Der Energieausweis (ΠΕΑ): Das Dokument, das Ihnen der Verkäufer vor der Unterzeichnung vorlegen muss – nicht erst danach
Bei einem Immobilienverkauf in Griechenland ist ein Energieausweis erforderlich, und die Pflicht zur Vorlage dieses Ausweises besteht gegenüber dem Käufer vor Vertragsabschluss, nicht gegenüber dem Notar bei der Beurkundung. Was dieser Ausweis ist, was die neun Klassen bedeuten, wie viel er kostet und warum sein Fehlen zwar mit einer Geldstrafe geahndet wird, die Beurkundung jedoch nicht ungültig macht – genau das ist der Grund, warum er oft fehlt.
Der Energieausweis ist das unbedeutendste Dokument bei einem Immobilienkauf in Griechenland und eines der wenigen, dessen Vorlage ausdrücklich dem Käufer obliegt. Artikel 12 des Gesetzes 4122/2013 verpflichtet den Verkäufer, diesen dem potenziellen Käufer vor Vertragsabschluss vorzulegen und bei der Übergabe auszuhändigen. Das Fehlen des Zertifikats wird mit einer Geldstrafe von bis zu 10.000 € geahndet. Das Fehlen des Zertifikats führt jedoch, soweit es das Gesetz betrifft, nicht zur Nichtigkeit des Kaufvertrags – und genau diese Kombination ist der Grund, warum es so oft fehlt: Nichts verhindert den Verkauf, daher wird die Vorlage nicht erzwungen, und die Person, die am Ende ohne das Dokument dasteht, ist genau diejenige, für die es eigentlich ausgestellt wurde. Stand der Vorschriften im September 2026, überprüft anhand des Rundschreibens des Ministeriums und des staatlichen Registers.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch zertifizierter Energieinspektor, und dies stellt keine rechtliche oder technische Beratung dar. Es handelt sich um die Inhalte der veröffentlichten Vorschriften und um die Erfahrungen, die Käufer hier tatsächlich machen.
Das Zertifikat in einer Minute. Gemäß Gesetz 4122/2013 ist ein ΠΕΑ beim Verkauf, bei der Vermietung an einen neuen Mieter, bei Fertigstellung eines Neubaus sowie nach umfangreichen Renovierungsarbeiten erforderlich; die technischen Vorschriften sind KENAK sowie der Beschluss ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/2017. Es wird ausschließlich von einem registrierten Energieinspektor ausgestellt und auf der staatlichen Plattform buildingcert.gr hinterlegt, wo es anhand der Protokollnummer, des Sicherheitscodes und des Ausstellungsdatums überprüft werden kann. Gültigkeitsdauer: maximal zehn Jahre. Die Skala umfasst neun Klassen, von Α+ bis Η, wobei Β als Referenzstandard gilt. Die Energieklasse muss seit dem 1. Januar 2021 in jedem Inserat angegeben werden. Die Bußgelder liegen zwischen 200 € und 10.000 €. Kurzzeitvermietungen sind davon erfasst. Der Preis ist nicht reguliert: etwa 50–150 € für eine Wohnung, 100–300 € für ein Haus, basierend auf 2.026 Beobachtungen, die sich um etwa die Hälfte voneinander unterscheiden.
Was es ist und wer es ausstellen darf
Das „Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης“ setzt eine EU-Verpflichtung durch das Gesetz 4122/2013 (Amtsblatt Α΄42, Februar 2013), wobei die Berechnungsregeln in KENAK festgelegt sind – Ministerialbeschluss ΔΕΠΕΑ/οικ.178581/2017, Amtsblatt Β΄2367/2017, ergänzt durch fünf technische Leitlinien. Nur ein im offiziellen Register eingetragener Energieinspektor darf einen solchen Ausweis ausstellen, und jeder Ausweis wird im nationalen Archiv unter buildingcert.gr hinterlegt, wo jeder ihn anhand seiner Protokollnummer, seines Sicherheitscodes und des Ausstellungsdatums überprüfen kann.
Dieser Überprüfungsschritt lohnt sich. Ein Zertifikat ist eine PDF-Datei, und eine PDF-Datei kann jeder erstellen; erst das Register verleiht ihr ihre Gültigkeit. Fragen Sie neben dem Dokument auch nach der Protokollnummer.
Wenn dies erforderlich ist
Die Auslöser gemäß Artikel 12 sind: Fertigstellung eines Neubaus, Abschluss einer umfassenden Renovierung, Verkauf und Vermietung an einen neuen Mieter – sowie öffentlich zugängliche Gebäude des öffentlichen Sektors mit einer Fläche von mehr als 250 m², wobei dieser Schwellenwert im Juli 2015 den bisherigen Wert von 500 m² abgelöst hat. Gebäude mit einer Fläche von weniger als 50 m² fielen erst im Januar 2016 in den Geltungsbereich, weshalb es durchaus sein kann, dass für ein kleines, älteres Studio tatsächlich noch nie eine solche Regelung gegolten hat.
Der Aspekt, den Käufer häufig unterschätzen, ist die Vermietung. In dem Rundschreiben des Ministeriums heißt es ausdrücklich, dass die Pflicht zur Ausstellung eines Zertifikats und zur Unterrichtung des Mieters „τόσο für langfristige Mietverträge als auch für Untermietverträge und kurzfristige Mietverträge“ gilt. Wer mit der Absicht kauft, die Immobilie als Ferienunterkunft zu vermieten – was auf dieser Insel auf die meisten ausländischen Käufer zutrifft –, übernimmt neben den Verpflichtungen aus dem Zertifikat auch diese Verpflichtung. Die Energieeffizienzklasse muss zudem in jeder kommerziellen Anzeige und jedem Inserat erscheinen, sei es in Printmedien, online oder im Schaufenster einer Immobilienagentur; diese Vorschrift gilt seit Anfang 2021.
Die Ausnahmeliste ist kurz und konkret: Gotteshäuser, freistehende Gebäude mit einer Fläche von weniger als 50 m², Industrie- und Werkstatträume, provisorische Bauten mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren, landwirtschaftliche Nichtwohngebäude sowie nicht klimatisierte Bauten wie Parkplätze, Autowaschanlagen, Freilufttheater und Stallungen. Eine freiwillige Zertifizierung ist weiterhin zulässig.
Die neun Klassenstufen und der Fehler
Die Skala reicht von Α+, Α, Β+, Β, Γ, Δ, Ε, Ζ bis Η – neun Stufen, nicht die siebenstufige A-bis-G-Skala, die die meisten nordeuropäischen Käufer aus ihrer Heimat kennen. Sie wird als Verhältnis berechnet: der modellierte Primärenergieverbrauch des Gebäudes geteilt durch den eines fiktiven Referenzgebäudes gleicher Form und Nutzung. Β ist der Punkt, an dem das Verhältnis gleich eins ist – also der Referenzstandard selbst – und nicht etwa ein bequemer zweitbester Wert.
Ein Käufer also, der ein Zertifikat mit der Kennzeichnung „Ε“ betrachtet und dies als „mittelmäßig“ interpretiert, hat es völlig falsch gedeutet. Die meisten älteren Immobilien auf Kreta – Steinhäuser, Betonbauten aus den 1970er- und 1980er-Jahren, alles ohne Wärmedämmung oder Doppelverglasung – fallen in die Klassen Δ bis Η, und das ist kein bürokratisches Urteil, sondern eine Heizkostenabrechnung. Ein Haus am unteren Ende der Skala in einem Dorf auf 400 Metern Höhe ist ein Haus, dessen Beheizung im Januar erhebliche Kosten verursacht, und das Zertifikat ist das einzige Dokument im gesamten Kaufprozess, das Ihnen dies mitteilt, bevor Sie einen Winter dort verbracht haben.
Was beim Notar möglich ist und was nicht
Hier ist die ehrliche Antwort differenzierter, als es die meisten Artikel zugeben. Der Wortlaut des Gesetzes 4122/2013 enthält keine allgemeine Verpflichtung des Notars, die Bescheinigung in der Kaufurkunde zu erwähnen, und das Gesetz sieht keine Nichtigkeit für den Fall ihres Fehlens vor. Die Verpflichtung besteht bereits vor Vertragsabschluss und gilt gegenüber dem Käufer: Vorlegen und Aushändigen.
Zwei indirekte Wege führen dennoch dazu, dass es in die Akte aufgenommen wird. Bei Immobilien, die vor Fertigstellung verkauft werden, sieht das Rundschreiben des Ministeriums vor, dass das Zertifikat dem Vertrag beigefügt wird. Allgemeiner gesagt ist das Zertifikat ein obligatorischer Bestandteil der „Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου“, der elektronischen Gebäudeidentität, die durch das Gesetz 4495/2017 (Artikel 52 bis 63) eingeführt wurde und seit Juli 2021 bei Eigentumsübertragungen vorgeschrieben ist; deren Fertigstellungsbescheinigung der Notar tatsächlich beifügt. In der Praxis taucht die Bescheinigung also in der Regel über die Gebäudeidentitätsakte auf und nicht eigenständig – was in Ordnung ist, wenn die Gebäudeidentität ordnungsgemäß erstellt wurde, und ein Warnsignal darstellt, wenn dies nicht der Fall ist. Diese Akte gehört neben der Prüfung durch den Ingenieur zu den beiden Dokumentenpaketen, die es sich lohnt, gründlich zu lesen, anstatt sie nur zu überfliegen.
Was es kostet
Es gibt keine festgelegten Beträge. Die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestgebühren gemäß Präsidialdekret 100/2010 – 2,00 € pro Quadratmeter für eine Wohnung mit einer Grundfläche von 150 € und so weiter – wurden durch das Gesetz 4409/2016 aufgehoben, und seitdem werden die Gebühren frei ausgehandelt. Zwei griechische Branchenquellen, die im September 2026 überprüft wurden und beide im letzten Monat aktualisiert wurden, beziffern die Gebühren für eine 50–90 m² große Wohnung auf 60–150 € bzw. 50–70 € zuzüglich Mehrwertsteuer: ein Unterschied um etwa den Faktor zwei für dieselbe Immobilie. Bei Häusern liegen die Gebühren höher, im Großen und Ganzen zwischen 100 und 300 €, je nach Größe.
Da es keine offiziellen Richtwerte gibt, an denen man sich orientieren könnte, ist die Spanne recht groß: etwa 50–150 € für eine Wohnung und 100–300 € für ein Haus; es lohnt sich, zwei Angebote einzuholen. Im Vergleich zum Gesamtwert der Transaktion ist dies ein geringer Betrag, was ein weiterer Grund dafür ist, dass der Verkäufer keine wirkliche Entschuldigung hat.
Was ändert sich?
Die Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EU) 2024/1275 hätte bis zum 29. Mai 2026 umgesetzt werden müssen, und im Juli 2026 versandte die Europäische Kommission an alle 27 Mitgliedstaaten Mahnschreiben wegen unvollständiger Umsetzung. Griechenland gehört zu diesen 27. Welche Auswirkungen die Neufassung letztendlich auf die griechische Skala, die Gültigkeitsdauer oder die Mindeststandards für den Gebäudebestand mit der schlechtesten Energieeffizienz haben wird, wird hier nicht dargelegt, da der Wortlaut der Artikel der Richtlinie aus keiner vertrauenswürdigen Quelle zu entnehmen war. Betrachten Sie die neunstufige Skala von A+ bis H als derzeit gültig, jedoch in Überarbeitung befindlich, und sollten Sie eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienzklasse als Sanierungsprojekt erwerben, fragen Sie Ihren Ingenieur nach den bevorstehenden Änderungen, anstatt davon auszugehen, dass die heutigen Vorschriften dauerhaft gelten.
Der ehrliche Nachteil
Das Zertifikat ist ein wirklich nützliches Dokument, zu dessen Vorlage das System niemanden zwingt. Das Unterlassen der Vorlage ist mit einer Geldstrafe belegt, verhindert jedoch nicht den Verkauf; die Geldstrafe wird dem Verkäufer auferlegt, während die fehlenden Informationen zu Lasten des Käufers gehen; und da es in der Regel im Rahmen des Gebäudeidentitätspakets und nicht als eigenständiges Dokument vorliegt, wird ein Käufer, der nicht ausdrücklich danach fragt, es möglicherweise gar nicht separat zu Gesicht bekommen. Hinzu kommt, dass die Höhe der Geldbuße selbst in einem Ministerialrundschreiben vom November 2020 festgelegt ist und nicht in einem wörtlich zitierbaren Gesetzestext, und dass sich das gesamte System derzeit im Übergang zu einer Neufassung der Richtlinie befindet. Die Empfehlung lautet daher: Fragen Sie danach, überprüfen Sie es im Register, lesen Sie die Energieeffizienzklasse sorgfältig durch – und erwarten Sie nicht, dass jemand in diesem Prozess für Sie darauf besteht.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Energieberater noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Darauf sollten Sie unbedingt bestehen, wenn Sie eine Immobilie erwerben, die vor etwa 2010 erbaut wurde, diese vermieten oder Ihr Heizbudget planen – die Energieeffizienzklasse ist die kostengünstigste und zuverlässigste Information über das Gebäude, die Sie erhalten können. Lassen Sie die Diskussion beiseite, wenn der Verkäufer ein gültiges Zertifikat vorlegt, dessen Protokollnummer Sie im staatlichen Register überprüft und dessen Energieeffizienzklasse Sie anhand der richtigen Skala abgelesen haben.
Ist für den Verkauf eines Hauses in Griechenland ein Energieausweis erforderlich?
Ja. Artikel 12 des Gesetzes 4122/2013 schreibt vor, dass beim Verkauf einer Immobilie, bei der Vermietung an einen neuen Mieter, bei Fertigstellung eines Neubaus sowie nach einer umfassenden Renovierung ein „Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης“ vorgelegt werden muss. Der Verkäufer muss dieses dem potenziellen Käufer vor Vertragsabschluss vorlegen und es bei der Transaktion übergeben.
Wie lange ist ein griechisches Energieausweis gültig?
Maximal zehn Jahre ab Ausstellung gemäß Artikel 11 des Gesetzes 4122/2013. Die Gültigkeit erlischt vorzeitig, wenn das Gebäude einer umfassenden Renovierung unterzogen wird, die seine energetischen Eigenschaften verändert; daher stellt ein vor einer Sanierung ausgestelltes Zertifikat keinen Nachweis für das von Ihnen erworbene Gebäude dar.
Was bedeuten die Energieeffizienzklassen in Griechenland?
Neun Klassen, von Α+ bis hinunter zu Η, die sich nach dem Verhältnis zwischen dem berechneten Primärenergieverbrauch des Gebäudes und dem eines Referenzgebäudes richten. Β ist der Referenzstandard und keine Mittelklasse. Die meisten älteren Gebäude auf Kreta liegen in den Klassen Δ bis Η, sodass die Interpretation von Ε als „durchschnittlich“ eine gravierende Fehlinterpretation eines schlechten Zertifikats darstellt.
Wie hoch ist die Geldstrafe, wenn man in Griechenland keinen Energieausweis vorweisen kann?
In dem Rundschreiben des Ministeriums für Umwelt und Energie zum Gesetz 4122/2013 wird gemäß Artikel 20 ein Bußgeldrahmen von 200 € bis 10.000 € für folgende Verstöße festgelegt: die Nichtvorlage eines Zertifikats, die Unterlassung der Unterrichtung der Vertragspartei vor Vertragsabschluss, die Werbung ohne Angabe der Energieklasse sowie die Unterlassung der Meldung der Zertifikatsdaten an die Steuerbehörde.
Ist für Kurzzeitvermietungen in Griechenland ein Energieausweis erforderlich?
Ja. In dem Rundschreiben des Ministeriums wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Ausstellung einer Bescheinigung und zur Unterrichtung des Mieters gleichermaßen für langfristige Mietverträge, Untermietverträge und kurzfristige Mietverträge gilt. Käufer, die eine Ferienvermietung planen, gehen oft davon aus, dass es sich bei der Bescheinigung um ein Dokument für langfristige Mietverträge handelt; dies ist jedoch nicht der Fall.
Wie viel kostet ein griechisches Energieausweis?
Es gibt keine feste Gebühr. Die gesetzlichen Mindestbeträge gemäß Präsidialdekret 100/2010 wurden durch das Gesetz 4409/2016 aufgehoben, und der Preis wird ausgehandelt. Die für das Jahr 2026 ermittelten Preise liegen für eine typische Wohnung bei etwa 50–150 € und für ein Haus bei 100–300 €, doch die beiden überprüften kommerziellen Quellen wiesen bei derselben Immobilie Abweichungen um etwa den Faktor zwei auf; betrachten Sie daher alle Angaben als Schätzwerte.
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