Der Pool: fünfzig Quadratmeter, ein voraussichtliches Einkommen und eine Wasserrechnung, die steigt
Ein Pool fällt nicht unter die ENFIA-Bemessungsgrundlage, weshalb Käufer ihn oft unterschätzen. Er gilt als Pauschaleinkommensposten und unterliegt der Luxussteuer; ab einer bestimmten Größe ist eine Baugenehmigung erforderlich, und auf Kreta ist er mittlerweile Gegenstand einer öffentlichen Debatte der Behörden zum Thema Wasserknappheit.
Ein Pool ist die Ausstattungsmerkmale, die ausländische Käufer am meisten wünschen und deren Kosten am wenigsten genau beziffert werden können. Instinktiv macht man sich Sorgen um die Grundsteuer – doch genau dort taucht dieser Posten gar nicht auf. Die tatsächlichen Kosten setzen sich zusammen aus einem fiktiven Einkommen, das Ihnen das griechische System zurechnet, unabhängig davon, ob Sie es tatsächlich erzielen, einer separaten Luxussteuer auf eben diesen fiktiven Betrag, einer nach Quadratmetern bemessenen Genehmigungsschwelle und – auf dieser Insel zunehmend – den Wasserkosten. Die Regelungen in der Fassung vom September 2026 wurden anhand des „One-Stop-Shop“-Dienstes des Staates, der Formulare und Bescheide der Steuerbehörde sowie der Tarifanpassung der Stadtverwaltung von Heraklion überprüft.
Ich bin weder Rechtsanwalt noch Ingenieur noch Steuerberater, und dies stellt keine rechtliche, technische oder steuerliche Beratung dar. Bei den nachstehenden Steuerangaben handelt es sich um die veröffentlichten Sätze; wie sich diese auf die Steuererklärung einer bestimmten Person auswirken, ist eine Frage, die ein Steuerberater klären muss.
Der Pool in einer Minute. Für einen Pool ist grundsätzlich eine Baugenehmigung erforderlich; bei einer Fläche von bis zu 50 m², ohne Überdachung, einer Höhe von ≤ 1,00 m über dem fertigen Boden und einer Aushubtiefe von ≤ 1,50 m kann stattdessen eine Genehmigung für kleinere Bauvorhaben beantragt werden. Da es sich nicht um einen E9-Posten handelt, fällt direkt keine ENFIA an. Es handelt sich um einen Pauschalbetrag für fiktives Einkommen: 160 €/m² bis zu 60 m² und 320 €/m² darüber hinaus, bei Innenbecken verdoppelt – ein 48 m² großes Außenbecken wird mit 7.680 € pro Jahr angerechnet. Hinzu kommt eine Luxuswohnsteuer, die für das Steuerjahr 2025 noch festgesetzt wurde. Bei einem Privathaus gibt es weder eine Betriebsgenehmigung noch einen Rettungsschwimmer; bei einer zugelassenen touristischen Unterkunft fällt eine Meldegebühr von 300 € an und es besteht Rettungsschwimmerpflicht, wobei eine Ausnahme gilt, wenn der Pool ausschließlich den Bewohnern dient. Die Vorschriften zur Kurzzeitvermietung enthalten keinerlei Bestimmungen zu Schwimmbädern.
Die 50-Quadratmeter-Linie
Der Bau eines Schwimmbeckens ist in der Liste der baugenehmigungspflichtigen Vorhaben gemäß Artikel 29 des Gesetzes 4495/2017 aufgeführt. Eine Ausnahme bildet jedoch eine Bestimmung in diesem Artikel, die Sie sich merken sollten: Ein Schwimmbecken mit einer Fläche von bis zu 50 Quadratmetern kann im Rahmen einer „Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας“ (Genehmigung für Bauvorhaben kleinen Umfangs) Genehmigung für Bauarbeiten in kleinem Umfang, genehmigt werden, sofern er nicht überdacht ist, seine Technik im Außenbereich und kompakt untergebracht ist, er nicht mehr als einen Meter über dem fertigen Boden liegt, die Aushub- oder Aufschüttarbeiten nicht mehr als 1,5 Meter betragen und die erforderliche Freifläche landschaftlich gestaltet ist.
Fünfzig Quadratmeter entsprechen einem 8 mal 6 Meter großen Pool mit einer Tiefe von 48, der problemlos im Innenbereich untergebracht werden kann. Ein 8 mal 7 Meter großer Pool hat eine Fläche von 56 und gehört zum Außenbereich. Ein in eine Terrasse eingelassener Pool mit einer anderthalb Meter hohen Stützmauer gehört zum Außenbereich. Ein erhöht angelegter Pool auf einem abfallenden kretischen Grundstück – wie es bei den meisten kretischen Grundstücken der Fall ist – fällt sehr leicht in den Außenbereich.
Für einen Käufer ist dies am anderen Ende der Transaktion von Bedeutung: Ein Haus mit einem nicht gemeldeten Pool ist ein Haus, an dessen Eigentumsrecht ein nicht genehmigtes Bauwerk gebunden ist – dies ist eine Frage der rechtlichen Klärung und keine Frage der Ästhetik. Erkundigen Sie sich, welchen Weg der bestehende Pool genommen hat, und bitten Sie um Einsicht in die entsprechenden Unterlagen.
Wo die Steuer tatsächlich ankommt
Beginnen Sie damit, die unbegründete Sorge auszuräumen. Das E9-Formular der AADE enthält unter den Gebäude- und Grundstückskategorien keine Kategorie für Schwimmbäder. Ein Schwimmbad ist kein E9-Posten und führt nicht unmittelbar zur Erhebung der ENFIA.
Stattdessen wird dies als Einkommen behandelt. Das griechische Steuerrecht rechnet einem Schwimmbecken jährliche objektive Lebenshaltungskosten an: 160 € pro Quadratmeter für die ersten 60 Quadratmeter eines Außenbeckens, 320 € pro Quadratmeter für die darüber hinausgehenden Flächen sowie das Doppelte dieser Beträge für ein Hallenbad. Dies ist in der E1-Erklärung unter den Codes 765–766 anzugeben, und die Leitlinien der AADE vom März 2026 bestätigen, dass dieser Abschnitt für das Steuerjahr 2025 gültig ist.
Nehmen wir das Beispiel mit 48 Quadratmetern: 48 × 160 € = 7.680 € an unterstellten jährlichen Lebenshaltungskosten. Das ist keine Steuerrechnung, sondern eine Untergrenze für Ihr angegebenes Einkommen. Für einen Einwohner mit einem bescheidenen angegebenen griechischen Einkommen kann eine solche Annahme die Steuerbemessungsgrundlage um mehr erhöhen, als der Betrieb des Schwimmbads kostet – und genau das ist der Mechanismus, und genau das wird bei der Besichtigung von niemandem erwähnt.
Hinzu kommt die Luxussteuer, die für Innen- und Außenpools gilt und auf dieselben objektiven Lebenshaltungskosten erhoben wird. Der häufig genannte Steuersatz beträgt 13 Prozent, was in unserem Beispiel etwa 998 € pro Jahr entspräche – dieser Satz ließ sich jedoch nur in einer inoffiziellen Rechtsbibliothek und nicht im Amtsblatt nachlesen; betrachten Sie den Prozentsatz daher bitte als Richtwert. Aus einer Primärquelle geht jedoch hervor, dass die Luxuswohnsteuer auch für das Steuerjahr 2025 noch erhoben wurde.
Falls es sich bei der Immobilie nicht um Ihren Wohnsitz handelt und der Pool zu einem von Ihnen vermieteten Haus gehört, wirkt sich diese Vermutung in einer Weise auf Ihre Situation als Vermieter aus, die eher einen Steuerberater als einen Artikel erfordert.
Die Vermietung des Hauses hat Auswirkungen auf den Pool
Es gibt drei Regime, und die Eigenschaft fällt unter eines davon.
Ein privates Ferienhaus. Keine Betriebsgenehmigung, keine Anmeldung, kein Rettungsschwimmer. Die für öffentliche und gemeinschaftlich genutzte Schwimmbäder geltenden Vorschriften – die Gesundheitsverordnung, die Rundschreiben des Ministeriums zum sicheren Betrieb und zu Legionellen – beziehen sich auf andere Einrichtungen.
Eine genehmigte Beherbergungseinrichtung. Der Pool gilt als meldepflichtige Anlage: Eine Meldung in Höhe von 300 € über den zentralen Anlaufpunkt des Landes, zusammen mit Bescheinigungen über die planungsrechtliche Konformität, einem Gutachten eines Ingenieurs zur elektromechanischen Eignung, einer unterzeichneten Zeichnung, einem technischen Bericht, einer Konformitätsbescheinigung gemäß dem Gesetz über die Anforderungen an Schwimmbäder, einer Sicherheitserklärung des Betreibers sowie einer Zertifizierung als Rettungsschwimmer. Für die Rettungsschwimmerpflicht gilt jedoch eine konkrete Ausnahme: Wenn der Pool ausschließlich den Bewohnern vorbehalten ist – möblierte Ferienwohnungen, Villen, Hotelapartments –, ist kein Rettungsschwimmer erforderlich, wohl aber Sicherheitsbeschilderung und im Gästevertrag festgelegte Baderegeln.
Eine einfache Kurzzeitvermietung. Hier liegt die Lücke. Die seit dem 1. Oktober 2025 geltenden Vorschriften für Kurzzeitvermietungen umfassen Deckenhöhe, Tageslicht und Belüftung, Klimaanlage, obligatorische Haftpflichtversicherung, eine Bescheinigung eines Elektrikers, Feuerlöscher, Rauchmelder, Fluchtwegbeschilderung, Schädlingsbekämpfung und einen Erste-Hilfe-Kasten – und enthalten keinerlei Bestimmungen zu Schwimmbädern. Ein Schwimmbad in einer Kurzzeitvermietung fällt daher nicht unter die Vorschriften für Schwimmbäder in Beherbergungsbetrieben und wird auch von den Vorschriften für Kurzzeitvermietungen nicht geregelt.
Das ist kein Freibrief, dies zu ignorieren. Es ist das stärkste Argument dafür, die obligatorische Haftpflichtversicherung als ernstzunehmende Anschaffung und nicht als bloße Formalität zu betrachten und die Vorschriften für Ferienhäuser in jedem Fall einzuhalten: Beschilderung, Tiefenmarkierungen und Poolregeln in den Buchungsbedingungen.
Wasser – darin unterscheidet sich Kreta
Die nachweisbaren Betriebskosten betreffen die Wasserversorgung, und hier gibt es Veränderungen. Der Wasserversorger der Stadt Heraklion hat seine Tarife im Juni 2026 angepasst: Die Grundgebühr wurde für Wohnimmobilien auf 7 € pro Monat vereinheitlicht, die Abwassergebühr wurde von 60 auf 63 Prozent der Wasserverbrauchsgebühr angehoben, die Rohwasserkosten aus dem Aposelemis-Stausee stiegen von 0,19 € auf 0,33 € pro Kubikmeter – was einer Erhöhung dieser Kosten um 74 Prozent entspricht – und für die Jahre 2027 bis 2029 sind jährliche Erhöhungen von rund 3,5 Prozent vorgesehen.
Dies ist Teil eines umfassenderen Gesamtbildes, das die Behörden unmissverständlich darlegen. Kreta hat mehrere aufeinanderfolgende Jahre mit geringen Niederschlägen hinter sich, und zu den Maßnahmen, die die dezentrale Verwaltung für die östlichen Regionalbezirke vorgeschlagen hat, gehörte die Befüllung von Schwimmbädern mit Meerwasser. Hotels nutzen bereits Meerwasser, kleine Entsalzungsanlagen und Tankwagen. Der in dem regionalen Beschluss zur Wasserentnahme festgelegte kretische Ansatz für Schwimmbadwasser sieht Brack- oder Meerwasser in einem Umkreis von 200 Metern zur Küstenlinie vor – nicht die Ausnahmeregelung für den häuslichen Gebrauch aus einem Brunnen, die auf drei Kubikmeter pro Tag begrenzt ist und gewerbliche Aktivitäten ausschließt.
All dies macht einen Pool nicht unmöglich. Es führt lediglich dazu, dass die Kosten für das Nachfüllen steigen und die Frage nach der Wasserquelle bereits vor dem Kauf des Hauses und nicht erst im ersten August geklärt werden sollte.
Der ehrliche Nachteil
Hier stehen keine Baukosten und keine jährlichen Betriebskosten aus einer Quelle, für die sich einstehen ließe: Jede griechische Website mit solchen Zahlen gehört einem Poolbauer oder einem Wartungsunternehmen, und diese Website zitiert solche Quellen nicht. Daher lautet die ehrliche Vorgehensweise: Holen Sie Angebote ein und berechnen Sie die Kosten von Grund auf anhand des Volumens Ihres Pools und des kommunalen Tarifs.
Es gibt drei weitere Schwachstellen. Der Luxussteuersatz von 13 Prozent wurde nicht anhand des Amtsblatts überprüft. Die Zahlen zum fiktiven Einkommen stammen aus Quellen der Jahre 2013 und 2014 und wurden in den Leitlinien der AADE für 2026 lediglich als „aktiver Abschnitt“ und nicht als aktuelle Beträge bestätigt; die Leitlinien enden vor der Tabelle. Und in keiner der mir zugänglichen Vorschriften fand sich eine nationale oder kretische Regelung zur Entsorgung von Schwimmbadwasser – kommunale Abwasservorschriften listen verbotene Stoffe auf und erwähnen Schwimmbäder nicht –, sodass die Antwort hier in der örtlichen Praxis sowie in den jeweils geltenden Dürre-Entscheidungen liegt und nicht auf Annahmen beruhen sollte.
Offenlegung: Honest Crete verkauft oder vermittelt keine Immobilien. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel wird kein Poolbauer, kein Wartungsunternehmen, kein Bauträger und kein anderes Unternehmen namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Es lohnt sich, wenn der Pool eine Fläche von bis zu 50 Quadratmetern hat, alle Unterlagen in Ordnung sind, Sie das voraussichtliche Einkommen anhand Ihres tatsächlich angegebenen Einkommens berechnet haben und wissen, woher das Wasser stammt. Lassen Sie es sein, wenn es sich bei dem Haus um eine Kurzzeitvermietung ohne bestehende Versicherung handelt oder wenn für den vorhandenen Pool keine Genehmigungsunterlagen vorliegen – das heißt, es handelt sich um ein nicht genehmigtes Bauwerk auf Ihrem Grundstück, das Ihnen als Besonderheit verkauft wurde.
Benötigt man in Griechenland eine Baugenehmigung für einen Swimmingpool?
Standardmäßig ja – der Bau eines Schwimmbeckens ist in der Liste der baugenehmigungspflichtigen Vorhaben gemäß Artikel 29 des Gesetzes 4495/2017 aufgeführt. Ein Schwimmbecken mit einer Fläche von bis zu 50 Quadratmetern kann stattdessen im Rahmen einer Genehmigung für kleinere Bauarbeiten errichtet werden, sofern es nicht überdacht ist, nicht mehr als einen Meter über das fertige Geländeniveau hinausragt, nicht mehr als 1,5 Meter Aushub oder Aufschüttung erfordert und über eine kompakte Außenanlage verfügt.
Führt ein Swimmingpool in Griechenland zu einer Erhöhung der ENFIA?
Nein, nicht direkt. Das E9-Vermögensformular der AADE enthält unter den Gebäude- und Grundstückskategorien keine Kategorie für Schwimmbäder, daher ist ein Schwimmbad kein meldepflichtiger E9-Posten. Die steuerlichen Auswirkungen ergeben sich anderweitig, und zwar über die pauschalen Lebenshaltungskosten und die Luxuswohnsteuer.
Um wie viel erhöht sich meine griechische Steuer durch einen Pool?
Die jährlichen Ziel-Lebenshaltungskosten betragen 160 € pro Quadratmeter für die ersten 60 Quadratmeter eines Außenpools und 320 € pro Quadratmeter darüber hinaus; bei einem Innenpool verdoppeln sich diese Beträge. Ein 48 Quadratmeter großer Außenpool führt somit zu jährlichen Lebenshaltungskosten in Höhe von 7.680 €, die unter den E1-Codes 765–766 anzugeben sind; darauf wird zusätzlich die Luxussteuer erhoben.
Benötigt ein Pool einer Villa auf Kreta einen Rettungsschwimmer?
Nicht in einem Privathaushalt. Handelt es sich bei der Immobilie um eine zugelassene Touristenunterkunft, gilt die Pflicht zur Bereitstellung eines Rettungsschwimmers – allerdings mit einer Ausnahme, wenn der Pool ausschließlich den Bewohnern zur Verfügung steht, wie dies bei möblierten Ferienwohnungen und Villen der Fall ist; hier sind stattdessen Sicherheitshinweise und Poolregeln erforderlich, die im Gästevertrag festgehalten werden müssen.
Gelten die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen auch für Schwimmbäder?
Sie werden darin nicht erwähnt. Die seit Oktober 2025 geltenden Vorschriften für Kurzzeitvermietungen sehen Vorgaben hinsichtlich Raumhöhe, Belüftung, Haftpflichtversicherung, Brandschutz, elektrischer Sicherheit und Schädlingsbekämpfung vor, enthalten jedoch keinerlei Bestimmungen zu Schwimmbädern. Ein Schwimmbad in einer Kurzzeitvermietung befindet sich somit in einer Grauzone zwischen zwei Rechtsordnungen, was ein Grund ist, die Versicherung ernst zu nehmen.
Wie hoch sind die Betriebskosten für einen Pool auf Kreta?
Es gibt keine nichtkommerzielle Quelle für Zahlenangaben; betrachten Sie daher jede Ihnen genannte Zahl als Schätzung. Nachweisbar ist, dass Wasser teurer wird: In Heraklion stiegen die Kosten für Rohwasser aus dem Aposelemis-Stausee von 0,19 € auf 0,33 € pro Kubikmeter, die Abwassergebühr stieg von 60 auf 63 Prozent der Wassergebühr, und bis 2029 sind jährliche Erhöhungen von etwa 3,5 Prozent vorgesehen.
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