Acheter un bien crétois via une société, ou en son nom propre
Une société grecque paie un taux fixe de 22 % sur les loyers là où un particulier grimpe jusqu’à 45 % — puis vous facture 2 000 à 5 000 € par an de comptabilité, 5 % d’impôt sur les dividendes pour récupérer votre propre argent, et une taxe annuelle de 15 % si son actionnariat est opaque. Où se situe vraiment la ligne entre les deux, sans le romantisme offshore.
Quelque part dans les recherches de la plupart des acheteurs, un ami, un forum ou un conseiller avec un montage à vendre suggère de « la mettre dans une société », et l’idée arrive habillée de vêtements sérieux : le taux fixe, les déductions, le vague parfum de ce que font les gens sophistiqués. Voici l’arithmétique en dessous, vérifiée en août 2026 : la société gagne réellement pour les vrais portefeuilles et les véritables activités de location, perd sur les frais de fonctionnement pour presque tout acheteur d’une maison unique, et la version offshore anonyme n’est pas une faille — la Grèce taxe les structures non déclarées à 15 % de la valeur du bien par an, exprès, jusqu’à ce qu’elles cessent d’être non déclarées.
Je ne suis ni avocat ni conseiller fiscal, et ceci n’est pas un conseil ; les structures de détention transfrontalières sont exactement là où votre propre comptable, dans votre propre pays de résidence fiscale, mérite ses honoraires. Voici la carte, pour que son conseil ait du sens quand il arrive.
Société contre nom propre en une minute. Un particulier paie 15 à 45 % sur les loyers grecs, de manière progressive, sur un compte enregistré auprès de l’AADE. Une société paie un taux fixe de 22 %, plus 5 % pour distribuer les bénéfices — environ 25,9 % au total — et coûte 1 500 à 3 000 € à créer et 2 000 à 5 000 € par an à faire tourner. Le point de bascule est d’environ 35 000 à 40 000 € de loyers annuels. Les entités paient des majorations d’ENFIA ; les entités non déclarées paient une taxe spéciale annuelle de 15 % de la valeur. Une maison : achetez en nom propre. Un vrai portefeuille, une véritable activité de location, ou plusieurs copropriétaires sans lien : le cas de la société est réel — modélisez-le avec un comptable.
La base : en nom propre
Le régime par défaut est plus simple qu’on ne le craint. Vous achetez à votre nom, payez les frais d’entrée ordinaires, déclarez les loyers — à partir de 2026, à 15 % jusqu’à 12 000 €, puis 25 %, 35 % et 45 % au-delà de 36 000 €, versés sur un compte bancaire enregistré auprès de l’administration fiscale à votre nom — et déposez une déclaration de revenus avec des honoraires de comptable modestes. L’impôt sur les plus-values pour les vendeurs particuliers reste suspendu jusqu’à la fin de 2026. La propriété, la succession et la vente suivent toutes des règles que votre notaire gère en routine, et le volet successoral a son propre article. Pour une maison, même une qui rapporte des loyers l’été, cette base est difficile à battre — chaque euro d’économie de société ci-dessous doit d’abord passer par-dessus le comptable.
Ce que la société change vraiment
Quatre choses, dites honnêtement. La forme de l’impôt : 22 % fixes au lieu d’une progression, ce qui ne compte qu’une fois que la progression dépasse 22 % — autour de 35 000 à 40 000 € de loyers annuels. Les déductions : une société déduit les coûts réels et amortit le bâtiment à 4 % par an, là où un particulier a droit à un abattement forfaitaire ; sur un portefeuille avec de vraies dépenses, c’est le plus gros levier de toute la comparaison. Des parts au lieu de la terre : les copropriétaires détiennent des pourcentages d’une société plutôt que des quotes-parts indivises d’un champ, ce qui se transmet, se divise et survit aux disputes bien mieux — quiconque a lu l’article sur les parts indivises sait pourquoi cela compte. Et la séparation : le bien est distinct de votre patrimoine personnel, ce que certains acheteurs veulent pour des raisons de responsabilité ou de famille.
En face : la création à 1 500–3 000 €, puis 2 000 à 5 000 € de comptabilité et de déclarations chaque année, des majorations d’ENFIA que les particuliers évitent pour l’essentiel, 5 % d’impôt en plus pour sortir votre propre bénéfice en dividende, et 22 % d’impôt sur les sociétés sur toute plus-value à la revente — alors que les particuliers bénéficient actuellement d’une suspension. La société est une machine qui tourne à la paperasse et aux honoraires ; elle ne se paie que quand il y a assez de revenus qui la traversent.
La question offshore, classée
L’ancienne génération de conseils — la holding anonyme dans une juridiction discrète — est morte de la législation. Une entité qui ne déclare pas ses bénéficiaires effectifs aux autorités grecques doit 15 % de la valeur objective du bien en impôt, chaque année, jusqu’à ce qu’elle le fasse. Quinze pour cent, par an, ce n’est pas une redevance ; c’est un siège. Toute structure légitime — IKE grecque, société de l’UE, entité étrangère déclarée — y échappe avec un dépôt. Les seules structures qui ne peuvent pas y échapper sont celles dont tout l’intérêt était l’anonymat, ce qui vous dit ce que la Grèce pense de cet intérêt. Si la proposition d’un conseiller implique de ne pas déclarer, la proposition est le problème.
Le véritable inconvénient
Le véritable inconvénient de la voie sociétaire, c’est qu’elle transforme une possession en administration. Chaque année, que la maison ait rapporté un euro ou non : livres, déclarations, honoraires, une déclaration d’impôt sur les sociétés à côté de la vôtre, et — pour les propriétaires non grecs — l’interaction entre l’entité grecque et les règles de votre pays d’origine sur les sociétés étrangères, qui peut annuler discrètement tout l’avantage grec. Ce dernier point est hors de cet article à dessein : il dépend de là où vous êtes résident fiscal, et c’est la façon la plus courante dont ces structures finissent par coûter plus qu’elles n’économisent. L’inconvénient de la voie personnelle est symétrique et plus petit : à revenus locatifs élevés, vous payez la tranche à 45 %, et la copropriété entre plusieurs personnes devient lourde. La plupart des lecteurs sont loin de l’un comme de l’autre — et l’arithmétique de ce que la location rapporte réellement fait que le loyer qui justifierait la société est plus rare que les brochures ne le laissent entendre.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Rien dans cet article ne nomme un promoteur, un bien ou un professionnel, et ce ne sera jamais le cas.
Une société si vous constituez un vrai portefeuille, exploitez une véritable activité de location avec des charges déductibles, ou structurez plusieurs copropriétaires sans lien — et qu’un comptable l’a modélisée face aux règles de votre pays d’origine. Votre propre nom si c’est une maison, ou une maison avec des loyers d’été : le taux fixe ne rattrape pas la facture du comptable, et la simplicité vaut plus que le montage.
Une société peut-elle acheter un bien en Crète ?
Oui — les sociétés grecques, les sociétés de l’UE et la plupart des entités étrangères peuvent détenir un bien grec. Le piège, c’est l’opacité : une entité qui ne déclare pas ses bénéficiaires effectifs aux autorités grecques paie chaque année une taxe spéciale de 15 % de la valeur du bien. Les structures transparentes en sont exemptées ; les anonymes sont punies, délibérément.
Une société paie-t-elle moins d’impôt sur les revenus locatifs ?
Au-delà d’un seuil, oui. Une société paie un taux fixe de 22 %, plus 5 % quand les bénéfices sortent en dividendes — environ 25,9 % au total. Un particulier grimpe de 15 % à 25 %, 35 % puis 45 % au-delà de 36 000 € de loyers annuels. Le point de bascule se situe quelque part autour de 35 000 à 40 000 € de revenus locatifs par an ; en dessous, le particulier garde en général davantage.
Que coûte la gestion d’une société immobilière en Grèce ?
Environ 1 500 à 3 000 € pour la créer et 2 000 à 5 000 € chaque année en comptabilité, déclarations et conformité — avant tout impôt. Sur une seule maison louée 800 € par mois, le comptable peut coûter plus que l’impôt économisé. Cette charge fixe est le tueur silencieux de la plupart des projets de société à bien unique.
Qu’est-ce que la taxe spéciale immobilière de 15 % ?
Une taxe annuelle de 15 % de la valeur d’un bien sur les sociétés dont la chaîne de propriété n’est pas déclarée aux autorités fiscales grecques — visant précisément les structures offshore anonymes d’une autre époque. Toute structure légitime l’évite simplement en déclarant ses bénéficiaires effectifs ; si quelqu’un propose une structure qui ne le peut pas, vous avez votre réponse sur la structure.
L’ENFIA est-elle différente pour une société ?
Les entités subissent des majorations en plus de l’ENFIA principale que les particuliers ne rencontrent qu’au-delà de seuils élevés — les chiffres publiés varient selon les conseillers en fonction de l’usage du bien, donc faites modéliser votre cas précis par votre comptable plutôt que de vous fier à un tableau. Pour une seule maison, la direction est : une société paie rarement moins, et souvent plus.
Alors quand une société a-t-elle vraiment du sens ?
Les vrais cas : plusieurs biens exploités comme une véritable activité de location, où l’amortissement et les charges déductibles pèsent ; plusieurs copropriétaires sans lien qui veulent des parts plutôt que des pourcentages indivis ; une activité de rénovation-revente, qui est du négoce, pas de la détention. Pour une maison, ou une maison qui rapporte aussi quelques loyers, la détention en nom propre l’emporte en simplicité et en général en coût total.
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