Der zum Haus gehörende Brunnen: Wasserrechte, das Register und die Genehmigung, die nicht automatisch übergeht
Ein Bohrloch auf einem kretischen Grundstück ist wertlos, sofern es nicht im nationalen Register eingetragen ist und über eine gültige Nutzungsgenehmigung verfügt. Was geschieht, wenn dies nicht der Fall ist, warum ein nicht registrierter Brunnen wie ein brandneuer behandelt wird und warum er aufgrund der kretischen Abstandsvorschriften dann den Anforderungen nicht mehr entspricht.
Wasser ist die stille Variable beim Immobilienmarkt auf Kreta. Ein Grundstück mit einem Bohrbrunnen ist mehr wert als dasselbe Grundstück ohne einen solchen, und sowohl Käufer als auch Verkäufer betrachten den Bohrbrunnen in der Regel als Teil des Grundstücks – als etwas Greifbares, wie eine Mauer. Das ist er jedoch nicht. Es handelt sich um ein Loch, das möglicherweise mit zwei behördlichen Genehmigungen verbunden ist oder auch nicht, das auf den Namen einer bestimmten Person lautet und einem Register, einem Zähler, bestimmten Abstandsvorschriften sowie einem Bewirtschaftungsplan für das Einzugsgebiet unterliegt. Und wenn es nicht ordnungsgemäß mit diesen Elementen verknüpft ist, behandelt das Gesetz es nicht als alten Brunnen, bei dem Unterlagen fehlen, sondern als neuen Brunnen. Die Vorschriften galten im September 2026 und wurden mit den Angaben der Region Kreta, der Dezentralen Verwaltung von Kreta sowie deren Pendant in Attika abgeglichen.
Ich bin weder Jurist noch Ingenieur noch Hydrogeologe, und dies stellt keine rechtliche oder technische Beratung dar. Bei jedem ländlichen Grundstück, bei dem Wasser eine Rolle spielt, ist dies eine Frage, die vor der Einreichung des Bauantrags mit einem kretischen Ingenieur zu klären ist.
Wasserrechte in einer Minute. Zwei Genehmigungen nacheinander: eine „άδεια εκτέλεσης έργου“ für den Bau des Bohrlochs, anschließend eine „άδεια χρήσης ύδατος“ für die Wasserentnahme, in der die jährliche Menge und die Nutzung festgelegt werden. Beide werden von der Wasserbehörde der dezentralen Verwaltung ausgestellt; auf Kreta fallen hierfür keine Gebühren an. Jede Entnahmestelle muss im nationalen Register (ΕΜΣΥ) eingetragen sein, und für eine notarielle Urkunde ist die Registerbescheinigung oder deren dreizehnstelliger Code erforderlich. Eine nicht registrierte Entnahmestelle wird nach Verhängung eines Bußgeldes als neu geprüft – und muss dann die kretischen Vorschriften erfüllen: 3 m³/Tag als Ausnahmeregelung für den Hausgebrauch ohne gewerbliche Nutzung, 300 m Abstand zu einem anderen privaten Bohrloch, 500 m Abstand zu kommunalen Anlagen, 1.000 m Abstand zu einer Quelle. Die Genehmigungen gelten nun unter bestimmten Bedingungen bis zum 31. Dezember 2028, und ein Verkauf löst eine Änderung der Genehmigung aus.
Zwei Genehmigungen, nicht eine
Dies muss als Erstes klargestellt werden, da sowohl Verkäufer als auch Käufer diese beiden Begriffe oft miteinander verwechseln. Die Genehmigung zum Bau einer Wassergewinnungsanlage – eines Bohrlochs, eines Brunnens oder einer Quellanlage – ist ein einziger Bescheid. Die Genehmigung zur Wassernutzung ist eine zweite Entscheidung, die erst nach Fertigstellung der Anlage erteilt wird – auf der Grundlage eines Bestandsberichts mit Koordinaten, Fördermengen und hydraulischen Daten, einer chemischen Analyse des Wassers sowie einer topografischen Karte, aus der die Entnahmestelle und das von ihr versorgte Gebiet hervorgehen. In der Nutzungsgenehmigung werden die jährliche Mindest- und Höchstmenge sowie die zulässige Nutzung festgelegt.
Eine Bohrgenehmigung ist keine Entnahmegenehmigung. Eine Immobilie, die mit „einer Genehmigung für das Bohrloch“ verkauft wird, verfügt möglicherweise nur über die erstgenannte Genehmigung; in diesem Fall liegt rechtlich gesehen kein Wasser vor.
Beide werden von der Wasserbehörde der dezentralen Verwaltung ausgestellt, die für das betreffende Einzugsgebiet zuständig ist; auf deren Vorschlag hin wird der Beschluss formell unterzeichnet; auf Kreta fungiert die Region als Annahmestelle. Für beide fallen keine Antragsgebühren an. Die Einnahmen in diesem System stammen aus Bußgeldern und Gebühren für verspätete Anmeldungen, nicht aus Antragsgebühren.
Das Register und der Notarhaken
Seit 2014 gibt es ein nationales Register für Wasserentnahmestellen, das ΕΜΣΥ. Jede Entnahmestelle muss darin erfasst sein – unabhängig davon, ob sie aktiv oder inaktiv ist –, wobei die entsprechende Meldung bei der Gemeinde einzureichen ist, die diese innerhalb von fünfzehn Arbeitstagen an die Wasserbehörde weiterleitet; jede Entnahmestelle erhält dabei einen dreizehnstelligen Code.
Der Grund, warum dies für einen Käufer von Bedeutung ist, liegt in der damit verbundenen notariellen Pflicht. Bei einer Urkunde über eine Immobilie, die über eine bestehende Wasserentnahmestelle verfügt, muss dem Notar entweder die Registerbescheinigung vorgelegt werden oder er muss die Registernummer auf dem der Urkunde beigefügten topografischen Plan erkennen können; in Pacht- und Nutzungsvereinbarungen muss die Nummer ausdrücklich angegeben sein. Die Pflicht gilt für Übertragungen, Schenkungen, elterliche Schenkungen, Erbannahmen und die Begründung von dinglichen Rechten – und zwar nur, wenn eine Wasserentnahmestelle vorhanden ist.
Die Frage, die Sie daher so früh wie möglich stellen sollten, lautet nicht „Gibt es einen Brunnen?“, sondern „Wie lautet der ΕΜΣΥ-Code, und liegt eine gültige Nutzungsgenehmigung auf den Namen des Verkäufers vor?“ Wenn die Antwort ein Achselzucken ist, haben Sie das Problem erkannt, bevor es Sie etwas kostet. Beachten Sie dabei eine wichtige Einschränkung: Das notarielle Rundschreiben, das diese Pflicht auferlegt, sieht keine Nichtigkeitssanktion vor – im Gegensatz zur Regelung für topografische Pläne, bei der die Nichtigkeit ausdrücklich festgelegt ist. Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Urkunde mangels der Nummer ungültig ist – gehen Sie stattdessen davon aus, dass Sie die Person sein werden, die am Ende mit einem nicht genehmigten Loch dasteht.
Was geschieht mit einem nicht genehmigten Brunnen?
Die Vorschrift ist kurz und unerbittlich. Eine Entnahme, die nicht im nationalen Register eingetragen ist, wird als neue Entnahme behandelt, und zwar erst nach Nachweis der Zahlung der Geldbuße.
„Als neue Entnahme“ – das ist der springende Punkt. Ein 1988 gebohrter Brunnen, der von niemandem angemeldet wurde, wird nicht anhand der Vorschriften von 1988 beurteilt, sondern anhand der heute geltenden Verbote und Abstandsregeln. Auf Kreta bedeutet dies den regionalen Erlass zur Festlegung von Mindestabständen – unter anderem 300 Meter zu einem anderen privaten Bohrloch, 500 Meter zu kommunalen oder Bewässerungsanlagen und 1**.000 Meter** zu einer natürlichen Quelle. Ein alter Brunnen, der hundert Meter vom Bohrloch eines Nachbarn entfernt liegt, verstößt bereits gegen die erste dieser Vorschriften, und die Tatsache, dass er bereits Jahrzehnte vor Inkrafttreten der Vorschrift existierte, hilft ihm dabei nicht weiter.
Für tatsächlich alte Wasserentnahmerechte – Entnahmen, die vor Dezember 2005 erfolgten oder für die keine, abgelaufene oder undatierte Genehmigungen vorlagen – gab es einen Amnestieweg mit einem Antragszeitraum; anschließend wurden bei Zahlung einer Geldstrafe von mindestens 1.000 € weitere zwei Jahre gewährt; danach wurde die Entnahme rechtswidrig, der Betrieb wurde eingestellt und die Bohrlöcher wurden zerstört. Kretas eigene Gebühren für verspätete Anträge im Rahmen des späteren Verfahrens beliefen sich auf 100 € für die verspätete Registrierung und 150 € für einen verspäteten Genehmigungsantrag. Diese Fristen sind längst abgelaufen.
Bei den Bußgeldbeträgen gehen die Angaben offizieller Quellen auseinander: Der Registerbeschluss von 2014 nennt eine Spanne von 1.000 bis 5.000 Euro, während auf einer Seite der Dezentralen Verwaltung für die Nutzung von Wasser aus einer nicht registrierten Entnahmestelle ein Betrag von 1.000 bis 2.000 Euro angegeben ist. Betrachten Sie beide Angaben als „Angaben der Behörde“ und nicht als gesetzliche Vorgaben.
Die Verlängerung bis 2025 und die Frist, die Kreta bereits überschritten hat
Wassergenehmigungen sind nicht befristet; ihre Gültigkeit ist an den Überarbeitungszyklus des Bewirtschaftungsplans für das Einzugsgebiet gebunden, und die zweite Überarbeitung für Kreta wurde im Juli 2024 genehmigt. Aus diesem Grund musste der gesamte Bestand an Genehmigungen im Jahr 2025 pauschal verlängert werden.
Mit dem Änderungsbeschluss vom Juni 2025 wurden die Genehmigungen bis zum 31. Dezember 2028 verlängert, wobei die Bedingungen je nach Jahrgang unterschiedlich sind:
- die nach Oktober 2014 ausgestellt wurden – werden automatisch verlängert, sofern ein funktionsfähiger Wasserzähler installiert ist und dessen Seriennummer, Zählerstand sowie ein Foto übermittelt werden;
- die zwischen Dezember 2005 und Oktober 2014 ausgestellt wurden – jedoch nur auf der Grundlage einer bis zum 30. Juni 2026 eingereichten Erklärung, deren Frist die Dezentrale Verwaltung von Kreta im Mai 2026 als Endtermin bekannt gegeben hat;
- die vor Dezember 2005 ausgestellt wurden – ist ein neuer Antrag erforderlich.
Bei verspäteter oder unterlassener Meldung betragen die Bußgelder 300 bis 1.000 Euro, bei einer falschen Meldung 3.000 Euro.
Diese mittlere Frist ist abgelaufen. Bei jedem Kauf im Jahr 2026, der eine Genehmigung aus diesem Zeitraum betrifft, stellt sich nicht die Frage, ob die Genehmigung vorliegt, sondern ob die Erklärung tatsächlich eingereicht wurde – und der Verkäufer weiß dies möglicherweise nicht.
Ein Verkauf löst zudem eine Änderung der Nutzungsgenehmigung aus, da ein Wechsel des Inhabers oder der Eigentumsverhältnisse zu den aufgeführten Fällen gehört. In den mir vorliegenden Leitlinien sind weder eine Frist noch eine Regel zum automatischen Erlöschen festgelegt; daher lautet die ehrliche Einschätzung, dass dies erledigt werden muss und dass niemand veröffentlicht hat, was geschieht, wenn dies nicht geschieht.
Was ist von der Steuer befreit, und die Frage nach dem Gemeinschaftspool
Für einige Dinge ist überhaupt keine Genehmigung erforderlich: inaktive Punkte (lediglich eine Erklärung), Entwässerungsarbeiten für Fundamente, bei denen kein Wasser verwendet wird, geothermische Anlagen im geschlossenen Kreislauf, bei denen das gesamte Wasser zurückgeführt wird, Forschungsbohrungen von Universitäten sowie Regenwasserzisternen mit einem Fassungsvermögen von bis zu 500 Kubikmetern.
Der kretische Verwaltungsbeschluss sieht daraufhin eine Ausnahmeregelung für den privaten Gebrauch vor, für die vier Bedingungen gelten, die alle erfüllt sein müssen: maximal 3 Kubikmeter pro 24 Stunden, eine Rohrleitung mit einem Durchmesser von höchstens sechs Zoll, die ein rechtmäßig errichtetes Gebäude versorgt, sowie das Verbot gewerblicher Aktivitäten. Die letzte Bedingung ist genau die, gegen die eine Ferienvilla verstößt. Damit ist auch die Frage bezüglich des Schwimmbads geklärt: Die von den kretischen Behörden vorgegebene Vorgehensweise zum Befüllen von Schwimmbädern sieht die Entnahme von Brack- oder Meerwasser in einem Umkreis von 200 Metern zur Küstenlinie sowie den Einsatz kleiner Umkehrosmoseanlagen vor – nicht die Ausnahmeregelung für den Hausgebrauch. Zu demselben Ergebnis gelangt der Artikel über Schwimmbäder aus einer anderen Perspektive.
Es gibt eine öffentlich zugängliche Karte der genehmigten Wasserentnahmen auf Kreta, die Ende 2025 aktualisiert wurde und die wirklich nützlich ist – mit dem Vorbehalt, den die Behörde selbst angibt: Sie listet nur Standorte mit einer gültigen Nutzungsgenehmigung auf, schließt diejenigen aus, die lediglich über eine Baugenehmigung verfügen, und lässt möglicherweise einige zwischen 2005 und 2011 genehmigte Standorte unberücksichtigt. Das Fehlen auf der Karte ist kein Beweis für eine Rechtswidrigkeit, und das Vorhandensein ist kein Beweis dafür, dass die Genehmigung noch gültig ist.
Der ehrliche Nachteil
Kreta befindet sich in einer Phase der Wasserknappheit, was die Behörden selbst bestätigen. Im April 2025 meldete die Dezentrale Verwaltung das dritte Jahr in Folge mit geringen Niederschlägen, wobei die Lage im Osten am schlimmsten war: Der Bramiana-Stausee wies einen Füllstand von 3,9 Millionen Kubikmetern auf, gegenüber 9,6 im Vorjahr, und der Aposelemis-Stausee 3,4 gegenüber 7,4. Die Behörde schlug vor, Becken mit Meerwasser zu füllen und Wasserzähler zu installieren. Auch im Jahr 2026 wurden noch immer restriktive Entnahmemaßnahmen umgesetzt. Vor diesem Hintergrund ist die Annahme, dass ein altes Bohrloch einfach legalisiert wird, nur weil es schon immer dort war, eine falsche Annahme, die man bei einem Kauf nicht zugrunde legen sollte.
Zwei Punkte ließen sich nicht überprüfen und werden nicht einfach ausgelassen. Der Artikel der kretischen Entscheidung, in dem aufgeführt ist, wo neue Wasserentnahmen gänzlich verboten sind, ließ sich auch nach drei Versuchen nicht öffnen; daher nennt dieser Artikel keine verbotenen Gebiete – Ihr Ingenieur muss dies überprüfen. Und ob die Nichtanpassung der Genehmigung nach einem Verkauf diese ungültig macht, ist in keiner verfügbaren Quelle angegeben. Keine dieser Lücken ist geringfügig. Beides sind Gründe dafür, dass die Wasserfrage vor der Anzahlung einem kretischen Ingenieur mit aktuellem Fachwissen vorbehalten ist und nicht einem Artikel.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet diese auch nicht. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden zu keinem Zeitpunkt Bauträger, Immobilien, Ingenieure, Bohrunternehmen oder andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Es lohnt sich, weiterzumachen, wenn für die Bohrstelle ein Ihnen bekannter Katastercode vorliegt, eine aktuelle Nutzungsgenehmigung auf den Namen des Verkäufers vorliegt, die Zählererklärung in den Akten hinterlegt ist und ein Ingenieur den Umbauplan bestätigt hat. Lassen Sie es sein, wenn die Bohrstelle als „schon immer hier gewesen“ beschrieben wird, ohne Code und ohne Genehmigung – Sie kaufen dann ein Loch, das rechtlich so behandelt wird, als wäre es erst morgen gebohrt worden.
Gehört zu einer Immobilie in Griechenland ein Brunnen?
Das gilt zwar für die Quelle, doch das Recht, Wasser daraus zu entnehmen, ergibt sich daraus nicht automatisch. Es gibt zwei getrennte Genehmigungen – eine für den Bau der Anlage und eine für die Wassernutzung –, und die Nutzungsgenehmigung ist auf den Namen einer bestimmten Person ausgestellt; daher muss die Genehmigung bei einem Verkauf an den neuen Inhaber angepasst werden.
Was geschieht, wenn ich eine Immobilie mit einem nicht genehmigten Brunnen erwerbe?
Der gemeinsame Ministerialbeschluss über Wassergenehmigungen sieht vor, dass eine Entnahme, die nicht im nationalen Register eingetragen ist, als neue Entnahme geprüft wird – und zwar erst nach Nachweis der Zahlung der Geldbuße. Als neue Entnahme behandelt zu werden bedeutet, dass sie den derzeit geltenden Verboten sowie den kretischen Abstandsvorschriften entsprechen muss, was bei einem bereits bestehenden Brunnen durchaus nicht der Fall sein kann.
Was ist das ΕΜΣΥ-Register?
Das nationale Register der Wasserentnahmestellen, das im Jahr 2014 eingerichtet wurde. Jede Stelle, ob aktiv oder inaktiv, muss registriert werden; die Anmeldung erfolgt bei der Gemeinde, die diese an die Wasserbehörde weiterleitet, und jede Stelle erhält einen dreizehnstelligen Code. Die Registerbescheinigung oder dieser Code ist für notarielle Urkunden erforderlich, die eine Immobilie mit einer Wasserentnahmestelle betreffen.
Kann ich auf Kreta einen Brunnen nutzen, um ein Schwimmbecken zu befüllen?
Dies fällt nicht unter die Ausnahmeregelung für den häuslichen Gebrauch. Die kretische Verwaltungsvorschrift sieht vor, dass die private häusliche und familiäre Wasserversorgung nur bis zu drei Kubikmeter pro Tag ausgenommen ist, und zwar über eine Leitung mit einem Durchmesser von höchstens sechs Zoll, die ein rechtmäßig errichtetes Gebäude versorgt, in dem keine gewerblichen Tätigkeiten ausgeübt werden. Die von den kretischen Behörden für Schwimmbäder angegebene Versorgungsmöglichkeit besteht aus Brack- oder Meerwasser, das in einem Umkreis von 200 Metern zur Küstenlinie entnommen wird.
Wie lauten die Mindestabstände für ein Bohrloch auf Kreta?
Gemäß der geltenden regionalen Verordnung müssen unter anderem ein Abstand von 300 Metern zu einem anderen privaten Bohrbrunnen, 500 Metern zu kommunalen oder bewässerungstechnischen Anlagen sowie 1.000 Metern zu einer natürlichen Quelle eingehalten werden. Ein rechtmäßig bestehender Bohrbrunnen, der unbrauchbar geworden ist, darf in einem Abstand von 15 Metern zum alten Bohrbrunnen oder aus technischen Gründen in einem Abstand von bis zu 60 Metern ersetzt werden, wobei der alte Bohrbrunnen verschlossen werden muss.
Laufen die Wassergenehmigungen auf Kreta bald ab?
Die Genehmigungen wurden durch einen Änderungsbeschluss aus dem Jahr 2025 bis zum 31. Dezember 2028 verlängert, allerdings unter bestimmten Auflagen. Bei Genehmigungen, die nach Oktober 2014 erteilt wurden, musste ein funktionierender Wasserzähler installiert und gemeldet werden; bei Genehmigungen, die zwischen Dezember 2005 und Oktober 2014 erteilt wurden, musste bis zum 30. Juni 2026 eine Erklärung eingereicht werden – eine Frist, die inzwischen abgelaufen ist. Für Genehmigungen, die vor Dezember 2005 erteilt wurden, ist ein neuer Antrag erforderlich.
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