Le certificat de performance énergétique (ΠΕΑ) : le document que le vendeur est tenu de vous remettre avant la signature, et non après
Pour une vente en Grèce, un certificat de performance énergétique est obligatoire, et l’obligation de le présenter incombe à l’acheteur avant la signature du contrat, et non au notaire lors de celle-ci. De quoi s’agit-il ? Que signifient les neuf niveaux ? Combien cela coûte-t-il ? Et pourquoi son absence est-elle passible d’une amende mais n’entraîne pas la nullité de l’acte ? C’est précisément pour cette raison qu’il est souvent omis.
Le certificat de performance énergétique est le document le moins contraignant dans le cadre d’un achat immobilier en Grèce et l’un des rares dont l’obligation incombe spécifiquement à l’acheteur. L’article 12 de la loi n° 4122/2013 impose au vendeur de le présenter à l’acheteur potentiel avant la signature du contrat et de le lui remettre lors de la transaction. Son absence est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 €. Toutefois, selon la loi, son absence n’entraîne pas la nullité de l’acte de vente — et c’est précisément cette combinaison de facteurs qui explique pourquoi il est si souvent absent : rien n’empêche la vente, donc rien n’oblige à y remédier, et la personne qui se retrouve sans ce document est celle à qui il était destiné. Règles en vigueur en septembre 2026, vérifiées par rapport à la circulaire du ministère et au registre national.
Je ne suis ni avocat ni inspecteur énergétique agréé, et ce texte ne constitue en aucun cas un avis juridique ou technique. Il s’agit simplement de ce que stipulent les règles en vigueur et des situations auxquelles les acheteurs sont concrètement confrontés ici.
Le certificat en une minute. Un PEA est obligatoire en cas de vente, de location à un nouveau locataire, d’achèvement d’un nouveau bâtiment et après des travaux de rénovation importants, conformément à la loi n° 4122/2013 ; les règles techniques applicables sont celles du KENAK et de la décision ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/2017. Il est délivré exclusivement par un inspecteur énergétique agréé et enregistré sur la plateforme nationale buildingcert.gr, où il est vérifié à l’aide d’un numéro de protocole, d’un code de sécurité et de la date de délivrance. Validité : dix ans maximum. L’échelle comporte neuf classes, de Α+ à Η, la classe Β servant de référence. La classe énergétique doit figurer dans toutes les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2021. Les sanctions vont de 200 à 10 000 €. Les locations de courte durée sont concernées. Le prix n’est pas réglementé : environ 50 à 150 € pour un appartement, 100 à 300 € pour une maison, sur la base de 2 026 observations dont la moitié environ divergent les unes des autres.
De quoi s’agit-il et qui peut le délivrer ?
Le « Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης » transpose une obligation de l’Union européenne dans le droit grec par le biais de la loi n° 4122/2013 (Journal officiel Α΄42, février 2013), les règles de calcul étant définies dans le KENAK — décision ministérielle ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/2017, Journal officiel Β΄2367/2017, ainsi que dans cinq directives techniques. Seul un inspecteur en énergie inscrit au registre officiel est habilité à délivrer ce certificat, et chaque certificat est enregistré dans les archives nationales sur le site buildingcert.gr, où toute personne peut le vérifier à l’aide de son numéro de protocole, de son code de sécurité et de sa date de délivrance.
Cette étape de vérification mérite d’être effectuée. Un certificat est un fichier PDF, et n’importe qui peut créer un fichier PDF ; c’est le registre qui lui confère sa validité. Demandez le numéro de protocole en plus du document.
Lorsque cela est nécessaire
Les critères de déclenchement prévus à l’article 12 sont les suivants : achèvement d’un nouveau bâtiment, achèvement de travaux de rénovation majeurs, vente et location à un nouveau locataire — ainsi que les bâtiments du secteur public ouverts au public d’une superficie supérieure à 250 m², seuil qui a remplacé celui de 500 m² en juillet 2015. Les bâtiments de moins de 50 m² n’ont été inclus dans le champ d’application qu’en janvier 2016, ce qui explique pourquoi un petit studio ancien peut, en effet, n’en avoir jamais fait l’objet.
L’aspect que les acheteurs sous-estiment est celui de la location. La circulaire du ministère précise clairement que l’obligation de délivrer un certificat et d’en informer le locataire s’applique « τόσο για τις μακροχρόνιες μισθώσεις όσο και για τις υπεκμισθώσεις και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις » — qu’il s’agisse de baux à long terme, de sous-locations ou de locations à court terme. Toute personne qui achète dans le but de proposer une location de vacances — ce qui, sur cette île, concerne la plupart des acquéreurs étrangers — s’engage à respecter cette obligation ainsi que celle liée au certificat lui-même. La classe énergétique doit également figurer dans chaque annonce publicitaire et chaque offre immobilière, que ce soit dans la presse écrite, en ligne ou dans la vitrine d’une agence, une exigence en vigueur depuis le début de l’année 2021.
La liste des exemptions est courte et précise : lieux de culte, bâtiments isolés d’une superficie inférieure à 50 m², locaux industriels et ateliers, bâtiments temporaires destinés à une durée de vie maximale de deux ans, bâtiments agricoles non résidentiels, ainsi que les ouvrages non climatisés tels que les parkings, les stations de lavage, les théâtres en plein air et les écuries. La certification volontaire reste autorisée.
Les neuf niveaux, et l’erreur
L’échelle comprend les notes Α+, Α, Β+, Β, Γ, Δ, Ε, Ζ, Η — soit neuf niveaux, et non l’échelle à sept niveaux allant de A à G que la plupart des acheteurs d’Europe du Nord connaissent dans leur pays. Elle est calculée sous forme de rapport : la consommation d’énergie primaire modélisée du bâtiment divisée par celle d’un bâtiment de référence théorique de même forme et de même usage. Β correspond au point où ce rapport est égal à un — c’est-à-dire la norme de référence elle-même — et non à une simple « deuxième meilleure option » satisfaisante.
Ainsi, un acheteur qui examine un certificat portant la mention « Ε » et l’interprète comme « moyen » se trompe lourdement. La plupart des anciens biens immobiliers crétois — maisons en pierre, constructions en béton des années 1970 et 1980, tout ce qui ne dispose ni d’isolation ni de double vitrage — se situent dans les classes Δ à Η, et il ne s’agit pas là d’un verdict bureaucratique, mais bien d’une facture de chauffage. Une maison située au bas de l’échelle, dans un village à quatre cents mètres d’altitude, est une maison dont le chauffage vous coûtera très cher en janvier, et le certificat est le seul document de toute la transaction qui vous le signale avant même que vous n’ayez passé un hiver sur place.
Ce qu’il fait et ce qu’il ne fait pas chez le notaire
À cet égard, la réponse honnête est plus nuancée que ne l’admettent la plupart des articles. Rien dans le texte de la loi n° 4122/2013 n’impose au notaire une obligation générale de mentionner le certificat dans l’acte de vente, et la loi ne prévoit aucune nullité en cas d’absence de celui-ci. L’obligation est précontractuelle et s’impose envers l’acheteur : il convient de le présenter et de le remettre.
Deux voies détournées permettent tout de même de l’intégrer au dossier. Pour les biens vendus avant la finalisation de la transaction, la circulaire du ministère précise que le certificat est annexé au contrat. Plus généralement, ce certificat est un élément obligatoire de l’« Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου », l’identité électronique du bâtiment introduite par la loi n° 4495/2017 (articles 52 à 63) et obligatoire lors des transferts de propriété depuis juillet 2021, dont le notaire joint le certificat d’achèvement. Ainsi, dans la pratique, le certificat apparaît généralement dans le dossier d’identité du bâtiment plutôt que de manière autonome — ce qui ne pose pas de problème lorsque l’identité du bâtiment a été correctement établie, mais constitue un signal d’alerte lorsque ce n’est pas le cas. Ce dossier, tout comme le rapport de vérification de l’ingénieur, fait partie des deux ensembles de documents qu’il convient de lire attentivement plutôt que de parcourir rapidement.
Combien cela coûte-t-il ?
Rien n’est fixé. Les honoraires minimaux légaux prévus par le décret présidentiel n° 100/2010 — 2,00 € par mètre carré pour un appartement d’une superficie de 150 €, et ainsi de suite — ont été abrogés par la loi n° 4409/2016, et les honoraires font depuis l’objet d’une négociation libre. Deux sources commerciales grecques consultées en septembre 2026, toutes deux mises à jour au cours du dernier mois, estiment les frais pour un appartement de 50 à 90 m² respectivement entre 60 et 150 € et entre 50 et 70 € plus TVA : soit un écart d’environ un facteur deux pour un même bien immobilier. Les frais sont plus élevés pour les maisons, se situant généralement entre 100 et 300 € selon leur taille.
Il n’existe pas de chiffre officiel de référence, ce qui fait que la fourchette réelle est large : environ 50 à 150 € pour un appartement et 100 à 300 € pour une maison ; il est conseillé de demander deux devis. Par rapport au montant de la transaction, cela représente une somme négligeable, ce qui constitue une raison supplémentaire pour laquelle le vendeur n’a aucune excuse valable.
Quels sont les changements ?
La directive refondue relative à la performance énergétique des bâtiments, (UE) 2024/1275, devait être transposée avant le 29 mai 2026, et en juillet 2026, la Commission européenne a adressé des lettres de mise en demeure à l’ensemble des 27 États membres pour transposition incomplète. La Grèce fait partie de ces 27 États membres. Ce texte ne se prononce pas sur les conséquences que cette refonte aura à terme sur l’échelle grecque, sur les durées de validité ou sur les normes minimales applicables au parc immobilier le moins performant, car le texte des articles de la directive n’a pas pu être consulté auprès d’une source fiable. Considérez l’échelle à neuf niveaux, de Α+ à Η, comme toujours en vigueur mais en cours de révision, et si vous achetez un bien immobilier mal noté dans le cadre d’un projet de rénovation, demandez à votre ingénieur quelles seront les nouvelles dispositions plutôt que de supposer que les règles actuelles sont définitives.
Le véritable inconvénient
Ce certificat est un document véritablement utile que le système n’oblige personne à produire. Son omission est passible d’une amende et n’empêche pas la vente ; l’amende est à la charge du vendeur et l’absence d’information incombe à l’acheteur ; de plus, comme il figure généralement dans le dossier d’identification du bâtiment plutôt que sous la forme d’un document à part entière, un acheteur qui ne le demande pas expressément risque de ne jamais le voir séparément. Ajoutez à cela que la fourchette des amendes est elle-même précisée dans une circulaire ministérielle de novembre 2020 plutôt que dans le texte d’un article citable mot pour mot, et que l’ensemble du dispositif est en pleine transition vers une directive refondue, et la situation est la suivante : demandez-le, vérifiez-le dans le registre, lisez attentivement la note attribuée — et ne vous attendez pas à ce que quiconque, au cours de la procédure, insiste pour le faire à votre place.
Mention légale : Honest Crete ne vend ni ne propose de biens immobiliers à la vente. Les demandes envoyées depuis cette rubrique sont transmises à un agent immobilier agréé, et non à nous ; vous trouverez la déclaration complète ci-dessous. Aucune information contenue dans cet article ne mentionne un promoteur immobilier, un bien immobilier, un inspecteur énergétique ou tout autre professionnel, et il n’en sera jamais ainsi.
Il est important d’insister sur ce point si vous achetez un bien construit avant 2010 environ, si vous le mettez en location ou si vous établissez un budget pour le chauffage : la note d’évaluation est l’information la moins coûteuse et la plus fiable que vous puissiez obtenir sur le bâtiment. Évitez toute discussion si le vendeur vous présente un certificat valide, muni d’un numéro de protocole que vous avez vérifié dans le registre national et d’une note que vous avez interprétée selon l’échelle appropriée.
Faut-il un certificat de performance énergétique pour vendre une maison en Grèce ?
Oui. L'article 12 de la loi n° 4122/2013 impose la présentation d'un « Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης » lors de la vente d'un immeuble, lors de la location à un nouveau locataire, à l'achèvement d'un nouveau bâtiment et à l'issue de travaux de rénovation majeurs. Le vendeur doit le présenter à l'acheteur potentiel avant la signature du contrat et le lui remettre lors de la transaction.
Quelle est la durée de validité d'un certificat énergétique grec ?
Une durée maximale de dix ans à compter de la date de délivrance, conformément à l'article 11 de la loi n° 4122/2013. Ce certificat expire plus tôt si le bâtiment fait l'objet d'une rénovation majeure modifiant ses caractéristiques énergétiques ; par conséquent, un certificat délivré avant une rénovation ne constitue pas une preuve valable concernant le bien immobilier que vous achetez.
Que signifient les classes énergétiques en Grèce ?
Neuf classes, allant de Α+ à Η, sont établies en fonction du rapport entre la consommation d'énergie primaire calculée du bâtiment et celle d'un bâtiment de référence. La classe Β correspond à la norme de référence et ne constitue pas une classe intermédiaire. La plupart des anciens bâtiments crétois se situent entre les classes Δ et Η ; considérer la classe Ε comme une valeur moyenne revient donc à une grave erreur d'interprétation d'un certificat médiocre.
À quelle amende s'expose-t-on en Grèce si l'on ne dispose pas d'un certificat de performance énergétique ?
La circulaire du ministère de l'Environnement et de l'Énergie relative à la loi n° 4122/2013 prévoit, en vertu de l'article 20, une fourchette d'amendes allant de 200 à 10 000 euros pour les infractions suivantes : défaut de délivrance d'un certificat, défaut d'information de la partie adverse avant la conclusion du contrat, publicité ne mentionnant pas la classe énergétique et défaut d'enregistrement des informations relatives au certificat auprès de l'administration fiscale.
Les locations de courte durée doivent-elles être accompagnées d'un certificat de performance énergétique en Grèce ?
Oui. La circulaire du ministère précise expressément que l'obligation de délivrer un certificat et d'en informer le locataire s'applique aussi bien aux baux de longue durée qu'aux sous-locations et aux baux de courte durée. Les acheteurs qui envisagent de proposer leur bien en location de vacances partent souvent du principe que ce certificat est un document propre aux baux de longue durée ; ce n'est pas le cas.
Combien coûte un certificat énergétique grec ?
Il n'existe pas de tarif fixe. Les montants minimaux prévus par le décret présidentiel n° 100/2010 ont été abrogés par la loi n° 4409/2016 et le prix fait l'objet d'une négociation. Les prix observés en 2026 se situent approximativement entre 50 et 150 € pour un appartement type et entre 100 et 300 € pour une maison ; toutefois, les deux sources commerciales consultées présentaient un écart d’environ un facteur deux pour un même bien immobilier. Veuillez donc considérer tout chiffre comme une estimation.
Un e-mail par mois — seulement quand quelque chose change vraiment, y compris les règles qui comptent pour acheter. Pas de spam, désinscription en un clic. Voir les numéros précédents.