Die Prüfung durch den Ingenieur: was ein Gebäudegutachten auf Kreta umfasst, was es kostet, und warum Einheimische darauf verzichten
Die der Urkunde beigefügte Bescheinigung ist der Ingenieur des Verkäufers, der sagt, was das Gesetz verlangt. Die Prüfung durch Ihren eigenen Ingenieur ist etwas anderes: Genehmigung gegen Gebäude, Grundstück gegen Titel, Statik gegen Erdbebennorm, Dach, Feuchtigkeit, Sickergrube, Elektrik — für ein paar hundert Euro, vor der Anzahlung.
Es gibt einen Satz, den jeder ausländische Käufer auf Kreta irgendwann hört: „Der Ingenieur hat es bescheinigt.“ Er stimmt, und er bedeutet weniger, als er klingt. Die einer griechischen Urkunde beigefügte Bescheinigung ist der Ingenieur des Verkäufers, der, wie das Gesetz verlangt, erklärt, dass das Gebäude seine Genehmigung nicht überschreitet — oder dass dort, wo es das tut, der Überschuss erklärt und bezahlt wurde. Sie sagt nicht, dass das Dach in Ordnung ist, ob der Anbau nur auf dem Papier legalisiert wurde oder ob die Struktur nach der geltenden Norm gebaut wurde. Dafür brauchen Sie Ihren eigenen Ingenieur, und in diesem Artikel geht es darum, was diese Person tut, was es kostet und warum die Menschen, die ihr Leben lang hier wohnen, sich meist nicht die Mühe machen.
Ich bin kein Ingenieur; mein Onkel ist es, und das meiste, was folgt, habe ich gelernt, indem ich ihm zusah, wie er Häuser ansah, die andere Leute bereits gekauft hatten.
Die Prüfung in einer Minute. Zwei Ingenieure: Der des Verkäufers unterschreibt die rechtliche Bescheinigung, die die Urkunde braucht; Ihrer sagt Ihnen die Wahrheit. Ihr Ingenieur vergleicht die Genehmigungspläne mit dem Gebäude, den Titel mit dem Grundstück und dem Kataster und die Struktur mit der Erdbebennorm ihres Baujahrs; dann sieht er sich Dach, Feuchtigkeit, Risse, Elektrik, Sanitär, Sickergrube und Wasser an. Bei einem Grundstück: Bauvorschriften, Straße, Waldkarte, Uferlinie und Archäologie. Ein paar hundert Euro, eine Woche, vor der Anzahlung. Einheimische verzichten darauf, weil sie Cousins haben; Sie nicht.
Was das Gesetz verlangt, und was nicht
Seit Gesetz 4495/2017 muss jede Urkunde, die eine Immobilie in Griechenland überträgt, eine Eigentümererklärung und eine Ingenieursbescheinigung tragen, dass keine Schwarzbauten über die Genehmigung hinaus bestehen, mit einem topografischen Plan im nationalen Koordinatensystem im Anhang. Wo illegale Arbeiten bestehen und das Legalisierungsverfahren durchlaufen haben, sagt die Bescheinigung das und hält die Zahlung fest. Die Bescheinigung gilt zwei Monate, wird also während der Transaktion ausgestellt, vom Ingenieur des Verkäufers, für den Verkäufer. In den letzten Jahren ist ein zweites Dokument hinzugekommen: die elektronische Gebäudeidentität, eine von einem Ingenieur zusammengestellte digitale Akte mit Genehmigung, Plänen, Bescheinigungen und baurechtlichem Status, die der Notar für die elektronische Einreichung braucht.
Beide sind real und nützlich. Keines ist für Sie. Eine Immobilie kann eine makellose Bescheinigung und eine vollständige elektronische Identität haben und trotzdem ein Dach, das beim ersten Novembersturm versagt, eine Terrasse, die als „halboffener Raum“ legalisiert wurde und in Wahrheit ein Schlafzimmer ist, oder ein Grundstück, dessen Grenzen vor Ort von denen im Titel um einen Streifen abweichen, den ein Nachbar seit dreißig Jahren bewirtschaftet.
Was Ihr Ingenieur ansieht
Genehmigung gegen Gebäude. Die Genehmigungspläne, die Bestandspläne, falls vorhanden, und das Gebäude davor. Wo sie abweichen, was dagegen getan wurde und ob die Legalisierung abdeckt, was tatsächlich gebaut wurde. Hier werden die Schwarzbauten gefunden, die kretische Käufe versenken.
Titel gegen Boden gegen Kataster. Fläche und Grenzen des Grundstücks im Titel, im topografischen Plan, im Kataster und auf der Erde. Auf Kreta widersprechen sich diese vier häufiger als irgendwo, das ich kenne, weil das Land über Generationen unter Erben geteilt wurde, bevor es jemand vermaß.
Struktur. Das Tragsystem — Stahlbetonskelett, Steinmauern, gemischt — und die Erdbebennorm, nach der es gebaut wurde, die sich 1959, 1985, 1995 und 2000 wesentlich änderte. Risse, die kosmetisch sind, und Risse, die es nicht sind. Der Artikel zu Erdbeben, Versicherung und Bauvorschriften geht darauf ein, was die Daten auf einer Insel bedeuten, die sich bewegt.
Die Dinge, die Geld kosten. Das Dach und seine Abdichtung; Feuchtigkeit und ihre Quelle; die Elektroinstallation und ob sie je zertifiziert wurde; die Sanitärinstallation; die Sickergrube oder der Kanalanschluss und ihr Zustand; die Wasserversorgung — Netz, Brunnen, Tank — und ihr Druck; Heizung und Kühlung; der Pool und seine Technik, falls vorhanden. Der Artikel zu den Unterhaltskosten eines Hauses ist das, was aus der Liste in Euro pro Jahr wird.
Bei einem Grundstück. Die Bauvorschriften von der Baubehörde schriftlich, die Straße und ob sie rechtmäßig öffentlich ist, der Waldkartenstatus, die Uferlinie an der Küste, etwaige archäologische Zonen und ob das Grundstück die Fläche und die Straßenfront hat, die die Regeln verlangen — der Artikel zum Kauf von Bauland erklärt, warum die Straße 2026 die Frage ist, die über die meisten Grundstücke entscheidet.
Was es kostet, und wann
Eine Vorkaufsprüfung eines Hauses kostet ein paar hundert Euro; eine vollständige topografische Vermessung eines Grundstücks, ein Tag Feldarbeit und eine Zeichnung nach nationalem Standard, mehr. Der Bericht kommt in ein bis zwei Wochen, und er sollte kommen, bevor Sie eine Anzahlung unter einem Vorvertrag leisten, denn der Vorvertrag bindet Sie an einen Termin, und der Bericht ist das, was Ihnen sagen könnte, ihn nicht einzuhalten. Der Artikel zum Ablauf setzt die Prüfung dorthin, wo sie hingehört: nachdem die Titelprüfung des Anwalts gesagt hat, dass der Verkäufer verkaufen kann, und bevor irgendein Geld im Risiko steht.
Warum Einheimische darauf verzichten
Weil sie es nicht brauchen, und das ist nicht dasselbe wie: Es wird nicht gebraucht. Ein Kreter, der ein Haus im Dorf kauft, in dem er aufgewachsen ist, weiß, wer es gebaut hat, woher der Stein kam, in welchem Jahr der Anbau entstand und warum der Zaun des Nachbarn dort steht, wo er steht. Sein Cousin ist Ingenieur, und sein Onkel hat den Boden verlegt. Das ist ein Informationssystem, und es funktioniert; es ist nur eines, dem Sie nicht beitreten können, indem Sie ankommen. Das formale Gutachten ist der Ersatz, und es ist ein guter.
Den Bericht lesen
Ein guter Bericht ist kein Urteil; er ist eine Liste mit Preisen daneben. Ein Dach, das neu gemacht werden muss, ist eine Zahl, die Sie in die Verhandlung mitnehmen. Ein Anbau, der nie legalisiert wurde, ist eine Zahl plus die Frage, wer die Geldbuße zahlt. Ein Grundstück, das nicht zum Titel passt, ist ein Grund zu gehen. Der Ingenieur sagt Ihnen, was was ist; Ihr Anwalt sagt Ihnen, was Sie damit tun; Sie entscheiden. Der Artikel dazu, wer was tut, ist die Besetzungsliste.
Der ehrliche Haken
Sie zahlen für eine zweite Meinung zu einem Dokument, das das Gesetz bereits verlangt hat, und der Verkäufer nimmt es manchmal als Beleidigung. Ingenieure sind im Sommer beschäftigt, und die guten haben eine Warteschlange. Der Bericht wird Dinge finden — jedes kretische Haus, das älter als ein Jahrzehnt ist, hat Dinge —, und Sie werden entscheiden müssen, was zählt, was ein Urteilsvermögen braucht, das Sie vielleicht nicht zu haben glauben. Und nichts im Bericht sagt Ihnen etwas über den Nachbarn, die Ziegenglocken um fünf Uhr morgens oder die Straße im Februar. Dafür stellen Sie sich selbst hin.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Lohnt sich, wenn Sie irgendetwas kaufen, das älter ist als die Farbe, irgendetwas mit einem Anbau oder überhaupt ein Grundstück — sprich: wenn Sie auf Kreta kaufen. Lassen Sie es, wenn Sie Bauingenieur mit kretischem Cousin sind; alle anderen zahlen die paar hundert Euro und schlafen ruhig.
Ist ein Gebäudegutachten beim Hauskauf in Griechenland Pflicht?
Nicht für Sie. Das Gesetz verlangt vom Verkäufer, der Urkunde eine Ingenieursbescheinigung der Legalität und einen topografischen Plan beizufügen, dazu eine elektronische Gebäudeidentität. Nichts davon ist ein Gutachten für den Käufer; es ist der Ingenieur des Verkäufers, der bestätigt, dass das Gebäude seiner Genehmigung entspricht oder dass die Abweichungen legalisiert wurden. Eine Prüfung durch Ihren eigenen Ingenieur ist gesetzlich optional und praktisch unverzichtbar.
Was umfasst eine Vorkaufsprüfung durch einen Ingenieur auf Kreta?
Genehmigungspläne gegen das Gebäude, wie es steht; das Grundstück im Titel gegen das Grundstück vor Ort und im Kataster; das Tragsystem und die Erdbebennorm, nach der es gebaut wurde; Dach, Feuchtigkeit, Risse, Elektrik, Sanitär, Sickergrube oder Kanalanschluss und die Wasserversorgung; bei einem Grundstück die Bauvorschriften, die Straße, die Waldkarte und etwaige Ufer- oder archäologische Beschränkungen.
Was kostet eine Ingenieursprüfung auf Kreta?
Ein paar hundert Euro für ein Haus, mehr für ein großes Objekt oder ein Grundstück, das eine vollständige topografische Vermessung braucht. Gegen einen Kauf im sechsstelligen Bereich und Reparaturrechnungen, die in die Zehntausende gehen können, ist es die lohnendste Stunde im gesamten Prozess.
Warum verzichten Griechen auf das Gutachten?
Weil sie von Leuten kaufen, die sie kennen, in Dörfern, in denen sie aufgewachsen sind, mit einem Cousin, der Ingenieur ist, und einem Onkel, der es gebaut hat. Ausländer haben nichts davon. Die Einheimischen sind nicht leichtsinnig; sie haben ein anderes Informationssystem. Sie haben keinen Zugang dazu, also bezahlen Sie für das formale.
Was ist die elektronische Gebäudeidentität?
Eine digitale Akte, von einem Ingenieur zusammengestellt, mit Genehmigung, Plänen, Bescheinigungen und baurechtlichem Status der Immobilie, seit den frühen 2020ern für Übertragungen Pflicht. Sie macht den Papierkram schneller und die Abweichungen sichtbar. Sie ist kein Gutachten; eine Immobilie kann eine vollständige elektronische Identität und ein undichtes Dach haben.
Sollte ich das Gutachten vor oder nach der Anzahlung einholen?
Davor. Eine Anzahlung wird unter einem Vorvertrag geleistet, der Sie zum Abschluss an einem Termin verpflichtet; findet der Ingenieur dann einen nicht legalisierten Anbau oder ein Grundstück, das nicht zum Titel passt, verhandeln Sie von der falschen Seite aus. Die Prüfung dauert eine Woche. Leisten Sie die Anzahlung in der Woche danach.
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