Αγορά σπιτιού στην Κρήτη με σύντροφο: μερίδια, το συμβόλαιο και τι γίνεται αν χωρίσετε ή πεθάνει ένας από τους δύο

Τα περισσότερα ζευγάρια που αγοράζουν στην Κρήτη βάζουν και τα δύο ονόματα στο συμβόλαιο και δεν το σκέφτονται παραπάνω. Ο ελληνικός νόμος τότε τους αντιμετωπίζει ως δύο ιδιοκτήτες ιδανικών μεριδίων — ο καθένας δικαιούται να χρησιμοποιεί ολόκληρο το σπίτι, ο καθένας μπορεί να ζητήσει οποτεδήποτε τη λύση της κοινωνίας, και ο καθένας έχει ένα μερίδιο που περνά με τον θάνατο βάσει κανόνων που άλλαξαν τον Σεπτέμβριο του 2026. Τίποτα από αυτά δεν είναι πρόβλημα όσο τα πράγματα πάνε καλά. Μετράει τις δύο μέρες που κανείς δεν σχεδιάζει: έναν χωρισμό και μια κηδεία. Η ώρα να αποφασίσετε τα μερίδια, τα χαρτιά και τη διαθήκη είναι πριν από το συμβόλαιο, όχι μετά. Κανόνες όπως ίσχυαν τον Σεπτέμβριο του 2026, ελεγμένοι με τον Αστικό Κώδικα, τον νόμο για το σύμφωνο συμβίωσης, τον νέο κληρονομικό νόμο 5303/2026 και τον ευρωπαϊκό Κανονισμό για την κληρονομική διαδοχή.

Δεν είμαι δικηγόρος και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Η ιδιοκτησία μεταξύ ζευγαριών αγγίζει το εμπράγματο, το οικογενειακό και το κληρονομικό δίκαιο, συχνά σε δύο χώρες· θα πρέπει να το εξετάσουν και ένας Έλληνας δικηγόρος και ένας δικηγόρος από τη χώρα σας.

Τι σημαίνουν δύο ονόματα σε ένα συμβόλαιο

Η ελληνική συγκυριότητα είναι κοινωνία κατ’ ιδανικά μέρη: ο καθένας σας έχει ένα ποσοστό του όλου, όχι ένα συγκεκριμένο δωμάτιο ή τον μισό κήπο. Το συμβόλαιο αναγράφει τα ποσοστά, και μπορούν να είναι ό,τι συμφωνήσετε — ίσα, ή ανάλογα με όσα πλήρωσε ο καθένας. Κάθε συγκύριος μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο εφόσον δεν εμποδίζει τη χρήση του άλλου (άρθρο 787), και οι αποφάσεις για τη διοίκηση λαμβάνονται με πλειοψηφία σταθμισμένη κατά το μέγεθος των μεριδίων, οπότε με 50/50 κανείς από τους δύο δεν μπορεί να υπερψηφίσει τον άλλον.

Ο κανόνας που ξαφνιάζει τον κόσμο είναι το άρθρο 795: κάθε συγκύριος μπορεί να ζητήσει τη λύση της κοινωνίας οποτεδήποτε. Με συμφωνία, αυτό σημαίνει εξαγορά ή πώληση. Χωρίς συμφωνία, το δικαστήριο διατάσσει διανομή — αυτούσια όπου το ακίνητο μπορεί να διαιρεθεί χωρίς να χάσει αξία (άρθρο 800), κάτι που σπάνια ισχύει για ένα μόνο σπίτι, και διαφορετικά συνήθως με πλειστηριασμό, με το προϊόν να μοιράζεται ανάλογα με τα μερίδια. Ο πλειστηριασμός είναι ο χειρότερος τρόπος να πουλήσει κανείς ένα σπίτι. Μια έγγραφη συμφωνία μεταξύ σας, κατά την αγορά, για το πώς θα αποτιμηθεί και θα πληρωθεί μια εξαγορά, κοστίζει λίγο και το αποφεύγει. Τα κρητικά σπίτια που καταλήγουν να ανήκουν σε πολλούς συγγενείς δείχνουν πού οδηγεί η εναλλακτική· δείτε τα εξ αδιαιρέτου μερίδια.

Έγγαμοι, με σύμφωνο συμβίωσης ή τίποτα από τα δύο

Έγγαμα ζευγάρια. Ο ελληνικός νόμος δεν κάνει κοινό ένα σπίτι που αγόρασε ο ένας σύζυγος. Αυτό που δίνει στον άλλον σύζυγο είναι μια αξίωση: σύμφωνα με το άρθρο 1400 του Αστικού Κώδικα, ο σύζυγος που συνέβαλε μπορεί να αξιώσει μέρος της αύξησης της περιουσίας του άλλου κατά τη διάρκεια του γάμου, με τη συμβολή να τεκμαίρεται στο ένα τρίτο εκτός αν κάποια πλευρά αποδείξει διαφορετικά· εξαιρούνται οι δωρεές και οι κληρονομιές. Δύο ονόματα στο συμβόλαιο μετατρέπουν μια αξίωση που ίσως χρειαστεί να αποδείξετε σε μερίδιο που ήδη σας ανήκει.

Σύντροφοι με σύμφωνο συμβίωσης. Ένα καταχωρισμένο σύμφωνο συμβίωσης βάσει του ν. 4356/2015 φέρει αναλογικά την αξίωση του άρθρου 1400, και το ίδιο το σύμφωνο μπορεί να ρυθμίσει ρητά τα περιουσιακά.

Ζευγάρια χωρίς τίποτα από τα δύο. Χωρίς γάμο ή καταχωρισμένο σύμφωνο, ό,τι απέκτησε ο καθένας σας όσο ζούσατε μαζί ρυθμίζεται με τους γενικούς κανόνες για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Στην πράξη, το συμβόλαιο είναι το μόνο που έχετε — και αυτό είναι το ισχυρότερο επιχείρημα για δύο ονόματα και σαφή μερίδια.

Αν πεθάνει ένας από τους δύο

Το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο άλλαξε στις 16 Σεπτεμβρίου 2026. Σύμφωνα με τον ν. 5303/2026, η νόμιμη μοίρα που δεν μπορεί να στερηθούν οι στενοί συγγενείς είναι πλέον χρηματική αξίωση κατά της κληρονομιάς, όχι μερίδιο στο ίδιο το ακίνητο — κάτι που κάνει ευκολότερο να αφήσετε ένα σπίτι σε σύντροφο χωρίς να γίνουν συγκύριοί του τα παιδιά ή οι γονείς. Η εξ αδιαθέτου μερίδα του συζύγου που επιζεί είναι το ένα τρίτο δίπλα σε ένα τέκνο και το ένα τέταρτο δίπλα σε δύο ή περισσότερα, με δωρεάν χρήση της οικογενειακής κατοικίας για έναν χρόνο. Οι σύντροφοι με καταχωρισμένο σύμφωνο συμβίωσης έχουν ανάλογη προστασία.

Οι σύντροφοι χωρίς γάμο αποκτούν κάτι για πρώτη φορά: μετά από τουλάχιστον τρία χρόνια συμβίωσης — ή με κοινά παιδιά — ο σύντροφος έχει περιορισμένα δικαιώματα, όπως τη χρήση της κατοικίας για έναν χρόνο, και κληρονομεί τα πάντα μόνο όπου δεν υπάρχουν καθόλου συγγενείς. Αυτό είναι δίχτυ ασφαλείας, όχι σχέδιο. Το σχέδιο είναι να έχει ο καθένας σας το μερίδιό του και να κάνει ο καθένας σας διαθήκη· πώς λειτουργεί αυτό για ένα κρητικό σπίτι εξηγείται στο κληρονομιά, γονικές παροχές και διαθήκη.

Για τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες, ο Κανονισμός (ΕΕ) 650/2012 αποφασίζει ποιας χώρας το κληρονομικό δίκαιο εφαρμόζεται: το δίκαιο της συνήθους διαμονής σας κατά τον θάνατο, εκτός αν επιλέξετε σε διαθήκη το δίκαιο μιας ιθαγένειας που έχετε. Ο Κανονισμός δεν καλύπτει τα περιουσιακά καθεστώτα του γάμου, οπότε το ποιος είχε τι μέσα στον γάμο κρίνεται χωριστά από το ποιος το κληρονομεί.

Φόροι και χαρτιά

Κάθε αγοραστής χρειάζεται τον δικό του ελληνικό ΑΦΜ, και κάθε συγκύριος φορολογείται για τον ΕΝΦΙΑ, τον ετήσιο φόρο ακινήτων, για το δικό του μερίδιο. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της αξίας που αποκτάται και επιμερίζεται μεταξύ σας ανάλογα με τα μερίδια. Ο καθένας σας πρέπει να μπορεί να δείξει από πού προήλθε το δικό του μέρος του τιμήματος, γιατί η τράπεζα και ο συμβολαιογράφος θα το ρωτήσουν — δείτε το πώς πληρώνεται ένα σπίτι στην Ελλάδα.

Το πραγματικό μειονέκτημα

Στη συγκυριότητα μπαίνει κανείς εύκολα και βγαίνει δύσκολα. Ο καθένας σας μπορεί να θέσει το ζήτημα οποτεδήποτε, και αν δεν συμφωνήσετε, αποφασίζει το δικαστήριο και συνήθως ακολουθεί πλειστηριασμός. Η κληρονομική μεταρρύθμιση βοηθά τους συντρόφους, αλλά μόνο οριακά για τα ζευγάρια που δεν είναι παντρεμένα ούτε έχουν καταχωρισμένο σύμφωνο. Και τα έγγραφα που προλαμβάνουν τα περισσότερα προβλήματα — μια συμφωνία συγκυριότητας και δύο διαθήκες — είναι αυτά που τα ζευγάρια έχουν τη μικρότερη διάθεση να συζητήσουν ενώ αγοράζουν χαρούμενα ένα σπίτι μαζί.