Usufruit et nue-propriété : cette maison en Grèce que vous pouvez acheter mais pas utiliser
Lorsqu’une maison crétoise est proposée à prix réduit, cela signifie souvent que vous achetez la nue-propriété tandis qu’une autre personne conserve l’usufruit à vie. Comment fonctionne ce partage, comment le barème fiscal en détermine-t-il la valeur en fonction de l’âge, et pourquoi ce droit ne s’efface-t-il pas automatiquement du registre à la mort du titulaire ?
Une maison crétoise proposée à un prix qui semble trop beau pour être vrai l’est parfois bel et bien, et parfois il s’agit simplement d’une propriété « nue ». L’acheteur obtient le titre de propriété, l’acte notarié, l’inscription au cadastre et l’avis d’imposition — tandis qu’un vendeur âgé conserve le droit d’y vivre ou de la louer jusqu’à la fin de sa vie. Cet arrangement est tout à fait légal, extrêmement courant dans les familles grecques, et tout à fait raisonnable si vous savez exactement à quoi vous vous engagez. Le problème est que l’annonce le précise rarement d’une manière compréhensible pour un acheteur étranger. Règles en vigueur en septembre 2026, vérifiées par rapport à la circulaire de l’administration fiscale diffusée par les associations notariales et aux exigences documentaires du cadastre.
Je ne suis ni avocat ni conseiller fiscal, et le présent texte ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Faites vérifier l’acte de vente par un avocat grec avant tout versement d’acompte ; c’est le seul moyen fiable de savoir quelles sont les dispositions ci-dessous qui ont fait l’objet d’une dérogation contractuelle.
La distinction s’effectue en une minute. Le droit grec distingue, au sein de la pleine propriété, l’usufruit (επικαρπία — le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, article 1142 du Code civil) et la nue-propriété (ψιλή κυριότητα — tout le reste). L’usufruit est, par défaut, incessible (article 1166) et prend fin au décès de son titulaire (article 1167) ; toutefois, ces deux dispositions constituent des règles par défaut que les parties peuvent modifier. Sur le plan fiscal, la répartition dépend de l’âge de l’usufruitier : 8/10 de la valeur totale pour les moins de 20 ans, ce pourcentage diminuant jusqu’à 1/10 pour les plus de 80 ans, conformément à l’article 65, paragraphe 6, de la loi n° 5219/2025 ; la nue-propriété correspond au solde, conformément à l’article 66. Au décès de l’usufruitier, les deux droits se confondent et aucun autre impôt n’est dû — mais le registre ne se met pas à jour automatiquement : le Cadastre exige un acte de décès.
Ce que détient réellement chaque partie
L’usufruitier jouit de l’usage et des fruits : il peut habiter le bien, le louer et percevoir le loyer, et il supporte les charges ordinaires liées à cet usage. Il ne doit pas épuiser la substance du bien. Le nu-propriétaire détient le titre de propriété et la réversion — et, jusqu’à l’expiration de l’usufruit, pratiquement rien d’autre. Pas d’occupation. Pas de location. Pas de loyer. Pas de possession libre à remettre à qui que ce soit.
Voilà tout le risque résumé en une seule phrase. Une simple nue-propriété à prix réduit n’est pas une maison à prix réduit ; c’est une maison dont la date de prise de possession correspond à la durée de vie d’une personne. Pour un acheteur dans la quarantaine qui acquiert la nue-propriété auprès d’un vendeur de soixante ans, le calcul peut être tout à fait raisonnable : un achat à long terme bénéficiant d’une réelle réduction, du type de ceux que les acheteurs européens réalisent couramment dans d’autres juridictions. Pour un acheteur qui a l’intention d’y passer l’été prochain, c’est une catastrophe déguisée en bonne affaire.
Le barème fiscal, d’où provient la réduction
La législation fiscale grecque évalue ces deux parts en fonction de l’âge de l’usufruitier, et il est utile de connaître ce barème car il correspond également, dans les grandes lignes, à la logique du marché.
En vertu de l’article 65, paragraphe 6, de la loi n° 5219/2025 — le Code de la fiscalité immobilière, qui a remplacé l’ancien code en juillet 2025 sans modifier ces pourcentages —, la valeur de l’usufruit s’élève à :
- 8/10 de la valeur totale si l’usufruitier n’a pas encore 20 ans
- 7/10 au-delà de 20 · 6/10 au-delà de 30 · 5/10 au-delà de 40
- 4/10 pour les plus de 50 ans · 3/10 pour les plus de 60 ans · 2/10 pour les plus de 70 ans · 1/10 pour les plus de 80 ans
Un usufruit à durée déterminée, plutôt qu’à vie, est évalué à 1/20e de la valeur totale par an, dans la limite de 8/10e ; celui détenu par une personne morale est évalué à 8/10e. En vertu de l’article 66, la nue-propriété est imposée sur la valeur totale, déduction faite de la valeur de l’usufruit.
Considérez ce tableau du point de vue de l’acheteur. Lorsqu’un vendeur de 82 ans conserve l’usufruit, celui-ci représente 1/10 et la nue-propriété 9/10 — vous payez donc des impôts, et dans la pratique la majeure partie du prix, sur les neuf dixièmes du bien sans en avoir aucun usage. Lorsqu’une personne de soixante ans le conserve, vous payez sur 7/10. La réduction est réelle, et elle n’est pas généreuse : il s’agit d’une formule.
Une petite précision d’ordre administratif, car elle remet en cause tout ce qui a été rédigé avant la mi-2025. Ce tableau figurait auparavant à l’article 15 de la loi n° 2961/2001. Il figure désormais à l’article 65 de la loi n° 5219/2025 (Journal officiel Α΄130, 18 juillet 2025). Les pourcentages sont identiques ; la référence, en revanche, ne l’est pas, et une grande partie des documents en ligne en grec cite encore l’ancienne référence.
Que se passe-t-il à la fin ?
Au décès de l’usufruitier, les deux droits sont regroupés entre les mains du nu-propriétaire et — c’est là tout l’intérêt de ce montage — aucune autre obligation fiscale n’en découle. Le nu-propriétaire a été imposé une seule fois, sur la valeur réduite, et l’affaire en reste là. C’est pourquoi les parents grecs cèdent la nue-propriété à leurs enfants tout en conservant l’usufruit : un seul événement fiscal, à un taux réduit, avec le droit d’usage conservé à vie.
Ce qui ne se produit pas, c’est un nettoyage automatique du registre. La consolidation doit être justifiée, et la liste des documents exigés par le Cadastre hellénique prévoit notamment un acte de décès lorsque la nue-propriété a été acquise et que l’usufruitier est décédé depuis. Un usufruit qui subsiste au registre après le décès de son titulaire n’est pas une simple mention historique sans conséquence — c’est un vice qui resurgira lors de la prochaine vente, au pire moment possible, et c’est l’une des raisons les plus courantes pour lesquelles un titre de propriété crétois, en apparence simple, s’avère nécessiter un mois de travail. Si le bien que vous achetez fait état d’un usufruit en faveur d’une personne décédée en 2009, il s’agit d’une démarche à mener à bien avant la signature de l’acte de vente, et non après.
Les deux idées reçues qu’il faut cesser d’adopter
« L’usufruit s’éteindra simplement à son décès. » C’est ce qui se passe par défaut — article 1167 — mais l’article 1167 est une règle dispositive, à laquelle les parties peuvent déroger d’un commun accord, tout comme l’article 1166 relatif à la cessibilité. Un acte notarié peut prévoir une autre disposition. Cela n’a rien d’exceptionnel ; c’est précisément pour cette raison qu’il faut lire l’acte.
« Je peux racheter l’usufruit. » En principe, vous ne le pouvez pas. L’article 1166 rend l’usufruit lui-même incessible et n’autorise que la cession de son exercice, pour une durée ne dépassant pas celle de l’usufruit. Ainsi, l’usufruitier peut vous laisser utiliser la maison ; il ne peut généralement pas vous vendre ce droit. Ce qui est généralement négocié à la place, c’est une renonciation volontaire à l’usufruit dans le même acte — ce qui relève d’un accord et d’une question de prix, et non d’un droit.
Un droit connexe qu’il convient de reconnaître lorsque vous le rencontrez : l’οίκηση, c’est-à-dire le droit d’habitation prévu à l’article 1183, est traité de la même manière à ces fins et peut grever un titre de propriété aussi discrètement qu’un usufruit.
Où peut-on le trouver en Crète ?
Il s’agit très majoritairement de biens immobiliers villageois hérités. Un parent transfère la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l’usufruit ; les enfants souhaitent par la suite vendre ; l’acheteur se voit proposer une maison que l’un des vendeurs n’est pas en mesure de livrer libre de tout occupant. Ou encore, une veuve détient l’usufruit d’une maison appartenant aux enfants de son défunt mari, et la famille accepte de vendre — ce qu’elle peut faire, mais l’acte de vente doit comporter la renonciation de la veuve, et sa signature relève davantage d’une négociation que d’une simple formalité.
Rien de tout cela ne justifie de renoncer. C’est plutôt une raison de se poser une question dès le départ : qui détient l’usufruit, quel âge a-t-il et va-t-il signer ? La réponse modifie le prix, le calendrier et parfois l’ensemble de la proposition. Cette question s’inscrit également dans le même cadre que celles relatives à l’héritage et aux testaments, où les mêmes structures apparaissent sous un autre angle.
Le véritable inconvénient
Cette structure est transparente dès lors que l’on sait où la chercher, et presque invisible si ce n’est pas le cas, car rien ne permet de distinguer une simple propriété nue dans une annonce, une photographie ou lors d’une visite. Le barème fiscal est public et mécanique, mais la répartition de la taxe foncière entre l’usufruitier et le nu-propriétaire repose sur les mêmes fractions, en vertu d’une loi dont la référence n’a pas pu être vérifiée auprès d’une source officielle ; veuillez donc considérer cette partie comme indicative. De plus, la codification est suffisamment récente pour que la plupart des documents grecs que vous trouverez en ligne, y compris ceux rédigés par des professionnels, citent encore l’article abrogé — ce qui illustre bien un point plus général : sur ce sujet, ne vous fiez pas à ce que vous lisez, y compris ici, plutôt qu’à l’acte lui-même et à l’interprétation qu’en fait un avocat grec.
Mention légale : Honest Crete ne vend ni ne propose de biens immobiliers à la vente. Les demandes envoyées depuis cette rubrique sont transmises à un agent immobilier agréé, et non à nous ; vous trouverez la déclaration complète ci-dessous. Aucune mention faite dans cet article ne désigne un promoteur immobilier, un bien immobilier, un avocat ou tout autre professionnel, et il n’en sera jamais ainsi.
Cela vaut la peine d’être pris en considération si vous achetez dans une perspective à long terme : la décote reflète fidèlement le barème d’âge, et votre notaire a confirmé que l’acte ne déroge pas aux articles 1166 et 1167. Passez votre chemin si vous souhaitez utiliser le bien : une simple propriété vous confère le titre de propriété, mais ne vous permet pas d’y habiter.
Qu'est-ce que la propriété nue en Grèce ?
La « Ψιλή κυριότητα » est la propriété dépouillée du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus, car ce droit — l’usufruit, « επικαρπία » — est détenu par une autre personne. Le nu-propriétaire détient le titre de propriété et, jusqu’à l’expiration de l’usufruit, ne peut ni occuper le bien, ni le louer, ni percevoir le loyer.
Comment l'usufruit est-il évalué à des fins fiscales en Grèce ?
En fonction de l'âge de l'usufruitier, selon le barème figurant désormais à l'article 65, paragraphe 6, de la loi n° 5219/2025. La valeur de l’usufruit s’élève à 8/10 de la valeur totale si le titulaire a moins de 20 ans, à 7/10 s’il a plus de 20 ans, à 6/10 s’il a plus de 30 ans, à 5/10 s’il a plus de 40 ans, à 4/10 s’il a plus de 50 ans, à 3/10 s’il a plus de 60 ans, à 2/10 s’il a plus de 70 ans et à 1/10 s’il a plus de 80 ans. La nue-propriété correspond au solde.
L'usufruit prend-il fin au décès de son titulaire ?
Par défaut, oui — l'article 1167 du Code civil prévoit son extinction au décès de l'usufruitier, et un usufruit établi en faveur d'une personne morale prend fin avec cette dernière. Toutefois, l'article 1167 constitue une règle par défaut à laquelle les parties peuvent déroger par contrat ; il convient donc de se référer au contenu de l'acte plutôt que de se fonder sur des suppositions.
Dois-je payer à nouveau des impôts à l'expiration de l'usufruit ?
Non. L'article 66 de la loi n° 5219/2025 prévoit qu’aucune obligation fiscale supplémentaire ne naît pour le nu-propriétaire au décès de l’usufruitier. C’est là tout l’intérêt de ce montage et la raison pour laquelle les familles grecques y ont recours pour les donations parentales.
Puis-je racheter l'usufruit ?
Ce n'est pas aussi simple que cela. L'article 1166 rend l'usufruit lui-même incessible par défaut ; seul son exercice peut être cédé, et ce uniquement pour la durée de l'usufruit. Les parties ont peut-être dérogé à cette règle dans l'acte initial, ce qui constitue une raison supplémentaire de le consulter plutôt que de se contenter de suppositions.
Que devient le registre lorsque l'usufruitier décède ?
Rien n'est automatique. La consolidation doit être justifiée et enregistrée : le cadastre hellénique exige le dépôt d'un acte de décès. Un usufruit qui figure toujours dans le registre après le décès de son titulaire bloquera la prochaine vente jusqu'à ce que quelqu'un effectue les démarches administratives nécessaires.
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