Αγορά κρητικού ακινήτου μέσω εταιρείας ή στο όνομά σας
Μια ελληνική εταιρεία πληρώνει σταθερό 22% στο ενοίκιο εκεί που το φυσικό πρόσωπο σκαρφαλώνει στο 45% — και μετά σας χρεώνει €2.000–5.000 τον χρόνο σε λογιστικά, 5% φόρο μερίσματος για να πάρετε πίσω τα δικά σας χρήματα, και 15% ετήσιο τέλος αν η ιδιοκτησία της είναι αδιαφανής. Πού κάθεται πραγματικά η γραμμή, χωρίς το ρομάντζο των offshore.
Κάπου μέσα στην έρευνα των περισσότερων αγοραστών, ένας φίλος, ένα φόρουμ ή ένας σύμβουλος με σχέδιο προς πώληση προτείνει το «βάλ’ το σε εταιρεία», και η ιδέα φτάνει ντυμένη σοβαρά: ο σταθερός φόρος, οι εκπτώσεις, η αόριστη μυρωδιά του τι κάνουν οι εκλεπτυσμένοι. Ορίστε η αριθμητική από κάτω, επαληθευμένη τον Αύγουστο του 2026: η εταιρεία κερδίζει πραγματικά για αληθινά χαρτοφυλάκια και γνήσιες επιχειρήσεις ενοικίασης, χάνει στα πάγια για σχεδόν κάθε αγοραστή ενός σπιτιού, και η ανώνυμη offshore εκδοχή δεν είναι παραθυράκι — η Ελλάδα φορολογεί τις αδήλωτες δομές με 15% της αξίας του ακινήτου τον χρόνο, επίτηδες, μέχρι να πάψουν να είναι αδήλωτες.
Δεν είμαι δικηγόρος ούτε φορολογικός σύμβουλος, και αυτό δεν είναι συμβουλή· οι διασυνοριακές δομές ιδιοκτησίας είναι ακριβώς το σημείο όπου ο δικός σας λογιστής, στη δική σας φορολογική κατοικία, κερδίζει την αμοιβή του. Αυτός είναι ο χάρτης, ώστε η συμβουλή του να βγάζει νόημα όταν έρθει.
Εταιρεία εναντίον φυσικού προσώπου σε ένα λεπτό. Το φυσικό πρόσωπο πληρώνει 15–45% στο ελληνικό ενοίκιο, κλιμακωτά, σε δηλωμένο λογαριασμό ΑΑΔΕ. Η εταιρεία πληρώνει σταθερό 22%, συν 5% για να μοιράσει κέρδη — περίπου 25,9% συνολικά — και κοστίζει €1.500–3.000 να συσταθεί και €2.000–5.000 τον χρόνο να τρέχει. Το σημείο τομής είναι περίπου €35.000–40.000 ετήσιου ενοικίου. Οι οντότητες πληρώνουν προσαυξήσεις ΕΝΦΙΑ· οι αδήλωτες οντότητες πληρώνουν ετήσιο ειδικό φόρο 15% της αξίας. Ένα σπίτι: αγοράστε ατομικά. Πραγματικό χαρτοφυλάκιο, γνήσια επιχείρηση ενοικίασης ή πολλοί άσχετοι συνιδιοκτήτες: η περίπτωση της εταιρείας είναι υπαρκτή — μοντελοποιήστε τη με λογιστή.
Η ατομική βάση
Η προεπιλογή είναι απλούστερη απ’ όσο φοβάται ο κόσμος. Αγοράζετε στο όνομά σας, πληρώνετε τα συνηθισμένα κόστη εισόδου, δηλώνετε το ενοίκιο — από το 2026, με 15% ως €12.000, μετά 25%, 35% και 45% πάνω από €36.000, πληρωμένο σε τραπεζικό λογαριασμό δηλωμένο στη φορολογική αρχή στο όνομά σας — και καταθέτετε μία φορολογική δήλωση με λογική αμοιβή λογιστή. Ο φόρος υπεραξίας για ιδιώτες πωλητές παραμένει σε αναστολή ως το τέλος του 2026. Ιδιοκτησία, κληρονομιά και πώληση ακολουθούν κανόνες που ο συμβολαιογράφος σας χειρίζεται ρουτινιάρικα, και η πλευρά της διαδοχής έχει δικό της άρθρο. Για ένα σπίτι, ακόμα κι ένα που βγάζει ενοίκια τα καλοκαίρια, αυτή η βάση νικιέται δύσκολα — κάθε ευρώ εταιρικής εξοικονόμησης παρακάτω πρέπει πρώτα να σκαρφαλώσει πάνω από τον λογιστή.
Τι αλλάζει πραγματικά η εταιρεία
Τέσσερα πράγματα, τίμια ειπωμένα. Σχήμα φόρου: σταθερό 22% αντί για κλιμακωτό σκαρφάλωμα, που μετράει μόνο όταν το σκαρφάλωμα περάσει το 22% — γύρω στα €35.000–40.000 ετήσιου ενοικίου. Εκπτώσεις: η εταιρεία εκπίπτει πραγματικά έξοδα και αποσβένει το κτίριο με 4% τον χρόνο, εκεί που το φυσικό πρόσωπο παίρνει τεκμαρτή έκπτωση· σε χαρτοφυλάκιο με γνήσια έξοδα αυτός είναι ο μεγαλύτερος μοχλός όλης της σύγκρισης. Μετοχές αντί για χώμα: οι συνιδιοκτήτες κρατούν ποσοστά εταιρείας αντί για εξ αδιαιρέτου μερίδια χωραφιού, που μεταβιβάζονται, μοιράζονται και επιβιώνουν από διαφωνίες πολύ καλύτερα — όποιος έχει διαβάσει το άρθρο για τα εξ αδιαιρέτου ξέρει γιατί μετράει. Και διαχωρισμός: το ακίνητο κάθεται χωριστά από την προσωπική σας περιουσία, πράγμα που κάποιοι αγοραστές θέλουν για λόγους ευθύνης ή οικογένειας.
Απέναντι σε αυτά: σύσταση €1.500–3.000, μετά €2.000–5.000 λογιστικά και δηλώσεις κάθε χρόνο, προσαυξήσεις ΕΝΦΙΑ που τα φυσικά πρόσωπα ως επί το πλείστον αποφεύγουν, 5% επιπλέον φόρος για να βγάλετε το δικό σας κέρδος ως μέρισμα, και εταιρικό 22% σε όποια υπεραξία όταν πουλήσετε — ενώ οι ιδιώτες απολαμβάνουν προς το παρόν αναστολή. Η εταιρεία είναι μηχανή που δουλεύει με χαρτούρα και αμοιβές· αποσβένεται μόνο όταν ρέει αρκετό εισόδημα μέσα της.
Το ερώτημα των offshore, αποσυρμένο
Η παλαιότερη γενιά συμβουλών — η ανώνυμη εταιρεία συμμετοχών σε διακριτική δικαιοδοσία — πέθανε από νομοθεσία. Οντότητα που δεν αποκαλύπτει τους πραγματικούς της δικαιούχους στις ελληνικές αρχές οφείλει 15% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου σε φόρο, ετησίως, μέχρι να το κάνει. Δεκαπέντε τοις εκατό, τον χρόνο, δεν είναι τέλος· είναι πολιορκία. Κάθε νόμιμη δομή — ελληνική ΙΚΕ, εταιρεία ΕΕ, δηλωμένη ξένη οντότητα — τη γλιτώνει με μία δήλωση. Οι μόνες δομές που δεν μπορούν να τη γλιτώσουν είναι εκείνες που όλο τους το νόημα ήταν η ανωνυμία — που σας λέει τι πιστεύει η Ελλάδα για το νόημα. Αν η πρόταση ενός συμβούλου περιλαμβάνει το να μη δηλώσετε, το πρόβλημα είναι η πρόταση.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Το πραγματικό μειονέκτημα της εταιρικής διαδρομής είναι ότι μετατρέπει ένα απόκτημα σε διοίκηση. Κάθε χρόνο, είτε το σπίτι έβγαλε ευρώ είτε όχι: βιβλία, δηλώσεις, αμοιβές, εταιρική δήλωση δίπλα στην προσωπική σας, και — για μη Έλληνες ιδιοκτήτες — η αλληλεπίδραση της ελληνικής οντότητας με τους κανόνες της χώρας σας για ξένες εταιρείες, που μπορεί αθόρυβα να ακυρώσει εντελώς το ελληνικό πλεονέκτημα. Το τελευταίο μένει έξω από αυτό το άρθρο επίτηδες: εξαρτάται από το πού είστε φορολογικός κάτοικος, και είναι ο συχνότερος τρόπος με τον οποίο αυτές οι δομές καταλήγουν να κοστίζουν περισσότερο απ’ όσο γλιτώνουν. Το μειονέκτημα της ατομικής διαδρομής είναι συμμετρικό και μικρότερο: σε υψηλό ενοίκιο πληρώνετε το κλιμάκιο του 45%, και η συνιδιοκτησία πολλών προσώπων γίνεται άβολη. Οι περισσότεροι αναγνώστες δεν πλησιάζουν κανένα από τα δύο προβλήματα — και η αριθμητική του τι αποδίδει πραγματικά η ενοικίαση σημαίνει ότι το ενοίκιο που θα δικαιολογούσε την εταιρεία είναι σπανιότερο απ’ όσο υπονοούν τα φυλλάδια.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν κατονομάζει κατασκευαστή, ακίνητο ή επαγγελματία — και δεν πρόκειται.
Εταιρεία αν χτίζετε πραγματικό χαρτοφυλάκιο, τρέχετε γνήσια επιχείρηση ενοικίασης με εκπιπτόμενα έξοδα, ή δομείτε πολλούς άσχετους συνιδιοκτήτες — και λογιστής το έχει μοντελοποιήσει απέναντι στους κανόνες της χώρας σας. Στο όνομά σας αν είναι ένα σπίτι, ή ένα σπίτι με καλοκαιρινό ενοίκιο: ο σταθερός φόρος δεν προλαβαίνει το τιμολόγιο του λογιστή, και η απλότητα αξίζει περισσότερο από το σχέδιο.
Μπορεί μια εταιρεία να αγοράσει ακίνητο στην Κρήτη;
Ναι — ελληνικές εταιρείες, εταιρείες ΕΕ και οι περισσότερες ξένες οντότητες μπορούν να κατέχουν ελληνικό ακίνητο. Η παγίδα είναι η αδιαφάνεια: οντότητα που δεν δηλώνει τους πραγματικούς της δικαιούχους στις ελληνικές αρχές πληρώνει ειδικό φόρο 15% της αξίας του ακινήτου κάθε χρόνο. Οι διαφανείς δομές εξαιρούνται· οι ανώνυμες τιμωρούνται, σκόπιμα.
Πληρώνει λιγότερο φόρο στο ενοίκιο μια εταιρεία;
Πάνω από ένα όριο, ναι. Η εταιρεία πληρώνει σταθερό 22%, συν 5% όταν τα κέρδη φεύγουν ως μερίσματα — περίπου 25,9% συνολικά. Το φυσικό πρόσωπο σκαρφαλώνει από 15% και 25% και 35% στο 45% πάνω από €36.000 ετήσιου ενοικίου. Το σημείο τομής κάθεται κάπου στα €35.000–40.000 τον χρόνο· από κάτω, το φυσικό πρόσωπο συνήθως κρατά περισσότερα.
Τι κοστίζει να τρέχεις εταιρεία ακινήτων στην Ελλάδα;
Περίπου €1.500–3.000 η σύσταση και €2.000–5.000 κάθε χρόνο σε λογιστικά, δηλώσεις και συμμόρφωση — πριν από οποιονδήποτε φόρο. Σε ένα μόνο σπίτι που νοικιάζεται €800 τον μήνα, ο λογιστής μπορεί να κοστίζει περισσότερο από τον φόρο που γλιτώνεται. Αυτό το πάγιο είναι ο αθόρυβος δολοφόνος των περισσότερων σχεδίων εταιρείας ενός ακινήτου.
Τι είναι ο ειδικός φόρος ακινήτων 15%;
Ετήσιο τέλος 15% επί της αξίας του ακινήτου σε εταιρείες των οποίων η αλυσίδα ιδιοκτησίας δεν αποκαλύπτεται στις ελληνικές φορολογικές αρχές — στοχεύει ευθέως τις ανώνυμες offshore δομές μιας άλλης εποχής. Κάθε νόμιμη δομή τον αποφεύγει απλώς δηλώνοντας τους πραγματικούς δικαιούχους· αν κάποιος προτείνει δομή που δεν μπορεί, αυτή είναι η απάντησή σας για τη δομή.
Διαφέρει ο ΕΝΦΙΑ για μια εταιρεία;
Οι οντότητες αντιμετωπίζουν προσαυξήσεις πάνω από τον κύριο ΕΝΦΙΑ που τα φυσικά πρόσωπα συναντούν μόνο πάνω από υψηλά όρια — τα δημοσιευμένα νούμερα διαφέρουν μεταξύ συμβούλων ανάλογα με τη χρήση του ακινήτου, οπότε ζητήστε από τον λογιστή σας να μοντελοποιήσει τη δική σας περίπτωση αντί να εμπιστευτείτε πίνακα. Για ένα σπίτι, η κατεύθυνση είναι: η εταιρεία σπάνια πληρώνει λιγότερο, και συχνά περισσότερο.
Πότε λοιπόν βγάζει νόημα η εταιρεία;
Πραγματικές περιπτώσεις: πολλά ακίνητα που τρέχουν ως γνήσια επιχείρηση ενοικίασης, όπου δαγκώνουν οι αποσβέσεις και τα εκπιπτόμενα έξοδα· πολλοί άσχετοι μεταξύ τους συνιδιοκτήτες που θέλουν μετοχές αντί για εξ αδιαιρέτου ποσοστά· δραστηριότητα ανακαίνισης-μεταπώλησης, που είναι εμπορία, όχι κατοχή. Για ένα σπίτι, ή ένα σπίτι με λίγο ενοίκιο, η ατομική ιδιοκτησία κερδίζει σε απλότητα και συνήθως σε συνολικό κόστος.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.