Το ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ): το έγγραφο που ο πωλητής οφείλει να σας παραδώσει πριν υπογράψετε, όχι μετά

Το ενεργειακό πιστοποιητικό είναι το λιγότερο σημαντικό έγγραφο σε μια αγορά ακινήτου στην Ελλάδα και ένα από τα λίγα των οποίων η υποχρέωση βαρύνει συγκεκριμένα τον αγοραστή. Το άρθρο 12 του νόμου 4122/2013 απαιτεί από τον πωλητή να το επιδείξει στον υποψήφιο αγοραστή πριν από τη σύναψη της σύμβασης και να το παραδώσει κατά τη συναλλαγή. Η απουσία του επισύρει πρόστιμο έως 10.000 ευρώ. Η απουσία του, σύμφωνα με τη νομοθεσία, δεν καθιστά την πράξη άκυρη — και ακριβώς αυτός ο συνδυασμός είναι ο λόγος για τον οποίο συχνά δεν προσκομίζεται: τίποτα δεν εμποδίζει την πώληση, οπότε τίποτα δεν επιβάλλει την προσκόμιση, και ο τελικός αγοραστής, ο οποίος καταλήγει να μην διαθέτει το έγγραφο, είναι εκείνος για τον οποίο εκδόθηκε. Οι κανόνες όπως ίσχυαν τον Σεπτέμβριο του 2026, όπως επαληθεύτηκαν με βάση την εγκύκλιο του υπουργείου και το κρατικό μητρώο.

Δεν είμαι δικηγόρος ούτε πιστοποιημένος επιθεωρητής ενέργειας, και αυτό δεν αποτελεί νομική ή τεχνική συμβουλή. Πρόκειται για το τι ορίζουν οι δημοσιευμένοι κανόνες και για το τι αντιμετωπίζουν στην πράξη οι αγοραστές εδώ.

Τι είναι και ποιος μπορεί να το εκδώσει

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης μεταφέρει μια υποχρέωση της ΕΕ στο ελληνικό δίκαιο μέσω του νόμου 4122/2013 (Εφημερίδα της Κυβερνήσεως Α΄42, Φεβρουάριος 2013), ενώ οι κανόνες υπολογισμού περιλαμβάνονται στο KENAK — υπουργική απόφαση ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/2017, Εφημερίδα της Κυβερνήσεως Β΄2367/2017, καθώς και σε πέντε τεχνικές οδηγίες. Μόνο ένας ενεργειακός επιθεωρητής που είναι εγγεγραμμένος στο επίσημο μητρώο μπορεί να εκδώσει πιστοποιητικό, και κάθε πιστοποιητικό καταχωρείται στο εθνικό αρχείο στο buildingcert.gr, όπου ο καθένας μπορεί να το επαληθεύσει με βάση τον αριθμό πρωτοκόλλου, τον κωδικό ασφαλείας και την ημερομηνία έκδοσής του.

Αξίζει να ακολουθήσετε αυτό το βήμα επαλήθευσης. Ένα πιστοποιητικό είναι ένα αρχείο PDF, και ένα αρχείο PDF μπορεί να το δημιουργήσει ο καθένας· το μητρώο είναι αυτό που του προσδίδει εγκυρότητα. Ζητήστε τον αριθμό πρωτοκόλλου καθώς και το έγγραφο.

Όταν απαιτείται

Τα κριτήρια εφαρμογής που αναφέρονται στο άρθρο 12 είναι: η ολοκλήρωση νέου κτιρίου, η ολοκλήρωση σημαντικής ανακαίνισης, η πώληση και η μίσθωση σε νέο μισθωτή — καθώς και κτίρια του δημόσιου τομέα που είναι ανοιχτά στο κοινό και έχουν εμβαδόν άνω των 250 m², ένα όριο που αντικατέστησε τα 500 m² τον Ιούλιο του 2015. Τα κτίρια εμβαδού κάτω των 50 m² εντάχθηκαν στο πεδίο εφαρμογής μόλις τον Ιανουάριο του 2016, γι’ αυτό και ένα μικρό, παλαιότερο στούντιο μπορεί πράγματι να μην έχει ποτέ υπόκειται σε αυτό.

Ο παράγοντας που υποτιμούν οι αγοραστές είναι αυτός της εκμίσθωσης. Η εγκύκλιος του υπουργείου ορίζει ρητά ότι η υποχρέωση έκδοσης πιστοποιητικού και ενημέρωσης του μισθωτή ισχύει «τόσο για τις μακροχρόνιες μισθώσεις όσο και για τις υπεκμισθώσεις και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις» — δηλαδή για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, τις υπεκμισθώσεις και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Όποιος αγοράζει με σκοπό την ενοικίαση για διακοπές — κάτι που στην περίπτωση αυτού του νησιού ισχύει για τους περισσότερους ξένους αγοραστές — αναλαμβάνει αυτή την υποχρέωση, καθώς και την υποχρέωση έκδοσης του πιστοποιητικού. Η ενεργειακή κλάση πρέπει επίσης να αναγράφεται σε κάθε εμπορική διαφήμιση και αγγελία, είτε σε έντυπη μορφή, είτε στο διαδίκτυο, είτε στη βιτρίνα ενός μεσιτικού γραφείου, μια απαίτηση που ισχύει από τις αρχές του 2021.

Ο κατάλογος των εξαιρέσεων είναι σύντομος και συγκεκριμένος: χώροι λατρείας, αυτόνομα κτίρια εμβαδού μικρότερου των 50 m², βιομηχανικές εγκαταστάσεις και εργαστήρια, προσωρινά κτίρια με διάρκεια ζωής έως δύο έτη, μη οικιστικά γεωργικά κτίρια, καθώς και κατασκευές χωρίς κλιματισμό, όπως χώροι στάθμευσης, πλυντήρια αυτοκινήτων, υπαίθρια θέατρα και στάβλοι. Η εθελοντική πιστοποίηση εξακολουθεί να επιτρέπεται.

Οι εννέα βαθμοί και το λάθος

Η κλίμακα περιλαμβάνει τις κατηγορίες Α+, Α, Β+, Β, Γ, Δ, Ε, Ζ, Η — εννέα βαθμούς, και όχι την κλίμακα επτά κατηγοριών από το Α έως το G που γνωρίζουν οι περισσότεροι αγοραστές της Βόρειας Ευρώπης από τη χώρα τους. Υπολογίζεται ως λόγος: η προσομοιωμένη κατανάλωση πρωτογενούς ενέργειας του κτιρίου διαιρούμενη με εκείνη ενός υποθετικού κτιρίου αναφοράς με το ίδιο σχήμα και χρήση. Το Β είναι το σημείο στο οποίο ο λόγος ισούται με το ένα — το ίδιο το πρότυπο αναφοράς — και όχι μια ικανοποιητική δεύτερη καλύτερη επιλογή.

Έτσι, ένας αγοραστής που βλέπει ένα πιστοποιητικό με την ένδειξη Ε και το ερμηνεύει ως «μέτριο» το έχει παρερμηνεύσει εντελώς. Τα περισσότερα παλαιότερα ακίνητα στην Κρήτη — πέτρινα σπίτια, κτίρια από σκυρόδεμα των δεκαετιών του ’70 και του ’80, οτιδήποτε χωρίς μόνωση ή διπλά τζάμια — κατατάσσονται στις κατηγορίες Δ έως Η, και αυτό δεν είναι μια γραφειοκρατική κρίση, αλλά ο λογαριασμός θέρμανσης. Ένα σπίτι στο κατώτατο σημείο της κλίμακας, σε ένα χωριό σε υψόμετρο τετρακοσίων μέτρων, είναι ένα σπίτι του οποίου η θέρμανση τον Ιανουάριο θα κοστίσει πραγματικά πολλά χρήματα, και το πιστοποιητικό είναι το μόνο έγγραφο σε ολόκληρη την αγορά που σας το υποδεικνύει πριν ακόμα περάσετε έναν χειμώνα εκεί.

Τι γίνεται και τι δεν γίνεται στο συμβολαιογράφο

Εδώ η ειλικρινής απάντηση είναι πιο περιορισμένη από ό,τι παραδέχονται τα περισσότερα άρθρα. Τίποτα στο κείμενο του νόμου 4122/2013 δεν επιβάλλει γενική υποχρέωση στον συμβολαιογράφο να αναφέρει το πιστοποιητικό στην πράξη πώλησης, και ο νόμος δεν προβλέπει ακυρότητα λόγω της απουσίας του. Η υποχρέωση είναι προσυμβατική και αφορά τον αγοραστή: να το επιδείξει, να το παραδώσει.

Υπάρχουν δύο έμμεσοι τρόποι για να καταχωριστεί ούτως ή άλλως στο αρχείο. Για ακίνητα που πωλούνται πριν από την ολοκλήρωση, η εγκύκλιος του υπουργείου αναφέρει ότι το πιστοποιητικό επισυνάπτεται στη σύμβαση. Και γενικότερα, το πιστοποιητικό αποτελεί υποχρεωτικό στοιχείο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, η οποία θεσπίστηκε με τον νόμο 4495/2017 (άρθρα 52 έως 63) και είναι υποχρεωτική στις μεταβιβάσεις από τον Ιούλιο του 2021, της οποίας το πιστοποιητικό πληρότητας επισυνάπτει ο συμβολαιογράφος. Έτσι, στην πράξη, το πιστοποιητικό εμφανίζεται συνήθως μέσω του φακέλου της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου και όχι αυτόνομα — κάτι που είναι εντάξει όταν η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου έχει καταρτιστεί σωστά, και αποτελεί προειδοποιητικό σημάδι όταν δεν έχει. Ο φάκελος αυτός βρίσκεται δίπλα στον έλεγχο του μηχανικού ως ένα από τα δύο πακέτα εγγράφων που αξίζει να διαβάσει κανείς προσεκτικά και όχι επιπόλαια.

Πόσο κοστίζει

Δεν υπάρχει κάτι καθορισμένο. Τα ελάχιστα τέλη που προβλέπονται από το Προεδρικό Διάταγμα 100/2010 — 2,00 € ανά τετραγωνικό μέτρο για διαμέρισμα με εμβαδόν 150 €, κ.ο.κ. — καταργήθηκαν με τον νόμο 4409/2016, και έκτοτε τα τέλη διαπραγματεύονται ελεύθερα. Δύο ελληνικές εμπορικές πηγές που ελέγχθηκαν τον Σεπτέμβριο του 2026, και οι δύο ενημερωμένες τον τελευταίο μήνα, εκτιμούν το κόστος για ένα διαμέρισμα 50–90 τ.μ. σε 60–150 ευρώ και σε 50–70 ευρώ συν ΦΠΑ αντίστοιχα: μια διαφορά περίπου διπλάσια για το ίδιο ακίνητο. Οι τιμές για τις μονοκατοικίες είναι υψηλότερες, γενικά 100–300 ευρώ ανάλογα με το μέγεθος.

Δεν υπάρχει επίσημο ποσό ως σημείο αναφοράς, οπότε το εύρος των τιμών είναι ευρύ: περίπου 50–150 ευρώ για ένα διαμέρισμα και 100–300 ευρώ για μια μονοκατοικία, και αξίζει να ζητήσετε δύο προσφορές. Σε σχέση με τη συνολική αξία της συναλλαγής, το ποσό αυτό είναι ασήμαντο, κάτι που αποτελεί έναν ακόμη λόγο για τον οποίο ο πωλητής δεν έχει καμία ουσιαστική δικαιολογία.

Τι αλλάζει

Η αναδιατυπωμένη Οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, (ΕΕ) 2024/1275, έπρεπε να έχει μεταφερθεί στο εθνικό δίκαιο έως τις 29 Μαΐου 2026, και τον Ιούλιο του 2026 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή απέστειλε επιστολές επίσημης ειδοποίησης και στα 27 κράτη μέλη λόγω ατελούς μεταφοράς. Η Ελλάδα συγκαταλέγεται στα 27 αυτά κράτη. Δεν πρόκειται να αναφερθώ στο τι επιπτώσεις θα έχει τελικά η αναδιατύπωση στην ελληνική κλίμακα, στις περιόδους ισχύος ή στα ελάχιστα πρότυπα για τα κτίρια με τη χειρότερη ενεργειακή απόδοση, καθώς το κείμενο του άρθρου της οδηγίας δεν ήταν αναγνώσιμο από κάποια αξιόπιστη πηγή. Θεωρήστε την εννεαβάθμια κλίμακα Α+ έως Η ως ισχύουσα, αλλά υπό αναθεώρηση, και αν αγοράζετε ένα ακίνητο με χαμηλή ενεργειακή βαθμολογία με σκοπό την ανακαίνισή του, ρωτήστε τον μηχανικό σας για τις επικείμενες αλλαγές, αντί να θεωρείτε ότι οι σημερινοί κανόνες είναι μόνιμοι.

Το πραγματικό μειονέκτημα

Το πιστοποιητικό είναι ένα πραγματικά χρήσιμο έγγραφο, το οποίο το σύστημα δεν υποχρεώνει κανέναν να προσκομίσει. Η παράλειψή του επισύρει πρόστιμο και δεν εμποδίζει την πώληση· το πρόστιμο βαρύνει τον πωλητή, ενώ η έλλειψη πληροφοριών βαρύνει τον αγοραστή· και επειδή συνήθως περιλαμβάνεται στο πακέτο των τεκμηρίων ταυτοποίησης του κτιρίου και όχι ως αυτόνομο έγγραφο, ένας αγοραστής που δεν το ζητήσει ρητά ενδέχεται να μην το δει ποτέ ξεχωριστά. Προσθέστε σε αυτό το γεγονός ότι το εύρος των προστίμων κατοχυρώνεται σε υπουργική εγκύκλιο του Νοεμβρίου 2020 και όχι σε κείμενο άρθρου αναγνώσιμο κατά λέξη, καθώς και ότι ολόκληρο το καθεστώς βρίσκεται σε μεταβατικό στάδιο εν όψει μιας αναδιατυπωμένης οδηγίας, και η κατάσταση έχει ως εξής: ζητήστε το, επαληθεύστε το στο μητρώο, διαβάστε σωστά την ενεργειακή κλάση — και μην περιμένετε κανέναν κατά τη διάρκεια της διαδικασίας να επιμείνει να το κάνει αυτό για εσάς.