Ο φάκελος του ελληνικού ακινήτου, λέξη προς λέξη: οι όροι κάθε συμβολαίου, πιστοποιητικού και φορολογικού εντύπου, και τι σημαίνει ο καθένας
Μια αγορά στην Κρήτη φτάνει ως μια στοίβα ελληνικών εγγράφων με το δικό τους λεξιλόγιο. Εδώ είναι ένα κλειδί ανάγνωσης για περίπου σαράντα από αυτές τις λέξεις, ομαδοποιημένες ανά έγγραφο όπου εμφανίζονται, η καθεμία με την απλή της σημασία και, όπου μετράει, τον νόμο πίσω της, όπως ελέγχθηκαν τον Οκτώβριο του 2026 με το Ελληνικό Κτηματολόγιο, την ΑΑΔΕ και το ισχύον κείμενο των νόμων.
Ένας ελληνικός φάκελος ακινήτου είναι λιγότερο τρομακτικός απ’ ό,τι δείχνει. Το μεγαλύτερο μέρος του γράφεται με περίπου σαράντα λέξεις που επανέρχονται, και ένας αγοραστής που τις ξέρει μπορεί να παρακολουθήσει τι κάνουν ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και ο μηχανικός. Αυτό είναι εκείνο το λεξιλόγιο, ομαδοποιημένο ανά έγγραφο όπου εμφανίζεται: κάθε όρος όπως γράφεται στα χαρτιά, με την απλή του σημασία και τον νόμο όπου ο νόμος μετράει. Ελέγχθηκε τον Οκτώβριο του 2026 με τις σελίδες του ίδιου του Ελληνικού Κτηματολογίου, την ΑΑΔΕ και το ισχύον κείμενο των νόμων.
Δεν είμαι δικηγόρος, και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Ένα γλωσσάρι σας λέει τι σημαίνει μια λέξη, όχι τι σημαίνει για ένα συγκεκριμένο συμβόλαιο· αυτό είναι δουλειά του δικηγόρου σας.
Ο φάκελος του ακινήτου σε ένα λεπτό. Το συμβόλαιο είναι η συμβολαιογραφική πράξη, και η κυριότητα περνά μόνο όταν εγγραφεί: με καταχώριση στο Κτηματολόγιο ή με μεταγραφή στο παλιό υποθηκοφυλακείο. Ο ΚΑΕΚ είναι ο δωδεκαψήφιος κωδικός του γεωτεμαχίου στο Κτηματολόγιο. Οι φορολογικές λέξεις είναι ο ΑΦΜ, το Ε9, ο ΕΝΦΙΑ, η αντικειμενική αξία και ο ΦΜΑ, ο φόρος μεταβίβασης του 3%. Στο αν το κτίριο είναι νόμιμο απαντούν η οικοδομική άδεια, το τοπογραφικό, η βεβαίωση μηχανικού (ισχύει δύο μήνες), η ΗΤΚ και το ΠΕΑ· ακίνητο με ατακτοποίητο αυθαίρετο δεν μπορεί να πουληθεί. Η ιδιοκτησία είναι οριζόντια, κάθετη, εξ αδιαιρέτου, ή χωρισμένη σε επικαρπία και ψιλή κυριότητα. Τα χρέη φαίνονται ως υποθήκη, προσημείωση ή κατάσχεση. Η γη είναι εντός ή εκτός σχεδίου, και μπορεί να την πιάνει ο δασικός χάρτης ή ο αιγιαλός.
Το συμβόλαιο, το υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολόγιο
Το συμβόλαιο είναι η πράξη που συντάσσει ο συμβολαιογράφος· σε μια πώληση λέγεται αγοραπωλητήριο. Σύμφωνα με το άρθρο 1033 του Αστικού Κώδικα, η κυριότητα ενός ακινήτου μεταβιβάζεται με συμφωνία που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και στη συνέχεια εγγράφεται στο δημόσιο αρχείο, οπότε η υπογραφή δεν είναι το τελευταίο βήμα. Η εγγραφή έχει δύο ονόματα. Όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο λέγεται καταχώριση, και την αποδεικνύει το πιστοποιητικό καταχώρισης. Αλλού λέγεται μεταγραφή και γίνεται στα βιβλία του παλιού συστήματος, στο υποθηκοφυλακείο, το γραφείο που τηρεί τις μεταγραφές και τις υποθήκες. Ο ν. 2664/1998 αντικαθιστά αυτό το σύστημα περιοχή προς περιοχή, καθώς το Κτηματολόγιο τίθεται σε λειτουργία, και πολλά πρώην υποθηκοφυλακεία λειτουργούν σήμερα ως μεταβατικά κτηματολογικά γραφεία.
Το Κτηματολόγιο, επίσημα Ελληνικό Κτηματολόγιο, είναι, κατά τον ορισμό του ν. 2664/1998, ένα σύστημα νομικών και τεχνικών πληροφοριών οργανωμένων κατ’ ακίνητο, που καλύπτει όλα τα ακίνητα της χώρας. Κλειδί του είναι ο ΚΑΕΚ, ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου: δώδεκα ψηφία για νομό, δήμο, τομέα, ενότητα και γεωτεμάχιο, με επιθήματα όπως 0/2 για τα διαμερίσματα, και ο ίδιος αριθμός πριν και μετά από μια πώληση. Το κτηματολογικό φύλλο, η καρτέλα κάθε ακινήτου στο Κτηματολόγιο, δείχνει την κατάσταση του ακινήτου, τα ποσοστά των ιδιοκτητών και τυχόν βάρη, με €9,50 (€4,50 σε μεταβατικό γραφείο)· το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, δηλαδή ένα κομμάτι του κτηματολογικού χάρτη, κοστίζει €15. Η ανάρτηση, το στάδιο όπου δημοσιοποιούνται τα προσωρινά στοιχεία, και το πού βρίσκεται η Κρήτη εξηγούνται στο άρθρο για το Κτηματολόγιο και τον ΚΑΕΚ.
Οι φορολογικές λέξεις
Ο ΑΦΜ, Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, είναι ο φορολογικός σας αριθμός. Το Ε9 είναι η δήλωση των ακινήτων που έχετε: μια μεταβολή μέσα στο έτος δηλώνεται έως τις 31 Ιανουαρίου του επόμενου, κατά το άρθρο 23 του ν. 3427/2005, και μια αγορά που δηλώνεται μέσω myPROPERTY το υποβάλλει αυτόματα. Ο ΕΝΦΙΑ, Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, είναι ο ετήσιος φόρος ακινήτων. Η αντικειμενική αξία είναι η αξία που ορίζει το κράτος, με βάση τιμές ζώνης και συντελεστές κατά το άρθρο 41 του ν. 1249/1982· όπου το τίμημα στο συμβόλαιο είναι υψηλότερο, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος. Ο ΦΜΑ, Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων, είναι ο φόρος μεταβίβασης: 3% επί της φορολογητέας αξίας συν δημοτικό τέλος 3% επί του φόρου, που τον πληρώνει ο αγοραστής εντός τριών εργάσιμων ημερών από την κοινή δήλωση, πριν από το συμβόλαιο.
Τα νομικά χαρτιά του κτιρίου
Η οικοδομική άδεια είναι η άδεια δόμησης μαζί με τα εγκεκριμένα σχέδιά της· το τοπογραφικό είναι το διάγραμμα του τοπογράφου μηχανικού για το οικόπεδο, τα όριά του και ό,τι στέκεται πάνω του. Αυθαίρετο είναι μια κατασκευή ή χρήση χωρίς άδεια ή καθ’ υπέρβαση της άδειας, και σύμφωνα με το άρθρο 367 του ν. 5306/2026, του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας του 2026, η πώληση ακινήτου με ατακτοποίητα αυθαίρετα είναι άκυρη. Για κατασκευές που ολοκληρώθηκαν έως τις 28 Ιουλίου 2011 υπάρχει η τακτοποίηση, η ρύθμιση σε μία από πέντε κατηγορίες, με παράβολο και, σε ορισμένες από αυτές, πρόστιμο (άρθρο 383). Η νομιμοποίηση, με την αυστηρή έννοια, σημαίνει να μπει μια κατασκευή μέσα σε άδεια. Κάθε πώληση χρειάζεται τη βεβαίωση μηχανικού, μια βεβαίωση για τα αυθαίρετα του ακινήτου με ισχύ δύο μηνών (άρθρο 368)· για κτίριο με ΗΤΚ, τον ρόλο αυτόν παίρνει το πιστοποιητικό πληρότητας του μηχανικού της. Η ΗΤΚ, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, είναι ο ψηφιακός φάκελος του κτιρίου, υποχρεωτικός από την 1η Ιουλίου 2021 στην πρώτη μεταβίβαση, και το ΠΕΑ, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, είναι το ενεργειακό πιστοποιητικό χωρίς το οποίο, κατά το άρθρο 12 του ν. 4122/2013, ένα κτίριο δεν μπορεί ούτε να πουληθεί ούτε να νοικιαστεί. Περισσότερα στο άρθρο για τα αυθαίρετα.
Ποιος έχει τι
Η οριζόντια ιδιοκτησία, κατά τον ν. 3741/1929, είναι ένα διαμέρισμα ή ένας όροφος σε αποκλειστική κυριότητα, μαζί με ένα ποσοστό της γης και των κοινόκτητων μερών που μετριέται σε χιλιοστά· ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι συμβολαιογραφική πράξη της οποίας οι περιορισμοί δεσμεύουν κάθε ιδιοκτήτη σαν δουλεία. Η κάθετη ιδιοκτησία κάνει το ίδιο για ένα ολόκληρο κτίριο ανάμεσα σε περισσότερα πάνω στο ίδιο οικόπεδο· και οι δύο εξηγούνται στο άρθρο για τη διηρημένη ιδιοκτησία. Εξ αδιαιρέτου σημαίνει ότι οι συγκύριοι έχουν ποσοστά επί του όλου και κανείς δεν έχει δικό του δωμάτιο, οπότε η πώληση του συνόλου θέλει όλους. Επικαρπία είναι το δικαίωμα να χρησιμοποιεί κανείς ένα ακίνητο και να παίρνει τους καρπούς του, συνήθως ισόβια· ό,τι απομένει είναι η ψιλή κυριότητα.
Η συμφωνία και τα χρέη
Το προσύμφωνο, η προκαταρκτική σύμβαση, γίνεται για τα ακίνητα με συμβολαιογράφο, και ο αρραβώνας, η προκαταβολή που δίνεται ως εγγύηση, χάνεται από τον αγοραστή που ευθύνεται και επιστρέφεται διπλός από τον πωλητή που ευθύνεται (άρθρο 403 ΑΚ)· οι λεπτομέρειες βρίσκονται στο άρθρο για το προσύμφωνο. Το πληρεξούσιο είναι το έγγραφο που επιτρέπει σε κάποιον να υπογράψει για λογαριασμό σας. Η υποθήκη είναι εμπράγματο δικαίωμα που επιτρέπει σε έναν δανειστή να ικανοποιηθεί πρώτος από το ακίνητο· η προσημείωση υποθήκης είναι μια προσωρινή υποθήκη που διατάσσει δικαστήριο και γίνεται κανονική μόλις επιβεβαιωθεί το χρέος· η κατάσχεση είναι η δέσμευση του ακινήτου από δανειστή, το βήμα πριν από τον αναγκαστικό πλειστηριασμό. Και τα τρία εμφανίζονται στα βάρη του κτηματολογικού φύλλου.
Οι λέξεις της γης
Εντός σχεδίου σημαίνει μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως· εκτός σχεδίου, έξω από αυτό, όπου η δόμηση θέλει πολύ μεγαλύτερο γήπεδο και πρόσωπο σε νόμιμο δρόμο, όπως εξηγεί το άρθρο για την αγορά γης για να χτίσετε. Εντός οικισμού σημαίνει μέσα στα όρια ενός οικισμού που δεν έχει σχέδιο πόλεως, με δικούς του κανόνες. Ο δασικός χάρτης καταγράφει ποια γη θεωρείται δάσος, και η δασική γη δεν είναι οικοδομήσιμη. Ο αιγιαλός είναι η ζώνη ξηράς που βρέχεται από τη θάλασσα στις μεγαλύτερες συνήθεις αναβάσεις των κυμάτων της· αυτός και η παραλία, η ζώνη έως 50 μέτρων πίσω του, είναι δημόσια γη κοινής χρήσης κατά τον ν. 2971/2001, όπως τροποποιήθηκε το 2024.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Ένα γλωσσάρι ισοπεδώνει λέξεις για τις οποίες οι νομικοί διαφωνούν. Η τακτοποίηση και η νομιμοποίηση σημαίνουν διαφορετικά πράγματα στον νόμο και το ίδιο πράγμα στην κουβέντα. Αρκετοί όροι άλλαξαν διεύθυνση το 2026, όταν ο ν. 4495/2017 πέρασε στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, οπότε παλαιότερες εκθέσεις μπορεί να παραπέμπουν σε άρθρα που έχουν στο μεταξύ αναριθμηθεί. Και το να διαβάζετε τις λέξεις δεν σημαίνει ότι διαβάζετε τον φάκελο: ένα γλωσσάρι σάς λέει τι γράφει ένα συμβόλαιο, όχι αν είναι σωστό.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου συμβολαιογράφου, δικηγόρου, μηχανικού, τοπογράφου ή οποιασδήποτε άλλης επιχείρησης· το Ελληνικό Κτηματολόγιο και η ΑΑΔΕ κατονομάζονται ως οι δημόσιοι φορείς που είναι.
Αξίζει αν πρόκειται να παραλάβετε έναν ελληνικό φάκελο ακινήτου και θέλετε να τον παρακολουθήσετε: κρατήστε αυτή τη σελίδα ανοιχτή δίπλα στο συμβόλαιο και τα πιστοποιητικά, και ρωτήστε για κάθε λέξη που δεν μπορείτε να τοποθετήσετε. Προσπεράστε το αν ελπίζετε να κρίνετε μόνοι σας έναν φάκελο· οι λέξεις είναι το εύκολο κομμάτι, και οι έλεγχοι του δικηγόρου και του μηχανικού δεν είναι προαιρετικοί.
Τι είναι ο αριθμός ΚΑΕΚ ενός ακινήτου;
Ο ΚΑΕΚ, Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, είναι ο δωδεκαψήφιος κωδικός που ταυτοποιεί ένα γεωτεμάχιο στο Ελληνικό Κτηματολόγιο: δύο ψηφία για τον νομό, τρία για τον δήμο, από δύο για τον κτηματολογικό τομέα και την ενότητα, και τρία για το γεωτεμάχιο. Τα διαμερίσματα και οι άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες παίρνουν επιπλέον ένα επίθημα, όπως 0/2. Ο κωδικός ακολουθεί το ακίνητο όταν πωλείται και αλλάζει μόνο αν το γεωτεμάχιο κατατμηθεί ή συνενωθεί.
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στη μεταγραφή και την καταχώριση;
Η μεταγραφή και η καταχώριση σημαίνουν και οι δύο την εγγραφή ενός συμβολαίου στο δημόσιο αρχείο, που κατά το άρθρο 1033 του Αστικού Κώδικα είναι αυτό που ολοκληρώνει τη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Η μεταγραφή είναι το παλιό σύστημα των βιβλίων του υποθηκοφυλακείου· η καταχώριση την αντικαθιστά όπου λειτουργεί το Ελληνικό Κτηματολόγιο, κατά τον ν. 2664/1998. Σε περιοχή με Κτηματολόγιο, την εγγραφή την αποδεικνύει το πιστοποιητικό καταχώρισης.
Τι είναι η βεβαίωση μηχανικού σε μια πώληση ακινήτου;
Η βεβαίωση μηχανικού είναι η βεβαίωση που επισυνάπτεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Σύμφωνα με το άρθρο 368 του ν. 5306/2026 δηλώνει ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα, ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετα πέρα από τα επιτρεπτά όρια ή ότι υπάρχουν μόνο εργασίες εντός των νόμιμων εξαιρέσεων· υποβάλλεται ηλεκτρονικά πριν από το συμβόλαιο, μαζί με την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, και ισχύει δύο μήνες. Για κτίριο με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τη θέση της παίρνει το πιστοποιητικό πληρότητας της ταυτότητας.
Τι σημαίνει «αυθαίρετο» σε έναν φάκελο ακινήτου;
Αυθαίρετο είναι μια κατασκευή ή χρήση χωρίς άδεια: οτιδήποτε χτίστηκε, κλείστηκε ή χρησιμοποιείται χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ' υπέρβαση αυτής, όπως μια κλειστή βεράντα ή ένα επιπλέον δωμάτιο. Το άρθρο 367 του ν. 5306/2026 κάνει άκυρη την πώληση ακινήτου με τέτοιες κατασκευές, με εξαιρέσεις όπως οι κατασκευές πριν από τις 30 Νοεμβρίου 1955 ή όσες έχουν υπαχθεί στη ρύθμιση με καταβολή του 30% του προστίμου. Οι κατασκευές που ολοκληρώθηκαν έως τις 28 Ιουλίου 2011 μπορούν συνήθως να τακτοποιηθούν σε μία από πέντε κατηγορίες.
Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα στην υποθήκη και την προσημείωση;
Η υποθήκη είναι εμπράγματο δικαίωμα πάνω σε ένα ακίνητο που επιτρέπει σε έναν δανειστή να ικανοποιηθεί από αυτό πρώτος. Η προσημείωση υποθήκης είναι μια προσωρινή υποθήκη που χορηγείται με δικαστική απόφαση και γίνεται κανονική υποθήκη μόλις επιβεβαιωθεί το χρέος. Και οι δύο εμφανίζονται στα βάρη του κτηματολογικού φύλλου, και ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να φροντίσει να αρθούν ή να εξοφληθούν πριν από το συμβόλαιο.
Τι σημαίνουν «εντός σχεδίου» και «εκτός σχεδίου»;
Εντός σχεδίου σημαίνει οικόπεδο μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλεως, όπου οι όροι δόμησης ορίζονται από το σχέδιο· εκτός σχεδίου σημαίνει έξω από κάθε σχέδιο πόλεως, όπου ένα σπίτι χρειάζεται πολύ μεγαλύτερο γήπεδο και πρόσωπο σε νόμιμο δρόμο. Μια τρίτη κατηγορία, το εντός οικισμού, αφορά γη μέσα στα όρια ενός οικισμού χωρίς σχέδιο πόλεως. Ποια από τις τρεις ισχύει κρίνει τα περισσότερα από όσα μπορούν να χτιστούν.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.