Acheter une maison en Crète en couple : les quotes-parts, l’acte, et ce qui se passe en cas de séparation ou de décès
Deux noms sur un acte grec, ce sont deux propriétaires de quotes-parts indivises, chacun pouvant exiger à tout moment la fin de l’indivision. Comment choisir les quotes-parts, ce que prévoit le droit grec pour les couples mariés, les partenaires liés par un pacte de vie commune et les couples qui ne sont ni l’un ni l’autre, et comment la réforme successorale de 2026 change ce que reçoit le partenaire survivant.
La plupart des couples qui achètent en Crète inscrivent les deux noms sur l’acte et n’y pensent plus. Le droit grec les traite alors comme deux propriétaires de quotes-parts indivises — chacun autorisé à utiliser toute la maison, chacun en mesure d’exiger à tout moment la fin de l’indivision, et chacun titulaire d’une part qui se transmet au décès selon des règles qui ont changé en septembre 2026. Rien de tout cela ne pose problème tant que tout va bien. Cela compte les deux jours que personne ne prévoit : une séparation et des obsèques. C’est avant l’acte, et non après, qu’il faut décider des quotes-parts, des documents et du testament. Règles telles qu’elles s’appliquaient en septembre 2026, vérifiées au regard du Code civil, de la loi sur le pacte de vie commune, de la nouvelle loi successorale 5303/2026 et du règlement européen sur les successions.
Je ne suis pas avocat, et ce texte ne constitue en aucun cas un avis juridique. La propriété entre membres d’un couple touche au droit des biens, de la famille et des successions, souvent dans deux pays ; un avocat grec et un avocat de votre pays d’origine devraient tous deux s’y pencher.
Acheter en couple en une minute. Deux acheteurs deviennent indivisaires de quotes-parts idéales indiquées dans l’acte (Code civil, article 785). Chacun peut utiliser toute la maison sans empêcher l’autre (787), et chacun peut exiger à tout moment la fin de l’indivision (795) ; une maison indivisible se termine généralement par une vente aux enchères ordonnée par le tribunal. Un époux qui a contribué a une créance sur les gains de l’autre, présumée égale à un tiers (1400), appliquée par analogie aux partenaires d’un pacte de vie commune. En vertu de la loi 5303/2026, pour les décès survenus à partir du 16 septembre 2026, la réserve devient une créance en argent, le conjoint reçoit 1/3 en présence d’un enfant et 1/4 en présence de deux ou plus, et un concubin de trois ans acquiert des droits limités. L’ENFIA est dû par quote-part.
Ce que signifient deux noms sur un acte
L’indivision grecque est une propriété en quotes-parts idéales (κοινωνία κατ’ ιδανικά μέρη) : chacun de vous possède un pourcentage de l’ensemble, et non une pièce en particulier ou la moitié du jardin. L’acte indique les pourcentages, qui peuvent être ceux que vous convenez — égaux, ou proportionnels à ce que chacun a payé. Chaque indivisaire peut utiliser le bien tant que cela n’empêche pas l’autre de l’utiliser (article 787), et les décisions de gestion sont prises à la majorité pondérée par la taille des quotes-parts : une répartition 50/50 signifie donc qu’aucun de vous ne peut l’emporter sur l’autre.
La règle qui surprend, c’est l’article 795 : tout indivisaire peut exiger la fin de l’indivision à tout moment. D’un commun accord, cela signifie un rachat ou une vente. À défaut d’accord, un tribunal ordonne le partage — en nature lorsque le bien peut être divisé sans perte de valeur (article 800), ce qui est rarement le cas d’une maison, et sinon généralement par vente aux enchères, le produit étant réparti selon les quotes-parts. Une vente aux enchères est la pire façon de vendre une maison. Un accord écrit entre vous, conclu lors de l’achat, sur la manière dont un rachat serait évalué et payé, coûte peu et l’évite. Les maisons crétoises qui finissent par appartenir à de nombreux membres d’une même famille montrent où mène l’autre voie ; voir les parts indivises.
Mariés, partenaires, ou ni l’un ni l’autre
Les couples mariés. Le droit grec ne rend pas copropriété commune une maison achetée par un seul époux. Ce qu’il accorde à l’autre époux, c’est une créance : en vertu de l’article 1400 du Code civil, un époux qui a contribué peut réclamer une partie de l’accroissement du patrimoine de l’autre pendant le mariage, la contribution étant présumée égale à un tiers sauf preuve contraire de l’une ou l’autre partie ; les donations et les successions sont exclues. Deux noms sur l’acte transforment une créance que vous pourriez devoir prouver en une quote-part que vous possédez déjà.
Les partenaires d’un pacte de vie commune. Un pacte de vie commune enregistré en vertu de la loi 4356/2015 emporte par analogie la créance de l’article 1400, et le pacte peut régler expressément les questions de patrimoine.
Les couples qui ne sont ni l’un ni l’autre. Sans mariage ni pacte enregistré, ce que chacun a acquis pendant la vie commune se règle selon les règles générales de l’enrichissement sans cause. En pratique, l’acte est tout ce dont vous disposez — ce qui constitue l’argument le plus fort en faveur de deux noms et de quotes-parts claires.
Si l’un de vous décède
Le droit grec des successions a changé le 16 septembre 2026. En vertu de la loi 5303/2026, la réserve dont les proches parents ne peuvent être privés est désormais une créance en argent sur la succession, et non une part du bien lui-même — ce qui facilite la transmission d’une maison à un partenaire sans que des enfants ou des parents en deviennent indivisaires. En l’absence de testament, la part du conjoint survivant est d’un tiers en présence d’un enfant et d’un quart en présence de deux enfants ou plus, avec un an d’usage gratuit du logement familial. Les partenaires liés par un pacte de vie commune enregistré bénéficient d’une protection comparable.
Les partenaires non mariés obtiennent quelque chose pour la première fois : après au moins trois ans de vie commune — ou avec des enfants en commun —, un partenaire dispose de droits limités, dont un an d’usage du logement, et n’hérite de tout qu’en l’absence totale de parents. C’est un filet de sécurité, pas un plan. Le plan, c’est que chacun de vous possède sa quote-part et que chacun rédige un testament ; la façon dont cela fonctionne pour une maison crétoise est exposée dans succession, donation et testament.
Pour les propriétaires étrangers, le règlement (UE) 650/2012 détermine quelle loi successorale nationale s’applique : la loi de votre résidence habituelle au moment du décès, sauf si vous choisissez par testament la loi d’une nationalité que vous possédez. Le règlement ne couvre pas les régimes matrimoniaux : qui possédait quoi au sein d’un mariage se décide séparément de qui en hérite.
Fiscalité et formalités
Chaque acheteur a besoin de son propre numéro fiscal grec, et chaque indivisaire est imposé à l’ENFIA, la taxe foncière annuelle, sur sa propre quote-part. Le droit de mutation est calculé sur la valeur acquise, réparti entre vous selon les quotes-parts. Chacun de vous doit pouvoir justifier l’origine de sa part du prix, car la banque et le notaire le demanderont — voir payer une maison en Grèce.
Le véritable inconvénient
L’indivision est facile à créer et difficile à quitter. Chacun de vous peut trancher la question à tout moment, et faute d’accord, un tribunal décide et une vente aux enchères suit généralement. La réforme successorale aide les partenaires, mais seulement à la marge pour les couples ni mariés ni liés par un pacte enregistré. Et les documents qui évitent l’essentiel des ennuis — une convention d’indivision et deux testaments — sont précisément ceux dont les couples ont le moins envie de parler lorsqu’ils achètent une maison ensemble, heureux.
Transparence : Honest Crete ne vend ni ne publie d’annonces immobilières. Les demandes envoyées depuis cette rubrique vont à un agent immobilier agréé, pas à nous ; la déclaration complète se trouve plus bas. Aucune information contenue dans cet article ne cite le nom d’un promoteur immobilier, d’un bien immobilier, d’un avocat, d’un notaire ou de tout autre professionnel, et cela ne sera jamais le cas.
Ça vaut le coup si les deux noms et des quotes-parts claires figurent sur l’acte, si vous avez convenu par écrit du fonctionnement d’un rachat, et si chacun de vous a un testament qui traite de la maison. Passez votre chemin si l’un des partenaires paie mais que seul le nom de l’autre figurera sur l’acte, sans rien d’écrit — c’est une donation, que vous l’ayez voulu ou non.
Comment deux personnes possèdent-elles une maison ensemble en Grèce ?
En tant qu’indivisaires de quotes-parts idéales (indivises), en vertu de l’article 785 du Code civil — par exemple 50 % chacun, ou 60/40. Chaque indivisaire peut utiliser l’ensemble du bien tant que cela n’empêche pas l’autre de l’utiliser, et les quotes-parts sont indiquées dans l’acte. Elles peuvent refléter ce que chacun a payé, ou toute autre répartition convenue, mais c’est l’acte qui fait foi.
Que devient une maison détenue en indivision en Grèce si le couple se sépare ?
En vertu de l’article 795 du Code civil, chaque indivisaire peut exiger à tout moment la fin de l’indivision. À défaut d’accord, un tribunal ordonne le partage : en nature lorsque le bien peut être divisé sans perte de valeur, ce qui est rarement le cas d’une maison, et sinon généralement par vente aux enchères, le produit étant réparti selon les quotes-parts. Convenir à l’avance d’un rachat coûte bien moins cher.
En Grèce, un époux a-t-il une créance sur une maison au nom de l’autre ?
Potentiellement, oui. L’article 1400 du Code civil accorde à l’époux qui a contribué une créance sur une partie de l’accroissement du patrimoine de l’autre pendant le mariage, la contribution étant présumée égale à un tiers sauf preuve contraire ; les donations et les successions ne comptent pas. La règle s’applique par analogie aux partenaires d’un pacte de vie commune. Mettre les deux noms sur l’acte évite le débat.
Un partenaire non marié hérite-t-il d’une maison en Grèce ?
En vertu de la nouvelle loi successorale 5303/2026, pour les décès survenus à partir du 16 septembre 2026, un partenaire ayant vécu avec le défunt pendant au moins trois ans — ou ayant eu des enfants avec lui — acquiert des droits limités, dont un an d’usage du logement, mais n’hérite de tout qu’en l’absence de parents. Un testament, et une quote-part au nom de chaque partenaire sur l’acte, protègent bien davantage.
Qu’a changé la réforme successorale grecque de 2026 pour les couples ?
Pour les décès survenus à partir du 16 septembre 2026, la loi 5303/2026 transforme la réserve des proches parents en créance en argent plutôt qu’en part du bien, et fixe la part légale du conjoint à un tiers en présence d’un enfant et à un quart en présence de deux enfants ou plus, avec un an d’usage gratuit du logement familial. Les partenaires liés par un pacte de vie commune enregistré bénéficient d’une protection comparable.
La loi de quel pays décide qui hérite de ma part d’une maison en Crète ?
En vertu du règlement (UE) 650/2012, la loi du pays où vous aviez votre résidence habituelle au moment du décès, sauf si vous avez choisi par testament la loi d’un pays dont vous avez la nationalité. Le règlement ne couvre pas les régimes matrimoniaux : savoir qui possédait quoi au sein d’un mariage est une question distincte de celle de savoir qui en hérite.
Un e-mail par mois — seulement quand quelque chose change vraiment, y compris les règles qui comptent pour acheter. Pas de spam, désinscription en un clic. Voir les numéros précédents.