Αγορά ακινήτου στην Κρήτη ως πολίτης των ΗΠΑ: το σπίτι είναι εύκολο, η IRS όχι
Ένας Αμερικανός μπορεί να αγοράσει στην Κρήτη με τους ίδιους όρους με κάθε άλλο αγοραστή εκτός ΕΕ. Αυτό που αλλάζει είναι όλα όσα περιμένουν από εσάς οι ΗΠΑ στη συνέχεια — και ένας σχεδιαζόμενος ελληνικός φόρος μεταβίβασης που θα πλήξει τους αγοραστές εκτός ΕΕ από τα μέσα του 2027.
Ένας Αμερικανός μπορεί να αγοράσει σπίτι στην Κρήτη το ίδιο εύκολα με κάθε άλλο αγοραστή εκτός ΕΕ: τα ελληνικά χαρτιά είναι τα ίδια, και τίποτα στην ελληνική νομοθεσία δεν ξεχωρίζει τους πολίτες των ΗΠΑ. Η διαφορά είναι ότι οι Ηνωμένες Πολιτείες δεν σας αφήνουν ποτέ. Το σπίτι δεν δηλώνεται στην IRS, ο τραπεζικός λογαριασμός πίσω από αυτό όμως δηλώνεται, το ενοίκιο φορολογείται δύο φορές πριν το εξισορροπήσει μια πίστωση, και η πώληση φορολογείται σε δολάρια ακόμη κι όσο ο ελληνικός φόρος υπεραξίας είναι σε αναστολή. Η Ελλάδα έχει επίσης ανακοινώσει πενταπλάσιο φόρο μεταβίβασης για τους αγοραστές εκτός ΕΕ από τα μέσα του 2027. Η γνώμη μου: αγοράστε αν θέλετε το σπίτι και θα κρατάτε τα χαρτιά σας τακτοποιημένα, ποτέ επειδή μια ελληνική φοροαπαλλαγή μοιάζει γενναιόδωρη — η IRS συνήθως παίρνει πίσω ό,τι χαρίζει η Ελλάδα. Κανόνες και ποσά όπως ίσχυαν τον Οκτώβριο του 2026, ελεγμένα με το IRS.gov, τη FinCEN, τις δύο συμβάσεις ΗΠΑ–Ελλάδας του 1950, τις σελίδες της ΕΕ για τα ταξίδια και ελληνικές κυβερνητικές πηγές και δημοσιεύματα.
Δεν είμαι δικηγόρος ούτε φοροτεχνικός των ΗΠΑ, και το παρόν δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Πριν αγοράσετε, μιλήστε με λογιστή με αμερικανικά προσόντα που χειρίζεται ακίνητα προς ενοικίαση στο εξωτερικό και με έναν ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο. Θα χρειαστείτε και τους δύο.
Η αγορά στην Κρήτη ως πολίτης των ΗΠΑ σε ένα λεπτό. Η Κρήτη δεν είναι μία από τις ελληνικές παραμεθόριες περιοχές όπου οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται άδεια. Μπορείτε να μείνετε 90 ημέρες σε κάθε 180 στον χώρο Σένγκεν χωρίς βίζα· το ETIAS (€20, ισχύει τρία χρόνια) δεν λειτουργεί ακόμη. Ο ελληνικός σας λογαριασμός μπαίνει στο FBAR μόλις όλοι οι λογαριασμοί σας στο εξωτερικό ξεπεράσουν τα $10.000 οποιαδήποτε στιγμή, και στο Form 8938 πάνω από $50.000 στο τέλος του έτους ή $75.000 οποιαδήποτε στιγμή (άγαμος, με διαμονή στις ΗΠΑ). Το σπίτι, όταν ανήκει απευθείας σε εσάς, δεν μπαίνει σε κανένα από τα δύο έντυπα. Το ενοίκιο φορολογείται πρώτα στην Ελλάδα και ξανά στις ΗΠΑ, με πίστωση αλλοδαπού φόρου· η αμερικανική απόσβεση γίνεται σε 30 χρόνια. Ο ελληνικός φόρος υπεραξίας 15% είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, αλλά οι ΗΠΑ φορολογούν το κέρδος έτσι κι αλλιώς. Ένας φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές κατοικιών εκτός ΕΕ έχει ανακοινωθεί για την 1η Ιουλίου 2027 — δεν είναι ακόμη νόμος.
Η αγορά είναι ελεύθερη, αλλά ο φόρος μεταβίβασης του 2027 αλλάζει τον χρονισμό
Η ελληνική νομοθεσία (ν. 1892/1990) υποχρεώνει τους αγοραστές εκτός ΕΕ να παίρνουν προηγούμενη άδεια σε καθορισμένες παραμεθόριες περιοχές — τα Δωδεκάνησα, τον Έβρο, τη Λέσβο, τη Σάμο, τη Χίο, τη Σαντορίνη και λίγες ακόμη. Η Κρήτη δεν είναι σε αυτόν τον κατάλογο. Η διαδικασία — ΑΦΜ, τραπεζικός λογαριασμός, δικηγόρος, συμβολαιογράφος — είναι αυτή που ακολουθεί κάθε ξένος αγοραστής· δείτε το πώς βγάζετε ΑΦΜ και ανοίγετε τραπεζικό λογαριασμό.
Η πραγματική αλλαγή είναι στο κόστος. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση επιβεβαίωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης για κατοικίες που αγοράζουν φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ θα αυξηθεί από 3% σε 15% από την 1η Ιουλίου 2027 — περίπου €30.900 αντί για €6.180 σε ένα σπίτι €200.000, μαζί με το δημοτικό τέλος. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, εξαιρούνται οι εταιρείες, οι πολίτες της ΕΕ και οι μακροχρόνιοι κάτοικοι· για τα επαγγελματικά κτίρια που μετατράπηκαν σε κατοικίες δεν είναι σαφές. Έως τις αρχές Οκτωβρίου 2026 το νομοσχέδιο δεν είχε δημοσιευθεί.
Παραμονή: 90 ημέρες σε 180, EES τώρα, ETIAS αργότερα
Ένα συμβόλαιο ιδιοκτησίας δεν δίνει σε πολίτη των ΗΠΑ κανένα επιπλέον δικαίωμα να βρίσκεται στην Ελλάδα. Το όριο είναι 90 ημέρες σε κάθε 180 στον χώρο Σένγκεν, και από τις 12 Οκτωβρίου 2025 το Σύστημα Εισόδου/Εξόδου (EES) της ΕΕ παίρνει δακτυλικά αποτυπώματα και φωτογραφία των επισκεπτών στα εξωτερικά σύνορα, οπότε οι υπερβάσεις καταγράφονται αντί να εικάζονται από σφραγίδες. Το ETIAS — μια άδεια €20 που ισχύει τρία χρόνια — είχε προγραμματιστεί για το τελευταίο τρίμηνο του 2026· τον Οκτώβριο του 2026 δεν είχε ανακοινωθεί ημερομηνία έναρξης, και η ΕΕ δεσμεύεται να ειδοποιήσει τουλάχιστον έξι μήνες νωρίτερα. Για μεγαλύτερη παραμονή χρειάζεται άδεια διαμονής, που καλύπτεται στο μετακόμιση στην Κρήτη από χώρα εκτός ΕΕ, ή η Golden Visa, που στην Κρήτη σημαίνει μία μόνο κατοικία αξίας τουλάχιστον €800.000.
Ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός και τα έντυπα της IRS
Οι ελληνικές τράπεζες ανοίγουν λογαριασμούς σε Αμερικανούς βάσει της συμφωνίας FATCA Ελλάδας–ΗΠΑ. Κάθε χρόνο στέλνουν στην ΑΑΔΕ το όνομά σας, τη διεύθυνσή σας, τον αμερικανικό αριθμό φορολογικού μητρώου σας, τον αριθμό λογαριασμού και το υπόλοιπο στο τέλος του έτους, και η ΑΑΔΕ τα διαβιβάζει στην IRS. Οι νέοι λογαριασμοί χρειάζονται φορολογική αυτοπιστοποίηση, συνήθως το IRS Form W-9. Κάθε Αμερικανός πελάτης σημαίνει μια ετήσια υποχρέωση αναφοράς — γι’ αυτό ορισμένα καταστήματα είναι πιο αργά και πιο επιφυλακτικά με τους US persons.
Τα χρήματα της αγοράς που περνούν από αυτόν τον λογαριασμό σχεδόν εξασφαλίζουν ένα FBAR τη χρονιά που αγοράζετε: οφείλεται μόλις όλοι οι λογαριασμοί σας στο εξωτερικό μαζί ξεπεράσουν τα $10.000 οποιαδήποτε στιγμή, και υποβάλλεται ηλεκτρονικά στη FinCEN έως τις 15 Απριλίου (αυτόματη παράταση έως τις 15 Οκτωβρίου), χωριστά από τη φορολογική σας δήλωση. Το Form 8938 συνοδεύει τη δήλωσή σας πάνω από $50.000 στο τέλος του έτους ή $75.000 οποιαδήποτε στιγμή για άγαμο με διαμονή στις ΗΠΑ — διπλάσια για κοινή δήλωση, τετραπλάσια αν ζείτε στο εξωτερικό. Η IRS είναι σαφής ότι ακίνητο στο εξωτερικό που ανήκει απευθείας σε εσάς δεν δηλώνεται σε κανένα από τα δύο έντυπα· αν ανήκει σε ελληνική εταιρεία, η εταιρεία γίνεται δηλωτέο περιουσιακό στοιχείο που περιλαμβάνει την αξία του σπιτιού. Μια μη σκόπιμη παράλειψη μπορεί να κοστίσει έως $10.000 ανά έντυπο· μια σκόπιμη παράβαση του FBAR πολύ περισσότερα.
Ενοικίαση: πρώτα ο ελληνικός φόρος, μετά η IRS
Το ενοίκιο από ένα σπίτι στην Κρήτη φορολογείται πρώτα στην Ελλάδα: με την κλίμακα του 2026, 15% για τα πρώτα €12.000 και 25% έως τα €24.000. Οι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση βρίσκονται στο ενοικίαση του σπιτιού σας στην Κρήτη. Οι ΗΠΑ φορολογούν στη συνέχεια το ίδιο ενοίκιο, επειδή οι πολίτες τους φορολογούνται για το παγκόσμιο εισόδημά τους. Η ρήτρα επιφύλαξης (saving clause) της σύμβασης φορολογίας εισοδήματος του 1950 (άρθρο XIV(1)) επιτρέπει σε κάθε χώρα να φορολογεί τους πολίτες της σαν να μην υπήρχε η σύμβαση, όμως το άρθρο XIV(2) επιτρέπει τον συμψηφισμό του ελληνικού φόρου ως πίστωση έναντι του αμερικανικού, μέσω του Form 1116. Μόνο οι φόροι εισοδήματος μετράνε, οπότε ο ΕΝΦΙΑ, ο ελληνικός φόρος ακινήτων, δεν συμψηφίζεται.
Ακίνητα που χρησιμοποιούνται κυρίως εκτός Ηνωμένων Πολιτειών πρέπει να αποσβένονται με το εναλλακτικό σύστημα απόσβεσης: 30 χρόνια για μισθωμένη κατοικία, όχι τα 27,5 που ισχύουν εντός ΗΠΑ. Ο Έλληνας λογιστής σας δεν θα το υπολογίσει· πρέπει να το κάνει ο Αμερικανός φοροτεχνικός σας.
Πώληση και κληρονομιά: δύο συμβάσεις του 1950
Ο ελληνικός φόρος υπεραξίας 15% στις πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα (άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος) είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 με τον ν. 5162/2024, χωρίς καμία εγγύηση ανανέωσης. Για έναν Αμερικανό η αναστολή βοηθά λιγότερο απ’ όσο φαίνεται. Οι ΗΠΑ φορολογούν το κέρδος έτσι κι αλλιώς, σε δολάρια με τις ισοτιμίες της αγοράς και της πώλησης, οπότε ένα ισχυρότερο ευρώ από μόνο του μπορεί να δημιουργήσει κέρδος στις ΗΠΑ — και αφού δεν έχει πληρωθεί ελληνικός φόρος, δεν υπάρχει πίστωση για να συμψηφιστεί. Η απαλλαγή κύριας κατοικίας ($250.000, ή $500.000 σε κοινή δήλωση) προϋποθέτει διαμονή εκεί για δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια, κάτι που ένα εξοχικό σπάνια πληροί. Η ελληνική πλευρά βρίσκεται στο πώληση ακινήτου στην Κρήτη.
Ο θάνατος υπάγεται σε χωριστή σύμβαση ΗΠΑ–Ελλάδας για τον φόρο κληρονομιάς, που υπογράφηκε την ίδια μέρα του 1950 και ισχύει από τις 30 Δεκεμβρίου 1953: η χώρα της ιθαγένειας πιστώνει τον φόρο της άλλης χώρας για περιουσία που βρίσκεται εκεί. Ο ελληνικός φόρος κληρονομιάς εξακολουθεί να ισχύει για το σπίτι· δείτε το κληρονομιές, δωρεές και διαθήκες, και αναθέστε την αλληλεπίδραση σε ειδικό σε θέματα κληρονομιάς που γνωρίζει και τα δύο συστήματα.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Δεσμεύεστε σε δύο φορολογικά συστήματα, κάθε χρόνο, για ένα σπίτι που μπορεί να χρησιμοποιείτε έξι εβδομάδες το καλοκαίρι: έναν Έλληνα λογιστή για την ελληνική δήλωση και έναν Αμερικανό φοροτεχνικό που ξέρει από ενοικιαζόμενα ακίνητα στο εξωτερικό, FBAR και Form 1116 — και δεν θα συντονιστούν αν δεν τους βάλετε εσείς. Οι ελληνικές φοροαπαλλαγές που γίνονται πρωτοσέλιδα, πάνω απ’ όλα ο φόρος υπεραξίας σε αναστολή, καταλήγουν σε μεγάλο βαθμό στην IRS όταν ο πωλητής είναι Αμερικανός. Και ο φόρος μεταβίβασης δεν έχει κλειδώσει: συντελεστής και ημερομηνία έχουν ανακοινωθεί, αλλά δεν μπόρεσα να βρω δημοσιευμένο νομοσχέδιο, και οι εξαιρέσεις δεν είναι νόμος. Μην αφήσετε μια προθεσμία τον Ιούλιο του 2027 να σας κάνει να προσπεράσετε τους ελέγχους που σας προστατεύουν.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, δικηγόρου, λογιστή, τράπεζας ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία, και αυτό δεν θα συμβεί ποτέ.
Αξίζει αν θέλετε το σπίτι για αυτό που είναι, θα το κρατήσετε για χρόνια και δέχεστε να πληρώνετε για σωστές δηλώσεις και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού — ιδανικά ολοκληρώνοντας πριν από τον Ιούλιο του 2027. Προσπεράστε το αν οι αριθμοί σας στηρίζονται σε ελληνικές φοροαπαλλαγές, ή αν η σκέψη ενός FBAR, ενός Form 1116 και μιας ελληνικής δήλωσης κάθε άνοιξη θα σας έκανε να αντιπαθήσετε τον τόπο.
Μπορεί ένας πολίτης των ΗΠΑ να αγοράσει ακίνητο στην Κρήτη;
Ναι. Ένας πολίτης των ΗΠΑ μπορεί να αγοράσει σπίτι ή διαμέρισμα στην Κρήτη με ελληνικό ΑΦΜ και ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό, με τους ίδιους όρους με τους άλλους αγοραστές εκτός ΕΕ. Η Κρήτη δεν περιλαμβάνεται στις παραμεθόριες περιοχές της Ελλάδας όπου οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται προηγούμενη άδεια από το Υπουργείο Εθνικής Άμυνας.
Πρέπει να δηλώσω το σπίτι μου στην Ελλάδα στην IRS;
Ένα σπίτι στην Ελλάδα που ανήκει απευθείας σε πολίτη των ΗΠΑ, στο δικό του όνομα, δεν δηλώνεται ούτε στο FBAR ούτε στο Form 8938, σύμφωνα με τη σύγκριση των δύο εντύπων από την IRS. Ο ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός που χρησιμοποιείται για την αγορά και τα έξοδα του σπιτιού δηλώνεται: στο FBAR μόλις όλοι οι λογαριασμοί στο εξωτερικό μαζί ξεπεράσουν τα $10.000 οποιαδήποτε στιγμή μέσα στο έτος, και στο Form 8938 πάνω από τα υψηλότερα όριά του. Αν το σπίτι ανήκει σε ελληνική εταιρεία, η ίδια η εταιρεία γίνεται δηλωτέο περιουσιακό στοιχείο στο εξωτερικό.
Μπορεί ένας Αμερικανός να μένει στο σπίτι του στην Κρήτη όσο θέλει;
Όχι. Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού στην Κρήτη δεν δίνει σε πολίτη των ΗΠΑ κανένα επιπλέον δικαίωμα παραμονής: το όριο είναι 90 ημέρες σε οποιοδήποτε διάστημα 180 ημερών σε όλο τον χώρο Σένγκεν, που πλέον καταγράφονται από το Σύστημα Εισόδου/Εξόδου της ΕΕ. Για μεγαλύτερη παραμονή χρειάζεται ελληνική εθνική θεώρηση και άδεια διαμονής, ή η Golden Visa, που στην Κρήτη απαιτεί μία μόνο κατοικία αξίας τουλάχιστον €800.000.
Το εισόδημα από ενοίκια ακινήτου στην Κρήτη φορολογείται και στην Ελλάδα και στις ΗΠΑ;
Το ενοίκιο από ακίνητο στην Κρήτη φορολογείται πρώτα στην Ελλάδα, με 15% για τα πρώτα €12.000 και 25% έως τα €24.000 σύμφωνα με την κλίμακα του 2026. Ένας πολίτης των ΗΠΑ πρέπει επίσης να δηλώσει το ίδιο ενοίκιο στην αμερικανική του δήλωση, επειδή οι ΗΠΑ φορολογούν τους πολίτες τους για το παγκόσμιο εισόδημά τους. Ο ελληνικός φόρος εισοδήματος αξιοποιείται στη συνέχεια ως πίστωση αλλοδαπού φόρου στο Form 1116, και η αμερικανική απόσβεση του κτιρίου γίνεται σε 30 χρόνια αντί για τα 27,5 που ισχύουν εντός ΗΠΑ.
Πληρώνουν οι Αμερικανοί φόρο υπεραξίας όταν πουλούν σπίτι στην Κρήτη;
Ο ελληνικός φόρος υπεραξίας 15% στις πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Οι ΗΠΑ φορολογούν έτσι κι αλλιώς το κέρδος ενός πολίτη τους από πώληση στην Κρήτη, υπολογισμένο σε δολάρια με τις ισοτιμίες της αγοράς και της πώλησης. Αφού δεν έχει πληρωθεί ελληνικός φόρος, δεν υπάρχει ελληνική πίστωση για να συμψηφιστεί με τον αμερικανικό λογαριασμό.
Υπάρχει νέος φόρος 15% για τους Αμερικανούς που αγοράζουν ακίνητο στην Ελλάδα;
Η ελληνική κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι ο φόρος μεταβίβασης για φυσικά πρόσωπα εκτός ΕΕ που αγοράζουν κατοικία θα αυξηθεί από 3% σε 15%, με ισχύ από την 1η Ιουλίου 2027. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, εξαιρούνται οι εταιρείες, οι πολίτες της ΕΕ και οι μακροχρόνιοι κάτοικοι, ενώ η αντιμετώπιση των κτιρίων που άλλαξαν χρήση παραμένει ασαφής. Τον Οκτώβριο του 2026 το νομοσχέδιο δεν είχε δημοσιευθεί, οπότε οι τελικοί κανόνες μπορεί να διαφέρουν.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.