Avocat, notaire, agent, ingénieur : qui fait quoi dans un achat en Grèce, et ce que chacun coûte
Quatre professionnels se tiennent entre vous et les clés, et un seul d’entre eux travaille pour vous. Ce que fait réellement chacun, qui le désigne, ce qu’il facture en 2026, et les deux que vous ne devez jamais laisser l’autre partie choisir à votre place.
Un achat en Grèce compte quatre professionnels, et l’erreur des étrangers est de supposer qu’ils forment une équipe. Ce n’est pas le cas. Le notaire travaille pour l’État, l’agent travaille pour celui qui paie — en général les deux parties, autant dire aucune — et l’ingénieur du vendeur travaille pour le vendeur. Le seul des quatre qui travaille pour vous est celui que vous désignez vous-même, et cet article existe parce que des gens arrivent au bureau du notaire avec trois des quatre choisis par l’autre partie.
Les honoraires ci-dessous sont les conventions de 2026, avec les barèmes légaux là où ils existent ; chaque chiffre porte 24 % de TVA en plus, et chaque chiffre est ce à quoi vous devez vous attendre, pas un devis.
Je ne suis ni avocat, ni notaire, ni agent, ni ingénieur, et c’est plutôt là le point : cet article vous dit à quoi sert chacun, pour que vous puissiez lire la facture.
Les quatre en une minute. L’avocat est à vous : titre, héritiers, charges, avant-contrat, procuration ; 0,5 à 1 % ou un forfait. Le notaire est à l’État : rédige et passe l’acte, dépose la déclaration fiscale ; obligatoire ; environ 0,8 à 1 % selon un barème dégressif. L’agent est à qui l’a signé : environ 2 % de chaque côté ayant signé, négociable, souvent pris en charge par le promoteur sur le neuf. L’ingénieur, ce sont deux personnes : celui du vendeur, qui certifie le bâtiment pour l’acte, et le vôtre, qui vous dit la vérité ; quelques centaines d’euros. Ajoutez 24 % de TVA aux quatre. Ne laissez jamais l’autre partie choisir votre avocat ou votre ingénieur.
L’avocat : le seul de votre côté
Un avocat n’est plus légalement obligatoire à un acte grec, ce qui est le fait le plus coûteux qu’un acheteur étranger puisse apprendre. En pratique, chaque achat que j’ai vu bien se passer en avait un, et la plupart de ceux qui ont mal tourné n’en avaient pas. L’avocat recherche le titre au registre ou au cadastre en remontant les années — vingt est le minimum conventionnel — pour confirmer que le vendeur possède ce qui est vendu, que chaque héritier de la chaîne a accepté et signé, qu’il n’y a ni hypothèque, ni pré-inscription, ni saisie, ni action pendante, et que la parcelle du titre est la parcelle sur le terrain. L’avocat rédige ou relit l’avant-contrat, détient ou atteste l’acompte, relit les papiers de l’ingénieur, et — si vous êtes à l’étranger — agit sous procuration pour que l’acte puisse être signé sans que vous preniez l’avion.
Les honoraires ont été libéralisés il y a des années. La convention est de 0,5 à 1 % du prix, ou un forfait convenu par écrit au départ, plus TVA ; davantage pour un titre compliqué, moins pour un appartement propre. Choisissez le vôtre. L’agent en proposera un, le vendeur en suggérera un, et les deux offres doivent être poliment déclinées, parce qu’un avocat avec deux clients n’en a aucun.
Le notaire : l’officier de l’État, obligatoire et neutre
En Grèce, le notaire n’est pas un employé qui tamponne des papiers ; le notaire est un officier public qui rédige l’acte, vérifie chaque document qui y est joint — le certificat d’ingénieur, le certificat énergétique, les quitus fiscal et municipal, l’extrait du cadastre — dépose la déclaration de taxe de mutation par voie électronique avant la signature, lit l’acte à voix haute, et le passe. Rien ne se transfère sans le notaire, et rien n’est inscrit tant que l’acte n’est pas déposé au cadastre ensuite. Le notaire est neutre entre les parties ; c’est le sens de la fonction, et c’est pourquoi le notaire ne remplace pas votre avocat.
Les honoraires suivent un barème fixé par la loi, dégressif à mesure que le prix monte : environ 0,8 à 1 % de la valeur imposable aux prix crétois habituels, plus TVA, plus de petites sommes pour les copies et les dépôts. C’est l’acheteur qui paie. Le notaire peut être choisi par l’une ou l’autre partie ; le choix compte moins que pour l’avocat, parce que la fonction est neutre, mais un notaire habitué aux acheteurs étrangers et à l’exigence d’interprète vaut la peine d’être demandé.
L’agent : pour celui qui a signé
Les agents grecs sont agréés et enregistrés, et leur honoraire est un contrat, pas un tarif. La convention en Crète est d’environ 2 % plus TVA de chaque côté, et c’est négociable ; sur les résidences neuves, le promoteur prend en général en charge la part de l’acheteur. La règle qui compte est que vous ne devez à un agent que ce que vous avez convenu par écrit, et que le bon de visite signé avant qu’on vous montre une maison peut être ce contrat. Lisez-le. Si vous n’avez rien signé, vous ne devez rien, quoi qu’on dise à la fin.
Un agent peut être excellent — savoir ce qui est réellement à vendre dans un village où rien n’est annoncé, et qui sont les héritiers, c’est une vraie valeur. Ce qu’un agent ne peut pas être, c’est neutre, et traduire la lecture de l’acte par le notaire n’est pas un travail pour quelqu’un dont l’honoraire dépend de la signature. L’article sur la procédure d’achat montre où se situe l’agent dans la séquence et où il ne devrait pas être.
L’ingénieur : deux, dont un est le vôtre
La loi exige, pour chaque acte, un certificat d’ingénieur attestant que le bâtiment ne comporte pas de constructions illégales au-delà de ce que le permis autorise — ou que ce qui était illégal a été régularisé et payé — accompagné d’un plan topographique dans le système de coordonnées national. Ce certificat, c’est au vendeur de l’obtenir et à l’ingénieur du vendeur de le signer, et il est valable deux mois. Il dit ce que la loi exige ; il ne dit pas si le toit fuit, si l’extension a été régularisée sur le papier seulement, ou si la structure a été construite selon le code en vigueur au moment du permis. L’article sur les constructions illégales explique pourquoi ce certificat est l’endroit où les achats crétois tournent mal le plus souvent.
Donc vous désignez le vôtre. Un contrôle avant achat par un ingénieur que vous payez — permis contre bâtiment, parcelle contre titre et contre cadastre, structure, réseaux, statut forestier et littoral pour un terrain — coûte quelques centaines d’euros et est le meilleur argent de toute la transaction. Il a son propre article, le contrôle de l’ingénieur. Un certificat de performance énergétique est aussi requis pour la vente ; c’est le vendeur qui l’obtient.
Additionner les honoraires
Sur une revente à 300 000 € avec un agent : avocat autour de 2 000 à 3 000 €, notaire autour de 2 500 à 3 000 €, agent autour de 6 000 €, votre ingénieur quelques centaines, le registre autour de 1 500 €, le tout plus TVA là où elle s’applique, plus la taxe de mutation de 3,09 % — l’article sur les frais fait la somme complète à 8–11 %. Les deux que vous pourriez supprimer sont l’avocat et votre ingénieur. Ce sont les deux qu’il ne faut pas supprimer.
Le véritable inconvénient
Quatre professionnels, quatre factures, 24 % de TVA sur presque tout, et une structure dans laquelle les seules personnes légalement requises — le notaire et l’ingénieur du vendeur — sont les deux qui ne travaillent pas pour vous. L’avocat que vous choisissez vous-même sera parfois plus lent que celui, docile, de l’agent, parce que celui de l’agent a une raison d’être rapide. L’exigence d’interprète à l’acte est réelle, c’est une bonne chose, et cela ajoute une heure. Et le mandat de l’agent peut être le formulaire que vous avez signé par un après-midi de chaleur pour voir une maison. Rien de tout cela n’est un piège ; tout cela récompense la lecture.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Rien dans cet article ne nomme un promoteur, un bien ou un professionnel, et ce ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si vous désignez votre propre avocat et votre propre ingénieur avant d’avoir trouvé la maison, et si vous traitez le notaire comme l’État et l’agent comme le marché. Passez votre chemin si vous comptez économiser les honoraires de l’avocat — c’est le un pour cent qui protège les quatre-vingt-dix-neuf autres.
Ai-je besoin d’un avocat pour acheter un bien en Grèce ?
Légalement, plus maintenant ; en pratique, toujours. L’avocat est le seul professionnel de la transaction qui travaille pour vous seul : la recherche de titre sur les années passées, les héritiers, les charges, l’avant-contrat, la procuration si vous êtes à l’étranger. Budgétez 0,5 à 1 % du prix ou un forfait convenu, plus 24 % de TVA. Choisissez le vôtre, pas celui du vendeur ni celui de l’agent.
Que fait le notaire dans un achat immobilier en Grèce ?
Le notaire est un officier public qui rédige et passe l’acte, vérifie les documents qui y sont joints, dépose la déclaration de taxe de mutation et certifie la transaction. Le notaire est neutre et obligatoire ; pas d’acte, pas de vente. Les honoraires suivent un barème dégressif, environ 0,8 à 1 % aux prix habituels et moins à mesure que le prix monte, plus TVA.
Qui paie l’agent immobilier en Grèce ?
Celui qui a signé le mandat de l’agent. La convention en Crète est d’environ 2 % plus TVA de chaque côté, mais c’est négociable, sur le neuf le promoteur prend souvent en charge la part de l’acheteur, et si vous n’avez rien signé, vous ne devez rien. Lisez le mandat avant de visiter ; le bon de visite peut être le mandat.
Pourquoi ai-je besoin d’un ingénieur pour acheter une maison en Grèce ?
Parce que la loi exige qu’un certificat d’ingénieur attestant que le bâtiment correspond à son permis, avec un plan topographique, soit joint à chaque acte — et parce que ce certificat est en général l’ingénieur du vendeur disant ce que le vendeur veut entendre. Votre propre ingénieur vérifie le permis contre le bâtiment, la parcelle contre le titre, et la structure contre la réalité sismique de l’île. Quelques centaines d’euros face au plus gros achat de votre vie.
L’avocat et le notaire parlent-ils anglais ?
Beaucoup le font dans les villes où achètent les étrangers, et l’acte peut être signé avec un interprète si nécessaire — le notaire doit s’assurer que vous comprenez ce que vous signez. Ne comptez pas sur l’agent pour traduire ; l’agent n’est pas neutre. Un avocat bilingue est le meilleur investissement de tout le processus.
Une même personne peut-elle être mon avocat et celui du vendeur ?
Elle peut le proposer ; vous devez refuser. Un avocat qui agit pour les deux parties a un conflit dès que quelque chose cloche sur le titre, et quelque chose cloche souvent sur le titre. Il en va de même pour l’ingénieur. Payez le vôtre ; c’est la ligne la moins chère de la facture.
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