Ein Haus auf Kreta mit Partner kaufen: Anteile, die Urkunde und was geschieht, wenn Sie sich trennen oder einer von Ihnen stirbt
Zwei Namen in einer griechischen Urkunde bedeuten zwei Eigentümer ideeller Anteile, von denen jeder jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Wie Sie die Anteile wählen, was das griechische Recht für Ehepaare, eingetragene Partner und Paare vorsieht, die beides nicht sind, und wie die Erbrechtsreform 2026 verändert, was ein überlebender Partner erhält.
Die meisten Paare, die auf Kreta kaufen, lassen beide Namen in die Urkunde eintragen und denken nicht weiter darüber nach. Das griechische Recht behandelt sie dann als zwei Eigentümer ideeller Anteile – jeder berechtigt, das ganze Haus zu nutzen, jeder in der Lage, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, und jeder mit einem Anteil, der im Todesfall nach Regeln übergeht, die sich im September 2026 geändert haben. Nichts davon ist ein Problem, solange alles gut läuft. Es zählt an den zwei Tagen, die niemand plant: einer Trennung und einer Beerdigung. Der Zeitpunkt, über die Anteile, die Papiere und das Testament zu entscheiden, liegt vor der Urkunde, nicht danach. Regeln nach dem Stand vom September 2026, geprüft anhand des Zivilgesetzbuchs, des Gesetzes über die eingetragene Partnerschaft, des neuen Erbrechts (Gesetz 5303/2026) und der EU-Erbrechtsverordnung.
Ich bin kein Rechtsanwalt, und dies stellt keine Rechtsberatung dar. Eigentum zwischen Paaren berührt Sachen-, Familien- und Erbrecht, oft in zwei Ländern; ein griechischer Anwalt und ein Anwalt aus Ihrem Heimatland sollten sich beide die Sache ansehen.
Kauf mit Partner in einer Minute. Zwei Käufer werden Miteigentümer ideeller Anteile, die in der Urkunde festgehalten sind (Zivilgesetzbuch 785). Jeder darf das ganze Haus nutzen, ohne den anderen zu behindern (787), und jeder kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (795); ein Haus, das sich nicht teilen lässt, endet meist in einer gerichtlich angeordneten Versteigerung. Ein Ehegatte, der beigetragen hat, hat einen Anspruch auf den Zugewinn des anderen, vermutet auf ein Drittel (1400), entsprechend angewandt auf eingetragene Partner. Nach Gesetz 5303/2026 werden bei Todesfällen ab dem 16. September 2026 Pflichtteile zu Geldansprüchen, ein Ehegatte erhält 1/3 neben einem Kind und 1/4 neben zwei oder mehr, und ein Lebensgefährte nach drei Jahren Zusammenleben erhält begrenzte Rechte. Die ENFIA wird pro Anteil gezahlt.
Was zwei Namen in einer Urkunde bedeuten
Griechisches Miteigentum ist Eigentum nach ideellen Anteilen (κοινωνία κατ’ ιδανικά μέρη): Jedem von Ihnen gehört ein Prozentsatz des Ganzen, nicht ein bestimmtes Zimmer oder die Hälfte des Gartens. Die Urkunde nennt die Prozentsätze, und sie können alles sein, worauf Sie sich einigen – gleich oder im Verhältnis zu dem, was jeder gezahlt hat. Jeder Miteigentümer darf die Immobilie nutzen, solange er damit den anderen nicht an der Nutzung hindert (Artikel 787), und Entscheidungen über die Verwaltung werden mit einer nach Anteilsgröße gewichteten Mehrheit getroffen; bei einer Aufteilung von 50/50 kann also keiner den anderen überstimmen.
Die Regel, die überrascht, ist Artikel 795: Jeder Miteigentümer kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Einvernehmlich bedeutet das eine Übernahme oder einen Verkauf. Ohne Einigung ordnet ein Gericht die Teilung an – in Natur, wenn sich die Immobilie ohne Wertverlust teilen lässt (Artikel 800), was bei einem einzelnen Haus selten der Fall ist, andernfalls meist durch Versteigerung, wobei der Erlös nach Anteilen aufgeteilt wird. Eine Versteigerung ist die schlechteste Art, ein Haus zu verkaufen. Eine schriftliche Vereinbarung zwischen Ihnen, beim Kauf getroffen, darüber, wie eine Übernahme bewertet und bezahlt würde, kostet wenig und vermeidet sie. Kretische Häuser, die am Ende vielen Verwandten gehören, zeigen, wohin die Alternative führt; siehe ungeteilte Anteile.
Verheiratet, verpartnert oder keins von beidem
Ehepaare. Das griechische Recht macht ein Haus, das ein Ehegatte gekauft hat, nicht zu gemeinsamem Eigentum. Was es dem anderen Ehegatten gibt, ist ein Anspruch: Nach Artikel 1400 des Zivilgesetzbuchs kann ein Ehegatte, der beigetragen hat, einen Teil des während der Ehe erzielten Vermögenszuwachses des anderen beanspruchen, wobei der Beitrag auf ein Drittel vermutet wird, sofern keine Seite etwas anderes beweist; Schenkungen und Erbschaften sind ausgenommen. Zwei Namen in der Urkunde machen aus einem Anspruch, den Sie womöglich beweisen müssten, einen Anteil, der Ihnen bereits gehört.
Eingetragene Partner. Eine eingetragene Partnerschaft nach Gesetz 4356/2015 bringt den Anspruch aus Artikel 1400 entsprechend mit sich, und der Partnerschaftsvertrag kann das Vermögen ausdrücklich regeln.
Paare, die beides nicht sind. Ohne Ehe oder eingetragene Partnerschaft wird das, was jeder von Ihnen während des Zusammenlebens erworben hat, nach den allgemeinen Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung abgewickelt. In der Praxis ist die Urkunde alles, was Sie haben – das stärkste Argument für beide Namen und klare Anteile.
Wenn einer von Ihnen stirbt
Das griechische Erbrecht hat sich am 16. September 2026 geändert. Nach Gesetz 5303/2026 ist der Pflichtteil, der nahen Angehörigen nicht verwehrt werden kann, nun ein Geldanspruch gegen den Nachlass und kein Anteil an der Immobilie selbst – was es leichter macht, einem Partner ein Haus zu hinterlassen, ohne dass Kinder oder Eltern zu Miteigentümern werden. Der Erbteil eines überlebenden Ehegatten ohne Testament beträgt ein Drittel neben einem Kind und ein Viertel neben zwei oder mehr, mit einem Jahr unentgeltlicher Nutzung der Familienwohnung. Eingetragene Partner erhalten einen vergleichbaren Schutz.
Unverheiratete Partner erhalten erstmals etwas: Nach mindestens drei Jahren Zusammenleben – oder mit gemeinsamen Kindern – hat ein Partner begrenzte Rechte, darunter ein Jahr Nutzung der Wohnung, und erbt nur dann alles, wenn überhaupt keine Verwandten vorhanden sind. Das ist ein Sicherheitsnetz, kein Plan. Der Plan besteht darin, dass jedem von Ihnen sein Anteil gehört und jeder von Ihnen ein Testament macht; wie das bei einem Haus auf Kreta funktioniert, erklärt Erbschaft, Schenkungen und Testament.
Für ausländische Eigentümer entscheidet die EU-Verordnung 650/2012, welches Erbrecht gilt: das Recht Ihres gewöhnlichen Aufenthalts im Zeitpunkt des Todes, sofern Sie nicht in einem Testament das Recht eines Staates wählen, dessen Staatsangehörigkeit Sie besitzen. Die Verordnung erfasst keine ehelichen Güterstände; wem innerhalb einer Ehe was gehörte, wird also getrennt davon entschieden, wer es erbt.
Steuern und Papiere
Jeder Käufer braucht eine eigene griechische Steuernummer, und jeder Miteigentümer wird für die ENFIA, die jährliche Immobiliensteuer, auf seinen eigenen Anteil veranlagt. Die Grunderwerbsteuer wird auf den erworbenen Wert erhoben und nach Anteilen zwischen Ihnen aufgeteilt. Jeder von Ihnen sollte nachweisen können, woher sein Teil des Preises stammt, denn Bank und Notar werden danach fragen – siehe Ein Haus in Griechenland bezahlen.
Der ehrliche Nachteil
In ein Miteigentum kommt man leicht hinein und schwer wieder heraus. Jeder von Ihnen kann die Frage jederzeit erzwingen, und wenn Sie sich nicht einigen, entscheidet ein Gericht, und meist folgt eine Versteigerung. Die Erbrechtsreform hilft Partnern, bei Paaren, die weder verheiratet noch eingetragen sind, jedoch nur am Rand. Und die Dokumente, die den meisten Ärger verhindern – eine Miteigentümervereinbarung und zwei Testamente –, sind genau die, über die Paare am wenigsten reden möchten, während sie glücklich gemeinsam ein Haus kaufen.
Offenlegung: Honest Crete verkauft keine Immobilien und bietet auch keine zum Verkauf an. Anfragen, die über diesen Bereich gesendet werden, gehen an einen zugelassenen Immobilienmakler, nicht an uns; die vollständige Erklärung finden Sie weiter unten. In diesem Artikel werden weder Bauträger, Immobilien, Rechtsanwälte, Notare noch andere Fachleute namentlich genannt, und dies wird auch in Zukunft nicht der Fall sein.
Lohnt sich, wenn beide Namen und klare Anteile in der Urkunde stehen, Sie schriftlich vereinbart haben, wie eine Übernahme ablaufen würde, und jeder von Ihnen ein Testament hat, das das Haus regelt. Lassen Sie es, wenn ein Partner zahlt, aber nur der Name des anderen in die Urkunde kommt, ohne dass etwas schriftlich festgehalten ist – das ist eine Schenkung, ob Sie eine beabsichtigt haben oder nicht.
Wie besitzen zwei Personen in Griechenland gemeinsam ein Haus?
Als Miteigentümer ideeller (ungeteilter) Anteile nach Artikel 785 des Zivilgesetzbuchs – zum Beispiel je 50 % oder 60/40. Jeder Miteigentümer darf die ganze Immobilie nutzen, solange er damit den anderen nicht an der Nutzung hindert, und die Anteile werden in der Urkunde festgehalten. Die Anteile können widerspiegeln, was jeder gezahlt hat, oder jede andere vereinbarte Aufteilung, doch maßgeblich ist die Urkunde.
Was geschieht in Griechenland mit einem gemeinsamen Haus, wenn sich ein Paar trennt?
Nach Artikel 795 des Zivilgesetzbuchs kann jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Können sich die beiden nicht einigen, ordnet ein Gericht die Teilung an: in Natur, wenn sich die Immobilie ohne Wertverlust teilen lässt, was bei einem einzelnen Haus selten der Fall ist, andernfalls meist durch Versteigerung, wobei der Erlös nach den Anteilen aufgeteilt wird. Eine vorab vereinbarte Übernahmeregelung ist weit günstiger.
Hat ein Ehegatte in Griechenland einen Anspruch auf ein Haus, das auf den Namen des anderen läuft?
Möglicherweise ja. Artikel 1400 des Zivilgesetzbuchs gibt einem Ehegatten, der beigetragen hat, einen Anspruch auf einen Teil des während der Ehe erzielten Vermögenszuwachses des anderen, wobei der Beitrag bis zum Beweis des Gegenteils auf ein Drittel vermutet wird; Schenkungen und Erbschaften zählen nicht. Für eingetragene Partner gilt das entsprechend. Beide Namen in der Urkunde vermeiden den Streit.
Erbt ein unverheirateter Partner in Griechenland ein Haus?
Nach dem neuen Erbrecht, Gesetz 5303/2026, erhält bei Todesfällen ab dem 16. September 2026 ein Partner, der mindestens drei Jahre mit dem Verstorbenen zusammengelebt hat – oder gemeinsame Kinder mit ihm hat –, begrenzte Rechte, darunter ein Jahr Nutzung der Wohnung, erbt aber nur dann alles, wenn keine Verwandten vorhanden sind. Ein Testament und ein eigener Anteil jedes Partners in der Urkunde schützen weit mehr.
Was hat die griechische Erbrechtsreform 2026 für Paare geändert?
Für Todesfälle ab dem 16. September 2026 macht das Gesetz 5303/2026 aus dem Pflichtteil naher Angehöriger einen Geldanspruch statt eines Anteils an der Immobilie und setzt den gesetzlichen Erbteil eines Ehegatten auf ein Drittel neben einem Kind und ein Viertel neben zwei oder mehr fest, mit einem Jahr unentgeltlicher Nutzung der Familienwohnung. Eingetragene Partner erhalten einen vergleichbaren Schutz.
Nach welchem Recht bestimmt sich, wer meinen Anteil an einem Haus auf Kreta erbt?
Nach der EU-Verordnung 650/2012 das Recht des Staates, in dem Sie im Zeitpunkt Ihres Todes Ihren gewöhnlichen Aufenthalt hatten, sofern Sie nicht in einem Testament das Recht eines Staates gewählt haben, dessen Staatsangehörigkeit Sie besitzen. Die Verordnung erfasst keine ehelichen Güterstände; wem innerhalb einer Ehe was gehörte, ist also eine andere Frage als die, wer es erbt.
Eine E-Mail pro Monat — nur wenn sich wirklich etwas ändert, auch bei den Regeln, die beim Kauf zählen. Kein Spam, Abmeldung mit einem Klick. Frühere Ausgaben ansehen.