Δικηγόρος, συμβολαιογράφος, μεσίτης, μηχανικός: ποιος κάνει τι σε μια ελληνική αγορά, και τι κοστίζει ο καθένας
Τέσσερις επαγγελματίες στέκονται ανάμεσα σε εσάς και τα κλειδιά, και μόνο ένας από αυτούς δουλεύει για εσάς. Τι κάνει πραγματικά ο καθένας, ποιος τους ορίζει, τι χρεώνουν το 2026, και οι δύο που δεν πρέπει ποτέ να αφήσετε την άλλη πλευρά να διαλέξει για εσάς.
Μια αγορά στην Ελλάδα έχει τέσσερις επαγγελματίες μέσα της, και το λάθος που κάνουν οι ξένοι είναι να υποθέτουν ότι είναι ομάδα. Δεν είναι. Ο συμβολαιογράφος δουλεύει για το κράτος, ο μεσίτης δουλεύει για όποιον πληρώνει — συνήθως και τις δύο πλευρές, δηλαδή καμία — και ο μηχανικός του πωλητή δουλεύει για τον πωλητή. Ο μόνος από τους τέσσερις που δουλεύει για εσάς είναι αυτός που ορίζετε εσείς, και αυτό το άρθρο υπάρχει επειδή οι άνθρωποι φτάνουν στο γραφείο του συμβολαιογράφου με τρεις από τους τέσσερις διαλεγμένους από την άλλη πλευρά.
Οι αμοιβές παρακάτω είναι οι συμβάσεις του 2026 με τις κλίμακες του νόμου όπου υπάρχουν· κάθε νούμερο έχει 24% ΦΠΑ από πάνω, και κάθε νούμερο είναι αυτό που πρέπει να περιμένετε, όχι προσφορά.
Δεν είμαι δικηγόρος, συμβολαιογράφος, μεσίτης ή μηχανικός, που είναι μάλλον το ζητούμενο: αυτό το άρθρο σας λέει σε τι χρησιμεύει ο καθένας, ώστε να μπορείτε να διαβάσετε το τιμολόγιο.
Οι τέσσερις σε ένα λεπτό. Ο δικηγόρος είναι δικός σας: τίτλος, κληρονόμοι, βάρη, προσύμφωνο, πληρεξούσιο· 0,5–1% ή πάγια αμοιβή. Ο συμβολαιογράφος είναι του κράτους: συντάσσει και εκτελεί το συμβόλαιο, υποβάλλει τη φορολογική δήλωση· υποχρεωτικός· χοντρικά 0,8–1% σε κλιμακωτή κλίμακα. Ο μεσίτης είναι όποιου: περίπου 2% από κάθε πλευρά που υπέγραψε, διαπραγματεύσιμο, συχνά το καλύπτει ο κατασκευαστής στα νεόδμητα. Ο μηχανικός είναι δύο άτομα: του πωλητή, που βεβαιώνει το κτίριο για το συμβόλαιο, και ο δικός σας, που σας λέει την αλήθεια· λίγες εκατοντάδες ευρώ. Προσθέστε 24% ΦΠΑ και στους τέσσερις. Ποτέ μην αφήσετε την άλλη πλευρά να διαλέξει τον δικηγόρο ή τον μηχανικό σας.
Ο δικηγόρος: ο μόνος με το μέρος σας
Δικηγόρος δεν απαιτείται πλέον νομικά σε ελληνικό συμβόλαιο, που είναι το πιο ακριβό γεγονός που μπορεί να μάθει ένας ξένος αγοραστής. Στην πράξη κάθε αγορά που έχω δει να πάει καλά είχε έναν και οι περισσότερες που πήγαν στραβά δεν είχαν. Ο δικηγόρος ερευνά τον τίτλο στο υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο πίσω στα χρόνια — είκοσι είναι το συμβατικό ελάχιστο — για να επιβεβαιώσει ότι ο πωλητής κατέχει αυτό που πουλιέται, ότι κάθε κληρονόμος στην αλυσίδα έχει αποδεχτεί και υπογράψει, ότι δεν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή εκκρεμείς αξιώσεις, και ότι το οικόπεδο στον τίτλο είναι το οικόπεδο επί τόπου. Ο δικηγόρος συντάσσει ή ελέγχει το προσύμφωνο, κρατά ή μαρτυρεί την προκαταβολή, ελέγχει τα χαρτιά του μηχανικού, και — αν είστε στο εξωτερικό — ενεργεί με πληρεξούσιο ώστε το συμβόλαιο να υπογραφεί χωρίς να πετάξετε εσείς.
Οι αμοιβές απελευθερώθηκαν πριν χρόνια. Η σύμβαση είναι 0,5–1% της τιμής, ή πάγια αμοιβή συμφωνημένη γραπτώς στην αρχή, συν ΦΠΑ· περισσότερο για περίπλοκο τίτλο, λιγότερο για καθαρό διαμέρισμα. Διαλέξτε δικό σας. Ο μεσίτης θα προσφέρει έναν, ο πωλητής θα προτείνει έναν, και οι δύο προσφορές πρέπει να απορριφθούν ευγενικά, γιατί δικηγόρος με δύο πελάτες δεν έχει κανέναν.
Ο συμβολαιογράφος: λειτουργός του κράτους, υποχρεωτικός και ουδέτερος
Στην Ελλάδα ο συμβολαιογράφος δεν είναι υπάλληλος που σφραγίζει πράγματα· είναι δημόσιος λειτουργός που συντάσσει το συμβόλαιο, ελέγχει κάθε έγγραφο που επισυνάπτεται — τη βεβαίωση μηχανικού, το ενεργειακό πιστοποιητικό, τη φορολογική και δημοτική ενημερότητα, το απόσπασμα Κτηματολογίου — υποβάλλει ηλεκτρονικά τη δήλωση φόρου μεταβίβασης πριν την υπογραφή, διαβάζει το συμβόλαιο δυνατά, και το εκτελεί. Τίποτα δεν μεταβιβάζεται χωρίς τον συμβολαιογράφο, και τίποτα δεν καταχωρείται μέχρι το συμβόλαιο να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο μετά. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος μεταξύ των μερών· αυτό είναι το νόημα του λειτουργήματος, και γι’ αυτό ο συμβολαιογράφος δεν υποκαθιστά τον δικηγόρο σας.
Οι αμοιβές ακολουθούν κλίμακα που ορίζει ο νόμος, φθίνουσα όσο ανεβαίνει η τιμή: χοντρικά 0,8–1% της φορολογητέας αξίας στις συνηθισμένες κρητικές τιμές, συν ΦΠΑ, συν μικρά ποσά για αντίγραφα και καταθέσεις. Πληρώνει ο αγοραστής. Τον συμβολαιογράφο μπορεί να διαλέξει οποιαδήποτε πλευρά· η επιλογή μετράει λιγότερο απ’ ό,τι για τον δικηγόρο, γιατί το λειτούργημα είναι ουδέτερο, αλλά συμβολαιογράφος συνηθισμένος σε ξένους αγοραστές και στην απαίτηση διερμηνέα αξίζει να ζητηθεί.
Ο μεσίτης: για όποιον υπέγραψε
Οι Έλληνες μεσίτες είναι αδειοδοτημένοι και εγγεγραμμένοι, και η αμοιβή τους είναι σύμβαση, όχι τιμολόγιο. Η σύμβαση στην Κρήτη είναι περίπου 2% συν ΦΠΑ από κάθε πλευρά, και είναι διαπραγματεύσιμη· στα νεόδμητα συγκροτήματα ο κατασκευαστής συνήθως καλύπτει την πλευρά του αγοραστή. Ο κανόνας που μετράει είναι ότι χρωστάτε σε μεσίτη μόνο ό,τι συμφωνήσατε γραπτώς, και ότι το έντυπο υπόδειξης που υπογράψατε πριν σας δείξουν σπίτι μπορεί να είναι αυτή η σύμβαση. Διαβάστε το. Αν δεν υπογράψατε τίποτα, δεν χρωστάτε τίποτα, ό,τι κι αν λεχθεί στο τέλος.
Ένας μεσίτης μπορεί να είναι εξαιρετικός — το να ξέρει τι πουλιέται πραγματικά σε ένα χωριό όπου τίποτα δεν έχει αγγελία, και ποιοι είναι οι κληρονόμοι, είναι πραγματική αξία. Αυτό που δεν μπορεί να είναι ένας μεσίτης είναι ουδέτερος, και η μετάφραση της ανάγνωσης του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο δεν είναι δουλειά για κάποιον που η αμοιβή του εξαρτάται από την υπογραφή. Το άρθρο για τη διαδικασία αγοράς δείχνει πού κάθεται ο μεσίτης στην αλληλουχία και πού δεν πρέπει.
Ο μηχανικός: δύο από αυτούς, και ο ένας είναι δικός σας
Ο νόμος απαιτεί, για κάθε συμβόλαιο, βεβαίωση μηχανικού ότι το κτίριο δεν έχει αυθαίρετα πέρα από όσα επιτρέπει η άδεια — ή ότι ό,τι ήταν αυθαίρετο έχει τακτοποιηθεί και πληρωθεί — μαζί με τοπογραφικό στο εθνικό σύστημα συντεταγμένων. Αυτή η βεβαίωση είναι του πωλητή να την προσκομίσει και του μηχανικού του πωλητή να την υπογράψει, και ισχύει για δύο μήνες. Λέει ό,τι απαιτεί ο νόμος· δεν λέει αν η στέγη στάζει, αν η επέκταση τακτοποιήθηκε μόνο στα χαρτιά, ή αν η κατασκευή χτίστηκε με τον κανονισμό που ίσχυε όταν αδειοδοτήθηκε. Το άρθρο για τα αυθαίρετα εξηγεί γιατί αυτή η βεβαίωση είναι εκεί που οι αγορές στην Κρήτη πάνε στραβά συχνότερα.
Άρα ορίζετε δικό σας. Ένας προαγοραστικός έλεγχος από μηχανικό που πληρώνετε εσείς — άδεια απέναντι στο κτίριο, οικόπεδο απέναντι στον τίτλο και το Κτηματολόγιο, στατική, εγκαταστάσεις, ο χαρακτηρισμός δασικού χάρτη και αιγιαλού για οικόπεδο — κοστίζει λίγες εκατοντάδες ευρώ και είναι τα καλύτερα χρήματα σε όλη τη συναλλαγή. Έχει δικό του άρθρο, ο έλεγχος του μηχανικού. Απαιτείται επίσης πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης για την πώληση· το προσκομίζει ο πωλητής.
Βάζοντας τις αμοιβές μαζί
Σε μεταπώληση €300.000 με μεσίτη: δικηγόρος περίπου €2.000–3.000, συμβολαιογράφος περίπου €2.500–3.000, μεσίτης περίπου €6.000, ο μηχανικός σας λίγες εκατοντάδες, το Κτηματολόγιο περίπου €1.500, όλα συν ΦΠΑ όπου ισχύει, συν τον φόρο μεταβίβασης 3,09% — το άρθρο για τα κόστη κάνει το πλήρες άθροισμα σε 8–11%. Οι δύο που θα μπορούσατε να κόψετε είναι ο δικηγόρος και ο μηχανικός σας. Είναι οι δύο που δεν πρέπει.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Τέσσερις επαγγελματίες, τέσσερα τιμολόγια, 24% ΦΠΑ σχεδόν σε όλα, και μια δομή στην οποία οι μόνοι νομικά απαιτούμενοι — ο συμβολαιογράφος και ο μηχανικός του πωλητή — είναι οι δύο που δεν δουλεύουν για εσάς. Ο δικηγόρος που διαλέγετε μόνοι σας θα είναι μερικές φορές πιο αργός από τον «ήμερο» του μεσίτη, γιατί ο ήμερος του μεσίτη έχει λόγο να είναι γρήγορος. Η απαίτηση διερμηνέα στο συμβόλαιο είναι πραγματική και καλή και προσθέτει μία ώρα. Και η σύμβαση του μεσίτη μπορεί να είναι το έντυπο που υπογράψατε ένα ζεστό απόγευμα για να δείτε ένα σπίτι. Τίποτα από αυτά δεν είναι κόλπο· όλα ανταμείβουν το διάβασμα.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν κατονομάζει κατασκευαστή, ακίνητο ή επαγγελματία — και δεν πρόκειται.
Αξίζει αν ορίσετε δικό σας δικηγόρο και δικό σας μηχανικό πριν βρείτε το σπίτι, και αντιμετωπίζετε τον συμβολαιογράφο ως το κράτος και τον μεσίτη ως την αγορά. Προσπεράστε το αν σχεδιάζετε να γλιτώσετε την αμοιβή του δικηγόρου — είναι το ένα τοις εκατό που προστατεύει τα άλλα ενενήντα εννέα.
Χρειάζομαι δικηγόρο για να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα;
Νομικά, όχι πια· πρακτικά, πάντα. Ο δικηγόρος είναι ο μόνος επαγγελματίας στη συναλλαγή που δουλεύει αποκλειστικά για εσάς: ο έλεγχος τίτλων πίσω στα χρόνια, οι κληρονόμοι, τα βάρη, το προσύμφωνο, το πληρεξούσιο αν είστε στο εξωτερικό. Υπολογίστε 0,5–1% της τιμής ή συμφωνημένη πάγια αμοιβή, συν 24% ΦΠΑ. Διαλέξτε δικό σας, όχι του πωλητή ή του μεσίτη.
Τι κάνει ο συμβολαιογράφος σε μια ελληνική αγορά ακινήτου;
Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός που συντάσσει και εκτελεί το συμβόλαιο, επαληθεύει τα έγγραφα που επισυνάπτονται, υποβάλλει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και πιστοποιεί τη συναλλαγή. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος και υποχρεωτικός· χωρίς συμβόλαιο, χωρίς πώληση. Οι αμοιβές ακολουθούν κλιμακωτή κλίμακα, χοντρικά 0,8–1% στις συνηθισμένες τιμές και χαμηλότερα όσο ανεβαίνει η τιμή, συν ΦΠΑ.
Ποιος πληρώνει τον μεσίτη στην Ελλάδα;
Όποιος υπέγραψε τη σύμβαση του μεσίτη. Η σύμβαση στην Κρήτη είναι περίπου 2% συν ΦΠΑ από κάθε πλευρά, αλλά είναι διαπραγματεύσιμη, στα νεόδμητα ο κατασκευαστής συχνά καλύπτει την πλευρά του αγοραστή, και αν δεν υπογράψατε τίποτα δεν χρωστάτε τίποτα. Διαβάστε τη σύμβαση πριν την επίσκεψη· το έντυπο υπόδειξης μπορεί να είναι η σύμβαση.
Γιατί χρειάζομαι μηχανικό για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα;
Επειδή ο νόμος απαιτεί βεβαίωση μηχανικού ότι το κτίριο ταιριάζει με την άδειά του, με τοπογραφικό, επισυναπτόμενη σε κάθε συμβόλαιο — και επειδή αυτή η βεβαίωση είναι συνήθως ο μηχανικός του πωλητή που λέει ό,τι θέλει ο πωλητής. Ο δικός σας μηχανικός ελέγχει την άδεια απέναντι στο κτίριο, το οικόπεδο απέναντι στον τίτλο, και τη στατική απέναντι στη σεισμική πραγματικότητα του νησιού. Λίγες εκατοντάδες ευρώ απέναντι στη μεγαλύτερη αγορά της ζωής σας.
Μιλούν αγγλικά ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος;
Πολλοί ναι στις πόλεις όπου αγοράζουν ξένοι, και το συμβόλαιο μπορεί να υπογραφεί με διερμηνέα όπου χρειάζεται — ο συμβολαιογράφος πρέπει να βεβαιωθεί ότι καταλαβαίνετε τι υπογράφετε. Μη βασίζεστε στον μεσίτη για μετάφραση· ο μεσίτης δεν είναι ουδέτερος. Ένας δίγλωσσος δικηγόρος είναι η καλύτερη επένδυση σε όλη τη διαδικασία.
Μπορεί ένα άτομο να είναι δικηγόρος μου και δικηγόρος του πωλητή;
Μπορούν να το προσφέρουν· πρέπει να αρνηθείτε. Δικηγόρος που ενεργεί για δύο πλευρές έχει σύγκρουση συμφερόντων τη στιγμή που κάτι στον τίτλο είναι λάθος, και κάτι στον τίτλο είναι συχνά λάθος. Το ίδιο ισχύει για τον μηχανικό. Πληρώστε για δικό σας· είναι η φθηνότερη γραμμή στον λογαριασμό.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.