Anwalt, Notar, Makler, Ingenieur: wer was bei einem griechischen Kauf tut, und was jeder kostet
Vier Fachleute stehen zwischen Ihnen und den Schlüsseln, und nur einer davon arbeitet für Sie. Was jeder tatsächlich tut, wer ihn beauftragt, was er 2026 verlangt, und die zwei, die Sie nie von der Gegenseite wählen lassen dürfen.
Ein Kauf in Griechenland hat vier Fachleute, und der Fehler, den Ausländer machen, ist anzunehmen, sie seien ein Team. Sind sie nicht. Der Notar arbeitet für den Staat, der Makler für den, der zahlt — meist beide Seiten, also keine — und der Ingenieur des Verkäufers für den Verkäufer. Der einzige der vier, der für Sie arbeitet, ist der, den Sie selbst beauftragen, und diesen Artikel gibt es, weil Menschen am Schreibtisch des Notars ankommen, an dem drei der vier von der anderen Seite ausgewählt wurden.
Die Honorare unten sind die Üblichkeiten von 2026 mit den gesetzlichen Skalen, wo es sie gibt; jede Zahl trägt 24 % Mehrwertsteuer obendrauf, und jede Zahl ist das, was Sie erwarten sollten, kein Angebot.
Ich bin weder Anwalt noch Notar, Makler oder Ingenieur, was eher der Punkt ist: Dieser Artikel sagt Ihnen, wozu jeder da ist, damit Sie die Rechnung lesen können.
Die vier in einer Minute. Der Anwalt ist Ihrer: Titel, Erben, Belastungen, Vorvertrag, Vollmacht; 0,5–1 % oder Pauschale. Der Notar gehört dem Staat: setzt die Urkunde auf und vollzieht sie, reicht die Steuererklärung ein; Pflicht; etwa 0,8–1 % nach gleitender Skala. Der Makler gehört dem, der unterschrieben hat: rund 2 % von jeder Seite, verhandelbar, bei Neubauten oft vom Bauträger getragen. Der Ingenieur sind zwei Personen: der des Verkäufers, der das Gebäude für die Urkunde bescheinigt, und Ihrer, der Ihnen die Wahrheit sagt; ein paar hundert Euro. Auf alle vier 24 % Mehrwertsteuer. Lassen Sie nie die Gegenseite Ihren Anwalt oder Ihren Ingenieur wählen.
Der Anwalt: der Einzige auf Ihrer Seite
Ein Anwalt ist bei einer griechischen Beurkundung gesetzlich nicht mehr vorgeschrieben, was die teuerste Tatsache ist, die ein ausländischer Käufer lernen kann. In der Praxis hatte jeder Kauf, den ich habe gut ausgehen sehen, einen, und die meisten, die schiefgingen, nicht. Der Anwalt prüft den Titel im Register oder im Kataster über die Jahre zurück — zwanzig ist das übliche Minimum —, um zu bestätigen, dass der Verkäufer besitzt, was verkauft wird, dass jeder Erbe in der Kette angenommen und unterschrieben hat, dass es keine Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen oder anhängigen Ansprüche gibt und dass das Grundstück im Titel das Grundstück vor Ort ist. Der Anwalt entwirft oder prüft den Vorvertrag, hält oder bezeugt die Anzahlung, prüft die Papiere des Ingenieurs und handelt — wenn Sie im Ausland sind — per Vollmacht, damit die Urkunde ohne Ihr Einfliegen unterzeichnet werden kann.
Die Honorare wurden vor Jahren freigegeben. Üblich sind 0,5–1 % des Preises oder eine zu Beginn schriftlich vereinbarte Pauschale, plus Mehrwertsteuer; mehr bei kompliziertem Titel, weniger bei einer sauberen Wohnung. Wählen Sie Ihren eigenen. Der Makler wird einen anbieten, der Verkäufer einen vorschlagen, und beide Angebote sollten höflich abgelehnt werden, denn ein Anwalt mit zwei Mandanten hat keinen.
Der Notar: Amtsträger, Pflicht und neutral
In Griechenland ist der Notar kein Schreiber, der Dinge stempelt; der Notar ist ein Amtsträger, der die Urkunde aufsetzt, jedes beigefügte Dokument prüft — Ingenieursbescheinigung, Energieausweis, Steuer- und Gemeindebescheinigungen, Katasterauszug —, die Grunderwerbsteuererklärung vor der Unterzeichnung elektronisch einreicht, die Urkunde vorliest und vollzieht. Nichts wird ohne den Notar übertragen, und nichts ist eingetragen, bis die Urkunde danach beim Kataster eingereicht ist. Der Notar ist zwischen den Parteien neutral; das ist der Sinn des Amtes, und deshalb ersetzt der Notar nicht Ihren Anwalt.
Die Honorare folgen einer gesetzlichen Skala, sinkend mit steigendem Preis: etwa 0,8–1 % des steuerlichen Werts bei üblichen kretischen Preisen, plus Mehrwertsteuer, plus kleine Beträge für Kopien und Einreichungen. Der Käufer zahlt. Den Notar kann jede Seite wählen; die Wahl ist weniger wichtig als beim Anwalt, weil das Amt neutral ist, aber ein Notar, der ausländische Käufer und die Dolmetscherpflicht gewohnt ist, ist es wert, erfragt zu werden.
Der Makler: für den, der unterschrieben hat
Griechische Makler sind lizenziert und registriert, und ihre Provision ist ein Vertrag, kein Tarif. Üblich sind auf Kreta rund 2 % plus Mehrwertsteuer von jeder Seite, und es ist verhandelbar; bei Neubauanlagen trägt der Bauträger meist die Käuferseite. Die Regel, die zählt: Sie schulden einem Makler nur, was Sie schriftlich vereinbart haben, und das Besichtigungsformular, das Sie unterschrieben haben, bevor man Ihnen ein Haus zeigte, kann diese Vereinbarung sein. Lesen Sie es. Wenn Sie nichts unterschrieben haben, schulden Sie nichts, was auch immer am Ende gesagt wird.
Ein Makler kann ausgezeichnet sein — zu wissen, was in einem Dorf, in dem nichts inseriert ist, tatsächlich zum Verkauf steht, und wer die Erben sind, ist echter Wert. Was ein Makler nicht sein kann, ist neutral, und das Vorlesen der Urkunde durch den Notar zu übersetzen ist kein Job für jemanden, dessen Provision von der Unterschrift abhängt. Der Artikel zum Kaufablauf zeigt, wo der Makler in der Reihenfolge sitzt und wo er nicht sitzen sollte.
Der Ingenieur: zwei davon, und einer ist Ihrer
Das Gesetz verlangt für jede Urkunde eine Ingenieursbescheinigung, dass das Gebäude keine Schwarzbauten über die Genehmigung hinaus hat — oder dass alles Illegale legalisiert und bezahlt wurde —, zusammen mit einem topografischen Plan im nationalen Koordinatensystem. Diese Bescheinigung besorgt der Verkäufer, und der Ingenieur des Verkäufers unterschreibt sie, und sie gilt zwei Monate. Sie sagt, was das Gesetz verlangt; sie sagt nicht, ob das Dach undicht ist, ob der Anbau nur auf dem Papier legalisiert wurde oder ob die Struktur nach der bei Genehmigung geltenden Norm gebaut wurde. Der Artikel zu Schwarzbauten erklärt, warum diese Bescheinigung der Punkt ist, an dem kretische Käufe am häufigsten schiefgehen.
Also beauftragen Sie Ihren eigenen. Eine Vorkaufsprüfung durch einen Ingenieur, den Sie bezahlen — Genehmigung gegen Gebäude, Grundstück gegen Titel und gegen Kataster, Struktur, Anschlüsse, Waldkarten- und Uferstatus bei einem Grundstück — kostet ein paar hundert Euro und ist das bestangelegte Geld in der ganzen Transaktion. Sie bekommt einen eigenen Artikel, die Prüfung durch den Ingenieur. Ein Energieausweis ist für den Verkauf ebenfalls Pflicht; den besorgt der Verkäufer.
Die Honorare zusammengezählt
Bei einer Bestandsimmobilie für €300.000 mit Makler: Anwalt rund €2.000–3.000, Notar rund €2.500–3.000, Makler rund €6.000, Ihr Ingenieur ein paar hundert, das Grundbuch rund €1.500, alles plus Mehrwertsteuer, wo sie gilt, plus die Grunderwerbsteuer von 3,09 % — der Kostenartikel rechnet die volle Summe mit 8–11 % durch. Die beiden, die Sie streichen könnten, sind der Anwalt und Ihr Ingenieur. Es sind die beiden, die Sie nicht streichen sollten.
Der ehrliche Haken
Vier Fachleute, vier Rechnungen, 24 % Mehrwertsteuer auf fast alles, und eine Struktur, in der die einzigen gesetzlich Vorgeschriebenen — der Notar und der Ingenieur des Verkäufers — die beiden sind, die nicht für Sie arbeiten. Der Anwalt, den Sie selbst wählen, ist manchmal langsamer als der zahme des Maklers, weil der zahme des Maklers einen Grund hat, schnell zu sein. Die Dolmetscherpflicht bei der Urkunde ist real und gut und kostet eine Stunde. Und die Vereinbarung des Maklers kann das Formular sein, das Sie an einem heißen Nachmittag unterschrieben haben, um ein Haus zu sehen. Nichts davon ist ein Trick; alles davon belohnt Lesen.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie Ihren eigenen Anwalt und Ihren eigenen Ingenieur beauftragen, bevor Sie das Haus gefunden haben, und den Notar als den Staat und den Makler als den Markt behandeln. Lassen Sie es, wenn Sie vorhaben, das Anwaltshonorar zu sparen — es ist das eine Prozent, das die anderen neunundneunzig schützt.
Brauche ich einen Anwalt, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?
Gesetzlich nicht mehr; praktisch immer. Der Anwalt ist der einzige Fachmann in der Transaktion, der allein für Sie arbeitet: die Titelprüfung über die Jahre zurück, die Erben, die Belastungen, der Vorvertrag, die Vollmacht, wenn Sie im Ausland sind. Rechnen Sie mit 0,5–1 % des Preises oder einer vereinbarten Pauschale, plus 24 % Mehrwertsteuer. Wählen Sie Ihren eigenen, nicht den des Verkäufers oder des Maklers.
Was tut der Notar bei einem griechischen Immobilienkauf?
Der Notar ist Amtsträger, der die Urkunde aufsetzt und vollzieht, die beigefügten Dokumente prüft, die Grunderwerbsteuererklärung einreicht und die Transaktion beurkundet. Der Notar ist neutral und Pflicht; keine Urkunde, kein Verkauf. Die Honorare folgen einer gleitenden Skala, etwa 0,8–1 % bei üblichen Preisen und niedriger mit steigendem Preis, plus Mehrwertsteuer.
Wer bezahlt den Makler in Griechenland?
Wer die Vereinbarung des Maklers unterschrieben hat. Üblich sind auf Kreta rund 2 % plus Mehrwertsteuer von jeder Seite, aber es ist verhandelbar, bei Neubauten trägt der Bauträger oft die Käuferseite, und wer nichts unterschrieben hat, schuldet nichts. Lesen Sie die Vereinbarung vor der Besichtigung; das Besichtigungsformular kann die Vereinbarung sein.
Warum brauche ich einen Ingenieur, um in Griechenland ein Haus zu kaufen?
Weil das Gesetz für jede Urkunde eine Ingenieursbescheinigung verlangt, dass das Gebäude seiner Genehmigung entspricht, mit topografischem Plan — und weil diese Bescheinigung meist der Ingenieur des Verkäufers ausstellt, der sagt, was der Verkäufer gesagt haben will. Ihr eigener Ingenieur prüft die Genehmigung gegen das Gebäude, das Grundstück gegen den Titel und die Statik gegen die seismische Realität der Insel. Ein paar hundert Euro gegen den größten Kauf Ihres Lebens.
Sprechen Anwalt und Notar Englisch?
Viele ja, in den Städten, in denen Ausländer kaufen, und die Urkunde kann bei Bedarf mit Dolmetscher unterzeichnet werden — der Notar muss sicher sein, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben. Verlassen Sie sich nicht auf den Makler als Übersetzer; der Makler ist nicht neutral. Ein zweisprachiger Anwalt ist die beste Einzelinvestition im ganzen Prozess.
Kann eine Person mein Anwalt und der Anwalt des Verkäufers sein?
Man kann es Ihnen anbieten; Sie sollten ablehnen. Ein Anwalt, der für beide Seiten handelt, hat einen Konflikt in dem Moment, in dem etwas am Titel nicht stimmt, und am Titel stimmt oft etwas nicht. Dasselbe gilt für den Ingenieur. Zahlen Sie für Ihren eigenen; das ist der billigste Posten auf der Rechnung.
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