Ο ΑΦΜ και ο τραπεζικός λογαριασμός: το πρώτο δεκαπενθήμερο της αγοράς σπιτιού στην Ελλάδα
Τίποτα δεν γίνεται χωρίς ΑΦΜ και χωρίς πού να μπουν τα χρήματα. Πώς εκδίδεται ο ελληνικός ΑΦΜ σε αλλοδαπούς το 2026 — ηλεκτρονικά, με βιντεοκλήση ή μέσω εκπροσώπου — τι ζητά πραγματικά μια ελληνική τράπεζα πριν ανοίξει λογαριασμό, και η σειρά να τα κάνετε ώστε να μην είναι η προκαταβολή αυτό που περιμένει.
Κανείς δεν έρχεται στην Κρήτη για να ανοίξει τραπεζικό λογαριασμό. Έρχονται για το σπίτι, και στο σπίτι πάει η προσοχή, και μετά ένας συμβολαιογράφος ζητά έναν εννιαψήφιο αριθμό και μια τράπεζα ζητά έναν φάκελο εγγράφων και η προθεσμία της προκαταβολής είναι την Παρασκευή. Το έχω δει να συμβαίνει σε προσεκτικούς ανθρώπους. Είναι η πιο αποφεύξιμη καθυστέρηση σε όλη τη διαδικασία και κοστίζει δύο εβδομάδες που κανείς δεν υπολογίζει.
Αυτό είναι το άρθρο για αυτές τις δύο εβδομάδες. Οι κανόνες είναι όπως επαληθεύτηκαν τον Αύγουστο του 2026· η ΑΑΔΕ έχει μεταφέρει το μεγαλύτερο μέρος ηλεκτρονικά τα τελευταία τρία χρόνια, και οι τράπεζες έχουν πάει προς την άλλη κατεύθυνση και έγιναν πιο αργές, οπότε η σειρά με την οποία κάνετε τα πράγματα μετράει περισσότερο από πριν.
Δεν είμαι λογιστής και αυτό δεν είναι φορολογική συμβουλή. Είναι η σειρά με την οποία να κάνετε τα πράγματα, που είναι το κομμάτι που κανείς δεν σας λέει.
Το πρώτο δεκαπενθήμερο σε ένα λεπτό. Ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου — ο ΑΦΜ — πριν από οτιδήποτε άλλο, εκδιδόμενος μέσω της πύλης myAADE με ταυτοποίηση μέσω βιντεοκλήσης ή μέσω του δικηγόρου σας ως εκπροσώπου· μέρες, όχι εβδομάδες. Μετά ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός, που θέλει διαβατήριο, ΑΦΜ, διεύθυνση κατοικίας, την προέλευση των χρημάτων σας και υπομονή· εβδομάδες, όχι μέρες. Τα χρήματα για το σπίτι πρέπει να ταξιδέψουν μέσω τράπεζας με ανιχνεύσιμο τρόπο. Ο ΑΦΜ δεν σας κάνει φορολογούμενο εδώ· σας κάνει εντοπίσιμο. Κάντε και τα δύο πριν συμφωνήσετε τιμή, όχι μετά.
Ο ΑΦΜ: τι είναι και γιατί έρχεται πρώτος
Ο ΑΦΜ — αριθμός φορολογικού μητρώου — είναι το ελληνικό ισοδύναμο του βρετανικού UTR ή του αμερικανικού SSN για φορολογικούς σκοπούς. Μπαίνει στο συμβόλαιο, στη δήλωση φόρου μεταβίβασης που υποβάλλει ο συμβολαιογράφος πριν υπογράψετε, στα αρχεία της τράπεζας, στη δήλωση ακινήτων που πρέπει να υποβάλετε μέσα σε έναν μήνα από την αγορά, και σε κάθε εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ μετά. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει συμβόλαιο χωρίς αυτόν. Χρειάζεται επίσης για να αγοράσετε αυτοκίνητο, να υπογράψετε σύμβαση κινητής ή να συνδέσετε ρεύμα, γι’ αυτό όσοι σκοπεύουν να ζήσουν εδώ καταλήγουν να τον χρησιμοποιούν κάθε εβδομάδα.
Η απόκτησή του δεν σας κάνει Έλληνα φορολογικό κάτοικο. Μη κάτοικος με ΑΦΜ φορολογείται εδώ για εισόδημα ελληνικής πηγής και για το ίδιο το ακίνητο, τίποτα περισσότερο. Η κατοικία αφορά το πού ζείτε, που είναι το θέμα του άρθρου για τη ζωή στην Κρήτη όλο τον χρόνο και του ζητήματος των 183 ημερών· ο αριθμός είναι απλώς ο αριθμός.
Πώς εκδίδεται το 2026
Οι μη κάτοικοι υπάγονται στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού, και η αίτηση γίνεται μέσω της πύλης της ΑΑΔΕ, myAADE. Δύο τρόποι να αποδείξετε ποιοι είστε. Ο πρώτος είναι βιντεοκλήση — η αρχή λειτουργεί υπηρεσία ταυτοποίησης στα ελληνικά και τα αγγλικά — μετά την οποία ο αριθμός και οι κωδικοί της πύλης εκδίδονται απευθείας σε εσάς. Ο δεύτερος είναι εκπρόσωπος που έχει ήδη κωδικούς ΑΑΔΕ, σχεδόν πάντα ο δικηγόρος σας, που υποβάλλει για λογαριασμό σας με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο και υπογεγραμμένη αποδοχή. Η δεύτερη διαδρομή είναι αυτή που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι αγοραστές του εξωτερικού, γιατί το ίδιο πληρεξούσιο καλύπτει και την αγορά.
Τα έγγραφα δεν είναι εξωτικά: έγκυρο διαβατήριο (ή ταυτότητα ΕΕ), η πλήρης διεύθυνσή σας στο εξωτερικό, ο αριθμός φορολογικού μητρώου της χώρας σας, email και τηλέφωνο. Αν κάνετε αίτηση μέσω εκπροσώπου, το πληρεξούσιο και η αποδοχή του. Ο ορισμός επίσημου φορολογικού εκπροσώπου στην Ελλάδα ήταν υποχρεωτικός για μη κατοίκους και είναι πλέον προαιρετικός· ο δικηγόρος σας θα σας πει αν αξίζει στην περίπτωσή σας.
Υπολογίστε λίγες εργάσιμες μέρες. Αν κάτι πάρει περισσότερο είναι συνήθως έγγραφο που χρειαζόταν apostille ή μετάφραση, γι’ αυτό ο δικηγόρος ζητά όλα μαζί.
Ο τραπεζικός λογαριασμός: το πραγματικό σημείο συμφόρησης
Ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός είναι εκεί που προσγειώνεται το τίμημα του σπιτιού πριν πάει στον πωλητή, και είναι επίσης εκεί που οι ξένοι αγοραστές χάνουν τον περισσότερο χρόνο. Οι τράπεζες έχουν σφίξει από τους κανόνες κατά του ξεπλύματος χρήματος της τελευταίας δεκαετίας, και ένας μη κάτοικος που ανοίγει λογαριασμό είναι φάκελος, όχι έντυπο.
Περιμένετε να σας ζητήσουν διαβατήριο, ΑΦΜ, αποδεικτικό διεύθυνσης στο εξωτερικό, αποδεικτικό προέλευσης των χρημάτων σας — φορολογικές δηλώσεις, μισθοδοσία, βεβαιώσεις σύνταξης, το συμβόλαιο πώλησης του σπιτιού που πουλήσατε — αριθμό κινητού, και συχνά αυτοπρόσωπη παρουσία σε κατάστημα τουλάχιστον μία φορά. Κάποιες τράπεζες ανοίγουν λογαριασμό σε μη κάτοικο μόνο με σύσταση ή με την αγορά ήδη σε εξέλιξη· κάποιες τον ανοίγουν σε μία εβδομάδα, κάποιες σε έναν μήνα. Ο δικηγόρος σας θα ξέρει ποιο κατάστημα σε ποια πόλη είναι αυτή τη στιγμή λογικό, και αυτή η γνώση αξίζει την αμοιβή.
Δύο πρακτικά σημεία. Πρώτον, κρατήστε τα χαρτιά του εμβάσματος: η καταγραφή της τράπεζας για χρήματα που φτάνουν από το εξωτερικό είναι το έγγραφο που θα θέλετε αργότερα αν χρειαστεί ποτέ να δείξετε από πού ήρθαν τα χρήματα, και αν θελήσετε ποτέ να τα βγάλετε ξανά. Δεύτερον, ο λογαριασμός είναι κόστος: οι ελληνικές τράπεζες χρεώνουν για λογαριασμούς, για εμβάσματα και για κάρτες, και ένας αδρανής λογαριασμός μη κατοίκου μπορεί να κλείσει. Ρωτήστε.
Πώς πρέπει να κινηθούν τα χρήματα
Το τίμημα ακινήτου στην Ελλάδα πρέπει να κινηθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος με ανιχνεύσιμο τρόπο. Ο συμβολαιογράφος καταγράφει τον τρόπο πληρωμής στο συμβόλαιο — έμβασμα στον λογαριασμό του πωλητή, ή τραπεζική επιταγή από τον δικό σας — και τα μετρητά είναι παράνομα πάνω από ασήμαντο όριο για ακίνητα. Η πρακτική συνέπεια είναι ότι τα χρήματά σας πρέπει να είναι σε ελληνικό λογαριασμό, ή τουλάχιστον μεταφέρσιμα σε έναν, την ημέρα του συμβολαίου, και ότι κάθε μετατροπή συναλλάγματος πρέπει να γίνει πριν από αυτό, με τη δική της καθυστέρηση. Το άρθρο για το τι κοστίζει η αγορά καλύπτει τις αμοιβές και τους φόρους που επίσης λήγουν εκείνο το τελευταίο δεκαπενθήμερο· το άρθρο για τη διαδικασία καλύπτει πού κάθεται το συμβόλαιο στην αλληλουχία.
Η σειρά, και γιατί οι άνθρωποι την κάνουν λάθος
Βρείτε το σπίτι, συμφωνήστε την τιμή, δώστε προκαταβολή, μετά ξεκινήστε τα χαρτιά — αυτή είναι η σειρά που ακολουθούν οι περισσότεροι και είναι ανάποδη. Η προκαταβολή δίνεται με προσύμφωνο που έχει ημερομηνία, η ημερομηνία φτάνει, ο λογαριασμός δεν είναι ανοιχτός, και ο πωλητής είτε περιμένει είτε όχι. Ξέρω προκαταβολές που χάθηκαν γι’ αυτό. Η σωστή σειρά είναι ΑΦΜ, τραπεζικός λογαριασμός, δικηγόρος, και μετά το σπίτι. Δύο εβδομάδες βαρετών εργασιών πριν σας επιτραπεί να ερωτευτείτε οτιδήποτε, που είναι καλή συμβουλή γενικά.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Ο ΑΦΜ είναι πραγματικά ευκολότερος απ’ ό,τι ήταν· ο τραπεζικός λογαριασμός είναι πραγματικά δυσκολότερος, πιο αργός και πιο παρεμβατικός, και δεν υπάρχει τίποτα που εσείς ή ο δικηγόρος σας μπορείτε να κάνετε για να βιαστεί ένα τμήμα συμμόρφωσης. Θα σας ζητηθούν έγγραφα που μοιάζουν με κατηγορία — αυτό είναι ο νόμος, όχι η γνώμη της τράπεζας για εσάς — και θα σας ζητηθούν σε μορφή που χρειάζεται apostille, μεταφράσεις και συμβολαιογράφο στην πατρίδα. Όλο αυτό το δεκαπενθήμερο είναι χαρτιά χωρίς ρομαντισμό, και είναι το δεκαπενθήμερο που κρίνει αν ο ρομαντισμός θα συμβεί στην ώρα του.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν κατονομάζει κατασκευαστή, ακίνητο ή επαγγελματία — και δεν πρόκειται.
Αξίζει αν κάνετε πρώτα τον ΑΦΜ και τον λογαριασμό, με δικηγόρο, πριν έχετε σπίτι κατά νου — είναι η φθηνότερη ασφάλεια σε όλη την αγορά. Προσπεράστε το αν ελπίζατε να κάνετε οτιδήποτε από αυτά μετά την προκαταβολή· δεν μπορείτε, και η προκαταβολή είναι αυτό που ρισκάρετε.
Χρειάζομαι ελληνικό ΑΦΜ για να αγοράσω ακίνητο στην Ελλάδα;
Ναι, πριν από οτιδήποτε άλλο. Ο ΑΦΜ μπαίνει στο συμβόλαιο, στη δήλωση φόρου μεταβίβασης, στο Ε9 μετά και στον τραπεζικό λογαριασμό. Χωρίς αυτόν ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει το συμβόλαιο. Η απόκτησή του είναι το πρώτο βήμα και παίρνει μέρες, όχι εβδομάδες, αν φέρετε τα σωστά έγγραφα.
Πώς αποκτά ένας αλλοδαπός ελληνικό ΑΦΜ το 2026;
Ηλεκτρονικά μέσω της πύλης myAADE, με ταυτοποίηση είτε μέσω βιντεοκλήσης — στα ελληνικά ή τα αγγλικά — είτε μέσω εκπροσώπου που έχει ήδη κωδικούς ΑΑΔΕ, συνήθως του δικηγόρου σας, με πληρεξούσιο. Οι μη κάτοικοι υπάγονται στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού. Ο ορισμός φορολογικού εκπροσώπου είναι πλέον προαιρετικός, όχι υποχρεωτικός.
Ο ελληνικός ΑΦΜ με κάνει Έλληνα φορολογούμενο;
Όχι από μόνος του. Μη κάτοικος με ΑΦΜ φορολογείται στην Ελλάδα μόνο για εισόδημα ελληνικής πηγής και για το ίδιο το ακίνητο — ΕΝΦΙΑ και η ετήσια δήλωση ακινήτων. Η φορολογική κατοικία κρίνεται από το πού πραγματικά ζείτε, όχι από το αν έχετε έναν αριθμό.
Μπορώ να ανοίξω ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό ως μη κάτοικος;
Ναι, αλλά οι τράπεζες είναι επιφυλακτικές και αργές. Περιμένετε να δείξετε διαβατήριο, ΑΦΜ, αποδεικτικό διεύθυνσης κατοικίας, αποδεικτικό προέλευσης των χρημάτων — φορολογικές δηλώσεις, μισθοδοσία ή βεβαιώσεις σύνταξης — αριθμό τηλεφώνου και μερικές φορές αυτοπρόσωπη παρουσία. Ξεκινήστε νωρίς· ο λογαριασμός είναι το σημείο συμφόρησης πιο συχνά από τον ΑΦΜ.
Πρέπει να πληρώσω το ακίνητο μέσω ελληνικής τράπεζας;
Το τίμημα πρέπει να κινηθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος με ανιχνεύσιμο τρόπο, και στην πράξη αυτό σημαίνει έμβασμα σε ελληνικό λογαριασμό ή τραπεζική επιταγή από έναν τέτοιο. Μετρητά πάνω από ένα μικρό όριο είναι παράνομα για ακίνητα, και ο συμβολαιογράφος καταγράφει πώς κινήθηκαν τα χρήματα. Η τράπεζα θέλει επίσης τεκμηριωμένη την εισαγωγή των κεφαλαίων αν αργότερα χρειαστεί να αποδείξετε από πού ήρθαν.
Με ποια σειρά να κάνω τα πράγματα;
Πρώτα ΑΦΜ, δεύτερον τραπεζικός λογαριασμός, μετά οι έλεγχοι του δικηγόρου στο ακίνητο, μετά η κίνηση των χρημάτων, μετά το συμβόλαιο. Οι άνθρωποι το κάνουν ανάποδα — βρίσκουν το σπίτι, συμφωνούν τιμή, μετά ανακαλύπτουν ότι ο λογαριασμός παίρνει τρεις εβδομάδες — και χάνουν το σπίτι ή το παράθυρο της προκαταβολής. Δύο εβδομάδες χαρτιών πριν ερωτευτείτε οτιδήποτε.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.