκτήτες, άφηναν πίσω τους χρέη. Κανένας τέτοιος κανόνας δεν βρέθηκε σε ισχύ την 1η Νοεμβρίου 2026: το συμβόλαιο φέρει φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, όχι βεβαίωση για τα κοινόχρηστα.
Ζητήστε λοιπόν, πριν υπογράψετε, χρονολογημένη και υπογεγραμμένη βεβαίωση του διαχειριστή ότι το διαμέρισμα δεν οφείλει τίποτα, μαζί με τους λογαριασμούς των δύο τελευταίων ετών, το υπόλοιπο του αποθεματικού και κάθε απόφαση συνέλευσης για εργασίες που έχουν ψηφιστεί αλλά δεν έχουν ακόμη χρεωθεί. Αν υπάρχουν οφειλές, να εξοφληθούν από το τίμημα στον συμβολαιογράφο. Η υπόλοιπη παράδοση περιγράφεται στον πρώτο μήνα μετά το συμβόλαιο.
Θέρμανση και βραχυχρόνια μίσθωση
Η κεντρική θέρμανση κατανέμεται συνήθως με τη στήλη της θέρμανσης και, όπου υπάρχουν, με ατομικούς μετρητές ή κατανεμητές θερμικού κόστους στα θερμαντικά σώματα, που ο ν. 4342/2015 απαιτούσε έως το τέλος του 2016 όπου ήταν τεχνικά εφικτό και οικονομικά αποδοτικό. Για την έξοδο από το σύστημα, το άρθρο 127 του ν. 4495/2017 δίνει την απόφαση στην απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου των συνιδιοκτητών, υπερισχύοντας του κανονισμού· αν η συνέλευση αρνηθεί ή σιωπήσει για 30 ημέρες, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποσυνδεθεί με δικά του έξοδα. Το διαμέρισμα σταματά τότε να πληρώνει καύσιμο αλλά συνεχίζει να πληρώνει το μερίδιό του στην προληπτική συντήρηση και στις έκτακτες δαπάνες, εκτός αν η πλειοψηφία το απαλλάξει.
Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι το σημείο όπου οι κανονισμοί δαγκώνουν. Σε μια απόφαση ασφαλιστικών μέτρων, την ΜΠΑ 2937/2026, που δημοσιεύθηκε τον Ιούλιο του 2026, δικαστήριο της Αθήνας ερμήνευσε ρήτρα αποκλειστικής χρήσης κατοικίας του 1970 ως αποκλείουσα την επαγγελματική βραχυχρόνια μίσθωση και διέταξε τη διακοπή της, με χρηματική ποινή €1.000 ανά παράβαση. Δεν ήταν οριστική απόφαση, ο τύπος χαρακτηρίζει τη νομολογία διχασμένη, μια απόφαση της Αθήνας το 2019 απέρριψε απαγόρευση όπου ο κανονισμός επέτρεπε στους ιδιοκτήτες ελεύθερη χρήση, και δεν βρέθηκε απόφαση του Αρείου Πάγου. Αν το σχέδιό σας στηρίζεται στην ενοικίαση, τη λύση τη δίνει η ρήτρα χρήσης. Οι κανόνες του ίδιου του κράτους βρίσκονται στο πώς νοικιάζετε το σπίτι σας στην Κρήτη, και η αγορά της πόλης στα διαμερίσματα στην πόλη του Ηρακλείου.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Μια ελληνική πολυκατοικία είναι μια μικρή δημοκρατία που συχνά δεν μπορεί να ψηφίσει. Η ομοφωνία για τον κανονισμό, για την κατανομή και, χωρίς κανονισμό, για τον διαχειριστή σημαίνει ότι ένας απών κληρονόμος μπορεί να παγώσει ένα κτίριο για χρόνια, και η λύση ήταν ακόμη υπόσχεση την 1η Νοεμβρίου 2026. Οι οφειλές δεν είναι νομικά δικές σας, το κενό όμως που αφήνουν στο ταμείο της πολυκατοικίας είναι: η στέγη περιμένει, ο ανελκυστήρας σταματά. Παλιοί κανονισμοί ερμηνεύονται κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης, και τα δικαστήρια δεν τους διαβάζουν όλα με τον ίδιο τρόπο.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιας πολυκατοικίας, κάποιου κατασκευαστή, κάποιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, κάποιου δικηγόρου, κάποιου συμβολαιογράφου ή οποιασδήποτε άλλης επιχείρησης· το Υπουργείο Δικαιοσύνης και τα δικαστήρια κατονομάζονται ως οι δημόσιοι θεσμοί που είναι.
Αξίζει αν έχετε διαβάσει τον κανονισμό, έχετε δει δύο χρόνια λογαριασμών και το αποθεματικό, και κρατάτε τη γραπτή βεβαίωση του διαχειριστή ότι ο πωλητής δεν οφείλει τίποτα: τότε ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία είναι ένας από τους απλούστερους τρόπους να αποκτήσετε ιδιοκτησία στην Κρήτη. Προσπεράστε το αν ο κανονισμός απαγορεύει αυτό για το οποίο αγοράζετε το διαμέρισμα, η πολυκατοικία δεν έχει διαχειριστή ούτε λογαριασμούς, ή η λίστα των οφειλών είναι μεγάλη· μια πολυκατοικία που δεν μπορεί να εισπράξει δεν μπορεί να επισκευάσει.
Δεσμεύει τον νέο ιδιοκτήτη ο κανονισμός μιας ελληνικής πολυκατοικίας;
Ναι. Ο κανονισμός πολυκατοικίας είναι συμβολαιογραφική πράξη καταχωρισμένη στα βιβλία ιδιοκτησίας, και σύμφωνα με το άρθρο 13 του ν. 3741/1929 οι περιορισμοί που επιβάλλει στην ιδιοκτησία θεωρούνται δουλείες, άρα δεσμεύουν κάθε μεταγενέστερο ιδιοκτήτη, είτε τον διάβασε είτε όχι. Η σύνταξη ή η τροποποίησή του απαιτεί τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, σύμφωνα με το άρθρο 4. Διαβάστε τον πριν δώσετε προκαταβολή.
Πώς κατανέμονται τα κοινόχρηστα σε μια ελληνική πολυκατοικία;
Τα κοινόχρηστα σε μια ελληνική πολυκατοικία κατανέμονται συνήθως με τον πίνακα χιλιοστών του κανονισμού, συχνά με χωριστές στήλες για τον ανελκυστήρα και τη θέρμανση. Όπου δεν υπάρχει καμία απολύτως συμφωνία, το άρθρο 5 του ν. 3741/1929 ορίζει ότι κάθε ιδιοκτήτης πληρώνει ανάλογα με την αξία του διαμερίσματός του. Τα κενά διαμερίσματα κατά κανόνα πληρώνουν κι αυτά το μερίδιό τους.
Πρέπει να πληρώσω τα απλήρωτα κοινόχρηστα του προηγούμενου ιδιοκτήτη ενός διαμερίσματος;
Σύμφωνα με την κρατούσα ελληνική νομολογία, όπως την περιγράφει ο νομικός τύπος, η ευθύνη για τα κοινόχρηστα κατανέμεται ανάλογα με το διάστημα που κάθε ιδιοκτήτης είχε το διαμέρισμα, με όριο τη μεταγραφή του συμβολαίου, οπότε ο αγοραστής δεν ευθύνεται εις ολόκληρον για τις οφειλές του πωλητή. Στην πράξη ο διαχειριστής κυνηγά όποιον βρίσκεται στο διαμέρισμα, γι’ αυτό ζητήστε γραπτή βεβαίωση του διαχειριστή ότι ο πωλητής είναι εξοφλημένος και τακτοποιήστε τυχόν οφειλές στον συμβολαιογράφο. Κανένας νόμος δεν απαιτούσε τέτοια βεβαίωση την 1η Νοεμβρίου 2026.
Μπορεί μια ελληνική πολυκατοικία να απαγορεύσει το Airbnb;
Ένας κανονισμός πολυκατοικίας που απαγορεύει την τουριστική χρήση ή περιορίζει τα διαμερίσματα σε χρήση κατοικίας μπορεί να επιβληθεί κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης: σε απόφαση που δημοσιεύθηκε τον Ιούλιο του 2026, δικαστήριο της Αθήνας στηρίχθηκε σε ρήτρα αποκλειστικής χρήσης κατοικίας του 1970 για να σταματήσει μια επαγγελματική βραχυχρόνια μίσθωση. Όπου η διατύπωση είναι πιο αόριστη, τα δικαστήρια παραμένουν διχασμένα, και μια παλαιότερη απόφαση της Αθήνας απέρριψε απαγόρευση όπου ο κανονισμός επέτρεπε ελεύθερη χρήση. Διαβάστε τη ρήτρα χρήσης πριν αγοράσετε για να νοικιάσετε.
Μπορώ να αποσυνδέσω το διαμέρισμά μου από την κεντρική θέρμανση της πολυκατοικίας;
Ναι, σύμφωνα με το άρθρο 127 του ν. 4495/2017. Για την αποσύνδεση αποφασίζει η απόλυτη πλειοψηφία του συνόλου των συνιδιοκτητών, ό,τι κι αν λέει ο κανονισμός· αν η συνέλευση αρνηθεί ή δεν αποφασίσει μέσα σε 30 ημέρες, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αποσυνδεθεί με δικά του έξοδα. Το διαμέρισμα σταματά τότε να πληρώνει καύσιμο, συμμετέχει όμως ακόμη στην προληπτική συντήρηση και στις έκτακτες δαπάνες του συστήματος, εκτός αν η πλειοψηφία αποφασίσει διαφορετικά.
Υπάρχει νέος νόμος για τις πολυκατοικίες στην Ελλάδα;
Όχι την 1η Νοεμβρίου 2026. Το Υπουργείο Δικαιοσύνης ανακοίνωσε τον Ιούλιο του 2026 μεταρρύθμιση του νόμου του 1929 για τις πολυκατοικίες, με χαμηλότερες πλειοψηφίες για επισκευές, ταχύτερη είσπραξη των απλήρωτων κοινοχρήστων και υποχρεωτικό αποθεματικό ανάμεσα στις ιδέες που δημοσιεύθηκαν. Τον Οκτώβριο του 2026 ο υπουργός δήλωσε ότι το νομοσχέδιο θα είναι έτοιμο στις αρχές Δεκεμβρίου και θα ψηφιστεί στα τέλη Ιανουαρίου 2027.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.