Kreta-Immobilie über eine Gesellschaft kaufen — oder im eigenen Namen
Eine griechische Gesellschaft zahlt pauschal 22 % auf Miete, wo die Privatperson auf 45 % klettert — und berechnet Ihnen dann €2.000–5.000 im Jahr für die Buchhaltung, 5 % Dividendensteuer, um an Ihr eigenes Geld zu kommen, und eine 15-%-Jahresabgabe, wenn ihre Eigentümerstruktur undurchsichtig ist. Wo die Linie wirklich verläuft, ohne Offshore-Romantik.
Irgendwo in der Recherche der meisten Käufer schlägt ein Freund, ein Forum oder ein Berater mit einem Schema im Angebot vor, „es in eine Gesellschaft zu packen“, und die Idee kommt seriös gekleidet an: die Pauschalsteuer, die Abschreibungen, der vage Duft dessen, was raffinierte Leute tun. Hier die Arithmetik darunter, geprüft im August 2026: Die Gesellschaft gewinnt wirklich für echte Portfolios und echte Vermietungsbetriebe, verliert bei den laufenden Kosten für fast jeden Ein-Haus-Käufer, und die anonyme Offshore-Version ist kein Schlupfloch — Griechenland besteuert nicht offengelegte Strukturen mit 15 % des Immobilienwerts pro Jahr, absichtlich, bis sie aufhören, nicht offengelegt zu sein.
Ich bin weder Anwalt noch Steuerberater, und dies ist keine Beratung; grenzüberschreitende Eigentumsstrukturen sind genau der Ort, an dem Ihr eigener Steuerberater in Ihrer eigenen Steueransässigkeit sein Honorar verdient. Dies ist die Karte, damit sein Rat Sinn ergibt, wenn er kommt.
Gesellschaft gegen privat in einer Minute. Die Privatperson zahlt 15–45 % auf griechische Miete, progressiv, auf ein AADE-registriertes Konto. Die Gesellschaft zahlt pauschal 22 %, plus 5 % für die Gewinnausschüttung — rund 25,9 % kombiniert — und kostet €1.500–3.000 in der Gründung und €2.000–5.000 im Jahr im Betrieb. Der Schnittpunkt liegt bei etwa €35.000–40.000 Jahresmiete. Einheiten zahlen ENFIA-Zuschläge; nicht offengelegte Einheiten zahlen jährlich 15 % des Werts als Sondersteuer. Ein Zuhause: privat kaufen. Ein echtes Portfolio, ein echter Vermietungsbetrieb oder mehrere fremde Miteigentümer: Der Gesellschafts-Fall ist real — rechnen Sie ihn mit einem Steuerberater durch.
Die private Basis
Der Normalfall ist einfacher, als die Leute fürchten. Sie kaufen im eigenen Namen, zahlen die üblichen Einstiegskosten, erklären die Miete — ab 2026 mit 15 % bis €12.000, dann 25 %, 35 % und 45 % über €36.000, gezahlt auf ein bei der Steuerbehörde registriertes Konto in Ihrem Namen — und geben eine Steuererklärung mit moderatem Buchhalterhonorar ab. Die Kapitalertragsteuer für private Verkäufer bleibt bis Ende 2026 ausgesetzt. Eigentum, Erbschaft und Verkauf folgen Regeln, die Ihr Notar routiniert handhabt, und die Erbseite hat ihren eigenen Artikel. Für ein Zuhause, selbst eines mit Sommermiete, ist diese Basis schwer zu schlagen — jeder Euro Gesellschafts-Ersparnis unten muss erst über den Buchhalter klettern.
Was die Gesellschaft wirklich ändert
Vier Dinge, ehrlich gesagt. Steuerform: pauschal 22 % statt progressivem Klettern — was erst zählt, wenn das Klettern die 22 % übersteigt, also um €35.000–40.000 Jahresmiete. Absetzbarkeit: Eine Gesellschaft setzt echte Kosten ab und schreibt das Gebäude mit 4 % im Jahr ab, wo die Privatperson eine Pauschale bekommt; bei einem Portfolio mit echten Ausgaben ist das der größte Hebel des ganzen Vergleichs. Anteile statt Boden: Miteigentümer halten Prozente einer Gesellschaft statt ungeteilter Anteile an einem Feld — das überträgt sich, teilt sich und überlebt Streit weit besser; wer den Artikel über ungeteilte Anteile gelesen hat, weiß warum. Und Trennung: Die Immobilie sitzt getrennt vom Privatvermögen, was manche Käufer aus Haftungs- oder Familiengründen wollen.
Dagegen: Gründung €1.500–3.000, dann €2.000–5.000 Buchhaltung und Meldungen jedes einzelne Jahr, ENFIA-Zuschläge, die Privatpersonen meist vermeiden, 5 % Extra-Steuer, um den eigenen Gewinn als Dividende herauszuholen, und 22 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn beim Verkauf — während Privatpersonen derzeit eine Aussetzung genießen. Die Gesellschaft ist eine Maschine, die mit Papierkram und Gebühren läuft; sie amortisiert sich nur, wenn genug Einkommen hindurchfließt.
Die Offshore-Frage, in Rente geschickt
Die ältere Beratergeneration — die anonyme Holding in diskreter Jurisdiktion — starb an Gesetzgebung. Eine Einheit, die ihre wirtschaftlich Berechtigten den griechischen Behörden nicht offenlegt, schuldet jährlich 15 % des objektiven Immobilienwerts an Steuer, bis sie es tut. Fünfzehn Prozent, pro Jahr, ist keine Gebühr; es ist eine Belagerung. Jede legitime Struktur — griechische IKE, EU-Gesellschaft, offengelegte ausländische Einheit — entkommt ihr mit einer Meldung. Die einzigen Strukturen, die ihr nicht entkommen können, sind die, deren ganzer Zweck die Anonymität war — was Ihnen sagt, was Griechenland von diesem Zweck hält. Enthält der Vorschlag eines Beraters das Nicht-Offenlegen, ist der Vorschlag das Problem.
Der ehrliche Haken
Der ehrliche Haken des Gesellschaftswegs ist, dass er einen Besitz in eine Verwaltung verwandelt. Jedes Jahr, ob das Haus einen Euro verdient hat oder nicht: Bücher, Meldungen, Honorare, eine Körperschaftserklärung neben Ihrer persönlichen — und für Nicht-Griechen die Wechselwirkung der griechischen Einheit mit den Regeln Ihres Heimatlands für ausländische Gesellschaften, die den griechischen Vorteil leise komplett aufheben kann. Dieser letzte Punkt bleibt absichtlich außerhalb dieses Artikels: Er hängt davon ab, wo Sie steueransässig sind, und er ist der häufigste Weg, auf dem diese Strukturen am Ende mehr kosten, als sie sparen. Der Haken des Privatwegs ist symmetrisch und kleiner: Bei hoher Miete zahlen Sie die 45-%-Stufe, und Miteigentum vieler Personen wird unhandlich. Die meisten Leser sind von beiden Problemen weit entfernt — und die Rechnung dessen, was Vermieten wirklich abwirft, heißt: Die Miete, die die Gesellschaft rechtfertigen würde, ist seltener, als die Prospekte andeuten.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und listet keine. Anfragen aus diesem Bereich gehen an einen lizenzierten Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung steht weiter unten. Nichts in diesem Artikel nennt einen Bauträger, eine Immobilie oder einen Dienstleister — und das bleibt so.
Gesellschaft, wenn Sie ein echtes Portfolio aufbauen, einen echten Vermietungsbetrieb mit absetzbaren Kosten führen oder mehrere fremde Miteigentümer strukturieren — und ein Steuerberater es gegen die Regeln Ihres Heimatlands gerechnet hat. Eigener Name, wenn es ein Zuhause ist, oder ein Zuhause mit Sommermiete: Die Pauschalsteuer überholt die Rechnung des Buchhalters nicht, und Einfachheit ist mehr wert als das Schema.
Kann eine Gesellschaft eine Immobilie auf Kreta kaufen?
Ja — griechische Gesellschaften, EU-Gesellschaften und die meisten ausländischen Einheiten können griechische Immobilien halten. Die Falle ist die Undurchsichtigkeit: Eine Einheit, die ihre wirtschaftlich Berechtigten den griechischen Behörden nicht offenlegt, zahlt jedes Jahr eine Sonderabgabe von 15 % des Immobilienwerts. Transparente Strukturen sind befreit; anonyme werden bestraft — absichtlich.
Zahlt eine Gesellschaft weniger Steuern auf Mieteinnahmen?
Oberhalb einer Schwelle, ja. Eine Gesellschaft zahlt pauschal 22 %, plus 5 %, wenn Gewinne als Dividenden abfließen — zusammen rund 25,9 %. Eine Privatperson klettert über 15 %, 25 % und 35 % auf 45 % jenseits von €36.000 Jahresmiete. Der Schnittpunkt liegt irgendwo bei €35.000–40.000 im Jahr; darunter behält die Privatperson meist mehr.
Was kostet der Betrieb einer Immobiliengesellschaft in Griechenland?
Etwa €1.500–3.000 die Gründung und €2.000–5.000 jedes Jahr für Buchhaltung, Meldungen und Compliance — vor jeder Steuer. Bei einem einzelnen Haus, das für €800 im Monat vermietet ist, kann der Buchhalter mehr kosten als die gesparte Steuer. Dieser Fixblock ist der stille Killer der meisten Ein-Haus-Gesellschaftspläne.
Was ist die 15-%-Sonderimmobiliensteuer?
Eine Jahresabgabe von 15 % des Immobilienwerts auf Gesellschaften, deren Eigentumskette den griechischen Steuerbehörden nicht offengelegt ist — gezielt gegen die anonymen Offshore-Strukturen einer früheren Ära. Jede legitime Struktur vermeidet sie mit einer simplen Offenlegung; schlägt jemand eine Struktur vor, die das nicht kann, ist das Ihre Antwort zur Struktur.
Ist die ENFIA für eine Gesellschaft anders?
Einheiten treffen Zuschläge auf die Haupt-ENFIA, denen Privatpersonen nur oberhalb hoher Schwellen begegnen — die veröffentlichten Zahlen unterscheiden sich je nach Nutzung der Immobilie zwischen Beratern, lassen Sie also Ihren Steuerberater Ihren konkreten Fall rechnen, statt einer Tabelle zu trauen. Für ein einzelnes Zuhause lautet die Richtung: Die Gesellschaft zahlt selten weniger, oft mehr.
Wann ergibt die Gesellschaft also Sinn?
Echte Fälle: mehrere Immobilien als echtes Vermietungsgeschäft, wo Abschreibung und absetzbare Kosten greifen; mehrere einander fremde Miteigentümer, die Anteile statt ungeteilter Prozente wollen; Sanieren-und-Verkaufen, was Handel ist, nicht Besitz. Für ein Zuhause, oder ein Zuhause mit etwas Miete, gewinnt das eigene Eigentum an Einfachheit und meist an Gesamtkosten.
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