Gemeinschaftskosten und Hausordnung in einem griechischen Mehrfamilienhaus: die Ordnung, die Tausendstel, der Verwalter, unbezahlte Kosten und die Heizkostenabrechnung
Eine Wohnung in einem griechischen Mehrfamilienhaus (πολυκατοικία) bringt eine Hausordnung mit, die Sie nicht geschrieben haben, einen in Tausendsteln festgelegten Anteil an den Rechnungen, einen Verwalter und eine Eigentümerversammlung. Wie die Hausordnung Sie bindet, was das Gesetz von 1929 und das Zivilgesetzbuch sagen, wo es keine gibt, wie Gemeinschaftskosten und Heizung verteilt werden, warum die Rückstände eines Verkäufers nicht Ihre werden, wenn Sie prüfen, was die Gerichte zur Kurzzeitvermietung sagen und wo die Reform im November 2026 stand.
Eine Wohnung in einem griechischen Mehrfamilienhaus bringt einen zweiten Vertrag mit, den Sie nie verhandelt haben: die Hausordnung. Sie legt fest, was Sie zahlen, was Sie mit der Wohnung tun dürfen und wie das Haus entscheidet, und wo es keine gibt, füllen ein Gesetz von 1929 und das Zivilgesetzbuch die Lücke mit Regeln, die grob und schwer zu ändern sind. Die praktische Regel ist einfach: Lesen Sie die Hausordnung und die Abrechnungen der letzten zwei Jahre vor der Anzahlung, und lassen Sie sich vom Verwalter schriftlich bestätigen, dass der Verkäufer alles bezahlt hat. Geprüft im November 2026 anhand des Gesetzes 3741/1929, des Zivilgesetzbuchs, der Heizungsregel von 2017, jüngerer Gerichtsentscheidungen und der Reformunterlagen des Justizministeriums.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Die Hausordnung eines Gebäudes ist ein privates Dokument, das nur ein Anwalt auslegen kann, der sie gelesen hat, und die Gerichte lesen ähnliche Klauseln unterschiedlich.
Das Mehrfamilienhaus in einer Minute. Ihre Wohnung gehört Ihnen ganz, dazu ein ungeteilter Anteil an Grundstück, Dach, Wänden, Treppen, Aufzug und Zentralheizung (Art. 1117 Zivilgesetzbuch, Gesetz 3741/1929 Art. 2). Die Hausordnung ist eine eingetragene notarielle Urkunde, deren Beschränkungen als Dienstbarkeiten gelten (Art. 13): Sie bindet Sie ungelesen. Sie zu verfassen oder zu ändern braucht jeden Eigentümer (Art. 4); ohne sie braucht selbst ein Verwalter Einstimmigkeit. Die Kosten folgen den Tausendsteln der Hausordnung oder, wenn es gar keine Vereinbarung gibt, dem Wert jeder Wohnung (Art. 5); leere Wohnungen zahlen in der Regel. Die Rückstände eines Verkäufers bleiben nach der herrschenden Rechtsprechung beim Verkäufer, aber noch schreibt kein Gesetz eine Bescheinigung über bezahlte Gemeinschaftskosten vor, also verlangen Sie eine. Die Abkopplung von der Zentralheizung braucht eine absolute Mehrheit oder 30 Tage Schweigen (Gesetz 4495/2017 Art. 127). Eine Klausel, die nur Wohnnutzung zulässt, wurde gegen Kurzzeitvermietung durchgesetzt (ΜΠΑ 2937/2026). Die Reform des Gesetzes von 1929 war am 1. November 2026 kein Gesetz; eine Abstimmung wurde für Ende Januar 2027 zugesagt.
Die Hausordnung ist Teil dessen, was Sie kaufen
Artikel 4 des Gesetzes 3741/1929 erlaubt den Eigentümern, mit Zustimmung aller eine Hausordnung zu verfassen, die ihre Rechte und Pflichten festlegt, eine Eigentümerversammlung einrichtet und die Mehrheiten für Beschlüsse über die Gemeinschaftsteile bestimmt, die je nach Tragweite eines Beschlusses unterschiedlich sein dürfen. Artikel 13 verlangt, dass diese Vereinbarung eine in den Grundbüchern vermerkte notarielle Urkunde ist, und macht ihre Beschränkungen zu Dienstbarkeiten. In der Praxis heißt das: Die Hausordnung geht mit der Wohnung mit. Ein Verbot gewerblicher Nutzung, von Haustieren, Markisen oder touristischer Vermietung bindet den Käufer genau so, wie es den Verkäufer gebunden hat.
Was Sie teilen, reicht weiter als das Treppenhaus: Artikel 2 des Gesetzes von 1929 fügt zu Grund, Wänden und Dach aus dem Zivilgesetzbuch Schornsteine, Lichtschächte, Aufzüge, Sickergruben und die Zentralheizung hinzu und verbietet, sie aufzuteilen. Wie das Kataster jede Wohnung erfasst, steht unter vertikales und horizontales Eigentum.
Tausendstel und Gemeinschaftskosten
Die Hausordnung enthält normalerweise eine Tausendstel-Tabelle (χιλιοστά): Ihren Anteil am Gebäude, an jeder gemeinsamen Rechnung und an der Stimme. Viele Tabellen haben zusätzliche Spalten, eine für den Aufzug, der in den oberen Stockwerken schwerer wiegt, und eine für die Heizung. Wo die Eigentümer nie etwas vereinbart haben, lässt Artikel 5 jeden im Verhältnis zum Wert seiner Wohnung zahlen und definiert Gemeinschaftskosten als Instandhaltung und Reparatur der gemeinschaftlichen Teile und die Steuern auf das gemeinsame Gebäude.
Zwei Dinge überraschen ausländische Eigentümer. Eine leere Wohnung zahlt in der Regel ihren Anteil, ob jemand darin wohnt oder nicht, und eine Änderung der Verteilung braucht einen einstimmigen Beschluss, keine Mehrheit. Ein Mehrfamilienhaus mit Aufzug und Reinigungskraft ist eine kleinere Rechnung als eine Anlage mit Gärten und Pool; die Pool-Rechnung steht unter Wohnungen und Anlagen.
Der Verwalter und die Eigentümerversammlung
Der Verwalter (διαχειριστής) zieht die Kosten ein, bezahlt die Rechnungen, gibt Reparaturen in Auftrag und vertritt die Eigentümer vor Gericht. Ohne Hausordnung erlaubt Artikel 4 seine Bestellung nur einstimmig; für seine Abberufung genügt eine nach Tausendsteln berechnete Mehrheit. Das Reformpapier des Ministeriums vom Juli 2026 zählt selbst unklare Pflichten der Verwalter und Schwellen von bis zu 100 % für die Änderung einer Hausordnung zu den Problemen.
Die Reform kommt, sie ist nicht da. Der Entwurf, wie im Juli 2026 berichtet, würde die Mehrheiten für Reparaturen und energetische Sanierung senken, ein beschleunigtes Verfahren, möglicherweise einen Zahlungsbefehl, für unbezahlte Kosten einführen und eine Rücklage verpflichtend machen. Am 8. Oktober 2026 sagte der Minister, der Gesetzentwurf werde Anfang Dezember fertig sein und Ende Januar verabschiedet. Bis dahin gelten die Regeln von 1929.
Unbezahlte Kosten: die des Verkäufers, wenn Sie prüfen
Die juristische Fachpresse beschreibt die herrschende Rechtsprechung so, dass die Haftung für Gemeinschaftskosten nach dem Zeitraum geteilt wird, in dem jeder Eigentümer die Wohnung hielt, mit der Eintragung der Urkunde als Stichtag; der Käufer haftet also nicht gesamtschuldnerisch für die Schulden des Verkäufers (zitiert werden die Artikel 965, 1192 und 1198 des Zivilgesetzbuchs). Der Haken ist praktischer Natur. Im November 2024 forderten der Verband der Immobilieneigentümer und die Notare eine Erklärung des Verwalters über fehlende Rückstände als Pflicht bei jedem Verkauf, weil wegziehende Verkäufer, darunter ausländische Eigentümer, Schulden hinterließen. Am 1. November 2026 wurde keine solche Regel in Kraft gefunden: Die Urkunde enthält Steuer- und Sozialversicherungsbescheinigungen, keine zu den Gemeinschaftskosten.
Verlangen Sie also vor der Unterschrift eine datierte, unterschriebene Bestätigung des Verwalters, dass die Wohnung nichts schuldet, dazu die Abrechnungen der letzten zwei Jahre, den Stand der Rücklage und jeden Versammlungsbeschluss über bereits beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Arbeiten. Gibt es Rückstände, lassen Sie sie beim Notar aus dem Kaufpreis begleichen. Der Rest der Übergabe steht unter der erste Monat nach dem Vertrag.
Heizung und Kurzzeitvermietung
Die Zentralheizung wird meist nach der Heizungsspalte verteilt und, wo vorhanden, nach individuellen Zählern oder Heizkostenverteilern an den Heizkörpern, die das Gesetz 4342/2015 bis Ende 2016 vorschrieb, wo technisch machbar und kosteneffizient. Für den Austritt aus der Anlage legt Artikel 127 des Gesetzes 4495/2017 die Entscheidung in die Hand der absoluten Mehrheit aller Miteigentümer und setzt sich über die Hausordnung hinweg; lehnt die Versammlung ab oder schweigt sie 30 Tage lang, darf ein Eigentümer auf eigene Kosten abkoppeln. Die Wohnung zahlt dann keinen Brennstoff mehr, trägt aber weiter ihren Anteil an vorbeugender Wartung und außerordentlichen Kosten, sofern die Mehrheit sie nicht befreit.
Bei der Kurzzeitvermietung beißen die Hausordnungen zu. In einer einstweiligen Entscheidung, ΜΠΑ 2937/2026, über die im Juli 2026 berichtet wurde, legte ein Athener Gericht eine Klausel von 1970, die nur Wohnnutzung zulässt, als Ausschluss einer gewerblichen Kurzzeitvermietung aus und ordnete deren Einstellung an, mit 1.000 € Zwangsgeld je Verstoß. Es war kein endgültiges Urteil, die Presse nennt die Rechtsprechung gespalten, ein Athener Urteil von 2019 lehnte ein Verbot ab, wo die Hausordnung den Eigentümern freie Nutzung erlaubte, und eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs wurde nicht gefunden. Hängt der Plan an der Vermietung, entscheidet die Nutzungsklausel. Die Regeln des Staates selbst stehen unter Ihr Haus auf Kreta vermieten, der städtische Markt unter Wohnungen in der Stadt Heraklion.
Der ehrliche Nachteil
Ein griechisches Mehrfamilienhaus ist eine kleine Demokratie, die oft nicht abstimmen kann. Einstimmigkeit für die Hausordnung, für die Verteilung und, ohne Hausordnung, für den Verwalter heißt, dass ein einziger abwesender Erbe ein Gebäude jahrelang lahmlegen kann, und die Abhilfe war am 1. November 2026 noch ein Versprechen. Rückstände sind rechtlich nicht Ihre, die Lücke, die sie in der Kasse des Hauses hinterlassen, aber schon: Das Dach wartet, der Aufzug steht. Alte Hausordnungen werden gegen Kurzzeitvermietung ausgelegt, und die Gerichte lesen sie nicht gleich.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder ein Gebäude, ein Bauträger, eine Hausverwaltungsfirma, ein Anwalt, ein Notar noch ein anderes Unternehmen namentlich genannt; das Justizministerium und die Gerichte werden als die öffentlichen Einrichtungen genannt, die sie sind.
Lohnt sich, wenn Sie die Hausordnung gelesen, zwei Jahre Abrechnungen und die Rücklage gesehen haben und die schriftliche Bestätigung des Verwalters besitzen, dass der Verkäufer nichts schuldet: Dann ist eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einer der einfachsten Wege, auf Kreta Eigentum zu haben. Lassen Sie es, wenn die Hausordnung verbietet, wofür Sie die Wohnung kaufen, das Haus weder Verwalter noch Abrechnungen hat oder die Liste der Rückstände lang ist; ein Haus, das nicht eintreiben kann, kann nicht reparieren.
Ist die Hausordnung eines griechischen Mehrfamilienhauses für einen neuen Eigentümer verbindlich?
Ja. Eine Hausordnung (κανονισμός πολυκατοικίας) ist eine notarielle Urkunde, die in die Grundbücher eingetragen ist, und nach Artikel 13 des Gesetzes 3741/1929 gelten die Beschränkungen, die sie dem Eigentum auferlegt, als Dienstbarkeiten; sie binden also jeden späteren Eigentümer, ob er sie gelesen hat oder nicht. Sie zu verfassen oder zu ändern braucht nach Artikel 4 die Zustimmung aller Miteigentümer. Lesen Sie sie, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Wie werden die Gemeinschaftskosten in einem griechischen Mehrfamilienhaus verteilt?
Die Gemeinschaftskosten (κοινόχρηστα) in einem griechischen Mehrfamilienhaus werden meist nach der Tausendstel-Tabelle der Hausordnung verteilt, oft mit eigenen Spalten für Aufzug und Heizung. Wo es überhaupt keine Vereinbarung gibt, lässt Artikel 5 des Gesetzes 3741/1929 jeden Eigentümer im Verhältnis zum Wert seiner Wohnung zahlen. Auch leere Wohnungen zahlen in der Regel ihren Anteil.
Muss ich in Griechenland die unbezahlten Gemeinschaftskosten des Voreigentümers zahlen?
Nach der herrschenden griechischen Rechtsprechung, wie die juristische Fachpresse sie beschreibt, wird die Haftung für Gemeinschaftskosten nach dem Zeitraum geteilt, in dem jeder Eigentümer die Wohnung hielt, mit der Eintragung der Urkunde als Stichtag; der Käufer haftet also nicht gesamtschuldnerisch für die Rückstände des Verkäufers. In der Praxis hält sich der Verwalter an den, der in der Wohnung ist; verlangen Sie daher die schriftliche Bestätigung des Verwalters, dass der Verkäufer alles bezahlt hat, und begleichen Sie etwaige Rückstände beim Notar. Am 1. November 2026 schrieb kein Gesetz eine solche Bescheinigung vor.
Kann ein griechisches Mehrfamilienhaus Airbnb verbieten?
Eine griechische Hausordnung, die touristische Nutzung verbietet oder Wohnungen auf Wohnnutzung beschränkt, kann gegen Kurzzeitvermietung durchgesetzt werden: In einer im Juli 2026 berichteten Entscheidung stützte sich ein Athener Gericht auf eine Klausel von 1970, die nur Wohnnutzung zulässt, um eine gewerbliche Kurzzeitvermietung zu stoppen. Wo der Wortlaut vager ist, bleiben die Gerichte gespalten, und ein älteres Athener Urteil lehnte ein Verbot ab, wo die Hausordnung freie Nutzung erlaubte. Lesen Sie die Nutzungsklausel, bevor Sie zum Vermieten kaufen.
Kann ich meine Wohnung in einem griechischen Mehrfamilienhaus von der Zentralheizung abkoppeln?
Ja, nach Artikel 127 des Gesetzes 4495/2017. Über die Abkopplung entscheidet die absolute Mehrheit aller Miteigentümer, gleich was die Hausordnung sagt; lehnt die Versammlung ab oder entscheidet sie nicht binnen 30 Tagen, darf ein Eigentümer auf eigene Kosten abkoppeln. Die Wohnung zahlt dann keinen Brennstoff mehr, trägt aber weiter die vorbeugende Wartung und die außerordentlichen Kosten der Anlage mit, sofern die Mehrheit nichts anderes beschließt.
Gibt es ein neues Gesetz für griechische Mehrfamilienhäuser?
Nicht am 1. November 2026. Das Justizministerium kündigte im Juli 2026 eine Reform des Gesetzes von 1929 über Mehrfamilienhäuser an; zu den berichteten Ideen gehören niedrigere Mehrheiten für Reparaturen, eine schnellere Eintreibung unbezahlter Gemeinschaftskosten und eine verpflichtende Rücklage. Im Oktober 2026 sagte der Minister, der Gesetzentwurf solle Anfang Dezember fertig sein und Ende Januar 2027 verabschiedet werden.
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