Το Κτηματολόγιο και ο ΚΑΕΚ: τι σημαίνει «σε λειτουργία» για ένα σπίτι στην Κρήτη το 2026
Η Κρήτη διανύει την τελευταία ευθεία του Εθνικού Κτηματολογίου, και το μεγαλύτερο μέρος του νησιού πέρασε το 2026 στο στάδιο της ανάρτησης και όχι σε λειτουργία. Τι είναι ο δωδεκαψήφιος ΚΑΕΚ, γιατί αυτή τη στιγμή η δήλωση του πωλητή μετρά περισσότερο από το συμβόλαιο, πόσο κοστίζουν τα πιστοποιητικά και η καταχώριση, και η οκταετής προθεσμία που κρίνει αν μια λανθασμένη εγγραφή μπορεί ακόμη να διορθωθεί.
Οι περισσότεροι που αγοράζουν στην Κρήτη το 2026 αγοράζουν στη μέση μιας μετάβασης. Επί έναν αιώνα η ελληνική ακίνητη περιουσία καταγραφόταν στα τοπικά υποθηκοφυλακεία με βάση τα ονόματα όσων υπέγραφαν συμβόλαια· το Ελληνικό Κτηματολόγιο το αντικαθιστά με έναν χάρτη γεωτεμαχίων, το καθένα με αριθμό και καταχωρισμένο ιδιοκτήτη. Η Κρήτη είναι από τα τελευταία κομμάτια της χώρας που περνούν στο νέο σύστημα, και στη διάρκεια του 2026 το μεγαλύτερο μέρος του νησιού βρισκόταν στο στάδιο της ανάρτησης — προσωρινά στοιχεία δημοσιευμένα για να τα ελέγξουν οι ιδιοκτήτες — και όχι πλήρως σε λειτουργία. Αυτό δεν είναι λόγος να μην αγοράσετε. Είναι λόγος να ελέγξετε δύο πράγματα που το παλιό σύστημα δεν ρωτούσε ποτέ: αν ο πωλητής δήλωσε το ακίνητο, και αν η προσωρινή εγγραφή συμφωνεί με το συμβόλαιο. Όλα όσα ακολουθούν ισχύουν όπως ήταν τον Σεπτέμβριο του 2026, ελεγμένα με τις ανακοινώσεις και τους πίνακες τελών του ίδιου του Ελληνικού Κτηματολογίου και με το κείμενο του ν. 2664/1998.
Δεν είμαι δικηγόρος ούτε τοπογράφος και το παρόν δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Ποιο σύστημα καταχώρισης ισχύει για ένα συγκεκριμένο οικόπεδο μια συγκεκριμένη μέρα είναι ερώτηση για τον συμβολαιογράφο που θα υπογράψει το συμβόλαιο.
Το Κτηματολόγιο σε ένα λεπτό. Κάθε γεωτεμάχιο παίρνει ΚΑΕΚ, έναν δωδεκαψήφιο κωδικό που μένει ίδιος όταν αλλάζει ο ιδιοκτήτης. Στην Κρήτη, το Ρέθυμνο ανάρτησε τα προσωρινά του στοιχεία από τις 30 Απριλίου 2026 (διορθώσεις έως τις 30 Ιουνίου)· Ηράκλειο, Μαλεβίζι, Χερσόνησος και όλα τα Χανιά ανάρτησαν από τις 25 Μαΐου 2026 (προθεσμία παρατεταμένη έως τις 3 Αυγούστου 2026). Δεν μπόρεσα να επιβεβαιώσω ποιες περιοχές της Κρήτης είναι πλήρως σε λειτουργία. Τα πιστοποιητικά κοστίζουν €9,50–€33. Η καταχώριση μιας πώλησης κοστίζει 5‰ επί της αξίας συν €3 και €20, με ένα αμφιλεγόμενο επιπλέον 1‰. Όταν μια περιοχή λειτουργεί, οι λανθασμένες αρχικές εγγραφές προσβάλλονται έως τις 31 Δεκεμβρίου του όγδοου έτους· μετά, το παράθυρο κλείνει.
Τι είναι ο ΚΑΕΚ
Ο ΚΑΕΚ — Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου — είναι ο αριθμός ταυτότητας του γεωτεμαχίου. Τα δώδεκα ψηφία του κωδικοποιούν την περιφερειακή ενότητα, τον δήμο, τον τομέα, την ενότητα και το ίδιο το γεωτεμάχιο, ενώ τα διαμερίσματα και οι άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες παίρνουν επιπλέον επιθήματα. Ο αριθμός ανήκει στη γη, όχι στο πρόσωπο: μια πώληση αλλάζει τον ιδιοκτήτη που είναι καταχωρισμένος σε αυτόν, ενώ η κατάτμηση ή η συνένωση γεωτεμαχίων δημιουργεί νέους αριθμούς.
Για τον αγοραστή αυτό έχει πολύ πρακτική σημασία. Όταν μια περιοχή μπει στο Κτηματολόγιο, το ερώτημα «είναι αυτό το οικόπεδο του συμβολαίου;» γίνεται «είναι αυτός ο ΚΑΕΚ, και δείχνει το κτηματολογικό διάγραμμα τα όρια που σας έδειξε ο πωλητής περπατώντας γύρω του;». Μια ασυμφωνία ανάμεσα στο τοπογραφικό, το συμβόλαιο και το κτηματολογικό διάγραμμα είναι αυτό που πρέπει να εντοπίσετε πριν από τον αρραβώνα, όχι μετά.
Πού βρίσκεται η Κρήτη
Η Περιφερειακή Ενότητα Ρεθύμνου — Ρέθυμνο, Άγιος Βασίλειος, Αμάρι, Ανώγεια και Μυλοπόταμος — ανάρτησε τα προσωρινά της στοιχεία από τις 30 Απριλίου 2026. Η προθεσμία για αιτήσεις διόρθωσης ήταν οι 30 Ιουνίου, και όσες είχαν αποθηκευτεί εμπρόθεσμα μπορούσαν να οριστικοποιηθούν έως τις 21 Ιουλίου. Οι βόρειοι δήμοι του Ηρακλείου, δηλαδή Ηράκλειο, Μαλεβίζι και Χερσόνησος, και ολόκληρη η Περιφερειακή Ενότητα Χανίων ανάρτησαν από τις 25 Μαΐου 2026, και η προθεσμία τους παρατάθηκε έως τις 3 Αυγούστου 2026. Ένα δημοσίευμα του 2025 ανέφερε ότι το νότιο Ηράκλειο και το Λασίθι εντάσσονταν στο πρόγραμμα· δεν μπόρεσα να επαληθεύσω από επίσημη πηγή σε ποιο στάδιο βρίσκονται σήμερα.
Έτσι, τον Σεπτέμβριο του 2026 ένα μεγάλο μέρος της Κρήτης είχε ολοκληρώσει την ανάρτηση χωρίς επιβεβαιωμένη ημερομηνία έναρξης λειτουργίας. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι υπάρχουν δύο αρχεία το ένα δίπλα στο άλλο: το παλιό υποθηκοφυλακείο, όπου είναι μεταγεγραμμένος ο τίτλος του πωλητή, και το προσωρινό αρχείο του Κτηματολογίου, φτιαγμένο από τις δηλώσεις των ιδιοκτητών. Θα έπρεπε να συμφωνούν. Όταν δεν συμφωνούν — ένα οικόπεδο γραμμένο στο όνομα ενός ξαδέλφου, ένα όριο που περνά μέσα από τις ελιές του γείτονα, μια εγγραφή με την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» — η διόρθωση είναι δουλειά του πωλητή, και είναι πολύ ευκολότερη κατά την ανάρτηση παρά αργότερα.
Τι να ελέγξετε και τι να ζητήσετε
Ζητήστε από τον πωλητή τον ΚΑΕΚ, αν έχει αποδοθεί, και απόδειξη ότι δήλωσε το ακίνητο στο Κτηματολόγιο. Ζητήστε από τον δικηγόρο σας να συγκρίνει τα αναρτημένα στοιχεία με τους τίτλους και με το τοπογραφικό του μηχανικού. Η διαδικτυακή υπηρεσία οριστικών στοιχείων του Κτηματολογίου δείχνει τον ΚΑΕΚ και αποσπάσματα του φύλλου και του διαγράμματος, αλλά μόνο σε όποιον έκανε τη δήλωση, και οι εκτυπώσεις της δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε συναλλαγή — άρα είναι κάτι που σας δείχνει ο πωλητής, όχι κάτι που αναζητάτε μόνοι σας.
Τα επίσημα πιστοποιητικά είναι άλλη υπόθεση. Ζητούνται διαδικτυακά μέσω TAXISnet: το σημείωμα τελών φτάνει εντός δέκα εργάσιμων ημερών, πρέπει να εξοφληθεί εντός επτά, και το πιστοποιητικό έρχεται σε PDF. Ο πίνακας τελών του Κτηματολογίου αναφέρει €9,50 για αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου (συν €4,50 ανά επιπλέον φύλλο), €9,50 για πιστοποιητικό εγγραπτέων πράξεων, €15 για απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και €33 για το πλήρες διάγραμμα.
Δύο παλιές συνήθειες πρέπει να ξεχαστούν. Το προσύμφωνο δεν περιλαμβάνεται στις πράξεις που το άρθρο 12 του ν. 2664/1998 απαριθμεί ως καταχωρίσιμες, οπότε δεν σας δίνει δική του κτηματολογική εγγραφή. Και αν το οικόπεδο βρίσκεται κάτω από ή δίπλα σε δασική ή αρχαιολογική επιβάρυνση, το Κτηματολόγιο είναι το σημείο όπου αυτές οι αξιώσεις εμφανίζονται ως ανταγωνιστικά δικαιώματα.
Πόσο κοστίζει η καταχώριση
Η απόφαση του Κτηματολογίου 2/12-01-2026, δημοσιευμένη στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως στις 13 Ιανουαρίου 2026, ορίζει τα τέλη. Η πώληση επιβαρύνεται με αναλογικό τέλος 5‰ επί της αξίας συν πάγια τέλη €3 και €20. Η ίδια απόφαση προσθέτει 1‰ για τις πράξεις που καταχωρίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο του άρθρου 10 του ν. 2664/1998, και ένα δημοσίευμα ερμηνεύει το σύνολο ως 6‰ — €623 σε μια αγορά €100.000. Θεωρήστε το 5–6‰ ως εύρος και αφήστε τον συμβολαιογράφο να σας δώσει τον αριθμό. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει την αίτηση καταχώρισης ηλεκτρονικά, και το τέλος πρέπει να εξοφληθεί εντός τριών εργάσιμων ημερών από το σημείωμα τελών, αλλιώς η αίτηση απορρίπτεται αυτόματα. Ένα λάθος που επαναλαμβάνεται συχνά αξίζει να το ξέρετε: η κατηγορία του 8‰ στην απόφαση αφορά το προικοσύμφωνο, όχι το προσύμφωνο.
Τα τέλη αυτά μπαίνουν στον συνολικό λογαριασμό δίπλα στον φόρο μεταβίβασης, τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο, και η διαδικασία εντάσσεται στην ευρύτερη σειρά βημάτων της αγοράς.
Το παράθυρο των οκτώ ετών
Όταν μια περιοχή αρχίσει να λειτουργεί, οι εγγραφές που μεταφέρονται από τους οριστικούς κτηματολογικούς πίνακες είναι οι αρχικές εγγραφές. Σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 2664/1998, όποιος υποστηρίζει ότι είναι λανθασμένες πρέπει να ασκήσει αγωγή στο Πρωτοδικείο εντός προθεσμίας που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του έτους κατά το οποίο συμπληρώνονται οκτώ χρόνια από τη δημοσίευση της απόφασης έναρξης λειτουργίας. Όπου η εγγραφή γράφει «άγνωστος ιδιοκτήτης», ο διεκδικών υποβάλλει αίτηση — όχι αγωγή — στον κτηματολογικό δικαστή, και πρέπει να την επιδώσει στο Ελληνικό Δημόσιο εντός 20 ημερών. Για τον αγοραστή, το δίδαγμα είναι απλό: ένα ακίνητο με λανθασμένη αρχική εγγραφή είναι ένα ακίνητο που συνοδεύεται από δίκη, και ο πωλητής πρέπει να το τακτοποιήσει πριν υπογράψετε.
Το πραγματικό μειονέκτημα
Η μετάβαση είναι αργή και οι ημερομηνίες μετακινούνται: η προθεσμία των Χανίων παρατάθηκε, το νότιο Ηράκλειο και το Λασίθι δεν έχουν επιβεβαιωμένο χρονοδιάγραμμα, και ο επίσημος ιστότοπος δεν σας λέει σε ένα σημείο ποιες περιοχές λειτουργούν. Η απόφαση για τα τέλη έχει μεταδοθεί λανθασμένα, και το επιπλέον 1‰ είναι πραγματικά ασαφές. Και το Κτηματολόγιο δεν θεραπεύει το βαθύτερο πρόβλημα του κρητικού ακινήτου — την αδιανέμητη οικογενειακή ιδιοκτησία, τα όρια που δεν καταγράφηκαν ποτέ, τις δηλώσεις που δεν έγιναν ποτέ. Απλώς κάνει αυτά τα προβλήματα ορατά, κάτι άβολο αλλά, για τον αγοραστή, απολύτως καλό νέο.
Γνωστοποίηση: Το Honest Crete δεν πουλά και δεν δημοσιεύει αγγελίες ακινήτων. Τα μηνύματα από αυτή την ενότητα πηγαίνουν σε αδειούχο μεσίτη, όχι σε εμάς· η πλήρης δήλωση βρίσκεται πιο κάτω. Σε κανένα σημείο αυτού του άρθρου δεν αναφέρεται το όνομα κάποιου κατασκευαστή, ακινήτου, συμβολαιογράφου, δικηγόρου, τοπογράφου ή οποιουδήποτε άλλου επαγγελματία, και αυτό δεν θα συμβεί ποτέ.
Αξίζει αν ο πωλητής έχει δηλώσει το ακίνητο, τα αναρτημένα κτηματολογικά στοιχεία συμφωνούν με τους τίτλους και το τοπογραφικό, και ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνει σε ποιο σύστημα θα καταχωριστεί το συμβόλαιο. Προσπεράστε το αν η εγγραφή δείχνει άλλον ιδιοκτήτη, «άγνωστο ιδιοκτήτη» ή όριο που δεν ταιριάζει, και ο πωλητής δεν θα το διορθώσει πριν από τον αρραβώνα.
Τι είναι ο ΚΑΕΚ στην Ελλάδα;
Ο ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) είναι ένας δωδεκαψήφιος αριθμός που ταυτοποιεί μοναδικά ένα γεωτεμάχιο στο Ελληνικό Κτηματολόγιο — στην ουσία ο αριθμός ταυτότητας του ακινήτου. Κωδικοποιεί την περιφερειακή ενότητα, τον δήμο, τον τομέα, την ενότητα και το γεωτεμάχιο, με πρόσθετα επιθήματα για διαμερίσματα και άλλες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Δεν αλλάζει όταν αλλάζει ο ιδιοκτήτης, μόνο όταν το γεωτεμάχιο κατατμηθεί ή συνενωθεί.
Λειτουργεί το Κτηματολόγιο στην Κρήτη;
Όχι παντού, τον Σεπτέμβριο του 2026. Η Περιφερειακή Ενότητα Ρεθύμνου ολοκλήρωσε την ανάρτηση το καλοκαίρι του 2026, ενώ οι δήμοι Ηρακλείου, Μαλεβιζίου και Χερσονήσου και ολόκληρα τα Χανιά είχαν προθεσμία διορθώσεων έως τις 3 Αυγούστου 2026. Δεν μπόρεσα να επιβεβαιώσω από επίσημη σελίδα ποιες περιοχές της Κρήτης βρίσκονται πλήρως σε λειτουργία, οπότε ρωτήστε τον συμβολαιογράφο ποιο σύστημα ισχύει για το συγκεκριμένο οικόπεδο.
Τι είναι το στάδιο της ανάρτησης στο Κτηματολόγιο;
Ανάρτηση είναι η δημοσιοποίηση των προσωρινών στοιχείων που έχει συγκεντρώσει το Κτηματολόγιο από τις δηλώσεις των ιδιοκτητών, ώστε οι ιδιοκτήτες να τα ελέγξουν και να ζητήσουν διορθώσεις πριν αρχίσει η λειτουργία του. Στο Ρέθυμνο, για παράδειγμα, η ανάρτηση ξεκίνησε στις 30 Απριλίου 2026 με προθεσμία διορθώσεων τις 30 Ιουνίου 2026.
Πόσο κοστίζει η καταχώριση μιας αγοράς στο Ελληνικό Κτηματολόγιο;
Σύμφωνα με την απόφαση του Κτηματολογίου 2/12-01-2026, η πώληση επιβαρύνεται με αναλογικό τέλος 5‰ επί της αξίας συν πάγια τέλη €3 και €20. Η ίδια απόφαση προσθέτει 1‰ για τις πράξεις που καταχωρίζονται στο κτηματολογικό βιβλίο του άρθρου 10 του ν. 2664/1998· ένα δημοσίευμα το ερμηνεύει ως 6‰ συνολικά. Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο το ακριβές ποσό για το δικό σας συμβόλαιο.
Τι γίνεται αν το Κτηματολόγιο καταγράψει το ακίνητό μου σε λάθος ιδιοκτήτη;
Οι αρχικές εγγραφές μπορούν να προσβληθούν με αγωγή εντός προθεσμίας που λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του έτους κατά το οποίο συμπληρώνονται οκτώ χρόνια από την έναρξη λειτουργίας, σύμφωνα με το άρθρο 6 του ν. 2664/1998. Όπου η εγγραφή γράφει «άγνωστος ιδιοκτήτης», ο διεκδικών υποβάλλει αντί για αγωγή αίτηση στον κτηματολογικό δικαστή, την οποία επιδίδει στο Ελληνικό Δημόσιο εντός 20 ημερών.
Μπορώ να αναζητήσω ένα ακίνητο στο Κτηματολόγιο διαδικτυακά;
Εν μέρει. Η υπηρεσία οριστικών στοιχείων του Κτηματολογίου δείχνει τον ΚΑΕΚ και αποσπάσματα του φύλλου και του διαγράμματος με κωδικούς TAXISnet, αλλά μόνο σε όποιον δήλωσε το ακίνητο, και οι εκτυπώσεις της δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε συναλλαγή. Τα επίσημα πιστοποιητικά ζητούνται διαδικτυακά: το σημείωμα τελών φτάνει εντός δέκα εργάσιμων ημερών, πρέπει να εξοφληθεί εντός επτά, και το πιστοποιητικό εκδίδεται σε PDF.
Ένα email τον μήνα — μόνο όταν κάτι αλλάζει πραγματικά, μαζί και οι κανόνες που μετράνε αν αγοράζετε. Χωρίς spam, με διαγραφή με ένα κλικ. Δείτε παλιότερα τεύχη.