Αγορά ακινήτου στην Κρήτη ως Βρετανός πολίτης μετά το Brexit: τι σας δίνει το σπίτι και τι όχι
Το βρετανικό διαβατήριο δεν αποτελεί εμπόδιο για να αγοράσετε σπίτι οπουδήποτε στην Κρήτη. Αυτό που άλλαξε μετά το Brexit είναι όλα όσα βρίσκονται γύρω από το σπίτι: ένα όριο 90 ημερών που πλέον μετριέται ψηφιακά, μια άδεια για οτιδήποτε περισσότερο, και δύο φορολογικά συστήματα που διεκδικούν και τα δύο μερίδιο από αυτό.
Το βρετανικό διαβατήριο δεν αποτελεί εμπόδιο για να αγοράσετε σπίτι οπουδήποτε στην Κρήτη. Αυτό που αφαίρεσε το Brexit είναι το δικαίωμα να ζείτε σε αυτό: το σπίτι και το δικαίωμα παραμονής είναι πλέον δύο χωριστά πράγματα, και από τον Απρίλιο του 2026 το δεύτερο μετριέται με ψηφιακό χρονόμετρο. Η φορολογική πλευρά είναι πιο ήρεμη απ’ όσο φοβούνται πολλοί, επειδή μια σύμβαση του 1953 εξακολουθεί να ρυθμίζει το εισόδημα, όμως για τον φόρο κληρονομιάς δεν υπάρχει καμία σύμβαση, και αυτό μετράει περισσότερο απ’ όσο συνειδητοποιούν οι περισσότεροι αγοραστές. Κανόνες και ποσά όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένα με τις οδηγίες της βρετανικής κυβέρνησης, την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, το ελληνικό Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου και το κείμενο της σύμβασης Ηνωμένου Βασιλείου–Ελλάδας.
Δεν είμαι δικηγόρος ούτε φοροτεχνικός και το παρόν δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Η θέση σας εξαρτάται από στοιχεία που αυτή η σελίδα δεν βλέπει — ιστορικό κατοικίας, συντάξεις, οικογένεια — οπότε συμβουλευτείτε έναν Έλληνα δικηγόρο και έναν φοροτεχνικό που δουλεύει και στις δύο χώρες πριν υπογράψετε ή μετακομίσετε.
Ένας Βρετανός ιδιοκτήτης στην Κρήτη σε ένα λεπτό. Η Κρήτη δεν είναι παραμεθόρια περιοχή κατά το άρθρο 24 του ν. 1892/1990, οπότε οι Βρετανοί αγοράζουν ελεύθερα με ελληνικό ΑΦΜ και ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό. Το σπίτι δεν δίνει δικαίωμα παραμονής: χωρίς θεώρηση έχετε 90 ημέρες σε κάθε 180 σε ολόκληρο τον χώρο Σένγκεν, που πλέον καταγράφονται από το Σύστημα Εισόδου/Εξόδου (EES), σε πλήρη λειτουργία από τις 10 Απριλίου 2026. Το ETIAS τον Οκτώβριο του 2026 δεν λειτουργούσε και δεν είχε ημερομηνία έναρξης· το τέλος του έχει οριστεί στα €20. Για οτιδήποτε περισσότερο χρειάζεται άδεια — η οδός του οικονομικά ανεξάρτητου προσώπου ζητά €3.500 τον μήνα· η Golden Visa είναι η άλλη οδός. Τα ελληνικά ενοίκια φορολογούνται στην Ελλάδα και ο φόρος πιστώνεται στο Ηνωμένο Βασίλειο βάσει της σύμβασης του 1953. Δεν υπάρχει σύμβαση Ηνωμένου Βασιλείου–Ελλάδας για τον φόρο κληρονομιάς: το σπίτι ενός μακροχρόνιου κατοίκου ΗΒ στην Κρήτη ανήκει στη βρετανική κληρονομιαία περιουσία, με πίστωση για τον ελληνικό φόρο που καταβλήθηκε.
Η αγορά είναι ελεύθερη, και η Κρήτη δεν είναι παραμεθόρια περιοχή
Η Ελλάδα περιορίζει τους αγοραστές εκτός ΕΕ σε ένα μόνο σημείο: τις παραμεθόριες περιοχές. Ο ν. 1892/1990 απαιτεί εκεί έγκριση, και το άρθρο 24 κατονομάζει τους νομούς που αφορά — Δωδεκάνησα, Έβρο, Θεσπρωτία, Καστοριά, Κιλκίς, Λέσβο, Ξάνθη, Πρέβεζα, Ροδόπη, Σάμο, Φλώρινα και Χίο, καθώς και τα νησιά Θήρα και Σκύρο και ορισμένες πρώην επαρχίες του βορρά. Καμία από τις τέσσερις περιφερειακές ενότητες της Κρήτης — Χανιά, Ρέθυμνο, Ηράκλειο και Λασίθι — δεν βρίσκεται στον κατάλογο. Ένας Βρετανός αγοραστής στην Κρήτη δεν χρειάζεται έγκριση.
Ένα σημείο προσοχής: ελληνικά δημοσιεύματα του 2026 ανέφεραν ότι ετοιμάζεται νομοσχέδιο που αυστηροποιεί τους κανόνες για τις παραμεθόριες περιοχές, με έμφαση στη Θράκη. Δεν βρήκα τίποτα που να προσθέτει την Κρήτη, αλλά ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το επιβεβαιώσει όταν υπογράφετε.
Κατά τα άλλα χρειάζεστε ό,τι χρειάζεται κάθε αλλοδαπός αγοραστής: ΑΦΜ, προαιρετικά φορολογικό εκπρόσωπο, και τραπεζικό λογαριασμό, που είναι το αργό κομμάτι. Η σειρά των βημάτων περιγράφεται στο πώς παίρνετε ΑΦΜ και τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα.
Το σπίτι δεν σας δίνει δικαίωμα παραμονής
Χωρίς θεώρηση, ένας Βρετανός πολίτης μπορεί να περάσει 90 ημέρες σε οποιοδήποτε διάστημα 180 ημερών στον χώρο Σένγκεν συνολικά. Οι βρετανικές ταξιδιωτικές οδηγίες λένε ρητά ότι μετρούν και οι επισκέψεις σε άλλες χώρες Σένγκεν, οπότε μια εβδομάδα στην Ισπανία τον Μάρτιο αφαιρείται από το καλοκαίρι σας στην Κρήτη, και η υπέρβαση της παραμονής μπορεί να φέρει απαγόρευση εισόδου έως τριών ετών. Ένα συμβόλαιο ιδιοκτησίας δεν αλλάζει τίποτα από αυτά.
Ο μόνος τρόπος να βγείτε από το χρονόμετρο είναι μια ελληνική εθνική θεώρηση μακράς διαμονής ή άδεια διαμονής· οι βρετανικές οδηγίες επιβεβαιώνουν ότι οι ημέρες με αυτήν δεν μετρούν στις 90.
Τα ψηφιακά σύνορα: το EES τώρα, το ETIAS αργότερα
Το Σύστημα Εισόδου/Εξόδου (EES) της ΕΕ ξεκίνησε σταδιακά στις 12 Οκτωβρίου 2025 και λειτουργεί πλήρως από τις 10 Απριλίου 2026. Αντικαθιστά τις σφραγίδες στο διαβατήριο με ψηφιακή καταγραφή κάθε εισόδου και εξόδου, οπότε η μέτρηση 90/180 δεν είναι πια θέμα εκτίμησης. Οι βρετανικές ταξιδιωτικές οδηγίες αναφέρουν ότι η Ελλάδα έχει δηλώσει πως δεν θα λαμβάνει δακτυλικά αποτυπώματα και φωτογραφίες Βρετανών ταξιδιωτών για το EES, και ότι οι κάτοικοι πρέπει να επιδεικνύουν το έγγραφο διαμονής τους στον έλεγχο διαβατηρίων, ώστε να μην καταγράφονται ως επισκέπτες.
Το ETIAS, η ηλεκτρονική άδεια ταξιδιού, δεν λειτουργεί. Τον Οκτώβριο του 2026 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανέφερε ότι δεν γίνονται δεκτές αιτήσεις και ότι η ημερομηνία έναρξης θα ανακοινωθεί αρκετούς μήνες νωρίτερα. Το τέλος έχει οριστεί στα €20. Στο μεταξύ, οι κανόνες για το διαβατήριο ήδη ισχύουν αυστηρά: πρέπει να έχει εκδοθεί λιγότερο από δέκα χρόνια πριν από την άφιξή σας και να λήγει τουλάχιστον τρεις μήνες μετά την αναχώρησή σας.
Μεγαλύτερη παραμονή σημαίνει άδεια, όχι ακίνητο
Για ιδιοκτήτες που θέλουν μεγάλους χειμώνες και όχι δουλειά, η οδός είναι η άδεια οικονομικά ανεξάρτητου προσώπου: εθνική θεώρηση τύπου D από ελληνικό προξενείο και στη συνέχεια άδεια διαμονής. Η απόφαση 225679/2024 (ΦΕΚ Β’ 5223) του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου ορίζει εισόδημα €3.500 τον μήνα, συν 20% για σύζυγο και 15% ανά παιδί, και η άδεια δεν επιτρέπει εργασία στην Ελλάδα. Η ανανέωση και τα χαρτιά περιγράφονται στο μετακόμιση στην Κρήτη από χώρα εκτός ΕΕ. Η εναλλακτική είναι η Golden Visa στην Κρήτη, που δεν έχει ελάχιστη διάρκεια παραμονής· το όριο επένδυσης για την Κρήτη αναλύεται σε εκείνο το άρθρο. Όσοι εργάζονται εξ αποστάσεως έχουν τη θεώρηση ψηφιακού νομάδα.
Πέρα από τις 183 ημέρες τον χρόνο πιθανότατα είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας — δείτε τον κανόνα των 183 ημερών. Όσο παραμένετε κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου, η δωρεάν κάρτα GHIC καλύπτει την αναγκαία δημόσια περίθαλψη στις επισκέψεις, αν και το NHS διευκρινίζει ότι δεν αντικαθιστά την ταξιδιωτική ασφάλιση. Το βρετανικό δίπλωμα οδήγησης αρκεί για επισκέπτες· οι βρετανικές οδηγίες λένε ότι οι κάτοικοι πρέπει να το ανταλλάξουν μετά από έξι μήνες. Πριν στείλετε ένα βρετανικό αυτοκίνητο με το τιμόνι δεξιά, διαβάστε το πώς φέρνετε το αυτοκίνητό σας στην Ελλάδα.
Φόροι: μια παλιά σύμβαση για το εισόδημα, καμία για την κληρονομιά
Το εισόδημα διέπεται από τη σύμβαση Ηνωμένου Βασιλείου–Ελλάδας του 1953, σε ισχύ από τις 15 Ιανουαρίου 1954. Δεν έχει άρθρο για τα ενοίκια: η Ελλάδα φορολογεί στην πηγή τα ενοίκια από το σπίτι σας στην Κρήτη, τα δηλώνετε και στο Ηνωμένο Βασίλειο αν ζείτε εκεί, και το άρθρο XIV πιστώνει τον ελληνικό φόρο έναντι του βρετανικού φόρου για το ίδιο εισόδημα. Δύο δηλώσεις, όχι διπλός φόρος.
Οι συντάξεις εξαρτώνται από το πού ζείτε. Όσο είστε κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου, η Ελλάδα δεν έχει καμία αξίωση στις βρετανικές σας συντάξεις. Αν μετακομίσετε και γίνετε κάτοικος Ελλάδας, το άρθρο X απαλλάσσει τις βρετανικές συντάξεις από τον βρετανικό φόρο, οπότε τις φορολογεί η Ελλάδα — και μπορεί να εφαρμοστεί το ελληνικό καθεστώς κατ’ αποκοπήν φορολόγησης για αλλοδαπούς συνταξιούχους. Η εξαίρεση είναι η σύνταξη δημόσιας υπηρεσίας (άρθρο VIII), που παραμένει φορολογητέα στο Ηνωμένο Βασίλειο.
Η κληρονομιά είναι το σημείο όπου οι Βρετανοί πιάνονται απροετοίμαστοι. Από τις 6 Απριλίου 2025 ο βρετανικός φόρος κληρονομιάς ακολουθεί την κατοικία: αν ήσασταν κάτοικος ΗΒ σε 10 από τα προηγούμενα 20 φορολογικά έτη, καλύπτει περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό που έχετε απευθείας στο όνομά σας, και συνεχίζει να τα καλύπτει για 3 έως 10 χρόνια αφού φύγετε. Η Ελλάδα φορολογεί κι εκείνη το σπίτι, με τις δικές της κλίμακες — δείτε κληρονομιά, δωρεές και διαθήκες για ένα σπίτι στην Κρήτη. Η Ελλάδα δεν περιλαμβάνεται στον κατάλογο της HMRC με τις δέκα χώρες που έχουν σύμβαση για τον φόρο κληρονομιάς, οπότε η ελάφρυνση προκύπτει μόνο από το βρετανικό δίκαιο: ο ελληνικός φόρος πιστώνεται, έως τον βρετανικό φόρο που αναλογεί στο σπίτι. Με τα ελληνικά αφορολόγητα όρια για τα παιδιά που περιγράφονται σε εκείνο το άρθρο, η πίστωση είναι συχνά μικρή, και ο βρετανικός λογαριασμός είναι αυτός που πρέπει να σχεδιάσετε.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Το δύσκολο σημείο είναι η μέση. Οι 90 ημέρες ανά 180 είναι γενναιόδωρες για διακοπές και άχρηστες για μισό χρόνο στην Κρήτη· μια άδεια το λύνει αυτό, αλλά φέρνει κριτήρια εισοδήματος, ιδιωτική ασφάλιση, χαρτιά ανανέωσης και, πέρα από τις 183 ημέρες, ελληνική φορολογική κατοικία. Το σύστημα δεν είναι φτιαγμένο για τη ζωή «μισή εδώ, μισή εκεί» που φαντάζονταν πολλοί Βρετανοί όταν αγόρασαν πριν από το 2021. Προσθέστε δύο φορολογικές δηλώσεις, δύο καθεστώτα κληρονομιάς χωρίς σύμβαση μεταξύ τους, ένα αδημοσίευτο νομοσχέδιο για τις παραμεθόριες περιοχές και μια ημερομηνία για το ETIAS που κανείς δεν μπορεί να σας πει: η ιδιοκτησία είναι εύκολη, η παραμονή είναι τα χαρτιά.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, δικηγόρου, λογιστή, φοροτεχνικού ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία, και αυτό δεν θα συμβεί ποτέ.
Αξίζει αν θέλετε ένα σπίτι στην Κρήτη για διακοπές έως τριών μηνών κάθε φορά, ή είστε έτοιμοι να κάνετε αίτηση για άδεια διαμονής και να αποδεχθείτε την ελληνική φορολογική κατοικία αν μείνετε. Προσπεράστε το αν το σχέδιό σας βασίζεται στο να περνάτε το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου στην Κρήτη χωρίς άδεια, ή δεν έχετε ακόμη ξεκαθαρίσει πώς θα αντιμετωπίσει το σπίτι ο βρετανικός φόρος κληρονομιάς.
Μπορεί ένας Βρετανός πολίτης να αγοράσει ακόμη ακίνητο στην Κρήτη μετά το Brexit;
Ναι. Ένας Βρετανός πολίτης μπορεί να αγοράσει σπίτι, διαμέρισμα ή οικόπεδο οπουδήποτε στην Κρήτη με τους ίδιους όρους με κάθε άλλο αλλοδαπό αγοραστή. Η Κρήτη δεν περιλαμβάνεται στον κατάλογο παραμεθόριων περιοχών του ν. 1892/1990, όπου οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται έγκριση, οπότε δεν απαιτείται ειδική άδεια. Χρειάζεστε όμως ελληνικό ΑΦΜ πριν υπογράψετε.
Μου επιτρέπει η ιδιοκτησία σπιτιού στην Ελλάδα να μείνω περισσότερες από 90 ημέρες;
Όχι. Η ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα δεν δίνει σε έναν Βρετανό πολίτη κανένα δικαίωμα παραμονής πέρα από 90 ημέρες σε οποιοδήποτε διάστημα 180 ημερών σε ολόκληρο τον χώρο Σένγκεν. Για μεγαλύτερη παραμονή χρειάζεται ελληνική εθνική θεώρηση μακράς διαμονής και άδεια διαμονής, όπως η άδεια οικονομικά ανεξάρτητου προσώπου ή η Golden Visa. Οι ημέρες στην Ελλάδα με άδεια διαμονής ή εθνική θεώρηση μακράς διαμονής δεν μετρούν στις 90.
Χρειάζομαι ETIAS για να επισκεφθώ το σπίτι μου στην Κρήτη;
Όχι ακόμη. Τον Οκτώβριο του 2026 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή ανέφερε ότι το ETIAS δεν λειτουργούσε και δεν γίνονταν δεκτές αιτήσεις, ενώ δεν είχε ανακοινωθεί ημερομηνία έναρξης. Η ΕΕ λέει ότι θα ειδοποιήσει αρκετούς μήνες νωρίτερα· το τέλος έχει οριστεί στα €20. Ως τότε, ένας Βρετανός επισκέπτης χρειάζεται μόνο ένα έγκυρο διαβατήριο.
Θα μου πάρει η Ελλάδα δακτυλικά αποτυπώματα στο πλαίσιο του EES;
Οι ταξιδιωτικές οδηγίες της βρετανικής κυβέρνησης αναφέρουν ότι οι ελληνικές αρχές έχουν δηλώσει πως δεν θα λαμβάνουν δακτυλικά αποτυπώματα και φωτογραφίες από Βρετανούς ταξιδιώτες στο πλαίσιο του Συστήματος Εισόδου/Εξόδου. Το ίδιο το EES λειτουργεί πλήρως σε όλο τον χώρο Σένγκεν από τις 10 Απριλίου 2026 και αντικαθιστά τη σφράγιση των διαβατηρίων. Όσοι έχουν ελληνική άδεια διαμονής πρέπει να την επιδεικνύουν στον έλεγχο διαβατηρίων, ώστε να μην καταγράφονται ως επισκέπτες σύντομης διαμονής.
Φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια του σπιτιού μου στην Κρήτη και στο Ηνωμένο Βασίλειο και στην Ελλάδα;
Η Ελλάδα φορολογεί στην πηγή τα ενοίκια από ακίνητο στην Κρήτη, και ένας κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου δηλώνει το εισόδημα αυτό και στο Ηνωμένο Βασίλειο. Σύμφωνα με το άρθρο XIV της σύμβασης Ηνωμένου Βασιλείου–Ελλάδας του 1953, ο ελληνικός φόρος που καταβλήθηκε πιστώνεται έναντι του βρετανικού φόρου που οφείλεται για το ίδιο εισόδημα. Στην πράξη υποβάλλετε δήλωση και στις δύο χώρες, αλλά δεν θα πρέπει να πληρώσετε δύο φορές για το ίδιο ενοίκιο.
Θα υπαχθεί το σπίτι μου στην Κρήτη στον βρετανικό φόρο κληρονομιάς;
Αν είστε μακροχρόνιος κάτοικος Ηνωμένου Βασιλείου — κάτοικος ΗΒ σε τουλάχιστον 10 από τα προηγούμενα 20 φορολογικά έτη — ένα σπίτι στην Κρήτη που έχετε απευθείας στο όνομά σας εμπίπτει στον βρετανικό φόρο κληρονομιάς, και η Ελλάδα το φορολογεί επίσης με τους δικούς της κανόνες. Δεν υπάρχει σύμβαση Ηνωμένου Βασιλείου–Ελλάδας για τον φόρο κληρονομιάς, οπότε η ελάφρυνση προκύπτει από το βρετανικό δίκαιο: ο ελληνικός φόρος που καταβλήθηκε πιστώνεται, έως τον βρετανικό φόρο που αναλογεί στο σπίτι. Η βρετανική επιβάρυνση συνεχίζεται για 3 έως 10 χρόνια αφού φύγετε από το Ηνωμένο Βασίλειο.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.